Методические рекомендации (стр. 3 )

4.  Иные предпосылки определения очередности: финансовая дисциплина собственников по внесению платы за жилое помещение; многоквартирные дома, собственники помещений в которых приняли решения о привлечении кредита на проведение капитального ремонта многоквартирного дома[26].

При выборе критериев и определении их важности (веса) следует учитывать влияние таких критериев на своевременность работ для не ухудшения состояния жилищного фонда в течение действия программы, требования по обеспечению безопасности эксплуатации жилищного фонда. Соответственно, ключевые критерии должны основываться на технических и эксплуатационных характеристиках элементов объектов жилищного фонда с учетом климатических и экологических особенностей субъекта Российской Федерации и требованиях, определенных субъектом Российской Федерации к проведению капитальных ремонтов с учетом их приоритетности (с учетом особенностей жилищного фонда субъекта Российской Федерации).

Критерии очередности должны быть определены одновременно с элементами общего имущества и перечнем работ, планируемых к включению в региональную программу, так, чтобы данные, собираемые по жилищному фонду содержали уже необходимые параметры для определения очередности и не было необходимости собирать их дополнительно. Следует также учитывать доступность показателей, используемых как критерии очередности, в муниципальных образованиях.

4.8.  Финансирование региональной программы

В соответствии с Жилищным кодексом расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников. Фонд капитального ремонта формируется за счет взносов собственников помещений на капитальный ремонт, процентов, уплаченных собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов и процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете.

В соответствии со статьей 167 Жилищного кодекса минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее – минимальный размер взноса) устанавливается нормативным правовым актом органов государственной власти субъекта Российской Федерации для обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации.

Минимальный размер взноса определяется на основе оценки общей потребности в средствах на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, входящих в установленный перечень услуг и работ по капитальному ремонту и необходимых для восстановления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров и других характеристик строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения многоквартирных домов с учетом уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирных домов (далее - перечень минимально необходимых услуг и работ по капитальному ремонту), с учетом планируемых мер финансовой поддержки за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местных бюджетов в соответствии со статьей 191 Жилищного кодекса (далее – финансовая бюджетная поддержка, государственная поддержка).

Порядок и условия предоставления финансовой бюджетной поддержки на проведение капитального ремонта утверждаются нормативными правовыми актами органов государственной власти субъекта Российской Федерации. За счет средств государственной поддержки могут финансироваться работы из перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту, определенного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации

Субъект Российской Федерации определяет плановые показатели (размер, сроки, условия) финансовой поддержки, которая может быть направлена:

4.  на со-финансирование проведения всего комплекса работ из установленного перечня работ по капитальному ремонту, например, такая поддержка может быть определена для групп домов с высокой стоимостью проведения капитального ремонта или для территориальных зон с учетом социально-экономических показателей и/или климатических условий (снижение различий в дифференциации взноса населения);

5.  на финансирование определенного вида работ из перечня работ или услуг по капитальному ремонту, например, для обеспечения работ, направленных на соблюдение мер технической безопасности или в рамках общих программ, реализуемых субъектом Российской Федерации и/или муниципальными образованиями, направленных на благоустройство, повышение качества жизни населения или эффективности ресурсопотребления.

Определение объема возможной государственной финансовой поддержки особенно важно в ситуациях, когда минимальный взнос устанавливается меньше целевого, или в регионе большое количество многоквартирных домов с высокой степенью износа.

Субъект Российской Федерации должен также определить возможность привлечения иных средств на финансирование отдельных видов работ или в целом всего перечня работ. Такими источниками могут стать привлечение коммерческих кредитов и займов, или привлечение финансирования предприятий моногородов в рамках социальной поддержки граждан. Государственная поддержка оказывается в том числе в виде предоставление гарантий, поручительств по кредитам или займам, в случае, если соответствующие средства на реализацию указанной поддержки предусмотрены законом субъекта Российской Федерации о бюджете. Если субъект Российской Федерации планирует привлечение коммерческих заёмных средств на реализацию программы, то при формировании программы необходимо учитывать возвратность таких средств и включать в расходы проценты за пользование такими средствами, расходы на получение гарантий и поручительств.

5.  Организация сбора данных по жилищному фонду

В соответствии с планируемыми компонентами региональной программы субъект Российской Федерации собирает информацию по жилищному фонду многоквартирных домов муниципальных образований.

Данные по жилищному фонду субъекта Российской Федерации собираются в разрезе муниципальных образований по каждому многоквартирному дому, находящемуся на территории образования: определение многоквартирного дома на основе принятого субъектом РФ решения должно быть доведено до муниципальных образований субъекта на этапе сбора данных по жилищному фонду.

Сбор данных организуется в соответствии с принятыми субъектом Российской Федерации решениями по перечню работ (услуг) по капитальным ремонтам объектов общего имущества, при этом спецификация объекта общего имущества определяет объемные показатели капитального ремонта и необходимость первоочередного ремонта в соответствии с установленными критериями.

Необходимым показателем объекта общего имущества для целей разработки региональной программы является также год проведения последнего капитального ремонта такого объекта. Год является начальной, отправной точкой для расчета года следующего планового ремонта, а также для расчетов очередности проведения капитальных ремонтов.

При сборе данных по жилищному фонду муниципальных образований рекомендуется ввести поля для отражения фактического состояния объектов жилищного фонда, если такая оценка была произведена в порядке признания необходимости проведения капитального ремонта.

Для обеспечения качества и достоверности данных по жилищному фонду многоквартирных домов рекомендуется сформировать и применять при сборе данных стандартные справочники информации:

1)  Коды муниципальных образований (ОКТМО);

2)  Коды адресов;

3)  Перечни объектов общего имущества, включенных в региональную программу;

4)  Перечни элементов общего имущества, на основе которых определяются межремонтные сроки объектов общего имущества и их количественные (объемные) показатели.

Организация сбора данных зависит от качества доступной информации по жилищному фонду – его техническим характеристикам и состоянию. На этапе организации сбора данных, при отсутствии детальной информации по техническим характеристикам объектов общего имущества жилищного фонда, необходимо определиться с набором конструктивных элементов в наиболее близкой мере определяющих объемные показатели работ (услуг) по капитальному ремонту для каждого объекта общего имущества, т. е. должен быть определен как минимум один элемент (оптимально два-три элемента) дающих возможность оценить объемные показатели для капитального ремонта такого объекта[27].

Для достижения приемлемой степени качества данных процедуры предоставления и сбора данных с муниципальных образований должны включать несколько этапов:

1)  Формирование форм и требований по сбору данных на основе принятых решений по основным компонентам региональной программы

2)  Рассылка форм реестра и требований по заполнению реестра,

3)  Первичный сбор данных муниципальными образованиями и предоставление реестров в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации

4)  Проверка реестров (верификация данных) муниципальных образований уполномоченным органом субъекта Российской Федерации и запросы в муниципальные образования на уточнение/дополнение данных

5)  Повторное предоставление данных муниципальным образованием

6)  Консолидация данных реестров в единую базу жилищного фонда субъекта Российской Федерации

Для осуществления контроля над процессом сбора информации должны быть установлены нормативные сроки для выполнения каждого этапа.

Полнота и достоверность данных зависит от требований к предоставлению информации муниципальными образованиями, процедур проверки (сверки) данных, а также состояния дел по инвентаризации жилищного фонда и оценке его состояния на момент формирования программы.

5.1.  Источники данных и порядок предоставления информации

Сбор данных осуществляется муниципальными образованиями по жилищному фонду, находящемуся на их территории. Порядок предоставления информации муниципальными образованиями должен содержать:

1)  используемые при сборе данных основные определения;

2)  контрольные параметры по муниципальному образованию: общее количество жилых домов, общее количество домов, признанных аварийными;

3)  требования к стандартам представления данных и их форматам;

4)  словари данных (адреса, объекты общего имущества и их типы, спецификации объектов общего имущества, оценки состояния);

5)  требование к обязательному заполнению полей, даже при отсутствии данных («не известно»);

6)  процедуры предоставления информации.

Сбор данных осуществляется на основе документов технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, документов (актов) о приемке результатов работ, актов осмотра, проверки состояния (испытания) объектов общего имущества на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, результатов мониторинга и инвентаризации жилищного фонда, решений соответствующих органов по установлению необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

С учетом ограниченных сроков формирования субъектами Российской Федерации долгосрочных адресных программ капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов и краткосрочных до 3 лет планов капитального ремонта муниципальные образования столкнуться с трудностями в предоставлении данных по техническим характеристикам и, в особенности, по оценке технического состояния многоквартирных домов. Подход субъекта Российской Федерации к формированию программы должен учитывать данную проблему при планировании программы и, соответственно, сборе данных. Возможны несколько вариантов состояния данных по жилищному фонду в муниципальных образованиях:

1)  В муниципальном образовании проведена инвентаризация жилищного фонда и оценка технического состояния каждого МКД,

2)  В муниципальном фонде проведена детальная техническая инвентаризация, но не проведена оценка технического состояния

3)  В муниципальном образовании частичная инвентаризация жилищного фонда, однако отсутствуют данные по объемным показателям конструктивных и технологических элементов объектов общего имущества, включаемых в региональную программу

4)  В муниципальном образовании отсутствует информация по техническим характеристикам МКД

Важно учитывать, что законодательно определенным критерием очередности является установленная необходимость проведения капитального ремонта многоквартирном доме, в порядке утвержденном Правительством Российской Федерации. Соответственно, такое условие должно стимулировать муниципальные образование на проведение работы по установлению такой необходимости в срок до формирования программы.

5.2.  Форма сбора данных

Для организации сбора данных исполнительные органы субъекта Российской Федерации разрабатывают и утверждают форму представления данных муниципальными образованиями - реестра многоквартирных домов.

Данные по жилищному фонду собираются в едином формате - реестр должен быть единым для всех муниципальных образований. Не рекомендуется разрешать муниципальным образованиям исключать или добавлять параметры в реестр, так как это может привести к невозможности консолидации данных.

Реестр многоквартирных домов должен включать в себя следующие обязательные блоки полей к заполнению:

поля идентификации дома (код (наименование) муниципального образования, адрес дома, инвентарный номер дома, кадастровый номер земельного участка); поля спецификации дома по параметрам, необходимым для планирования программы (жилые площади по видам собственности, дата первой приватизации, дата последнего проведения капитального ремонта; поля технических/конструктивных характеристик дома (год постройки, серия (проект) МКД, общая площадь МКД, площадь жилых помещений, площадь нежилая общего пользования, площадь нежилая функциональная, количество квартир, количество этажей, высота этажа от уровня пола до уровня потолка, количество подъездов), тип конструктивного решения (категория, мощность) здания; поля оценки состояния дома, в соответствии со специальными критериями, установленными субъектом для включения/невключения дома в программу (например, аварийный); атрибуты объектов общего имущества жилищного дома, которые планируются к включению в программу включая

5.1.  тип объекта (если применимо),

5.2.  год проведения последнего ремонта,

5.3.  оценка состояния объекта/необходимости капитального ремонта и износа в части объектов несущих конструкций.

5.4.  как минимум один конструктивный элемент - измеримый параметр которого, может являться достаточным оценочным параметром объема и стоимости работ по капитальному ремонту объекта общего имущества (с указанием единицы измерения).

В реестр в обязательном порядке должны быть включены данные, на основе которых будет осуществляться построение очередей на капитальный ремонт.

Независимо от того, какой подход был выбран для расчетов региональной программы можно выделить минимальный набор данных, без которых региональную программу рассчитать не представляется возможным:

1. адрес многоквартирного дома, или иной параметр однозначно определяющий многоквартирный дом;

2. год постройки, общая площадь многоквартирного дома, площадь жилых помещений, количество этажей, количество подъездов,

3. площади и типы стен и кровель.

Если при расчетах применяется пообъектный подход, то данных список в обязательно порядке должны входить

4. длины трубопроводов хотя бы одной из инженерных сетей (например, холодного водоснабжения),

5. количество и состояние лифтового хозяйства[28].

5.3.  Проверка (сверка) данных

Данные по жилищному фонду, предоставляемые муниципальными образованиями должны быть максимально полными и достоверными – собираемые данные являются основной для расчета финансовых обязательств, определения очередности капитальных ремонтов, расчетов дифференциации минимальных взносов и критериев очередности.

По мере поступления данных по жилищному фонду (реестров) от муниципальных образований необходимо обеспечить проверку (сверку) поступающих данных и, при необходимости, их обработку:

1.  Форматность данных. Должны быть соблюдены все установленные форматы данных (текст в текстовом формате, числовые характеристики должны быть представлены в числовом формате и т. д.).

2.  Достаточность данных. Необходимо обеспечить контроль заполнения всех обязательных полей реестра.

3.  Соответствие данных. Собранные данные должны быть проверены на их соответствие контрольным данным по сходным домам, сериям домов. Не должно быть существенной разницы в значениях показателях сходных по основным характеристикам домов.

В ходе сбора данных необходимо организовать контроль за версионностью данных, в частности, формировать консолидированный реестр по жилищному фонду субъекта Российской Федерации только на определенные даты по истечению установленных сроков предоставления данных муниципальными образованиями с контролем уникальности предоставленных реестров в разрезе муниципальных образований и даты их представления.

6.  Анализ и оценка состояния жилищного фонда

Анализ фактических данных по жилищному фонду проводится для выявления его основных характеристик, необходимых для определении целевых параметров и основных условий региональной программы:

Анализ данных по всему жилищному фонду субъекта Российской Федерации проводиться для:

·  принятия решений об исключении многоквартирных домов из региональной программы;

·  выбора и оценки планируемых критериев очередности проведения капитального ремонта и дифференциации таких критериев по муниципальным образованиям;

·  планирования и определения параметров финансового обеспечения региональной программы, в том числе определение целевого размера взноса в фонд капитальных ремонтов и определение приоритетных направлений государственной поддержки за счет субсидий субъекта Российской Федерации и муниципальных образований.

Анализ данных в разрезе жилищного фонда каждого муниципального образования осуществляется для:

·  определения объемных и финансовых обязательств по капитальному ремонту каждого многоквартирного дома (в том числе и для определения минимального размера фонда капитальных ремонтов) и муниципального образования в целом,

·  определения приоритетов по работам (услугам) по капитальному ремонту;

·  принятия решений в разработке краткосрочной программы капитальных ремонтов и

·  принятия решений по дифференциации взноса на капитальный ремонт по муниципальным образованиям.

Анализ данных должен также дать основу для определения набора контрольных параметров программы.

Исходными данными для анализа являются:

·  данные о жилищном фонде субъекта Российской Федерации, содержащие общие сведения о многоквартирных домах и их конструктивных элементах,

·  данные о сроках эксплуатации дома и о межремонтных сроках для каждого из объектов общего имущества,

·  данные о стоимости проведения капитального ремонта по видам работ и коэффициентах приведения стоимостных показателей.

Анализ исходных данных проводится в следующем порядке:

1)  приведение данных собранных с муниципальных образований к единому формату представления данных и консолидация данных в единый реестр жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

2)  принятие методики расчета финансовых обязательств и проведение расчетов количественных (объемных) и финансовых обязательств (потребность в средствах на финансирование капитального ремонта) по каждому объекту общего имущества каждого многоквартирного дома, включенного в региональную программу;

3)  распределение объемных и финансовых обязательств по временным периодам на весь срок действия программы в соответствии с установленными межремонтными сроками с учетом накопленных финансовых обязательств по недоремонтам;

4)  проведение группировок и классификаций жилищного фонда.

На начальных этапах анализа проводится оценка доступности и достаточности данных по жилищному фонду. Для корректности расчётов должна быть проведена оценка сопоставимости данных из различных муниципальных образований, для того, чтобы к ним был применим единый подход по расчету сметно-аналитических показателей и финансовых обязательств программы, а также определению сроков проведения капитальных ремонтов.

При расчете объемных и финансовых обязательства программы определяются следующие основные показатели:

1)  Объем жилищного фонда, подлежащего включению в программу. Для целей региональной программы необходимо из всей совокупности домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, исключить дома, (а) не относящиеся к многоквартирным в соответствии с принятым определением многоквартирного дома; (б) признанные аварийными; (в) по которым может быть принято решение о нецелесообразности проведения капитального ремонта в первые годы программы (если исключение таких домов обосновано НПА субъекта Российской Федерации).

2)  Структура жилищного фонда муниципальных образований, в том числе по видам собственности, по отношению жилой площади к нежилой и общей площади жилищного фонда.

3)  Количество проживающих и объем жилой площади в каждом многоквартирном доме, плотность проживающих на м2 общей жилой площади муниципального образования.

4)  Объемные в натуральном и стоимостном выражении обязательства по капитальному ремонту, на основе полного перечня работ[29], установленных требований к таким работам и нормативных межремонтных сроков. Обязательства по капитальному ремонту определяются для каждого дома, включаемого в программу, с учетом (а) временной структуры (распределения) таких обязательств в течение всего срока программы, (б) обязательств, плановые сроки выполнения ремонтов по которым уже прошли, (в) необходимого количества проведения ремонтов отдельных объектов в течения срока реализации программы. Временная структура определяется исходя из расчетного принципа по истечению межремонтного срока в соответствии с установленными правилами и нормативами для каждого объекта общего имущества.

5)  Объемные и финансовые обязательства по капитальному ремонту по установленным приоритетам региональной программы, в том числе по (а) группам объектов общего имущества, соответствующих / несоответствующих установленным требованиям, (б) по объектам общего имущества по которым выявлена необходимость проведения работ в связи с опасностью нарушения установленных предельных характеристик надежности и безопасности. Такие показатели необходимы для последующего принятия решения о ранжировании многоквартирных домов и выстраивания очередей капитальных ремонтов. Кроме того это позволит определить приоритеты государственной политики с целью планирования объемов и направлений государственной поддержки проведения капитальных ремонтов.

6)  Оценка размеров государственной поддержки в соответствии с установленными приоритетами и правилами направления такой поддержки.

Группировка и классификация жилищного фонда по социально-экономическим и техническим характеристикам необходима для принятия решений по приоритетам региональной программы, в том числе очередности проведения ремонтов и направлениям государственной поддержки.

Группировка / классификация многоквартирных домов по типам используется:

1.  для применения обобщенных сметно-аналитических показателей и усредненных межремонтных сроков по объектам общего имущества со сравнимыми техническими и эксплуатационными характеристиками;

2.  при планировании и установлении (а) дифференциации взносов собственников, (б) критериев очередности, (в) определения приоритетов региональной системы капитальных ремонтов и направления средств государственной поддержки.

Подход к типизации домов нормативно не установлен. Разбивка домов на типы должна быть определена регионом на основе анализа фактической структуры жилищного фонда. Такой анализ призван выявить отличительные особенности типов многоквартирных домов, влияющие на применимые к тем или иным домам работы (услуги) и, соответственно, стоимость капитального ремонта.

Характерные особенности жилищного фонда муниципальных образований могут быть связаны, например, с географически-климатическими особенностями региона, различными периодами застройки муниципальных образований, различием в применяемых при строительстве материалах и технологиях и т. п. Таким образом, группировка / классификация жилищного фонда может проводиться:

1)  по типам / сериями домов,

2)  по этажности домов,

3)  по распределению и структуре площадей домов,

4)  по годам застройки,

5)  по группам износа несущих элементов;

6)  по группам требуемых работ (услуг) по капитальным ремонтам / типам объектов общего имущества / конструктивным элементам, соответствующим или несоответствующим требованиям;

7)  по нормативным межремонтным срокам для отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома;

8)  по стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома;

9)  по установленным критериям очередности проведения капитального ремонта и основания для дифференциации таких критериев.

В целях наиболее точного определения групп рекомендуется проводить анализ распределения домов по всем указанным параметрам.

Группировка / классификация жилищного фонда субъекта Российской Федерации проводиться с учетом доступности данных по техническим характеристикам и состоянию жилищного фонда, в частности, группировка домов необходима для определения домов-аналогов при недостаточности данных по жилищному фонду для проведения расчетов региональной программы на уровне объектов общего имущества каждого дома включенного в программу.

Для целей принятия решения об установлении дифференциации минимального взноса собственников, проводится комбинированный анализ финансовых обязательств в разрезе выделенных групп многоквартирных домов и объема жилой площади по данным группам.

Для определения приоритетности и очередности проведения работ проводится анализ распределения домов по состоянию конструктивных элементов, наличию/отсутствию элементов и соответствию общим требованиям, уровню износа элементов, а также социально-экономическим показателям.

7.  Планирование региональной программы и принятие решений по ее основным условиям

Целью планирования региональной программы капитальных ремонтов является определение такого состояния программы капитальных ремонтов, при котором, в результате ее исполнения, обеспечивается своевременное проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов на территории субъекта Российской Федерации, при соблюдении следующих условий финансирования:

1)  преимущественного финансирования ремонтов за счет фондов капитальных ремонтов;

2)  минимизации бюджетного субсидирования;

3)  минимизации взноса собственников в фонды капитальных ремонтов.

Основным условием своевременности проведения капитальных ремонтов является наискорейшее уменьшение накопленных обязательств по капитальным ремонтам и поддержание минимального отклонения от межремонтного срока по всем объектам общего имущества, включенным в региональную программу.

В рамках планирования региональной программы проводятся следующие расчеты:

1)  по определению финансовых обязательств;

(включая определение размера накопленных обязательств на дату начала региональной программы, по каждому многоквартирному дому, агрегировано по муниципальному образованию и субъекту Российской Федерации с учетом принятия решений по включению (невключению) объектов общего имущества в региональную программу, требований к работам (услугам) по капитальному ремонту таких объектов).

2)  анализ и моделирование денежного потока по исполнению финансовых обязательств;

(с учетом временной структуры таких обязательств (распределенные на каждый период в течение срока реализации программы), определяемых по расчетному истечению межремонтного срока в соответствии с установленными правилами и нормативами для каждого объекта общего имущества с учетом предельных отклонений от такого срока и, соответственно, необходимого количества проведения ремонтов в течения срока реализации программы, а также правил расходования средств на проведение капитальных ремонтов);

3)  анализ и моделирование денежного потока формирующего фонды капитального ремонта

(с учетом планируемого размера взноса в такие фонды (необходимый, минимальный и целевой взнос), его дифференциации и собираемости);

4)  моделирование баланса активов/обязательств и условий, при которых достигается финансовая устойчивость региональной программы,

(в том числе оценочное прогнозирование изменения состояний в зависимости от изменения внешних показателей, например, макроэкономических, и внутренних параметров);

5)  моделированию очередности выполнения капитальных ремонтов и моделирование распределения фонда капитального ремонта в течение каждого периода региональной программы,

(с учетом структуры финансовых обязательств и денежного потока формирующего фонды капитального ремонта).

7.1.  Оценка финансовых обязательств региональной программы и планируемого денежного потока по их исполнению

В целях настоящих методических рекомендация, общая (суммарная) потребность в средствах на финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в рамках региональной программы субъекта Российской Федерации является финансовым обязательством региональной программы (далее также – финансовое обязательство).

Финансовое обязательство рассчитывается по каждому дому входящему в программу, по муниципальным образованиям, входящим в субъект Российской Федерации и по субъекту Российской Федерации (региональной программе и/или региональным операторам) в целом.

Оценка финансовых обязательств по капитальному ремонту определяется исходя из оценочной стоимости[30] капитального ремонта в соответствии с утвержденным субъектом Российской Федерации перечнем работ (услуг) по капитальному ремонту, требований к их выполнению, сметно-аналитических показателей и технических характеристик жилищного фонда (дома). Оценка финансового обязательства должна основываться на определении, оценке и расчете следующих ключевых параметров:

1)  технические характеристики жилищного фонда,

2)  перечень работ/услуг по капитальному ремонту,

3)  оценочные сметные показатели,

4)  критерии очередности с учетом их дифференциации по муниципальным образованиям,

Процесс планирования финансовых обязательств включает в себя анализ объёма и временной структуры.

Объем финансового обязательства рассчитывается на дату начала региональной программы и на каждый год ее действия (временная структура финансового обязательства). Расчет осуществляется с учетом исполнения обязательств при выполнении региональной программы, образования новых обязательств и изменения обязательств из-за изменения технических характеристик жилищного фонда в результате выполнения отдельных работ (установка дополнительного оборудования, модернизация), а также индексов-дефляторов. При этом изменение технических характеристик приводит к изменению не только объемных (стоимостных) показателей финансового обязательства, но и к изменению их временной структуры в силу изменения межремонтных сроков.

При расчете временной структуры финансовых обязательств необходимо учитывать:

1)  технические характеристики жилищного фонда на каждый год действия региональной программы в части межремонтных периодов объектов общего имущества (их конструктивных и технологических элементов) с учетом критериев очередности и их дифференциации по муниципальным образованиям – время возникновения требований по проведению капитального ремонта;

2)  необходимость неоднократного выполнения отдельных видов работ по капитальному ремонту в течение срока региональной программы капитального ремонта исходя из нормативных сроков эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков) отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем данного типа многоквартирного дома.

Объем финансового обязательства рассчитываемый на дату начала региональной программы включает в себя сумму накопленного финансового обязательства, образовавшегося из-за нарушения межремонтных сроков (недоремонты). При этом, величина нарушения межремонтных сроков не ведет к увеличению общего объема финансового обязательства, а оказывает влияние на его временную структуру, относя весь накопленный объем финансовых обязательств на первый год действия региональной программы.

Целями планирования региональной программы в части финансовых обязательств должны быть:

1)  Скорейшее уменьшение объема накопленных финансовых обязательств;

2)  Уменьшение общего объема финансовых обязательств за счет оптимизации перечня работ (услуг) по капитальному ремонту и требований по их выполнению[31];

3)  Оптимальное распределение финансовых обязательств во времени на весь период действия региональной программы с учетом финансового обеспечения программы и его временной структуры на основе определенных приоритетов.

Управляемыми параметрами при моделировании финансовых обязательств являются:

1)  стоимостные показатели капитального ремонта объектов общего имущества включаемых / не включаемых в программу;

2)  стоимостные показатели и показатели межремонтных сроков, определяемые на основании требований к проведению работ (услуг) по капитальному ремонту;

3)  предельные сроки отклонения от установленных межремонтных сроков[32];

4)  установленные приоритеты по видам работ (услуг).

Анализ финансовых обязательств на капитальный ремонт позволяет определить приоритеты государственной поддержки. Расчет финансовых обязательств по приоритетным видам работ, определение обязательств по домам с высокой стоимостью ремонта могут сформировать и дать основу для определения приоритетов государственной поддержки капитальных ремонтов в регионе.

7.2.  Анализ и моделирование фондов капитального ремонта и денежного потока, обеспечивающего финансирование исполнения региональной программы

Денежный поток обеспечивающий исполнение региональной программы формируется за счет денежного потока формирующего фонды капитального ремонта (взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками, процентов, уплаченных собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов, процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете), средств государственной поддержки и иных средств не запрещенных законом.

В целях анализа и моделирования денежного потока, формирующего фонды капитального ремонта, следует определить необходимый, предельный, целевой и минимальный размеры взноса собственников помещений в многоквартирных домах на капитальный ремонт.

Под необходимым размером взносов понимается такой размер взноса, при ежемесячном внесении которого в течение всего срока реализации региональной программы капитального ремонта формируется размер фонда капитального ремонта, обеспечивающий финансирование установленного перечня минимально необходимых услуг и работ по капитальному ремонту многоквартирного дома без привлечения финансовой бюджетной поддержки. Необходимый размер взносов определяется по муниципальным образованиям, входящим в субъект Российской Федерации, и по типам многоквартирных домов в муниципальном образовании.