Методические рекомендации (стр. 1 )

ПРОЕКТ

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

по проведению технико-экономических расчетов при формировании региональных адресных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме

Настоящие методические рекомендации разработаны в целях методического обеспечения деятельности органов государственной власти субъектов Российской Федерации при формировании региональных адресных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в соответствии с изменениями, внесенными в Жилищный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 25 декабря 2012 года "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее Федеральный закон № 271-ФЗ).

СОДЕРЖАНИЕ:

1. Введение. 2

2. Региональная программа и ее основные параметры.. 5

2.1. Основные требования к формированию программы.. 6

2.2. Сроки региональной программы.. 8

2.3. Структура и содержание региональной программы.. 10

2.4. Краткосрочный (3-летний) план. 11

2.5. Порядок разработки региональной программы.. 11

3. Разработка компонентов региональной программы.. 12

3.1. Определение объектов общего имущества, подлежащих включению в региональную программу 12

3.2. Спецификация технологических и конструктивных элементов по объектам общего имущества, включенным в региональную программу. 15

3.3. Нормативные сроки эффективной эксплуатации технологических и конструктивных элементов многоквартирного дома (межремонтные сроки) и требования по оценке их состояния. 16

3.4. Определение видов работ (услуг) по капитальному ремонту, подлежащих проведению в рамках региональной программы 18

3.5. Сметно-аналитические показатели затрат (укрупненные показателей стоимости работ) на проведение капитального ремонта. 21

3.6. Установление размера предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту 23

3.7. Критерии очередности. 24

3.8. Финансирование региональной программы.. 26

4. Организация сбора данных по жилищному фонду. 28

4.1. Источники данных и порядок предоставления информации. 29

4.2. Форма сбора данных. 30

4.3. Проверка (сверка) данных. 31

5. Анализ и оценка состояния жилищного фонда. 33

6. Планирование региональной программы и принятие решений по ее основным условиям 37

6.1. Оценка финансовых обязательств региональной программы и планируемого денежного потока по их исполнению 38

6.2. Анализ и моделирование фондов капитального ремонта и денежного потока, обеспечивающего финансирование исполнения региональной программы.. 39

6.3. Баланс региональной программы и экономические нормативы финансовой устойчивости региональной программы 42

6.4. Определение очередности по капитальному ремонту многоквартирных домов. 43

6.5. Планирование лимитов расходования средств региональной программы.. 46

6.6. Сценарное планирование и поиск оптимальных решений по основным условиям программы 47

7. Приложения. 49

2.  Введение

В соответствии со статьей 2 пунктом 61 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) органы государственной власти и органы местного самоуправления организовывают обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансирования.

Капитальному ремонту подлежит имущество во всех многоквартирных домах, находящихся на территории субъекта Российской Федерации, за исключением домов, признанных аварийными и подлежащими сносу в соответствии с порядком, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации, вне зависимости от формы собственности на помещения в таких домах.

В целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, органы государственной власти субъекта Российской Федерации принимают нормативные правовые акты, которыми устанавливаются основные условия функционирования системы капитальных ремонтов субъекта Российской Федерации:

1)  Минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме с дифференциацией взноса по муниципальным образованиям и сроки уплаты взносов на капитальный ремонт, минимальный размер фондов капитального ремонта в отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют фонды на специальных счетах;

2)  Порядок отнесения дома к многоквартирному в целях включения в программу капитальных ремонтов;

3)  Перечень работ (услуг) по капитальному ремонту, на которые могут направляться средства фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт и список работ (услуг), финансируемых за счет бюджетной поддержки;

4)  Размер предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которая может оплачиваться региональным оператором за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт;

5)  Критерии, на основе которых в региональной программе капитального ремонта определяется очередность проведения капитального ремонта с дифференциацией критериев по муниципальным образованиям;

6)  Меры финансовой поддержки, предоставляемой из средств бюджета субъекта Российской Федерации;

7)  Ограничения на использование средств фонда капитального ремонта в пределах территории определенного муниципального образования или территориях нескольких муниципальных образований;

8)  Порядок привлечения региональным оператором, органами местного самоуправления, муниципальными бюджетными учреждениями подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

9)  Порядок осуществляемого региональным оператором финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе, размер доли от объема взносов, поступивших региональному оператору за предшествующий год, которую региональный оператор вправе израсходовать на финансирование региональной программы;

10)  Порядок выплаты владельцем специального счета и (или) региональным оператором средств фонда капитального ремонта собственникам помещений в многоквартирном доме, а также порядок использования средств фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции многоквартирного дома;

11)  Требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности регионального оператора.

Для целей данных методических рекомендаций используются следующие определения:

«лимит средств региональной программы» - годовой объем средств, который может быть потрачен на проведение капитальных ремонтов, рассчитываемый как размер установленной доли, от объема взносов на капитальный ремонт от собственников жилья, поступивших региональному оператору за предшествующий год

«проведение капитального ремонта» - выполнение услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов объектов общего имущества, подлежащих капитальному ремонту в соответствии с перечнем работ/услуг по капитальному ремонту таких элементов на основе сметы расходов на капитальный ремонт, необходимых для проведения капитального ремонта объекта капитального ремонта за счет установленных источников финансирования, с учетом сроков, необходимых для проведения капитального ремонта, а также определение и реализация мероприятий, направленных на организацию и контроль исполнения работ и расходования средств по капитальному ремонту.

«просроченное накопленное обязательство» - размер финансовых средств, необходимых для проведения капитального ремонта объектов общего имущества, плановый срок проведения по которым истек.

«система капитальных ремонтов» - вся совокупность отношений, направленных на обеспечение проведения своевременных капитальных ремонтов многоквартирных домов.

«фонд капитального ремонта дома» - средства для капитального ремонта одного конкретного многоквартирного дома, формируемые за счет взносов собственников помещений в этом доме.

«финансовые обязательства программы» - общий размер финансовых средств, необходимых для проведения капитального ремонта объектов общего имущества каждого многоквартирного дома, включенного в региональную программу с учетом установленного перечня работ (услуг) по капитальному ремонту и требований к проведению таких работ (услуг), за весь период действия региональной программы (с учетом повторных капитальных ремонтов по истечению межремонтных сроков).

3.  Региональная программа и ее основные параметры

В соответствии со статьей 168 Жилищного кодекса, региональная программа капитальных ремонтов общего имущества в многоквартирных домах (далее – региональная программа, программа капитальных ремонтов) разрабатывается в целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также планирования предоставления государственной и муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта.

Основной целью планирования и организации региональной программы должно стать приведение системы капитальных ремонтов субъекта Российской Федерации в такое состояние, при котором:

1)  обеспечивается своевременное проведение капитальных ремонтов многоквартирных домов, включенных в региональную программу с учетом ликвидации просроченных накопленных обязательств по капитальным ремонтам,

2)  при отсутствии дефицита денежных средств в фондах капитального ремонта на каждый период действия программы с учетом возможного привлечения займов/кредитов и снижения государственного субсидирования.

Под своевременным проведением капитальных ремонтов понимается соблюдение межремонтных сроков по каждому из объектов общего имущества, а именно: не превышение срока накопленного с периода/момента проведения последнего капитального ремонта[1] («срок текущей амортизации») над нормативно установленным межремонтным сроком[2] («нормативный межремонтный срок») по каждому из конструктивных элементов объекта общего имущества на каждый момент действия региональной программы.

Под просроченным накопленным обязательством по капитальным ремонтам многоквартирных домов понимается стоимостное выражение работ по капитальному ремонту объектов общего имущества всех многоквартирных домов, включенных в региональную программу, по которым на момент формирования региональной программы истекли межремонтные сроки. Просроченные накопленные обязательства являются условной расчетной величиной и должны корректироваться в ходе формирования региональной программы и при ее последующих актуализациях на основе оценки фактического состояния жилого фонда в порядке признания необходимости проведения капитального ремонта и продления межремонтных сроков.

Региональная программа определяет очередность и сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в соответствии с основными условиями, определенными субъектом Российской Федерации и требованиями законодательства. Законом субъекта Российской Федерации устанавливается порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта и требования к таким программам.

Региональная программа утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации и включает в себя:

3)  перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта, кроме домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

4)  перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

5)  плановый год проведения работ (услуг) по капитальному ремонту объектов общего имущества в многоквартирных домах;

6)  иные сведения, подлежащие включению в региональную программу капитального ремонта в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

В соответствии с целями региональной программы, законом субъекта Российской Федерации рекомендуется установить следующие ключевые показатели оценки и контроля выполнения программы

1)  снижение уровня невыполненных обязательств (в натуральном и стоимостном объемах), как соотношение обязательств, межремонтный срок по которым истек, к общему объёму обязательств.

2)  снижение объема средств государственной и муниципальной поддержки при отсутствии дефицита средств в фондах капитального ремонта

3.1.  Основные требования к формированию программы

Программа формируется для всех многоквартирных домов[3], находящихся на территории субъекта Российской Федерации, за исключением домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47, а также многоквартирных домов, все помещения в которых принадлежат одному собственнику.

В программу включаются все дома, вне зависимости от того, какой способ формирования фонда капитального ремонта выбран собственниками помещений в многоквартирном доме в таких домах и вне зависимости, требуется ли проведение капитального ремонта на момент формирования программы.

Региональная программа формируется с учетом расчетного планового выбытия домов за период действия программы, при этом фактическое выбытие учитывается при ее актуализации. Плановое выбытие домов рассчитывается на основе нормативных показателей износа основных несущих конструкций.

Региональная программа не включает объекты жилищного строительства, планируемые к вводу после даты ее принятия, такие объекты включаются в программу при ее актуализации.

Региональная программа включает в себя дома, в которых планируется проведение капитальных ремонтов по программам капитального ремонта, реализуемым в рамках Федерального закона , при этом такие планы, учитываются при расчетах финансового обеспечения региональной программы.

Региональная программа разрабатывается на основе фактических данных о жилищном фонде многоквартирных домов субъекта Российской Федерации с учетом:

1)  критериев включения (невключения, исключения) дома в программу: определение многоквартирного дома; признание дома аварийным, ветхим;

2)  перечня объектов общего имущества, подлежащего включению в систему капитальных ремонтов, нормативных межремонтных сроков технологических и конструктивных элементов объектов общего имущества, утвержденных субъектами Российской Федерации[4];

3)  применимых требований нормативно-правовых актов Российской Федерации и методических рекомендаций в части нормативных технических характеристик и состояния объектов общего имущества с учетом нормативных сроков их межремонтной эксплуатации, включая требования и рекомендации по модернизации и дополнительной установке объектов общего имущества[5];

4)  перечней услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов, планируемых к включению в программу, требований к таким работам (услугам) и оценочных сметных показателей по таким работам/услугам, утвержденных субъектами Российской Федерации[6];

5)  критериев, на основе которых в региональной программе капитального ремонта определяется очередность проведения капитального ремонта с дифференциацией критериев по муниципальным образованиям, утверждаемых субъектом Российской Федерации[7];

6)  планируемых показателей финансового обеспечения программы, в том числе величины минимального взноса в фонд капитального ремонта (с учетом его дифференциации по муниципальным образованиям); размере и направлению средств государственной поддержки; установленных минимальных размеров фондов капитальных ремонтов[8];

7)  планируемых показателей финансового исполнения программы, в том числе размера предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которая может оплачиваться региональным оператором за счет средств фонда капитального ремонта[9];

8)  планируемых показателей финансовой устойчивости[10], в том числе размера доли, от объема взносов на капитальный ремонт от собственников жилья, поступивших региональному оператору за предшествующий год.

Расчеты региональной программы должны основываться на фактических данных по техническим характеристикам и состоянию (оценке необходимости проведения ремонта) домов на момент формирования программы. Финансовые обязательства по капитальному ремонту и их распределение по периодам должны быть определены для каждого дома в отдельности с учетом технических характеристик конструктивных элементов объектов общего имущества, включенного в региональную программу, сроков эффективной эксплуатации данных элементов. Не рекомендуется применение усредненных расчетов, за исключением ситуации критического отсутствия данных по части жилищного фонда[11].

На основе данных о многоквартирном доме, перечне работ, а также межремонтного срока в региональной программе для каждого многоквартирного дома должен быть определен год проведения каждой работы и (или) услуги из перечня работ по капитальному ремонту. Таким образом, один дом может указываться в программе несколько раз с учетом проведения разных работ в разные годы.

3.2.  Сроки региональной программы

Региональная программа формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации.

Срок, необходимый для проведения капитальных ремонтов, нормативно не установлен. Оптимальным сроком региональной программы может считаться срок, в течение которого будет обеспечена своевременность проводимых капитальных ремонтов; т. е. в течение которого будут проведены капитальные ремонты всех объектов общего имущества всех многоквартирных домов, включенных в региональную программу, в соответствии с утвержденным субъектом Российской Федерации перечнем услуг и (или) работ по капитальному ремонту и нормативно установленными межремонтными сроками каждого из объектов общего имущества, подлежащего ремонту.

При определении срока, на который формируется региональная программа, необходимо учитывать следующие факторы в совокупности:

1)  необходимость ликвидации в кратчайшие сроки просроченных накопленных обязательств по капитальным ремонтам для обеспечения своевременности проведения капитальных ремонтов в соответствии с нормативными требованиями,

2)  срочность формирования финансовых ресурсов в фондах капитальных ремонтов с учетом установленного размера взноса населения в такие фонды и средств государственной поддержки.

Расчетным оптимальным сроком, на который формируется региональная программа, принимается 30-летний период[12]. Фактический срок формирования программы не может быть менее срока, за который будут достигнуты цели региональной программы в части обеспечения своевременности проведения капитальных ремонтов при бездефицитности фондов капитального ремонта.

Принятие более длительного срока для формировании программы не может считаться целесообразным, т. к. может привести к неправильной постановке целей по ликвидации накопленных просроченных обязательств по капитальным ремонтам, недостоверной оценке потребностей в капитальном ремонте за счет изменения в такой длительный период его характеристик, а также значительной погрешности в определении доступных финансовых ресурсов на проведение ремонта.

Региональная программа подлежит актуализации не реже чем один раз в год.

Следует учитывать, что внесение изменений в региональную программу, предусматривающие перенос установленного срока капитального ремонта на более поздний период и сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту, не допускается, за исключением случаев принятия соответствующего решения собственниками помещений в этом многоквартирном доме. Данное условие необходимо учитывать при определении сроков постановки на капитальный ремонт каждого многоквартирного дома при включении его в региональную программу.

Для более консервативной оценки сроков проведения работ (услуг) по капитальным ремонтам, с учетом ресурсных возможностей формирования фондов, рекомендуется планировать сроки региональной программы 5-ти летними периодами, что позволит при актуализации программы в рамках этих периодов проводить более гибкую оценку приоритетов по капитальным ремонтам в разрезе каждого из многоквартирных домов при условии равенства их очередности на капитальный ремонт и в соответствии с ресурсными возможностями.

В целях конкретизации сроков проведения капитального ремонта и уточнения планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту, а также определения видов и объема государственной и муниципальной поддержки, в соответствии с региональной программой, формируются краткосрочные (сроком до трех лет) планы, утверждаемые органами государственной власти субъекта Российской Федерации и органами местного самоуправления.

Перенос сроков капитальных ремонтов, указанных в региональной программе, на более ранние сроки в пределах пятилетних периодов осуществляется в рамках формирования краткосрочных (3-х летних) планов и ежегодной актуализации региональной программы с учетом фактического состояния жилого фонда, уточнения фактических межремонтных сроков объектов общего имущества на основе оценки необходимости проведения ремонта[13].

3.3.  Структура и содержание региональной программы

Региональная программа проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации формируется на срок до 30 лет, с 2014 года по 2043 год в разрезе муниципальных образований в виде реестра со следующей структурой данных:

1)  плановый год проведения работ по капитальному ремонту, в группировке по шести 5-и летним периодам[14] (, ,, , );

2)  муниципальное образование, в котором находится многоквартирных дом;

3)  многоквартирный дом, его адрес, номер (и/или иные идентификатор(ы) дома);

4)  укрупненная группа связанных работ/услуг по капитальному ремонту с указанием объектов общего имущества, подлежащих ремонту на основе критериев очередности проведения капитального ремонта и основных требований к проведению работ (услуг) по капитальному ремонту;

5)  основания для включения в программу (по установлению необходимости проведения капитального ремонта, плановый ремонт по наступлению предельного срока эксплуатации, по программе модернизации и т. д.).

Региональная программа включает в себя перечень объектов общего имущества, подлежащих ремонту с раскрытием видов работ (услуг) в разрезе конструктивных и технологических элементов с указанием типовых решений и стандартов.

В региональной программе рекомендуется группировать работы и (или) услуги по капитальным ремонтам с учетом их взаимосвязи на основе работ, выполнение которых является приоритетным в соответствии с основными условиями программы. Группировка работ (услуг) может осуществляться, например, в части ряда конструктивных элементов ненесущих конструкций (пол, стены) осуществление капитального ремонта которых целесообразно проводить вместе с ремонтом несущих конструкций и/или внутренних инженерных сетей.

Региональная программа включает в себя год проведения каждой работы и (или) услуги по капитальному ремонту (из перечня утвержденных субъектом Российской Федерации) по каждому многоквартирному дому с учетом технических характеристик такого дома, межремонтных сроков, взаимосвязи проводимых работ. Соответственно, один дом может указываться в программе несколько раз с учетом проведения разных работ в разные годы и одних и тех же работ, если в течение срока программы по таким работам истекает очередной межремонтный срок.

Региональная программа должна включать следующие приложения:

1)  Основные условия региональной программы;

2)  Технико-экономическое обоснование программы;

3)  Перечень домов, включенных/исключенных из региональной программы (при актуализации программы);

4)  Перечень домов, по которым изменена очередность проведения капитальных ремонтов (при актуализации программы).

В соответствии с Жилищным кодексом в программу включаются иные сведения, которые могут устанавливаться нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. К иным сведениям, могут, в том числе, относиться:

1)  Перечни работ (услуг) по капитальным ремонтам с описанием требований к проведению таких работ;

2)  Основные показатели, в том числе сметно-аналитические, использованные при подготовке программы;

3)  Планируемые источники финансирования выполнения работ, в частности, например, для работ, финансируемых за счет государственной поддержки.

3.4.  Краткосрочный (3-летний) план

Краткосрочный (сроком до трех лет) план реализации региональной программы капитального ремонта должен конкретизировать сроки проведения капитального ремонта, уточнять планируемые виды работ/услуг, и иметь четко определённые источники финансирования (в том числе вид и объем государственной поддержки, если они предусмотрены).

Краткосрочные планы разрабатываются на основе фактических смет, разработанных для каждого дома, включенного в краткосрочный план.

В краткосрочном плане определяется плановый год проведения капитального ремонта с указанием следующих данных:

1. плановый период (год/квартал) проведения работ по капитальному ремонту;

2. муниципальное образование, в котором находится многоквартирный дом;

3. многоквартирный дом, его адрес, номер (или иные идентификатор(ы) дома);

4. вид работы/услуги по капитальному ремонту с указанием технических/конструктивных элементов объекта общего имущества, подлежащих такому ремонту, исходя из сметы, составленной на такие работы;

5. источники финансирования работ.

3.5.  Порядок разработки региональной программы

Разработка региональной программы проводится поэтапно:

1.  Предварительная разработка компонентов региональной программы;

2.  Организация сбора данных по жилищному фонду;

3.  Анализ и оценка состояния жилищного фонда;

4.  Планирование региональной программы и принятие решений по ее основным условиям;

5.  Формирование региональной программы.

4.  Разработка компонентов региональной программы

Предварительная разработка компонентов программы направлена на определение тех параметров региональной программы, по которым будут собираться данные по жилищному фонду, проводиться планирование для принятия решений о ее основных условиях для достижения целей региональной программы. В силу большого объема данных важно изначально максимально четко определить те параметры, которые впоследствии окажут существенное влияние на возможность качественного планирования программы капитальных ремонтов и выбор оптимальных условий ее реализации.

Разработка компонентов региональной программы включает в себя:

1)  определение объектов общего имущества жилищного фонда, ремонт которых будет предусмотрен региональной программой;

2)  спецификация технологических и конструктивных элементов по объектам общего имущества, включенным в региональную программу;

3)  утверждение нормативных сроков эффективной эксплуатации технологических и конструктивных элементов объектов общего имущества многоквартирного дома (межремонтные сроки) и требований по оценке их состояния для определения необходимости проведения капитального ремонта и продления межремонтных сроков;

4)  определение необходимых видов работ (услуг) по капитальному ремонту по каждому из технологических и конструктивных элементов объектов общего имущества, требований к проведению таких работ и формирование перечня работ (услуг), подлежащих проведению в рамках региональной программы;

5)  определение сметно-аналитических показателей затрат (показателей стоимости работ) на проведение капитального ремонта и установление размера предельной стоимости работ (услуг) по капитальному ремонту;

6)  определение критериев, на основе которых будет определяться очередность проведения капитального ремонта домов, и правил их дифференциации по муниципальным образованиям;

7)  определение основных условий и показателей финансирования региональной программы.

4.1.  Определение объектов общего имущества, подлежащих включению в региональную программу

Под объектами общего имущества в многоквартирном доме (далее «объекты общего имущества») понимаются все части многоквартирного дома, имеющие вспомогательное, обеспечивающее значение и принадлежащие на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Примерный справочник объектов общего имущества с указанием основных технологических и конструктивных элементов таких объектов, межремонтных сроков находится в Приложении 3 к настоящим рекомендациям.

На основании части 1 статьи 166 Жилищного кодекса в целях системы капитальных ремонтов к объектам общего имущества, услуги и работы по ремонту которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, в обязательном порядке относятся:

1)  внутридомовые инженерные системы электроснабжения;

2)  внутридомовые инженерные системы теплоснабжения;

3)  внутридомовые инженерные системы водоснабжения;

4)  внутридомовые инженерные системы газоснабжения;

5)  внутридомовые инженерные системы водоотведения;

6)  лифтовое оборудование, лифтовые шахты;

7)  крыши;

8)  подвальные помещения;

9)  фасады;

10)  фундамент.

В соответствии с частью 2 статьи 166 Жилищного кодекса нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень объектов общего имущества, капитальный ремонт которых финансируется за счет средств фонда капитального ремонта, может быть дополнен.

Дополнительно, в соответствии с Жилищным кодексом, субъекты Российской Федерации могут определить объекты общего имущества как подлежащие обязательному капитальному ремонту за счет региональных и муниципальных субсидий.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса и Постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13 августа 2006 г., в дополнение к перечню выше, к объектам общего имущества могут относиться:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе:

1.  межквартирные лестничные площадки;

2.  лестницы;

3.  коридоры;

4.  технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские);

5.  технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

6.  чердаки;

7.  иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, включая колясочные.

2) ограждающие несущие, конструкции, включая

1.  несущие стены;

2.  плиты перекрытий;

3.  балконные и иные плиты;

4.  несущие колонны;

5.  иные ограждающие несущие конструкции.

3) ограждающие ненесущие конструкции дома, включая:

1.  окна помещений общего пользования;

2.  двери помещений общего пользования;

3.  перила, парапеты;

4.  иные ограждающие ненесущие конструкции.

4) иное, кроме внутридомовых инженерных систем электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоотведения и лифтового оборудования, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

5) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и предназначенные для обслуживания данного многоквартирного дома, включая:

1.  трансформаторные подстанции;

2.  тепловые пункты;

3.  коллективные автостоянки, гаражи;

4.  детские и спортивные площадки;

5.  иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и предназначенные для обслуживания данного многоквартирного дома.

В целях формирования программы необходимо учитывать особенности разных типов объектов общего имущества. Тип объекта определяет его конструктивные особенности, состав конструктивных элементов, входящих в данный объект и, соответственно, перечень применимых к данному объекту работ, их стоимостные показатели и сроки эффективной эксплуатации таких элементов:

1)  несущие стены по типу материала и конструктивного решения;

2)  несущие плиты перекрытия по типу материала и конструктивного решения;

3)  фундаменты по типу материала и конструктивного решения;

4)  лестничные марши и пролеты по типу материала и конструктивного решения;

5)  фасады по типу отделки (в том числе с учетом признака наличия утепления или его отсутствия);

6)  крыши (плоские, скатные металлические, скатные шиферные и т. п.);

7)  внутренние инженерные системы (центральные, автономные, комбинированные и их отсутствие).

При определении объектов общего имущества, подлежащего включению в региональную программу капитальных ремонтов необходимо учитывать взаимосвязь таких объектов при осуществлении их капитального ремонта:

1)  наружные несущие стены и фасады;

2)  крыши и чердаки;

3)  фундаменты и подвалы;

4)  внутренние инженерные системы и ненесущие стены и перекрытия, а также помещения общего использования.

4.2.  Спецификация технологических и конструктивных элементов по объектам общего имущества, включенным в региональную программу

После выбора объектов общего имущества, капитальный ремонт которых будет включен в региональную программу, необходимо определить составные конструктивные и технологические элементы[15] (далее, элементы) таких объектов, необходимые и достаточные для разработки региональной программы (спецификация объектов общего имущества).

Спецификация объектов общего имущества, включенных в региональную программу, необходима для: