Департамент оценки (стр. 3 )

3.2. Описание процесса объекта оценки в части применения подходов с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов к оценке объекта оценки

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года и ССО РОО 2010 г., обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.

Опираясь на результаты анализа внешних факторов, влияющих на стоимость имущества, анализа наиболее эффективного использования, сделаны следующие выводы:

1.  Применение сравнительного подхода для оценки рыночной стоимости незавершенного строительством объекта - 14-ти квартирного жилого дома, размещенного на земельном участке, требует наличия достаточного количества сведений о сделках с объектом, аналогичным оцениваемому имуществу. Так как на рынке ХМАО отсутствуют данные о предложениях на продажу незавершенных строительством жилых домов, сопоставимых с оцениваемым жилым домом по степени готовности, то применение сравнительного подхода для определения стоимости объекта оценки невозможно.

2.  Применение доходного подхода для оценки стоимости объекта требует наличия либо развитого рынка аренды аналогичных активов либо достоверной информации о доходности владения аналогичными объектами. Оцениваемый жилой дом незавершен строительством, следовательно не может быть сдан в аренду (не является активом, генерирующим стабильный доход на дату оценки), поэтому применение доходного подхода для определения стоимости объекта оценки невозможно.

3.  Поскольку на дату оценки возможно провести расчет стоимости воспроизводства или замещения незавершенного строительством объекта - 14-ти квартирного жилого дома, аналогичного оцениваемому, расчет стоимости земельного участка, поэтому применение затратного подхода для определения стоимости объекта оценки возможно.

Таким образом, расчет рыночной стоимости объекта оценки возможно провести с использованием затратного подхода.

В ходе проведения оценки рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком были предприняты следующие шаги:

-  заключение договора;

-  постановка задачи и определение цели оценки, вида определяемой стоимости и установление оцениваемых имущественных прав;

-  установление количественных и качественных характеристик объекта оценки, а также другой информации, связанной с объектом оценки (местоположение, окружение, …);

-  анализ рынка, к которому относится объект;

-  сбор информации по объектам, аналогичным оцениваемому: данных по продажам и предложениям на продажу земельных участков, анализ и сбор информации по аренде земельных участков и жилых домов;

-  выбор подходов и методов оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта и результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки;

-  расчет рыночной стоимости объекта оценки, согласование результатов и написание отчета об оценке.

4. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить доходное и конкурентное использование объекта недвижимости, т. е. такое использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта. Это использование должно быть вероятным и соответствовать варианту использования, выбираемому типичным инвестором на рынке.

Наиболее эффективное использование является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков и господствующих рыночных условий, тем самым, выражая лишь мнение оценщика, но не безусловный факт.

Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть законодательно разрешенным, физически осуществимым, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль.

4.1. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного

Оцениваемый объект недвижимости представляет собой незавершенное строительством жилое строение, расположенное на земельном участке (кад. №86:02:0301002:74) общей площадью 3002 м2 по адресу: ХМАО-Югра, Ханты-Мансийский район, п. Кедровый, ул. Механизаторов, д. 14. Следовательно, земельный участок не может рассматриваться как свободный.

4.2. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями

Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить доходное и конкурентное использование объекта недвижимости, т. е. такое использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта. Это использование должно быть вероятным и соответствовать варианту использования, выбираемому типичным инвестором на рынке. Наиболее эффективное использование является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков и господствующих рыночных условий, тем самым, выражая лишь мнение оценщика, но не безусловный факт. Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть законодательно разрешенным, физически осуществимым, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль.

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права, разрешенное использование оцениваемого земельного участка: под незавершенный строительством жилой дом.

Принимая во внимание вышеизложенное, можно сделать вывод, что использование данного земельного участка по его прямому назначению, т. е. под незавершенный строительством жилой дом, является наиболее эффективным его использованием и рассмотрение других вариантов использования оцениваемого объекта недвижимости считаем нецелесообразным.

5. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЩИХ ФАКТОРОВ

5.1. Анализ предложения на рынке жилищного строительства Тюменской области

Индивидуальные застройщики возвели 34% общего объема жилья, темп роста к предыдущему году составил 122,7%. За март-ноябрь значение показателя по вводу жилья на тысячу жителей области составило 587,6 кв. м., в Тюмени — 236 кв. м. Область сохраняет лидирующее положение в Уральском федеральном округе по вводу жилья в расчете на 1 тыс. жителей.

На индивидуальном жилищном строительстве в национальном проекте делается особенный акцент. К его развитию Правительство подталкивают как субъективные, так и объективные факторы.

За исследуемый период на рынке домов и коттеджей юга Тюменской области наблюдалась тенденция стабилизации средневзвешенной цены предложения в размерер./кв. м.

По результатам мониторинга во втором квартале текущего года средняя удельная цена предложения на рынке домов и коттеджей в Тюменской области установилась на конец анализируемого периода в размерер./кв. м.

По результатам мониторинга второго квартала текущего года наблюдалось стабилизация средневзвешенной цены предложения на дома и коттеджи в городе Тюмень на уровнер./кв. м. Прирост средней цены предложения на конец третьего квартала по отношению к аналогичному показателю на конец первого квартала составил 9%.

Общие выводы по ситуации на рынке жилых домов
В Тюменской области средняя удельная цена предложения составила 32-37 тыс. р./кв. м. при средней площади дома порядка 165-170 кв. м. с надворными постройками в виде бани и гаража.

Для Тюменской области характерной ценой предложения по результатам мониторинга является диапазон 36-38 тыс. р./кв. м., при средней площади дома в 170-180 кв. м. и аналогичными дополнительными улучшениями. Кроме территориального фактора, на цены данного сегмента рынка недвижимости в Тюменской области оказывает влияние множество других факторов (близость рек и озер, наличие/отсутствие на территории МО поселков элитного типа, молодежных поселков, крупных производств и т. д.).

Средняя удельная цена предложения на рынке домов и коттеджей в границах города Тюмень составляет 38 – 70 тыс. р./кв. м., при площади объекта в 185-400 кв. м. Наиболее высокая цена предложения характерна для Центра города и района 1-6 и Южного микрорайонов.

Основным источником земель под дальнейшее коммерческое использование или индивидуальное строительство, являлось рыночное предложение сельскохозяйственных земель и земель поселений, находящихся в частной собственности, а также предложение продажи земель указанных категорий на аукционах.

Наиболее широко на рынке представлены земельные участки под жилищное строительство и коттеджную застройку. Это как традиционно «дачные» места, так и места организованных поселков и хаотичной коттеджной застройки.

В настоящий момент на рынке представлен достаточно широкий спектр участков, покупателю предлагаются участки, как минимальной площади (от 5 соток), так и весьма значительные земельные наделы гектар). Численное преимущество все же за участками небольшой площади – до 0,5 Га. Размер земельного участка зачастую определяется целевым назначением, так для земель под административно-коммерческое и промышленно-производственное использование обычным является размер в 3 – 10 Га, в то время как участки под ИЖС не отличаются большими размерами - в среднем 0,2 Га.

Участки выставляются на продажу, как с наличием улучшений, так и неосвоенные. Под наличием улучшений, оценщик подразумевает наличие подведенных к земельному участку коммуникаций, наличие расположенного на участке фундамента, различных сооружений.

Как видно из указанных выше данных, большое влияние на стоимость оказывает степень развитости инфраструктуры. Так, участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, нежели на неосвоенных. А увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций можно дифференцировать следующим образом:

• транспортные подъездные пути – 15-20%

• электроэнергия – 15-25%

• газоснабжение – 15-25%

• остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи) – 5- 15%.

5.2. Обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов в сегменте рынка недвижимости «Земельные участки под жилищное строительство»

На рынке недвижимости практически невозможно найти выставленные для продажи или передачи в аренду объекты недвижимости, идентичные по местоположению и техническим характеристикам объекту оценки, поэтому в расчете рыночной стоимости объекта оценки применяются поправки, учитывающие влияние ценообразующих факторов и позволяющие скорректировать расчет с учетом особенностей объекта с достаточной достоверностью. Обоснование значений или диапазонов значений корректировок, учитывающих влияние ценообразующих факторов, используемых Оценщиком в настоящем отчете для исчисления рыночной стоимости объекта оценки, приведено ниже.

Корректировка на условия рынка. Данная корректировка производится для приведения стоимости 1 м2 объектов недвижимости, выставленных некоторое время назад, к текущим стоимостям 1 м2 объектов подобного рода. Величина корректировки может быть вычислена как коэффициент, учитывающий темп роста цен на рынке недвижимости на основании рыночных данных.

Корректировка на уторговывание. Объекты недвижимости выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована в ходе предварительных переговоров между покупателем и продавцом. Величина поправки принята на основании рекомендаций специалистов - риэлторов недвижимость» (т.) и находится в диапазоне от -5% до -15%.

Диапазон скидок на уторговывание[1]

Таблица 5.1

Численность населенного пункта, тыс. чел.	Жилые объекты	Торговая	Офисная	Производственная и складская	Земельные участки
более 500	до 11,0%	до 15,0%	до 15,0%	до 15,0%	до 15,0%
от 250 до 500	до 9,0%	до 13,0%	до 13,0%	до 13,0%	до 13,0%
менее 250	до 9,0%	до 13,0%	до 13,0%	до 13,0%	до 13,0%

Корректировка на передаваемые права на недвижимость. Существенное значение имеет точная идентификация передаваемых прав на недвижимость в каждой сопоставимой сделке, выбранной для анализа, поскольку цена сделки всегда основывается на передаваемом интересе в имуществе.

Корректировка на местоположение. Под месторасположением понимается степень привлекательности расположения объектов относительно удобства подъезда, транспортных потоков, близости деловых центров. Корректировка определяется на основе анализа изменения цены на объекты, сопоставимые по своим характеристикам с объектом оценки, в зависимости от местоположения.

Корректировка на площадь земельного участка. Анализ рынка земельных участков показал, что при прочих равных условиях удельная стоимость земельного участка (цена единицы), имеющих большую площадь, ниже, чем соответствующая стоимость участков с меньшей площадью. Корректировку на площадь Оценщик производил на основе таблицы поправок на площадь земельных участков, разработанной специалистами по недвижимости аналитического отдела недвижимость» (т. ).

Поправка определяется по следующему правилу:

1.  Определяется абсолютное значение разности между площадями объекта оценки и объекта сравнения (аналога);

2.  Определяется, к какому интервалу относится значение разности (Таблица 5.2);

3.  Определяется поправка в соответствии с таблицей. Причем, если площадь объекта оценки больше площади объекта аналога, то принимается поправка со знаком «минус» (-), если меньше, то со знаком «плюс» (+).

Таблица 5.2. Таблица значений корректировки на разницу по величине площади для земельных участков

Разница площадей земельных участков	Поправка, %
до 1 га	0
1 - 5 га	±5
5 – 10 га	±10
1га	±15
2га	±20

6. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

6.1. Общие положения

Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах выставленных на продажу. В его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно используются следующие шаги:

·  изучение рынка и предложений на продажу тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

·  сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

·  анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

·  корректировка цен продажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

·  согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

По нашему мнению на сегодняшний день метод сравнения рыночных продаж является методом, дающим реальную рыночную стоимость жилого дома.

Оцениваемый объект недвижимости представляет собой незавершенный строительством жилой дом, расположенный на земельном участке (кад. № 86:02:0301002:74) площадью 3002 м2. На дату оценки общая степень готовности конструктивных элементов оцениваемого объекта по данным БТИ и визуального осмотра – 77 %.

Так как на рынке п. Кедровый отсутствуют данные о предложениях на продажу незавершенных строительством жилых домов, сопоставимых с оцениваемым жилым домом по степени готовности, то применение сравнительного подхода для определения стоимости объекта оценки невозможно.

7. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

7.1. Общие положения

Подход к оценке по доходу основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи. Инвестор приобретает недвижимость, способную приносить доход, за текущую цену взамен на ее возможность в будущем приносить доход от коммерческого использования и последующей продажи.

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику капитализации и дисконтирования.

Оцениваемый жилой дом находится в стадии незавершенного строительства и не пригоден для проживания. Оцениваемый объект недвижимости не является активом, генерирующим стабильный доход на дату оценки, поэтому применение доходного подхода для определения стоимости объекта оценки невозможно.

8. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

8.1. Общие положения

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по качеству объекта без чрезмерной задержки.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта (стоимость замещения, стоимость восстановления) за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

При использовании данного подхода, процедура оценки состоит из следующих этапов:

1.  Расчет рыночной стоимости имеющегося в распоряжении земельного участка как свободного от улучшений с учетом его наилучшего и наиболее эффективного использования.

2.  Расчет стоимости возведения новых аналогичных объектов — определение восстановительной стоимости объектов на действительную дату оценки.

3.  Определение величины общего накопленного износа зданий и сооружений.

4.  Расчет остаточной восстановительной стоимости объектов путем уменьшения полной восстановительной стоимости на величину общего накопленного износа.

5.  Добавление стоимости земельного участка к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости зданий и сооружений.

8.2. Определение стоимости права аренды земельного участка

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования («Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утверждены распоряжением Минимущества России от 01.01.2001г. , «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утверждены распоряжением Минимущества России от 01.01.2001г. ).

8.2.1. Сравнительный подход

На основе доступной информации были отобраны объекты сравнения, в большей степени сопоставимые с оцениваемым земельным участком. Описание объектов - аналогов, источники информации приведены в таблице 8.1.

Таблица 8.1. Описание объектов - аналогов

Показатели	Объект - аналог №1	Объект - аналог №2	Объект - аналог №3	Объект - аналог №4
Источник информации	https://portal. *****	https://portal. *****	https://portal. *****	https://portal. *****
Наименование	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок
Вид права	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Условия продажи	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Дата экспозиции на рынке недвижимости	2-3 кв. 2013 года	2-3 кв. 2013 года	2-3 кв. 2013 года	2-3 кв. 2013 года
Общая площадь, м2	1393	1892	782	1538
Назначение	под жилищное строительство	под жилищное строительство	под жилищное строительство	под жилищное строительство
Местоположение	ХМАО, Ханты-мансийский район	ХМАО, Ханты-мансийский район	ХМАО, Ханты-мансийский район п. Луговской	ХМАО, Ханты-мансийский район п. Тюли
Стоимость, руб.
Стоимость, руб./м2	144	291	128	390

Определение корректировок для расчета стоимости права аренды земельного участка сравнительным подходом