Департамент оценки (стр. 5 )

8.2.3. Согласование результатов расчетов рыночной стоимости права аренды земельного участка

Результаты подходов, использованных в отчете, могут отличаться в зависимости от достоверности объема и качества информации, примененной для каждого подхода. Для выбора конечной величины стоимости, основывающейся на факторах нескольких промежуточных результатов, использовался расчет средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из подходов, присваивается весовой коэффициент.

Так как для расчета стоимости земельного участка применялся один подход, то в качестве результата согласования принимается результат, полученный в сравнительном подходе.

В результате применения различных подходов определения стоимости права аренды на земельный участок, были получены следующие результаты (см. таблицу 8.3.).

Таблица 8.3. Расчет стоимости права аренды земельного участка

Подход	Стоимость, руб.	Весовые коэффициенты
Сравнительный подход		1,0
Рыночная стоимость права аренды земельного участка

Таким образом, рыночная стоимость права аренды оцениваемого земельного участка, расположенного по адресу: ХМАО-Югра, Ханты-Мансийский район, п. Кедровый, ул. Механизаторов, д. 14, по состоянию на 18 июля 2013 г. с учетом допустимого округления составляет рублей.

8.3. Расчет восстановительной стоимости оцениваемого жилого дома

Подход к оценке недвижимости с точки зрения затрат (издержек) основан на предположении о том, что издержки на строительство здания плюс издержки на отвод земельного участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества. При этом подходе стоимость существующего объекта определяется путем сравнения со стоимостью строительства аналогичного объекта недвижимости.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.

Оценка по затратному подходу может производиться на основе одного из двух видов стоимости воссоздания: стоимости замещения или восстановительной стоимости. В первом случае речь идет о текущих расходах на воссоздание в первоначальном виде улучшений с функциональными свойствами, аналогичными оцениваемому объекту, но с применением современных строительных материалов и технологий. Во втором случае воссоздаются улучшения, являющиеся точной копией оцениваемого объекта, с использованием аналогичных материалов, конструкций и т. д., но по текущим ценам.

В нашем случае определялась восстановительная стоимость объекта.

Процедура оценки при применении затратного подхода к определению стоимости включает следующие последовательные шаги:

1. Расчет стоимости приобретения свободного от застройки и застроенного (имеющегося) земельного участка в целях его оптимального использования.

2. Расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта, получение восстановительной стоимости здания.

3. Определение величины накопленного износа здания.

4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости здания.

5. Добавление к рассчитанной остаточной стоимости здания стоимости земельного участка.

Определение полной восстановительной стоимости

Подход к оценке текущей (восстановительной) стоимости базируется на сравнении стоимости аналогичного объекта со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость аналогичного по всем характеристикам объекта.

Текущую (восстановительную) стоимость (ТВС) можно оценить двумя методами: по стоимости воспроизводства или по стоимости замещения, но без учета величины накопленного износа.

В настоящем Отчете об оценке стоимость строительства определяется по стоимости воспроизводства (С воспр).

Первым шагом будет определение текущей (восстановительной) стоимости (п.2.15 ПБУ 6/01 "Учет основных средств"), которая включает в себя:

ТВС = СС + ПИ

СС = Пиз + Киз, где

ТВС — текущая (восстановительная) стоимость

СС — стоимость строительства

Пиз — прямые издержки

Киз — косвенные издержки

ПИ — прибыль инвестора

При типичных условиях строительства прибыль инвестора (ПИ) составляет:

ПИ = (Ц — С) : С, где

Ц — цена объекта

С — себестоимость объекта

Таким образом, стоимость воспроизводства (СТвоспр) равна:

СТвоспр = ТВС — Иоб, где

СТвоспр — стоимость воспроизводства

ТВС — текущая (восстановительная) стоимость

Иоб — износ объекта

В процессе настоящей Оценки стоимость строительства определяется методом удельной единицы и методом сметного расчета. За основу берутся сборники укрупненных показателей восстановительной и сметной стоимости (УПВС и УПСС), а также индексы изменения стоимости по соответствующим отраслям промышленности.

ПВС = С69 ´ Кклим. ´ Ккап. ´ Кконс.. ´ V ´ Кдевелопера ´ И , где:

С69 ¾ стоимость 1 м3 объема (1 м2 площади или 1 м длины или другой единицы измерения) объекта-аналога, принимаемая по соответствующему сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) в ценах 1969 г;

Кклим. ¾ корректировка стоимости объекта-аналога на климатический район, принимаемая в соответствии с Общей частью к сборникам УПВС зданий и сооружений.

Ккап . ¾ корректировка стоимости объекта-аналога при различиях в группе капитальности зданий, принимаемая в соответствии с Общей частью к сборникам УПВС зданий и сооружений;

Кконс. ¾ корректировка стоимости объекта-аналога при различиях конструктивных систем, систем инженерного оборудования и пр., принимаемая в соответствии с Общей частью к сборникам УПВС зданий и сооружений;

V ¾ строительный объем (характерный размер) объекта;

И69-84 ¾ индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г – 1,17х1,15 (отраслевой индекс согласно Постановлению Госстроя СССР от 11.05.83 г. № 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек»).

И ¾ индексация стоимости объектов недвижимости к ценам на начало 2013 года производилась по отраслевым индексам удорожания Межрегионального информационно-аналитического бюллетеня Справочник «Ко-Инвест» «Индексы цен в строительстве» №79 – 62,378.

Кдевелопера – Это коэффициент, который отражает удорожание на вознаграждение, типичного инвестора за риск, связанный со строительством объекта, за проведенные им экспертизы по управлению строительством, разработке и финансированию проекта. При использовании в практике оценки классической схемы определения рыночной стоимости с использованием затратного подхода прибыль девелопера рассматривается как прибыль организации, осуществляющей весь комплекс действий от момента приобретения прав (собственности или долгосрочной аренды) на участок территории под застройку до времени полной реализации созданных объектов недвижимости новым собственникам. Данный доход включает компенсацию девелопера за проведенные им экспертизы по управлению строительством, разработке и финансированию проекта.

Кроме метода удельной единицы существуют еще два метода: поэлементный метод и метод количественного обследования (сметный).

Для определения стоимости воспроизводства Объекта оценки (СТвоспр.) прибавляем к стоимости строительства (СС) предпринимательский доход (прибыль инвестора). Этот доход выражает вознаграждение, которое требует типичный инвестор за риск, связанный со строительством проекта, схожего по структуре с оцениваемым объектом.

Типичный уровень доходности бизнеса застройщиков на дату оценки оценивается нами до 10% для объектов недвижимости ХМАО к строительным затратам. В данном случае принято решение использовать величину прибыли инвестора в размере средней величины 5%, что связано с местоположением объекта и его коммерческой привлекательностью.

Представленные выше индексы, по мнению оценщиков, наиболее приемлемы для Объекта оценки. В настоящее время существует несколько источников информации по индексам перехода стоимости строительно-монтажных работ от цен базового периода (1984г., 1991г.) к стоимости на дату проведения Оценки.

Согласно п.14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" Оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки Объекта оценки в соответствии со Стандартами оценки.

Однако, методика выбора индексов не закреплена законодательно и не содержится в Стандартах оценки. В данной ситуации оценщики вправе выбирать самостоятельно источник информации по индексам, которые, по их мнению, наиболее приемлемы для конкретного объекта оценки.

Таблица 8.4. Расчет стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки без учета износа (литера А)

Наименование	Единица измерения	Значение
Количество единиц измерения объекта оценки	м3	2884
Стоимость ед. изм. аналога в ценах базисного периода	руб.	25,1
Обоснование стоимости		УПВС 28 таб 12
Корректировка на наличие или отсутствие отдельных конструктивных элементов, инженерного оборудования, на климатический район и пр.		0,8
Степень готовности по данным БТИ		0,77
Стоимость ед. изм. объекта оценки в ценах базисного периода с учетом всех корректировок	руб.	15,46
Восстановительная стоимость объекта оценки в ценах базисного периода	руб.	44586,64
Индекс перехода к ценам на дату оценки		1,3455х62,378
Обоснование величины индекса		«Ко-Инвест» «Индексы цен в строительстве» №79
Стоимость воспроизводства (замещения) без учета износа на дату оценки без учета прибыли предпринимателя	руб.	3742139
Прибыль инвестора	%	5
НДС	%	18
Итого	руб.	4636510

Таблица 8.5. Расчет стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки без учета износа (литера а)

Наименование	Единица измерения	Значение
Количество единиц измерения объекта оценки	м3	14
Стоимость ед. изм. аналога в ценах базисного периода	руб.	13,1
Обоснование стоимости		УПВС 28 таб 164
Корректировка на наличие или отсутствие отдельных конструктивных элементов, инженерного оборудования, на климатический район и пр.		0,82
Стоимость ед. изм. объекта оценки в ценах базисного периода с учетом всех корректировок	руб.	10,74
Восстановительная стоимость объекта оценки в ценах базисного периода	руб.	150,36
Индекс перехода к ценам на дату оценки		1,3455х62,378
Обоснование величины индекса		«Ко-Инвест» «Индексы цен в строительстве» №79
Стоимость воспроизводства (замещения) без учета износа на дату оценки без учета прибыли предпринимателя	руб.	12620
Прибыль инвестора	%	5
НДС	%	18
Итого	руб.	15636

Таблица 8.5. Расчет стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки без учета износа (литера а1)

Наименование	Единица измерения	Значение
Количество единиц измерения объекта оценки	м3	13
Стоимость ед. изм. аналога в ценах базисного периода	руб.	13,1
Обоснование стоимости		УПВС 28 таб 164
Корректировка на наличие или отсутствие отдельных конструктивных элементов, инженерного оборудования, на климатический район и пр.		0,82
Стоимость ед. изм. объекта оценки в ценах базисного периода с учетом всех корректировок	руб.	10,74
Восстановительная стоимость объекта оценки в ценах базисного периода	руб.	139,62
Индекс перехода к ценам на дату оценки		1,3455х62,378
Обоснование величины индекса		«Ко-Инвест» «Индексы цен в строительстве» №79
Стоимость воспроизводства (замещения) без учета износа на дату оценки без учета прибыли предпринимателя	руб.	11718
Прибыль инвестора	%	5
НДС	%	18
Итого	руб.	14519

Расчет накопленного износа