Департамент оценки (стр. 4 )

Общепринятыми элементами сравнения для земельных участков являются:

–  Оцениваемые права;

–  Условия финансирования;

–  Условия продажи;

–  Дата продажи;

–  Местоположение;

–  Физические характеристики.

Поскольку все отобранные для сравнения объекты сравнения выставлены на продажу в типичных условиях финансирования, имеют одинаковые условия продажи, вид права, то корректировки по этим элементам оценщики не производили.

Для сопоставления Оценщиком были выбраны следующие элементы сравнения:

Поскольку оцениваемый земельный участок и отобранные для сравнения объекты - аналоги выставлены на продажу на правах собственности, в типичных условиях финансирования и имеют одинаковые условия продажи, корректировки по этим элементам оценщики не производили.

Для сопоставления оцениваемого земельного участка и объектов - аналогов нами были выбраны следующие элементы сравнения:

Корректировка на дату продажи. Данная корректировка проводится для приведения цен объектов недвижимости, проданных некоторое время назад, к текущим ценам на объекты подобного рода. Дата оценки – 18 июля 2013 года. Объекты - аналоги выставлены на продажу во 2-3 кварталах 2013 года, что сопоставимо с датой оценки. На основании изложенного выше для всех объектов - аналогов корректировка на дату продажи равна 0%.

Корректировка на уторговывание. Объекты - аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована в ходе предварительных переговоров между Покупателем и Продавцом. Корректировка на торг равна -15%.

Корректировка на право собственности. На стоимость объекта влияет множество факторов. При этом нужно учитывать и параметры, снижающие его стоимость. Под корректировкой на право собственности понимается разница между ценой объекта при наличии права собственности, оформленного в соответствии с правовыми нормами и требованиями. Если не была проведена государственная регистрация права собственности на объект оценки, то корректировка составляет 10-20% на понижение стоимости. Аналогичная поправка применяется и при наличии различных ограничений на право собственности или иных обременений. В таких случаях снижается стоимость объекта и, соответственно, уменьшается цена сделки. В данном случае корректировка равна (-20%)

Корректировка на местоположение. Под местоположением понимается степень привлекательности расположения объектов относительно удобства подъезда, транспортных потоков, близости деловых центров. Оцениваемый земельный участок и все объекты - аналоги расположены в сопоставимых по привлекательности для потенциальных инвесторов районах, следовательно, корректировка на местоположение для всех объектов - аналогов равна 0%.

Корректировка на площадь земельного участка. Анализ рынка земельных участков показал, что при прочих равных условиях удельная стоимость земельного участка (цена единицы), имеющих большую площадь, ниже, чем соответствующая стоимость участков с меньшей площадью. Корректировку на площадь Оценщик производил на основе таблицы поправок (см. таб. 5.2.) на площадь земельных участков, разработанной специалистами по недвижимости аналитического отдела недвижимость» (т. ).

Поскольку площади оцениваемого земельного участка и объектов - аналогов сопоставимы по площади и попадают в один диапазон, то корректировка на площадь для всех объектов – аналогов равна 0%.

Расчет стоимости права аренды земельного участка сравнительным подходом произведен в таблице 8.2.

Таблица 8.2. Расчет стоимости права саренды земельного участка сравнительным подходом

Показатели	Оцениваемый земельный участок	Объект - аналог №1	Объект - аналог №2	Объект - аналог №3	Объект - аналог №4
Источник информации		https://portal. *****	https://portal. *****	https://portal. *****	https://portal. *****
Наименование объекта	земельный участок	земельный участок	земельный участок	земельный участок	земельный участок
Вид права	аренда	собственность	собственность	собственность	собственность
Площадь земельного участка (кв. м)	3002	1393	1892	782	1538
Стоимость земельного участка (руб.)
Стоимость 1м2 земельного участка (руб./м2)		144	291	128	390
Вид права	аренда	собственность	собственность	собственность	собственность
Корректировка на вид права (%)		-20	-20	-20	-20
Стоимость с учетом корректровки (руб./м2)		115	233	102	312
Дата продажи		2-3 кв. 2013 года	2-3 кв. 2013 года	2-3 кв. 2013 года	2-3 кв. 2013 года
Дата продажи, корректировка (%)		0	0	0	0
Стоимость 1 м2 с учетом корректировки (руб./м2)		115	233	102	312
Условия рынка		предложение	предложение	предложение	предложение
Корректировка на уторговывание, %		-15	-15	-15	-15
Стоимость 1 м2 с учетом корректировки (руб./м2)		98	198	87	265
Месторасположение	ХМАО-Югра, Ханты-Мансийский район, п. Кедровый, ул. Механизаторов, д. 14	ХМАО, Ханты-мансийский район	ХМАО, Ханты-мансийский район	ХМАО, Ханты-мансийский район п. Луговской	ХМАО, Ханты-мансийский район п. Тюли
Месторасположение, корректировка (%)		0	0	0	0
Стоимость 1 м2 с учетом корректировки (руб./м2)		98	198	87	265
Площадь земельного участка, м2	3002	1393	1892	782	1538
Корректировка на площадь земельного участка (руб/м2)		0	0	0	0
Стоимость 1 м2 с учетом корректировки (руб./м2)		98	198	87	265
Весовые коэффициенты		0,25	0,25	0,25	0,25
Стоимость 1 м2зем. участка, руб./кв. м	162
Стоимость зем. участка, руб.

Таким образом, стоимость права аренды оцениваемого земельного участка общей площадью 3002 м2, расположенного по адресу: ХМАО-Югра, Ханты-Мансийский район, п. Кедровый, ул. Механизаторов, д. 14, рассчитанная сравнительным подходом, по состоянию на 18 июля 2013 г. составляет руб.