Департамент оценки (стр. 1 )

недвижимость»

Департамент оценки

625000 6/17 , тел/

e-mail: *****@***ru

18 июля 2013 года

Конкурсному управляющему ИП

!

В соответствии с Договором на проведение оценки № 000 от 01.01.01 г. специалистами недвижимость» проведена оценка рыночной стоимости незавершенного строительством объекта - 14-ти квартирного жилого дома, 2-х этажного, общей площадью 742,3 м2, расположенного на земельном участке (кад. № 86:02:0301002:74) площадью 3002 м2 по адресу: ХМАО-Югра, Ханты-Мансийский район, п. Кедровый, ул. Механизаторов, д. 14.

Оценка проведена по состоянию на 18 июля 2013 года.

Рыночная стоимость определена в соответствии с Федеральным законом от 01.01.2001г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральными стандартами оценки (ФСО): ФСО-1, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256, ФСО-2, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.01.01 г. N 255, ФСО-3, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.01.01 г. N 254., ССО РОО 2010 г.

Развернутый анализ и расчеты стоимости оцениваемого объекта недвижимости представлены в отчете об оценке № 000/13. Обращаем Ваше внимание, что настоящее письмо не является отчетом об оценке, а только предваряет отчет. Отдельные части оценки, приведенные в настоящем отчете, не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого отчета. Принимая во внимание все содержащиеся в отчете допущения и ограничения, проведенные исследования и анализ позволяют сделать следующий вывод:

Рыночная стоимость объекта оценки с учетом сделанных допущений и ограничивающих условий по состоянию на 18 июля 2013 года составляет: 4 Четыре миллиона девятьсот двадцать тысяч рублей),

№ п/п	Наименование	Рыночная стоимость, руб.
1	Незавершенный строительством объект - 14-ти квартирный жилой дом	4
2	Право аренды на земельный участок (кад. № 86:02:0301002:74)

Аудиторская и иная проверка предоставленной информации, использованной в настоящем отчете, не производилась. Оценщики полагаются на достоверность информации, полученной в ходе деловых встреч и бесед с представителями Заказчика.

В случае возникновения каких-либо вопросов по оценке или по нашим рассуждениям, пожалуйста, обращайтесь непосредственно в недвижимость».

С уважением,

Генеральный директор

недвижимость» / /

СОДЕРЖАНИЕ

СОДЕРЖАНИЕ.. 2

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ.. 3

1.1. Основные факты и выводы... 3

1.2. Основание для проведения оценки.. 3

1.3. Задание на оценку.. 3

1.4 Заявление о соответствии.. 4

1.5. Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки.. 5

1.6. Сведения о заказчике оценки и об оценщике.. 5

1.7. Допущения и ограничивающие условия, использованные оценщиком при проведении оценки 6

1.8. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения.. 7

1.9. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.. 7

1.10. Применяемые стандарты оценочной деятельности и обоснование их применения.. 7

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.. 9

2.1. Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.. 9

3. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.. 12

3.1. Методологический подход к оценке рыночной стоимости недвижимости.. 12

3.2. Описание процесса объекта оценки в части применения подходов с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов к оценке объекта оценки.. 13

4. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ.. 15

4.1. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.. 15

4.2. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями.. 15

5. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЩИХ ФАКТОРОВ.. 16

5.1. Анализ предложения на рынке жилищного строительства Тюменской области.. 16

5.2. Обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов в сегменте рынка недвижимости «Земельные участки под жилищное строительство». 17

6. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ... 20

6.1. Общие положения.. 20

7. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ... 21

7.1. Общие положения.. 21

8. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ... 22

8.1. Общие положения.. 22

8.2. Определение стоимости права аренды земельного участка.. 22

8.2.1. Сравнительный подход. 22

8.2.3. Согласование результатов расчетов рыночной стоимости права аренды земельного участка. 26

8.3. Расчет восстановительной стоимости оцениваемого жилого дома.. 27

9. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.. 39

10. ВЫВОДЫ И ЗАКЛЮЧЕНИЯ.. 40

11. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ... 41

ПРИЛОЖЕНИЯ.. 42

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1.1. Основные факты и выводы

Наименование и месторасположение оцениваемого объекта: недвижимое имущество в составе:

№ п/п	Наименование	Общая площадь, м2	Адрес
1	Незавершенный строительством объект - 14-ти квартирный жилой дом	742,3	ХМАО-Югра, Ханты-Мансийский район, п. Кедровый, ул. Механизаторов, д. 14
2	Право аренды на земельный участок (кад. № 86:02:0301002:74)	3002	ХМАО-Югра, Ханты-Мансийский район, п. Кедровый, ул. Механизаторов, д. 14

Таблица 1.1. Результаты, полученные при применении различных подходов к оценке:

Наименование подхода	Стоимость, руб.
Затратный подход	4
Сравнительный подход	Не рассчитывалась
Доходный подход	Не рассчитывалась

Итоговая величина стоимости объекта оценки:

Рыночная стоимость объекта оценки с учетом сделанных допущений и ограничивающих условий по состоянию на 18 июля 2013 года составляет: 4 Четыре миллиона девятьсот двадцать тысяч рублей),

№	Наименование	Рыночная стоимость, руб.
1	Незавершенный строительством объект - 14-ти квартирный жилой дом	4
2	Право аренды на земельный участок (кад. № 86:02:0301002:74)

1.2. Основание для проведения оценки

Договор № 000 на проведение оценки объекта недвижимости от 01.01.01 года.

1.3. Задание на оценку

Объект оценки: недвижимое имущество в составе:

№ п/п	Наименование	Общая площадь, м2	Адрес
1	Незавершенный строительством объект - 14-ти квартирный жилой дом	742,3	ХМАО-Югра, Ханты-Мансийский район, п. Кедровый, ул. Механизаторов, д. 14
2	Право аренды на земельный участок (кад. № 86:02:0301002:74)	3002	ХМАО-Югра, Ханты-Мансийский район, п. Кедровый, ул. Механизаторов, д. 14

Цель и задачи проведения оценки: Определение рыночной стоимости объекта оценки на дату оценки.

Предполагаемое использование результатов оценки: Результаты настоящей оценки будут использованы Заказчиком для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки: Результаты оценки и содержание отчета об оценке достоверны только при их использовании, определенном условиями договора.

Вид определяемой стоимости: рыночная

Дата проведения оценки (дата оценки): 18 июля 2013 года.

Дата составления отчета: 18 июля 2013 года.

Дата определения стоимости объекта оценки: 18 июля 2013 года

Дата обследования объекта оценки: 18 июля 2013 года

Срок проведения оценки: 18 июля 2013 года – 18 июля 2013 года

Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка: приведены в п. 1.7. настоящего отчета.

1.4 Заявление о соответствии

Оценщики, выполнившие данную работу, подтверждают на основании своих знаний и убеждений, что:

-  утверждения и факты, содержащиеся в данном Отчете, являются правильными и корректными;

-  анализ и заключения, содержащиеся в отчете, соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям, и являются независимым и профессиональным мнением;

-  оценщики не имеют ни в настоящем, ни в будущем какого-либо имущественного интереса в оцениваемом объекте, отсутствуют какие-либо дополнительные обязательства (кроме обязательств по Договору об оценке) по отношению к какой-либо из сторон, связанных с оцениваемым объектом, мы также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

-  оплата услуг оценщиков не связана с определением итоговой величины стоимости объекта и не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента;

-  задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены;

-  наш анализ, мнения и выводы были получены, а этот отчет составлен в полном соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» , Федеральные стандарты оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 000)», утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 01.01.01г. № 000-256, и ССО РОО 2010 г.

1.5. Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки

Работы прочих специалистов в настоящем отчете не использовались.

1.6. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Заказчик оценки: Конкурсный управляющий действующий на основании Решения Арбитражного суда ХМАО-Югры по делу №А75-5253/2012 ИНН конкурс. управляющ. , р/с в -Мансийский банк» г. Ханты-Мансийск, ,

Исполнитель оценки: недвижимость».

Сведения об исполнителе оценки: адрес: /6

от 01.01.2001г.

Об оценщике, работающем на основании трудового договора:

Оценщик
Местонахождение оценщика	г. Тюмень
Информация о членстве в саморегулируемой организации	Член саморегулируемой организации Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (РОО), находящейся в , стр. 1, свидетельство № дата включения в реестр 29.10.2007г.
Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности	Диплом ПП № регистрационный номер 1876-3Д выдан МИПК Российской Экономической Академией им. Плеханова 29 декабря 2003 года.
Сведения о страховой гражданской ответственности	Договор обязательного страхования гражданской ответственности оценщика № 000R/776/05731/3 от 01.01.01 года, срок действия с 30 мая 2013 г. по 3 июня 2014 года, страхователь
Стаж работы в оценочной деятельности	С 01.01.2002г
Оценщик
Местонахождение оценщика	г. Тюмень
Информация о членстве в саморегулируемой организации	Член саморегулируемой организации Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (РОО), находящейся в , стр. 1, дата включения в реестр 23.12.10г., о чем выдано свидетельство № 000 от 01.01.2001г.
Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности	Диплом ГОУ ВПО «Тюменский Государственный Нефтегазовый Университет», ПП-I № регистрационный номер 1-84, 02 июля 2009 года
Сведения о страховой гражданской ответственности	Договор обязательного страхования гражданской ответственности оценщика № 000В4001311 от 16 марта 2013, срок действия с 17 марта 2013г. по 16 марта 2014 года, страхователь
Стаж работы в оценочной деятельности	С 02.07.2009г
Организационно-правовая форма юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор	Закрытое акционерное общество
Полное наименование юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор	недвижимость»
Основной государственный регистрационный номер (ОГРН)
Дата присвоения ОГРН	19.08.2002г.
Место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор	7/6.
Сведения о страховой ответственности юридического лица	Страховой полис 13150В4001049 выдан -страховая компания «Страховой дом» Тюменский филиал сроком до 17.02.2014 года (страховая сумма 100 000 000 руб.)

Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки: не привлекались.

1.7. Допущения и ограничивающие условия, использованные оценщиком при проведении оценки

Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:

1.  Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности.

2.  Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций, грунтов. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

3.  Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

4.  Мнение Оценщика относительно стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на стоимость объекта.

5.  Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить и обезопасить оценщиков от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих от иска третьих лиц к оценщикам, вследствие использования результатов настоящего отчета, кроме случаев, когда окончательно в судебном порядке определено, что возникшие убытки, потери и задолженности явились следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомерных действий со стороны оценщиков в процессе выполнения работ по оценке.

6.  Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в настоящем отчете, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или до даты предоставления публичной оферты прошло не более шести месяцев (Стандарты оценки).

Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничивающими условиями:

1.  Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. Выдержки из отчета или сам Отчет не могут копироваться без письменного согласия оценщика.

2.  От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

3.  Заключение о стоимости, содержащееся в отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если таковое не оговорено в отчете.

1.8. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

1.  Справочник УПВС

1.9. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

1.  Свидетельство о регистрации права 86 АБ 665241 от 01.01.2001 г.;

2.  Договор аренды земельного участка № 000 от 01.01.2001 г.;

3.  Распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок от 01.01.2001 г.;

4.  Разрешение на строительство № 49/07 от 01.01.2001 г.;

5.  Заявление о постановке на государственный учет объекта незавершенного строительства от 01.01.2001 г.;

6.  Технический план объекта незавершенного строительства от 01.01.2001 г.