УК на объекте коммерческой недвижимости: управление фазой обращения/использования (стр. 1 )

УК на объекте коммерческой недвижимости:

управление фазой обращения/использования.

Глава 1. Компоненты и жизненный цикл объектов недвижимости

Определение понятия недвижимости

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

С 1917 года, после отмены частной собственности, термин «недвижимость» исчез из юридического оборота и из практики. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

Понятие «недвижимость» неотделимо от другого понятия – «имущество».

Имущество – совокупность имущественных, т. е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Имущество, принадлежащее какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на:

· актив: совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество);

· пассив: совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице.

Исторически, ещё со времен римского права, имущество принято делить на движимое и недвижимое.

Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) [1] «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Согласно Градостроительному Кодексу РФ (далее ГСК РФ) [2] объекты недвижимости – объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Кроме того, недвижимостью признаётся предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В зарубежной литературе имеет место разделение понятий «недвижимая вещь» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property) [3]. При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе — обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи.

При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т. е. все, что прочно связано с землей, и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, то есть недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух компонентов: «земли» (land) и «улучшений» (improvement) [4].

Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.

Юридическую сущность составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Обременения (ограничения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Для наглядности представим структуру понятия «недвижимость» в виде таблицы 1.

Таблица 1. Структура понятия «недвижимость»

Недвижимость (недвижимая собственность)
Вещь (физическая сущность)	Права (юридическая сущность)
Земля	Улучшения	Права	Обременения
земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; леса	здания; сооружения; инженерные коммуникации; насаждения	собственности; хозяйственного ведения; оперативного управления; наследуемого владения; бессрочного пользования	ипотека; сервитут; правила зонирования; охрана памятников; прочие ограничения;

Современная российская юридическая практика установила ряд признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому имуществу [5] :

прочная связь с определенным земельным участком (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению); законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению; удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику – государству, субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц; возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (т. е. наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости); функциональная самостоятельность объекта недвижимости (можно ли использовать данный объект недвижимости отдельно от других объектов, или его функциональное назначение предполагает частичное использование других объектов недвижимости); наличие (или отсутствие) сервитутов и иных ограничений прав пользования.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимое имущество не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

1.2 Жизненный цикл объекта недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости (физический) – период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект. Жизненный цикл объекта недвижимости состоит из следующих стадий (фаз) [1]:

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта оптимального (наилучшего) использования свободного земельного участка (ранее возведенного объекта, который закончил свой предыдущий (физический) жизненный цикл. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка – с учетом особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды. На основании анализа выбирается максимально продуктивный вариант использования из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных и финансово осуществимых. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этом этапе – на основании технического задания на проектирование – осуществляется (специализированной организацией) разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка (с фиксацией формы и размера, с удалением ненужной естественной и искусственной растительности, с осушением водоемов), а также прокладки коммуникаций, строительства зданий (сооружений) и посадки новых насаждений. Приемку проекта от проектной организации целесообразно осуществлять при участии управляющей компании, участвовавшей в разработке технического задания на проектирование.

3. Изготовление (возведение, строительство, реконструкция) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах. За время возведения улучшений и в результате закрепления нового статуса объекта, как правило, меняются и характеристики окружающей среды, имеющие отношение к созданному объекту.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т. п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом и регистрируется государством изменение юридической судьбы последнего. При купле-продаже объекта меняется субъект права собственности. При сдаче земли или (и) улучшений в аренду или в найм собственником (или – по поручению собственника – управляющей компанией) права пользования (и, возможно, владения) передаются другому субъекту с появлением обременении права собственности.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта. Со временем характеристики объекта претерпевают изменения, т. к. улучшения физически изнашиваются и функционально устаревают, что усугубляется изменениями ситуации в экономике и во внешней физической среде, приводящими к дополнительному, так называемому внешнему устареванию.

В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется техническое освидетельствование и текущий ремонт отдельных элементов улучшений без прекращения использования объекта в целом.

6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли и улучшений, выполненный в этот момент, покажет целесообразность частичного изменения функционального назначения улучшений, то последние реконструируются с изменением планировки части помещений. Естественно, при этом обеспечиваются и функции капитального ремонта элементов улучшений, сохраняющих первоначальное функциональное назначение.

Если анализ использования объекта в существующем состоянии показывает необходимость полной замены его функционального назначения, то реконструкция может сопровождаться не только радикальным изменением планировки, но также пристройкой или надстройкой существующих строений и застройкой свободной части земельного участка.

7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций (минимизируется объем ликвидационных затрат).

Очевидно, что некоторые фазы повторяются на разных этапах жизненного цикла. Так, например, замысел проекта создания нового объекта может возникнуть как на этапе, когда участок земли полностью свободен, так и на стадии возникновения необходимости реконструкции, частичного сноса или достройки строений. Фаза обращения может реализоваться в процессе жизни объекта неоднократно, причем моменты обращения определяют временные границы периодов, составляющих основу так называемых инвестиционных циклов.

Глава 2. Основы «управление недвижимостью». Основоположники данного направления.

Сущность понятия «управление коммерческой недвижимостью»

Институт управления является универсальным механизмом организации человеческой цивилизации. «Физический» смысл управления недвижимостью можно представить следующей логической последо­вательностью определений:

• управление любым процессом служит достижению определенной цепи;

• целью управления в бизнесе является получение доходов;

• целью управления недвижимостью является получение доходов собственниками объектов недвижимости;

• собственники недвижимости могут получать доходы самостоятельно, либо с помощью управляющих.

В настоящее время под термином «управление недвижимостью», как правило, понимают коммерческую деятельность внешних по отношению к собственникам физических и (или) юридических лиц по обеспечению получения доходов от объектов недвижимости для их собственников.

Управление недвижимостью является сложной комплексной задачей, у которой есть некоторый набор при­емлемых для собственника решений, а есть решение наиболее эффективное.

Квалификация управляющих недвижимостью определяется умением достигать решений, наиболее близ­ких к эффективному для собственника решению. Для этого они должны использовать методы оптимизации своей деятельности, в условиях постоянно изменяющейся внешней среды.

Вполне очевидно, что для достижения цели наиболее эффективного управления объектом недвижимости необходимо знание не только общих законов развития рынка, но и реальных особенностей развития локаль­ного рынка недвижимости, на котором расположен объект управления.

В настоящее время управление недвижимостью является одним из наиболее динамично развивающихся ви­дов предпринимательской деятельности на рынке. Профессиональные участники этого рынка интенсивно ис­пользуют накопленный в мире опыт подобной деятельности с учетом существующих на отечественном рынке «правил игры» для достижения стратегической цели управления — наиболее эффективного использования объ­ектов недвижимости в интересах значительно возросшего за последние два десятилетия числа собственников.

Основные понятия.

Управление недвижимостью — это осуществление комплекса мероприятий по эксплуатации зданий и со­оружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользо­вателей, чаще всего — арендаторов, определение условий сдачи площадей в аренду, сбора арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования объектов недвижимости в интересах их собственников.

Управление недвижимостью включает:

• систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

• оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

• управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как отдельные объекты недвижимости, так и системы объектов раз­личных форм собственности — жилой фонд, в том числе и товарищества собственников жилья, комплексы коммерческой недвижимости, земельный и лесной фонд и т. д.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

• правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость;

• экономическом ~ управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации нед­вижимости;

• техническом — содержание объекта недвижимости, в соответствии с его функциональным назначением.

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника,

Управление может быть внутренним и внешним:

Внутреннее управление недвижимостью — это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламенти­рованная его собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, дого­ворами, инструкциями и т. п.).

Внешнее управление недвижимостью — это деятельность государственных структур (или их уполномочен­ных), направленная на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка нед­вижимости установленных норм и правил.

Управляющий недвижимостью — это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собствен­ником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени со­вершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

Деятельность управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости, как основными субъектами рынка недвижимости, но и с под­рядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют элект­роэнергию, воду, тепло и др. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работ­ников, обслуживающих вверенный объект управления (то есть объект недвижимости или комплекс объектов недвижимости).

Стандарты профессиональной практики управляющих недвижимостью, принятые Национальной ассоци­ацией управляющих недвижимостью России, определяют управление недвижимостью как деятельность в интересах собственника в отношении какой-либо сферы деятельности на определенном этапе жизненного цикла объекта недвижимости: замысел; анализ, проектирование; возведение (строительство); ввод в эксплу­атацию; обращение (купля, продажа, аренда и пр.) и употребление (сервис); обслуживание, эксплуатация и ремонт; капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация; изменение функционального наз­начения; утилизация.

Из истории создания IREM («Institute of Real Estate Management») *

Институт управления является универсальным механизмом организации человеческой цивилизации. «Физический» смысл управления недвижимостью можно представить следующей логической последо­вательностью определений:

§ управление любым процессом служит достижению определенной цепи;

§ целью управления в бизнесе является получение доходов;

§ целью управления недвижимостью является получение доходов собственниками объектов недвижимости;

§ собственники недвижимости могут получать доходы самостоятельно, либо с помощью управляющих.

Практика управления объектом недвижимости не собственником, а кем-то другим, появилась сравнительно недавно.

Этот вид деятельности берет свое начало со времени основания «Building Owners and Managers Association» (ВОМА) в 1907 году. Когда «National Association of Real Estate Boards» (NAREB), основанная в том же 1907 году, 15 лет спустя организовала отдел по управлению собственностью, роль управления с развития офисных зданий расширилась и на развитие небольших офисов, и на совершение других услуг для владельцев недвижимости.

В 1933 году отдел по управлению собственностью был преобразован в отдельную профессиональную организацию - «Institute of Real Estate Management» (IREM)*.

Первоначально ее членами становились организации, которые соглашались со следующими условиями:

1. Организовывать отдельные счета для капитала компании и ее вкладов.

2. Выполнять определенные гарантийные обязательства перед всеми сотрудниками.

3. Получить разрешение от клиента перед осуществлением сделки, которая принесет прибыль компании за счет капитала клиента.

В 1938 году основатели Института признали, что аккредитация физических лиц имеет особо важное значение, т. к. юридическое лицо может менять свое мировоззрение в зависимости от мировоззрения служащего состава, в то время как точка зрения отдельного индивида практически не меняется на протяжении всей его жизни.

В дальнейшем Институт был преобразован в ассоциацию физических лиц, тогда и появилось звание Certified Property Manager (CPM)****.

Возможность получения сертификата CPM в Москве.

С 1995 года Российская Гильдия Риэлторов совместно с Национальным Учебным Центром Риэлторов и Институтом Управления Недвижимостью США IREM проводят курсы (по сути просто сертификация) по управлению недвижимостью с присвоением степени по специальности "Сertified Property Manager"– СРМ (Сертифицированный Управляющий Недвижимостью).

Присвоение степени СРМ дает право стать членом IREM с получением всех прав и привилегий, которые влечет за собой такое членство. Присвоение степени СРМ дает юридическое право работать на международном рынке недвижимости. Имя каждого СРМ включается в ежегодный справочник указатель всех Сертифицированных Управляющих Недвижимостью мира. Курс рассчитан на специалистов, уже работающих на рынке недвижимости.

Квалифицированные российские и американские преподаватели знакомят с технологиями, зарекомендовавшими себя в российской и мировой практике управления недвижимостью. В настоящее время РГР вместе с IREM переходят на обновленные программы по курсу «Управление недвижимостью». Лекции читают российские и американские преподаватели.

Стандарты управления: линейка услуг - модель IREM

Деятельность управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости, как основными субъектами рынка недвижимости, но и с под­рядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют элект­роэнергию, воду, тепло и др. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работ­ников, обслуживающих вверенный объект управления (то есть объект недвижимости или комплекс объектов недвижимости).

Стандарты профессиональной практики управляющих недвижимостью, принятые Национальной ассоци­ацией управляющих недвижимостью России, определяют

Управление недвижимостью как деятельность в интересах собственника в отношении какой-либо сферы деятельности на определенном этапе жизненного цикла объекта недвижимости (см. 1 Главу).

Стандарты управления недвижимостью на Западе предполагают определенную градацию «линейки услуг» профессиональной УК, которая, в конечном счете, зависит от уровня ответственности Управляющего и его подходе к управлению, так же как и расчет вознаграждения (расходный/доходный).

IREM различает следующие «уровни» предложений по услугам Управляющих: Facility Management, Property Management, Building Management, Asset Management.

Facility Management - это управление инфраструктурой Объекта. Главными задачами Facility Management являются инженерно-техническая эксплуатация, обслуживание инфраструктуры, обеспечение комфортом. Функции Facility Management многообразны — от организации уборки помещений и закупки ме­бели до организации всех видов ремонтных работ и управления службами охраны.

Если управляющая компания начинает заниматься отношениями с арендаторами, ведением договоров с клиентами собственника помещения, юридическими тонкостями, распоряжение активами компании, бухгал­терской отчетностью по управляющему проекту, то это уже часть Property Management, которая в России получила название «коммерческое управление», что по сути не что иное, как управление арендным бизнесом.

Property Management — помимо технической эксплуатации объекта включает осуществление админист­ративно-правового управления — реализация площадей объекта, дополнительное коммерческое использова­ние площадей, ведение всего юридического и финансового документооборота по объекту плюс управление объектом как портфелем активов и повышение ставки капитализации.

В данном случае уместно говорить не об эксплуатации и обслуживании недвижимостью, а об управлении объектом, как активом, т. е. «собственностью» внесение предложений и выполнение работ по его развитию с целью повышение его капитализации (управление кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами и т. д.) Управление «собственностью» и есть поле деятельнос­ти Property Management – в этом его основное отличие от Facility Management.

При этом компания, занимающаяся Property Management, ока­зывает услуги по обслуживанию зданий, но спектр ее услуг значительно шире, чем предоставляет узкоспеци­ализированная компания по Facility Management.

Building Management (Управление строительством) — участие в проектном менеджменте, консультирова­ние по вопросам технических заданий проектирования, выбора инженерных систем, разработки технической эксплуатации объекта, техническая предэксплуатация.

Building Management от Facility Management отличают некоторые виды управленческой деятельности по фазам жизненного цикла здания: управление проектированием объекта, управление возведением, строитель­ством, утилизацией и сносом. Основные виды деятельности, такие как управление потреблением и эксплуа­тацией, перекликаются с Facility Management.