Понятие сделки (стр. 2 )

В силу закона нотариальному удостоверению подлежат следующие двусторонние сделки:

1) уступка требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ);

2) перевод долга, основанный на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389, п. 2 ст. 391 ГК РФ);

3) договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339 ГК РФ);

4) договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ);

5) брачный договор (п. 2 ст. 41 СК РФ);

6) соглашение об уплате алиментов (п. 1 ст. 100 СК РФ);

7) сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, если законом не установлено иное (ст. 21 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью").

В соответствии с законом нотариальному удостоверению подлежат следующие односторонние сделки:

1) доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 2 ст. 185 ГК РФ);

2) доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 185 ГК РФ (доверенность на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий, вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции, в том числе денежной и посылочной);

3) завещание (п. 1 ст. 1124 ГК РФ), если иное не установлено законом;

4) согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (п. 3 ст. 35 СК РФ);

5) согласие гражданина-залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество (п. 4 ст. 349 ГК РФ);

6) согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (п. 1 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[9]).

Документ, содержащий условия нотариально удостоверяемой сделки, должен быть составлен в письменной форме. Этот документ в присутствии нотариуса должен быть подписан лицом (если сделка односторонняя) или лицами (если сделка двусторонняя или многосторонняя), совершающими сделку, либо их представителями. Однако если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно (п. 1 ст. 160 ГК РФ).

В отношении физических лиц в соответствующем документе должны содержаться сведения об имени. Имя включает в себя фамилию, собственно имя, а также отчество, если иное не вытекает из закона или национального обычая (п. 1 ст. 19 ГК РФ). Имя должно быть указано в договоре полностью (без сокращений). В договоре обычно указываются также дата рождения гражданина и место его жительства, под которым разумеется место, где он постоянно или преимущественно проживает.

Если в сделке участвует юридическое лицо, то указывается его полное (без сокращений) наименование и, кроме того, обычно называются дата и место государственной регистрации, реквизиты свидетельства о государственной регистрации, индивидуальный номер налогоплательщика, место нахождения юридического лица.

При совершении сделки через представителя в договоре указываются основания представительства и называются реквизиты соответствующего документа.

Документ, содержащий условия сделки, должен быть зачитан нотариусом вслух лицам (лицу), совершающим сделку, до ее удостоверения.[10]

В данной работе мы рассмотрим основные сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению: доверенности, завещания, сделки с недвижимостью, сделки, вытекающие из семейно-брачных отношениях.

1.3. Правила совершения сделок

Среди нотариальных действий, совершаемых нотариусами, значительное число составляют различные сделки. Для удостоверения сделок к нотариусам обращаются и граждане, и юридические лица. Несмотря на то, что действующее гражданское законодательство, как никогда раньше, допускает оформление большинства сделок в простой письменной форме, много их все-таки по-прежнему удостоверяется нотариально. По сложившейся в российском обществе традиции, к нотариусам обращаются для нотариального удостоверения почти всех сделок, связанных с отчуждением недвижимости – квартир, жилых и дачных домов, земельных участков и т. д., хотя нотариальное удостоверение таких сделок со времени введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[11] не является обязательным.

Нотариальное удостоверение сделки по нормам гражданского права «осуществляется путем совершения на документе... удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие» (ст. 163 ГК РФ). Надо отметить, что нотариальное удостоверение сделки не сводится только к совершению на документе удостоверительной надписи, а предполагает определенную и достаточно сложную процедуру, установленную нотариальным законодательством. Выполнение этой процедуры должно обеспечивать законность (действительность) удостоверяемой нотариусом сделки.

Удостоверяя сделки, нотариусы должны обеспечивать защиту законных интересов лиц, совершающих их. В первую очередь эта защита обеспечивается соблюдением всех тех требований относительно сделок, которые закреплены в гражданском законодательстве и иных актах, содержащих нормы гражданского права. Для действительности, сделка должна: носить характер волевого акта именно тех лиц, от имени которых она совершается; лица, обращающиеся для удостоверения сделки, должны обладать дееспособностью; содержание сделки должно быть изложено в форме документа, предусмотренного в действующем законодательстве для этого вида сделок; содержание сделки должно соответствовать требованиям закона и иных правовых актов, а если совершаемая сделка не предусмотрена законом и иными правовыми актами, содержание ее не должно противоречить основным началам гражданского законодательства; результат, который достигается совершением сделки, должен соответствовать действительным намерениям ее стороны (сторон).[12]

Для заключения всякой сделки по гражданскому законодательству необходимо выражение воли стороны. Если сделка односторонняя, необходимо и достаточно выражение воли одной стороны (п. 2 ст. 154 ГК РФ). Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (в двухсторонней сделке) либо трех или более сторон (в многосторонней сделке — п. 3 ст. 154 ГК РФ). В соответствии с этими нормами при нотариальном удостоверении всех односторонних сделок — доверенностей, завещаний, уведомлений об отмене завещаний, отказов от наследства и т. д. — достаточно присутствие и выражение воли только того лица, от имени которого сделка удостоверяется (т. е. от имени которого выдается доверенность, составляется завещание и т. д.). При нотариальном удостоверении многосторонних сделок необходимо присутствие и выражение воли каждой стороны сделки: покупателя и продавца — при удостоверении договора купли-продажи, дарителя и одаряемого — при удостоверении договора дарения, залогодателя и залогодержателя — при удостоверении договора залога и т. п. При этом воля всех участников многосторонней сделки должна быть согласованной.

Для выяснения воли стороны (сторон) нотариальное законодательство предусматривает необходимость соблюдения следующих требований при нотариальном удостоверении сделок:

во-первых, согласно ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате[13], нотариус обязан проверить, соответствует ли содержание сделки, проект которой представлен нотариусу для нотариального удостоверения, действительным намерениям стороны (сторон). Для этого нотариус и выясняет, соответствует ли волеизъявление, выраженное в проекте сделки, внутренней воле стороны, т. е. тому, что она желает;

во-вторых, согласно ст. 43 Основ, при удостоверении сделок проверяется дееспособность граждан и правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках. В случае совершения сделки представителем проверяются и его полномочия.

Для совершения всяких сделок – договоров (соглашений), доверенностей, завещаний, а также для расторжения договоров и отмены завещаний физические лица по гражданскому законодательству должны обладать дееспособностью. Поэтому нотариусы при совершении такого нотариального действия, как удостоверение сделок, в соответствии со ст. 43 Основ выясняют дееспособность граждан, участвующих в сделках. Понятие дееспособности дано в п. 1 ст. 21 ГК РФ. Оно означает способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. «Обладать дееспособностью — значит иметь способность лично совершать юридические действия, совершать сделки и исполнять их, приобретать в собственность имущество и владеть, пользоваться и распоряжаться им... и т. д.».

Дееспособность в первую очередь зависит от возраста и возникает у гражданина в полном объеме с наступлением совершеннолетия (по достижении восемнадцати лет). В отдельных случаях дееспособность может наступить и раньше. Во-первых, если несовершеннолетний вступает в брак (в случае, когда закон допускает это), дееспособность в полном объеме наступает у него со времени вступления в брак (п. 2 ст. 21 ГК). Во-вторых, когда несовершеннолетний, достигший шестнадцати лет и работающий по трудовому договору или занимающийся предпринимательской деятельностью, эмансипирован, т. е. объявлен полностью дееспособным (ст. 27 ГК). Если сделка двухсторонняя или многосторонняя, нотариус устанавливает возраст каждого лица, участвующего в сделке. Далее по процедуре нотариального удостоверения сделок, закрепленной в Основах, нотариус обязан:

— разъяснить смысл и значение представленного ему проекта сделки (ст. 54);

— проверить, не противоречит ли содержание проекта сделки требованиям закона (ст. 54);

— установить личности обратившихся (ст. 42);

— зачитать вслух содержание нотариально удостоверяемой сделки ее участникам (ст. 44);

— предложить подписать сделку в своем присутствии (ст. 44);

— зарегистрировать сделку в реестре (ст. 50).

На основании вышеизложенного, можно сделать вывод, что неукоснительное соблюдение нотариусами всех перечисленных требований при нотариальном удостоверении сделок обеспечивает их действительность и придает сделкам труднооспоримый характер. Ведь значительная часть сделок оспаривается именно на том основании, что нарушаются нотариусами правила удостоверения сделки. Данный вопрос мы рассмотрим в главе 3.

Глава II. Виды сделок, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению

2.1. Доверенности

Доверенность – это документ, выдаваемый представителю в целях определения характера и объема предоставляемых ему полномочий. Назначение доверенности состоит в подтверждении перед третьими лицами полномочий поверенного от имени доверителя. Выдача доверенности представляет собой одностороннюю сделку (для ее выдачи не требуется согласия представителя).

По действующему законодательству доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами (п. 1 ст. 185 ГК РФ). Всякая доверенность как документ, по которому в результате действий представителя и, как правило, в отсутствие представляемого устанавливаются правовые связи представляемого с третьими лицами, должна содержать описание полномочий. Полномочия и определяют круг возможных действий представителя в интересах представляемого. Полномочия по доверенностям могут предоставляться разнообразные.

Доверенность – это письменное уполномочие. В иной форме, кроме письменной, доверенность существовать не может

Нередко в юридической литературе и в практической деятельности по применению правовых норм производится отождествление понятий «доверенность» и «выдача доверенности». Тем не менее эти понятия различаются, что имеет важное теоретическое и практическое значение. Доверенность – документ. Выдача доверенности представляет собой одностороннюю сделку. Сам по себе факт существования документа отнюдь не порождает правомочий у лица, на имя которого оформлена доверенность, поскольку доверенность ему не выдана. Так, если некто оформил доверенность и хранит ее у себя, то никаких правомочий у лица, на имя которого оформлена доверенность, не возникает. Более того, если это лицо, предположим, похитит доверенность, то оно по-прежнему лишено права действовать от имени субъекта, оформившего (но не выдавшего) доверенность.[14]

Появление полномочий, указанных в доверенности, у лица, на имя которого она оформлена, происходит в результате:

- выдачи доверенности;

- передачи доверенности представляемым непосредственно третьему лицу.

Доверенности могут осуществляться путем вручения, пересылки по почте и т. п. В первом случае для появления полномочий требуется, чтобы лицо, на имя которого оформлена доверенность, приняло ее. Во втором случае появление полномочий у этого лица происходит с момента передачи доверенности третьему лицу (принятия этим лицом). Правда, и в том и в другом случае уполномоченное лицо может не воспользоваться предоставленными ему полномочиями.

Определяя круг полномочий, которыми наделяется представитель, лицо, выдающее доверенность, действует по своему усмотрению (руководствуется своей волей). Доверенное лицо не должно выйти за пределы правоспособности и дееспособности. Так, если в содержание правоспособности субъекта не входит возможность совершать определенного рода действия (например, приобретать какое-то имущество), то невозможна и выдача доверенности, содержащей полномочия на совершение таких действий. Гражданин в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать любые сделки лишь с согласия законных представителей (за исключением тех, которые он может совершать самостоятельно). Следовательно, если он намерен выдать доверенность на совершение сделки, которую он не может совершить самостоятельно, то такая доверенность может быть выдана только с согласия законных представителей.

Доверенности принято классифицировать в зависимости от объема полномочий, которыми наделяется представитель, на три вида:

1) генеральная (общая) доверенность – выдается на совершение разнообразных юридических действий. При выдаче генеральной доверенности представитель наделяется широким кругом полномочий. К числу таких доверенностей относят доверенности об управлении и распоряжении имуществом, о совершении разнообразных сделок и т. д. Однако никогда не может быть доверенности, на основании которой представитель мог бы действовать от имени представляемого во всех возможных отношениях;

2) специальная доверенность – дает возможность представителю совершать от имени представляемого неограниченное (или ограниченное) число однородных юридических действий. Например, такая доверенность может удостоверять право представителя совершать сделки по закупке у граждан сельскохозяйственной продукции;

3)разовая доверенность (весьма красноречивое, «говорящее» название) – дает возможность представителю совершить одно строго определенное юридическое действие (заключить договор купли-продажи квартиры и т. п.). Впрочем, понятие разовой доверенности не следует трактовать слишком узко. Так, если будет выдана доверенность, уполномочивающая представителя на приобретение квартиры, то, по-видимому, он должен быть наделен полномочиями на подписание договора, передачу его и прилагаемых к нему документов в регистрирующий орган, получение документов от этого органа. Но по усмотрению доверителя каким-либо из названных (и иных) полномочий представитель может и не наделяться.

Приведенная классификация доверенностей является общепризнанной. Однако, надо иметь в виду ее некоторую условность с тем, чтобы не впасть в заблуждение. Эта классификация весьма полезна с точки зрения познавательной. Но с практической стороны дела неважно, как субъекты называют доверенность – разовой, специальной или генеральной. Важно, какой круг полномочий в ней очерчен. Таким образом, рассматривая ту или иную доверенность, необходимо установить полномочия представителя и в зависимости от их объема (в том числе однородности или неоднородности юридических действий и их числа) отнести доверенность к одной из трех указанных классификационных групп.[15]

Законом установлено, что доверенность должна быть выражена в письменной форме, а в отдельных случаях – нотариально удостоверена. Несоблюдение нотариальной формы доверенности влечет ее недействительность.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Следовательно, если выдается доверенность на совершение сделки, которую закон требует облечь в нотариальную форму, или сделки, которую стороны решили нотариально удостоверить, то доверенность должна быть нотариально удостоверена.

Закон требует облечь ту или иную сделку в нотариальную форму крайне редко. Так, в нотариальной форме совершается сделка по уступке требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ). Нотариальному удостоверению подлежит соглашение о переводе долга, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 2 ст. 391, п. 1 ст. 389 ГК РФ). Необходимо иметь в виду, что не все сделки, которые закон требует облекать в нотариальную форму, могут совершаться через представителя. Стало быть, и доверенность на совершение таких сделок выдаваться не может. Например, завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом (п. 1 ст. 1124 ГК РФ). Но завещание относится к числу тех сделок, которые по своему характеру могут совершаться только лично. И это нашло отражение в законе: завещание должно быть совершено лично, совершение завещания через представителя не допускается (п. 3 ст. 1118 ГК РФ). Следовательно, недопустима и выдача доверенности на совершение завещания.

По соглашению сторон в нотариальную форму может быть облечена любая сделка, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

В п. 2 ст. 185 ГК РФ содержится требование придать нотариальную форму доверенности, если она выдается на совершение сделок, требующих нотариальной формы, за исключением случаев, предусмотренных законом. Таким образом, возможна (допускается п. 2 ст. 185 ГК РФ) ситуация, когда сделка, на совершение которой выдается доверенность, должна быть совершена в нотариальной форме, но доверенность может быть и в простой письменной форме. Слова «за исключением случаев, предусмотренных законом» включены в п. 2 ст. 185 ГК РФ «на всякий случай», - может быть издан закон, допускающий простую письменную форму доверенности на совершение сделки, которая должна быть нотариально удостоверена.

В п. 4. Ст. 185 ГК РФ, предусмотрен, так сказать, облегченный вариант удостоверения ряда доверенностей (на получение заработной платы, пособий, стипендий и т. д.). Такие доверенности могут удостоверяться по месту работы и т. д.

Право удостоверять доверенности по гражданскому законодательству предоставлено не только нотариусам и должностным лицам, уполномоченным совершать нотариальные действия, но также и другим лицам и организациям, указанным в ст. 185 ГК РФ и ст. 53 ГПК РФ[16]. В зависимости от того, кем удостоверены те или иные доверенности, они подразделяются на:

а) доверенности, удостоверенные нотариально;

б) доверенности, приравненные к нотариально удостоверенным;

в) доверенности, удостоверенные организациями.

Нотариально удостоверенными считаются доверенности, удостоверенные нотариусами, работающими в государственных нотариальных конторах или занимающимися частной практикой, должностными лицами органов местного самоуправления, а также консульских учреждений, уполномоченными на совершение нотариальных действий в соответствии со ст. 1 Основ законодательства РФ о нотариате. Нотариально могут удостоверяться любые доверенности, содержание которых не противоречит действующему законодательству, а форма соответствует требованиям закона. Нотариально удостоверяются доверенности от имени и физических лиц, и юридических лиц.

Доверенности, приравненные к нотариально удостоверенным, также как и нотариально удостоверенные, могут выдаваться на совершение самых разных действий. Право удостоверять такие доверенности предоставлено только лицам, указанным в п. 3 ст. 185 ГК РФ. Причем они вправе удостоверять доверенности лишь от имени физических лиц, названных в п. 3 ст. 185 ГК РФ. При оформлении доверенностей, приравненных к нотариально удостоверенным, соблюдаются все требования действующего законодательства относительно содержания доверенностей.

К нотариально удостоверенным приравниваются:

1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;

2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;

3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы;

4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.

Доверенности, удостоверенные организациями, перечисленными в п. 4 ст. 185 ГК РФ и в ч. 2 ст. 53 ГПК РФ, могут выдаваться на совершение лишь указанных в этих статьях действий:

— получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями;

— получение вознаграждения авторов и изобретателей;

— получение пенсий, пособий, стипендий, вкладов граждан в банках, корреспонденции; представительство в суде. Право удостоверять такие доверенности предоставлено организациям, в которых доверители работают или учатся, жилищно-эксплуатационным организациям по месту их жительства, и администрации стационарных лечебных учреждений, в которых доверители находятся на излечении. Доверенности на получение представителем гражданина его вклада в банке, денежных средств с его банковского счета, адресованной ему корреспонденции в организациях связи, а также на совершение от имени гражданина иных из указанных в настоящем абзаце сделок могут быть удостоверены соответствующим банком или организацией связи.

С практической точки зрения четко выделяются две ситуации. Во-первых, организацией удостоверяется доверенность гражданина на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, выплачиваемых этой же организацией. Или банком удостоверяется доверенность на получение представителем гражданина его вклада в этом же банке, денежных средств с его банковского счета в этом же банке и т. п. В таких случаях, как правило, при реализации представителем полномочий, указанных в доверенности, трудностей не возникает. Это логично, поскольку доверенность удостоверяется тем субъектом, которому она будет предъявлена (в приведенных примерах – организацией, в которой гражданин работает, либо банком, в котором доверитель имеет счет). Во-вторых, доверенность удостоверяется жилищно-эксплуатационной организацией по месту жительства гражданина, администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении, для представительства в организации по месту работы доверителя, в банке и т. п.

Доверенности – документы временного действия и могут быть выданы только на ограниченный срок, указываемый, как правило, в тексте доверенности. По ст. 186 ГК РФ срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Однако удостоверенная нотариусом доверенность, не содержащая указания о сроке ее действия и предназначенная для действий за границей, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность. Поскольку доверенность является срочным документом и действует в течение определенного времени, закон требует обязательного указания на дату ее выдачи. Если в доверенности не указана дата ее совершения, она является ничтожной (ст. 168 ГК РФ).