Удаленность от исторического и делового центра города Этажность Уровень жизни населения Возраст основной группы проживающего населения
Композиция МЖК
Потребительские приоритеты населения Доходы населения Уровень комфортности МЖК Транспортно-пешеходная ситуация застраиваемого участка МЖК
Рис. 1. Факторы, влияющие на формирование сектора обслуживания в МЖК
На основе изученного отечественного и зарубежного опыта девелопмента многофункциональных жилых комплексов предложена классификация эффектов от их реализации для заказчика-инвестора, застройщика (генподрядчика), потребителя, а также города, позволяющая согласовывать интересы участников проекта на этапе его разработки (рис. 2).
Для города Для потребителя Для застройщика (генподрядчика) Для заказчика-инвестора
Экономия земельных ресурсов Возможность долевого участия в строительстве Диверсификация рисков при инвестировании Возможность поэтапного ввода площадей в эксплуатацию Синергетический эффект Экономичность в строительстве Концентрация трудовых и материальных ресурсов Экономия энергоресурсов Сокращение трудовых затрат на единицу рабочей площади Современные формы обслуживания Экономичность в эксплуатации Большой объем услуг и возможности их выбора без дополнительных затрат времени Сокращение утомляемости населения за счет снижения транспортных потоков Градостроительно-доминантное значение объекта Экономия земельных ресурсов Социальный эффект за счет снижения нагрузки на прилегающие объекты социального назначения
Рис.2. Классификация эффектов от строительства
и эксплуатации МЖК для участников проекта
Проанализировав рынок многофункциональной жилой недвижимости на примере Москвы и Московской области, были выявлены положительные и отрицательные направления развития исследуемых объектов (табл. 2).
Таблица 2. Тенденции и проблемы развития МЖК
Тенденции развития МЖК | Проблемы МЖК |
освоение новых земельных участков под комплексную застройку | дефицит городских земельных ресурсов под застройку |
использование новых строительных технологий, энергосберегающих материалов и конструкций | низкая обеспеченность населения объектами социального назначения при строительстве нового МЖК |
широкий выбор квартир с большой градацией по метражу и количеству комнат | строительство МЖК преимущественно элитно класса, соответственно, низкая доступность жилья для населения со среднем уровнем дохода |
строительство подземных и наземных гаражей | недостаточное количество машиномест на одну жилую единицу (квартиру) |
качественное благоустройство придомовой территории, обеспечивающее полноценную среду обитания | отсутствие преемственности от существующей застройки |
Таким образом, выявленные положительные и отрицательные аспекты строительства МЖК в современных российских условиях, а также анализ существующих методических подходов к оценке их эффективности, позволивший определить нерешенные задачи в этой области, стали основанием для формирования концепции многофакторной оценки эффективности данных комплексов.
Во второй главе «Разработка концепции комплексной оценки социально-экономической эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов» в результате исследования экономических и архитектурно-строительных научных работ, а также методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов сформулированы основные принципы оценки социально-экономической эффективности строительства МЖК, а именно:
1. Учет архитектурно-строительных решений при определении затратных и результативных показателей объекта.
2. Определение и учет факторов, влияющих на рыночную стоимость жилья в многофункциональных жилых комплексах.
3. Формирование объективной рыночной стоимости жилья в многофункциональной жилой недвижимости.
4. Учет социальных последствий реализации проекта многофункционального жилого комплекса.
5. Учет финансовых последствий реализации проекта многофункционального жилого комплекса для его участников.
Для определения и учета факторов, влияющих на рыночную стоимость жилья в МЖК, разработана экономико-математическая модель на основе регрессионного и корреляционного анализа данных. На рис. 3 представлены основные шаги данной модели.
|
Шаг 1.
Шаг 2. Шаг 3. Шаг 4. Шаг 5. Шаг 6.
Рис. 3. Экономико-математическая модель определения и учета факторов, влияющих на рыночную стоимость жилья в МЖК
Данный метод был применен к МЖК, спроектированным и построенным в городе Москве, в результате чего выяснилось, что наиболее существенное влияние на рыночную стоимость жилья в исследуемых объектах оказывают следующие факторы:
- количество машиномест на 1 квартиру;
- удаленность от исторического центра;
- класс жилья.
Таки образом, построенное на шестом этапе уравнение выборочной линейной регрессии имеет следующий вид:
(1),
где 
– прогнозируемое значение стоимости 1 кв. м жилья в многофункциональном жилом комплексе, а безразмерные переменные 
, 
и 
соответствуют признакам «количество машиномест на 1 квартиру», «удаленность от исторического центра» и «класс жилья».
Такой подход позволяет, во-первых, количественно оценивать территориальные, архитектурно-планировочные, экономические и экологические факторы, характеризующие строительство и эксплуатацию МЖК; во-вторых, рассчитывать обоснованную рыночную цену 1 кв. м жилой площади в подобных объектах, что дает возможность инвестору более точно определять экономический эффект от реализации проекта; в-третьих, метод может быть использован контролирующими органами для выявления «недобросовестных игроков», необоснованно завышающих цены на рынке жилья, а также риелторскими компаниями для определения ценовой политики на рынке недвижимости.
На основе установленных на четвертом шаге линейно независимых ценообразующих факторов проведена сегментация рынка многофункциональной жилой недвижимости на примере Москвы с помощью кластерного и дисперсионного анализа. Результатами сегментации является выделение восьми кластеров МЖК, которые характеризуются семью основными признаками (табл. 3).
Таблица 3. Результаты дисперсионного анализа данных, характеризующих МЖК г. Москвы
Номер кластера | Название характеристики | ||||||
Среднее значение (по каждому кластеру) | |||||||
Общая площадь встроенно-пристроенных помещений, кв. м | Количество квартир, шт. | Количество машиномест на одну квартиру, шт. | Удаленность от исторического центра города, км | Класс жилья | Экологическая обстановка | Стоимость жилья в МЖК на 2011 г., тыс. руб. за 1 кв. м (по каждому кластеру) | |
1 | 15250 | 672 | 1,29 | 9 | 4,67 | 2,67 | 356,44 |
2 | 29413 | 110 | 5,4 | 1,6 | 5 | 1 | 490,00 |
3 | 11871,2 | 536,8 | 1,318 | 11,2 | 2,1 | 2,65 | 169,99 |
4 | 11722 | 343 | 1,265 | 3,7 | 4,5 | 1 | 303,25 |
5 | 14902 | 440 | 2,61 | 17,1 | 5 | 3 | 400,00 |
6 | 165273 | 1984 | 1,75 | 7,7 | 2 | 2 | 150,00 |
7 | 26115 | 3318,5 | 0,775 | 7,3 | 2 | 2,5 | 215,40 |
8 | 12000 | 7012 | 1,2 | 8,9 | 1 | 1 | 127,00 |
Проведенная кластеризация позволяет сравнивать аналогичные проекты МЖК, сопоставимые по объемно-планировочным показателям, а также с учетом территориальных и экологических факторов. Необходимо отметить, что аналогичными является проекты, принадлежащие одному и тому же кластеру. Наряду с этим кластеризация исследуемых комплексов облегчает потенциальным потребителям выбор расположения покупаемой недвижимости (квартиры) в зависимости от удаленности от центра города и экологической обстановки, класса жилья, объемно-планировочных особенностей и т. д. в соответствии с их финансовыми возможностями. Таким образом, полученные кластеры позволяют покупателям лучше ориентироваться среди предлагаемой продукции на рынке многофункциональной недвижимости.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 |
