Формирование методики оценки социально-экономической эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов (стр. 4 )

Рис. 6 Расчет социальной эффективности проектов МЖК в Москве

Проведенные автором экспериментальные расчеты интегральных показателей социальной ценности по трем построенным и функционирующим в Москве МЖК, относящимся к третьему кластеру, показали возможность применения данной методики в практике оценки социальной эффективности МЖК. Полученные показатели социальной ценности по трем проектам оказались близкими по значению, что подтверждает схожесть объектов одного и того же кластера по ряду характеристик (рис.6).

На четвертом этапе формируются денежные потоки от инвестиционной, операционной и финансовой деятельности с целью дальнейшего определения показателей коммерческой эффективности. Для более точного расчета данных показателей целесообразно рассчитывать денежный поток для каждой функциональной составляющей проекта: жилой, социальной, культурно-бытовой, деловой и т. д.

Для учета экономии капитальных вложений в строительство общественных помещений, полученной от использования различных конструктивно-планировочных приемов их встраивания, предложены поправочные коэффициенты для встроенных, пристроенных и встроенных между жилыми этажами помещений обслуживания (табл.6).

Таблица 6. Поправочные коэффициенты для расчета капитальных вложений в общественные помещения МЖК

Название коэффициента	Формула	Условные обозначения
Поправочный коэффициент для пристроенных помещений обслуживания		kп. – поправочный коэффициент для пристроенных помещений обслуживания, ССв. п. – сметная стоимость пристроенного помещения обслуживания, ССо. с. – сметная стоимость отдельно стоящего здания помещения обслуживания
Поправочный коэффициент для встроенных помещений обслуживания		где kв. – поправочный коэффициент для встроенных помещений обслуживания, ССв. – сметная стоимость встроенного помещения обслуживания, ССо. с. – сметная стоимость отдельно стоящего здания помещения обслуживания
Поправочный коэффициент для помещений обслуживания, встроенных между жилыми этажами здания		kв. э. – поправочный коэффициент для помещений обслуживания, встроенных между жилыми этажами здания; ССв. э. – сметная стоимость встроенного помещения обслуживания между жилыми этажами здания; ССо. с. – сметная стоимость отдельно стоящего здания помещения обслуживания

На пятом этапе рассчитываются основные показатели коммерческой эффективности проекта, а именно: показатели эффекта (чистый дисконтированный доход (ЧДДмжк)), доходности (индекс доходности дисконтированных инвестиций (ИДДмжк)) и окупаемости (дисконтированный срок окупаемости (ДСОмжк)). Расчет данных показателей предполагает суммирование доходов и затрат по каждой функциональной составляющей МЖК, на основании которых определяется экономическая целесообразность строительства планируемого объекта для заинтересованных участников.

На шестом этапе после определения показателей социально-экономической эффективности и при условии их удовлетворительных значений, проводится сравнение планируемого проекта с аналогичными комплексами по архитектурно-планировочным показателям, показателям социальной и коммерческой эффективности проекта. Так как альтернативные проекты сравниваются по нескольким критериям, то целесообразно использовать метод рейтинговых оценок.

Расчет интегральной рейтинговой оценки проекта МЖК (Эобщ.) предлагается проводить по следующей формуле:

(3),

где Эобщ. – интегральная рейтинговая оценка проекта МЖК; n – количество критериев, по которым оценивается МЖК (на первом уровне n = 3); V – вес (значимость) показателей последующего уровня, по которым определяются критерии оценки эффективности МЖК, в узле предыдущего уровня; l – отнормированное значение показателя; i – 1-й уровень – критерии оценки: экономичность архитектурно-планировочных решений МЖЗ в структуре МЖК, социальная эффективность, коммерческая эффективность; j – 2-й уровень – основные показатели, по которым определяются данные критерии.

Проведенные в исследовании экспериментальные расчеты рейтинговой оценки на примере трех гипотетических проектов МЖК, относящихся к одному кластеру, показали возможность применения данной методики для отбора наиболее эффективного проекта (табл.7).

Таблица 7. Расчет рейтинговой оценки по трем проектам МЖК

№ по уровням	Показатели	Вес показателей	Вариант 1	Вариант 2	Вариант 3
Отнормированные значения	Оценка	Отнормированные значения	Оценка	Отнормироване значения	Оценка
1	Экономичность архитектурно-планировочных решений	0,3	51,1	15,3	60,5	18,1	39,7	11,9
1.1	Планировочный коэффициент функциональной площади	0,2	0,98	19,5	1	20	0,95	19,1
1.2	Планировочный коэффициент рационального использования земли	0,2	0,33	6,7	0,42	8,3	0	0
1.3	Планировочный коэффициент рациональной формы здания	0,2	0,31	6,2	0,46	9,2	0	0
1.4	Объемный коэффициент	0,2	0,94	18,7	1	20	0,96	19,1
1.5	Коэффициент компактности	0,2	0	0	0,15	2,9	0,07	1,5
2	Социальная эффективность	0,4	96,3	38,5	80,2	32,1	100	40
2.1	Интегральный показатель социальной ценности	1	0,96	96,3	0,8	80,2	1	100
3	Коммерческая эффективность	0,3	53,58	16,1	66,2	19,9	70	21
3.1	ЧДДмжк	0,4	0,48	19,2	0,67	26,8	1	40
3.2	ИДДмжк	0,3	0,97	29,2	0,99	29,7	1	30
3.3	ДСОмжк	0,3	0,17	5,2	0,32	9,7	0	0
	Рейтинговая оценка проекта			69,9		70,1		72,9

Согласно результатам расчетов наиболее эффективным является третий вариант проекта МЖК с максимальным показателем рейтинговой оценки 72,9 балла. Таким образом, в третьей главе были описаны экономико-математические методы для расчета каждого этапа предложенной методики оценки социально-экономической эффективности строительства МЖК.

В заключении сформулированы основные выводы и рекомендации, полученные в результате выполнения диссертационного исследования.

III. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ

1. Проведен анализ понятийного аппарата в области строительства и эксплуатации многофункциональных жилых комплексов, в результате которого предложено авторское определение понятий «многофункциональное жилое здание» и «многофункциональный жилой комплекс», позволяющее конкретизировать процесс объединения строительных объектов в единый комплекс. Принципиальным отличием авторского определения от существующих является то, что современный МЖК представляет собой не одно здание, а комплексную застройку объектами недвижимости, сочетающими в себе несколько функций.

2. Предложена классификация многофункциональных жилых комплексов и зданий, позволяющая группировать и сравнивать строительные проекты по следующим типологическим признакам: градостроительный тип, уровень комфортности, степень освоения территории, тип функционирования жилых зданий, система зонирования функциональных составляющих, тип композиции, этажность, форма общественного обслуживания, конструктивно-планировочные приемы встраивания помещений обслуживания.

3. На основе анализа отечественного и зарубежного опыта девелопмента исследуемых объектов проведена классификация эффектов от строительства и эксплуатации МЖК для заказчика-инвестора, застройщика (генподрядчика), потребителя, города, позволяющая учитывать интересы участников проекта при его разработке.

4. Проанализирован рынок жилой недвижимости на примере Москвы и Московской области, позволивший выявить основные проблемы и тенденции развития МЖК в условиях российской градостроительной политики. Сформулированы основные принципы оценки социально-экономической эффективности инвестиций в МЖК, что легло в основу формирования концепции комплексной оценки эффективности исследуемых объектов.

5. С помощью разработанной экономико-математической модели выявлены и оценены факторы, влияющие на рыночную стоимость жилья в МЖК, а именно: класс жилья, количество машиномест на 1 квартиру и удаленность от исторического центра города. Построенное уравнение линейной регрессии позволяет давать эффективные прогнозы реальной рыночной цены 1 кв. м жилой площади в исследуемых объектах.

6. На примере Москвы проведена сегментация рынка многофункциональной жилой недвижимости методами кластерного и дисперсионного анализа, в результате которой было выявлено восемь кластеров МЖК. Сегментация позволила сравнивать альтернативные проекты МЖК по основным показателям их социально-экономической эффективности с учетом градостроительных, территориальных и экологических ценообразующих факторов.

7. Разработана методика комплексной оценки эффективности МЖК, предполагающая поэтапный расчет и позволяющая учитывать разнофункциональные и разнообъемные составляющие объекта с целью повышения социально-экономического обоснования проекта на прединвестиционной стадии. Предложены экономико-математические методы расчета каждого этапа данной оценки, адаптированные для многофункциональных жилых объектов.

Основные научные публикации по теме диссертации

Статьи, опубликованные в журналах, рекомендованных ВАК

Министерства образования и науки Российской Федерации

1. Марченкова С. В. Тенденции инновационного развития строительства многофункциональных жилых комплексов // Инновации и инвестиции. – № 3. – 2010. – С. 60-63 (0,25 п. л.).

2. Бардушкин В. В., Марченкова С. В., Ревякин А. М., Черняк  подход к определению и учету факторов, формирующих цены на жилье в многофункциональных жилых комплексах // Вестник МГАДА. – № 4. – 2011. – С. 98-112 (0,93 п. л.).

3. Марченкова С. В., Черняк В. З., Бардушкин В. В., Ревякин  на рынке столичной многофункциональной жилой недвижимости // Вестник МГАДА. – № 6. – 2011. – С. 63-72 (0,63 п. л.).

4. Марченкова С. В. Методика оценки социальной эффективности многофункциональных жилых комплексов // Вестник МГАДА. – № 4. – 2012. – С. 100-107 (0,5 п. л.).

Статьи, опубликованные в журналах, сборниках научных трудов и материалах научно-практических конференций

5. , Кинчак из возможных оценок эффективности инвестиционного проекта // Сборник материалов студенческих научных конференций Московского филиала ЛГУ им. / Отв. Ред. – М.: РУДН, 2009. – С. 231-239 (0,56 п. л.).

6. , Кинчак коммерческой (финансовой) эффективности инвестиционного проекта // Управление собственностью: теория и практика. – М.: «Современная экономика и право», 2009. – № 1. – С. 32-35 (0,56 п. л.).

7. Марченкова -экономический подход к строительству многофункциональных жилых комплексов в России // Экономика. Управление. Право. – М.: Институт городской недвижимости, 2010. - № 1-2. – С. 9-10 (0,2 п. л.).

8. Марченкова -экономический подход к оценке эффективности многофункциональных жилых комплексов // Двадцать третьи Международные Плехановские чтения: Тезисы докладов аспирантов, магистров, докторантов и научных сотрудников. – М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2010 (0,1 п. л.).

9. Марченкова использования системного подхода в градостроительной политике // Актуальные проблемы истории и методологии экономической науки: сборник научных статей участников межвузовской научной конференции / Под ред. – М.: Издательство -Принт», 2010. – С. 57-63 (0,3 п. л.).

10. Марченкова инновационного развития строительства многофункциональных жилых комплексов // Двадцать четвертые Международные Плехановские чтения: Тезисы докладов аспирантов и магистров – М.: Изд-во Рос. экон. универ., 2011 (0,1 п. л.).

11. , Марченкова объемно-планировочных решений многофункциональных жилых комплексов на их технико-экономические показатели // Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании. Материалы международной научно-практической конференции 14-15 апреля 2011 г. – М.: Издательство ГОУ ВПО «РЭУ им. ». – C. 65-72 (0,32 п. л.).

12. Марченкова формирования структуры многофункциональных жилых комплексов // Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании. Материалы международной научно-практической конференции 14-15 апреля 2011 г. – М.: Издательство ГОУ ВПО «РЭУ им. ». – C. 76-84 (0,4 п. л.).

13. Марченкова и учет методами статистического анализа ценообразующих факторов на жилье в многофункциональных жилых комплексах // Инновационные технологии в гуманитарных науках. Труды международной конференции. – Ульяновск: УлГУ, 2011. – С. 323-324 (0,11 п. л.).

14. , Марченкова эффективностью инвестиционно-строительных проектов на основе определения сегментов рынка многофункциональной жилой недвижимости // Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании. Материалы международной научно-практической конференции 12-13 апреля 2012 г. – М.: Издательство ФГБОУ ВПО «РЭУ им. ». – C. 103-107 (0,24 п. л.).