Формирование методики оценки социально-экономической эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов (стр. 1 )

На правах рукописи

МАРЧЕНКОВА СВЕТЛАНА ВАСИЛЬЕВНА

ФОРМИРОВАНИЕ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ ЖИЛЫХ КОМПЛЕКСОВ

Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством

(экономика, организация и управление предприятиями,

отраслями, комплексами – строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук

Москва – 2012

Работа выполнена на кафедре «Управление проектами и программами» ФГБОУ ВПО «Российский экономический университет имени »

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Официальные оппоненты: Паштова Леля Германовна

доктор экономических наук, профессор

кафедры «Экономика и организация

производства» ФГБОУ ВПО

«РЭУ им. »

кандидат экономических наук,

заместитель начальника управления

договорных цен – начальник отдела

Департамента строительства города Москвы

Ведущая организация: ГУП «Московский научно-

исследовательский и проектный

институт типологии и

экспериментального проектирования»

Защита диссертации состоится «25» октября 2012 г. в 14.00 часов на заседании Диссертационного Совета Д 212.196.10 при ФГБОУ ВПО «Российский экономический университет имени » по адресу:

117997, Москва, Стремянный пер., 36, корп. 3, ауд. 353.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Российский экономический университет имени »

Автореферат разослан «25» сентября 2012 г.

Ученый секретарь Диссертационного Совета,

кандидат экономических наук, доцент

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИССЛЕДОВАНИЯ

Актуальность темы исследования. Согласно ожидаемым результатам реализации Федеральной целевой программы «Жилище» на годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. № 000, к 2015 году должен быть сформирован рынок доступного жилья, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности.

Одним из перспективных направлений современного проектирования и жилищного строительства является разнообразие типов зданий, объединенных в единый комплекс, рассчитанных на платежеспособный спрос населения и предполагающих эффективность и высокое качество строительства. На практике такие объекты принято называть многофункциональными жилыми комплексами (МЖК). Высокие показатели объемов строительства подобных объектов в крупнейших городах России свидетельствуют об их популярности среди инвесторов и повышенном спросе среди потенциальных потребителей. Например, в 2011 году в Москве введено 1805,2 тыс. кв. м общей площади МЖК (102,1 % к 2010 г.).

Так как современные проекты МЖК сочетают в себе различные типы недвижимости и, как правило, имеют сложную архитектурно-строительную форму, то такие объекты требуют особого подхода к оценке их эффективности. В связи с этим важной задачей экономики строительства является разработка методики многофакторной оценки социально-экономической эффективности МЖК, позволяющей учитывать архитектурно-строительные особенности зданий, а также социальные и экономические последствия реализации подобных комплексов.

Степень научной разработанности проблемы. Существуют крупные исследования отечественных и зарубежных ученых, близких к проблематике данной темы, раскрывающих ее отдельные аспекты.

Вопросы, связанные с теоретическим обоснованием создания и развития многофункциональных жилых комплексов в городской среде, формированием их архитектурно-планировочной структуры, рассматривались в трудах архитекторов , , , , Э. Цайдлера, С. Масетти.

Проблемы оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов исследовали ученые-экономисты , , В. В Коссов, , ., И. Ансофф, В. Беренс, , Р. Брейли, С. Майерс, А. Дамодаран, , Т. Коупленд, Д. Норткотт, Б. Стайнер, , и другие.

Исследования рынка жилой недвижимости представлены в трудах: , , , .

Вместе с тем, данные исследования не решают следующие проблемы:

· не существует однозначного определения термина «многофункциональный жилой комплекс»;

· преобладает разрозненность классификаций многофункциональных жилых объектов;

· отсутствует универсальный метод оценки эффективности исследуемых комплексов, позволяющий учитывать как экономический, так и социальный эффект от их строительства;

· предлагаемые методы сравнения альтернативных проектов, как правило, не учитывают территориальные, градостроительные, экологические факторы, влияющие на рыночную стоимость МЖК.

Таким образом, научное обоснование и разработка методических основ оценки социально-экономической эффективности строительства МЖК является актуальной научно-практической задачей.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке методики комплексной оценки социально-экономической эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов на прединвестиционной стадии проекта.

Для решения поставленной проблемы сформулированы следующие задачи:

· осуществить анализ понятийного аппарата, применяемого в социально-экономическом исследовании многофункциональных жилых комплексов;

· классифицировать многофункциональные жилые объекты по типологическим признакам;

· определить основные проблемы и тенденции развития многофункциональных жилых комплексов в современных российских условиях;

· сформулировать основные принципы оценки социально-экономической эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов;

· выявить и оценить факторы, влияющие на рыночную стоимость жилья в многофункциональных жилых комплексах;

· провести сегментацию рынка многофункциональной жилой недвижимости для сравнения альтернативных проектов МЖК в рамках одного кластера;

· разработать методику комплексной оценки социально-экономической эффективности строительства многофункциональных жилых объектов, учитывающую особенности их типологии и функционирования.

Объектом исследования являются многофункциональные жилые комплексы, проектируемые и строящиеся в крупных городах Российской Федерации. В качестве конкретного объекта исследования рассматриваются многофункциональные жилые комплексы Москвы.

Предмет исследования – система экономических отношений, возникающих в процессе проектирования, строительства и эксплуатации многофункциональных жилых объектов.

Область исследования. Содержание диссертационного исследования соответствует пункту 1.3.77. «Теоретические, методологические и методические основы определения эффективности инвестиционных проектов в строительстве» области исследований «Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами. Строительство» паспорта специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством».

Теоретической и методологической основой диссертации являются: системный подход к исследованию теоретических аспектов создания и развития многофункциональных жилых комплексов; результаты отечественных и зарубежных научных исследований в области оценки социально-экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов. Методика исследования основана на результатах анализа более 30 спроектированных и реализованных МЖК в Москве, комплексном изучении и систематизации основных факторов, влияющих на формирование удельной стоимости жилья в подобных объектах, а также систематизации критериев оценки социального эффекта при строительстве МЖК.

Информационную базу работы составили результаты социологических исследований, проектно-сметная и финансовая документация, данные Федеральной службы государственной статистики, сведения о Федеральной целевой программе «Жилище» на годы и других аналогичных программ, данные из действующего Генерального плана развития Москвы, материалы ЦНИИЭП жилища и других проектных институтов. Использованы нормативно-правовые документы – федеральные законы, Земельный кодекс Российской Федерации, постановления Правительства Москвы.

В качестве инструментов исследования применялись общенаучные методы статистического, сравнительного, экспертного анализа, системного подхода к изучению экономических явлений и процессов, математические методы (регрессионный, корреляционный, дисперсионный, кластерный анализ), методы рейтинговых оценок, морфологического анализа, «дерева решений», элементы функционально-стоимостного анализа, табличные и графические приемы визуализации данных.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

1. Разработаны теоретические положения, включающие усовершенствованный понятийный аппарат, типологическую классификацию многофункциональных жилых комплексов, а также классификацию положительных и отрицательных эффектов от строительства и эксплуатации исследуемых объектов для участников проекта.

2. Сформулированы основные принципы оценки социально-экономической эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов.

3. Выявлены и оценены факторы, влияющие на рыночную стоимость жилья в многофункциональных жилых комплексах на основе разработанной экономико-математической модели.

4. Предложена методика комплексной оценки эффективности строительства многофункциональных жилых объектов с учетом кластеризации жилой недвижимости, позволяющая учитывать архитектурно-строительные особенности проекта в социальных и экономических показателях.

Теоретическая значимость диссертационной работы заключается в возможности объективной оценки эффективности многофункциональных жилых комплексов с учетом индивидуальных объемно-планировочных решений проекта, социальных и экономических последствий его реализации. Такой методический подход позволит принимать обоснованные тактико-стратегические решения по определению наиболее эффективного проекта с целью достижения максимального народнохозяйственного эффекта.

Научные результаты, теоретические положения и выводы диссертации использованы:

· в инвестиционно-строительной компании Некоммерческое Партнерство Молодежный жилой комплекс «Зеленоград» при разработке технико-экономического обоснования проекта МЖК «Зеленоград»;

· в учебном процессе Российского экономического университета им. при чтении лекции по курсу «Бизнес-планирование», «Экономическая оценка инвестиций».

Апробация результатов исследования. Основные идеи и положения диссертации изложены в публикациях автора, докладывались и получили одобрение на Международной научной конференции «XXIII международные Плехановские чтения» (г. Москва, 2010 г.), Международной научной конференции «XXIV международные Плехановские чтения» (г. Москва, 2011 г.), Международной научной конференции «Инновационные технологии в гуманитарных науках» (г. Ульяновск, 2011 г.), Международной научно-практической конференции «Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании» (г. Москва, 2011 г.), Международной научно-практической конференции «Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании» (г. Москва, 2012 г.).

Публикации. По теме диссертации опубликовано 14 печатных работ, общим объемом 5,2 п. л., в том числе – 4 публикации в журналах, рекомендованных ВАК Минобразования и науки РФ.

Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 103 наименования, и приложений. Работа содержит 170 страниц машинописного текста, 26 рисунков, 27 таблиц, а также 14 приложений.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность выбранной темы диссертации, оценена степень научной разработанности проблемы в трудах российских и зарубежных ученых. Сформулированы цель и задачи исследования, определены его объект и предмет, приведены теоретические и методологические основы диссертационной работы. Раскрыта научная новизна результатов исследования, их теоретическая и практическая значимость.

В первой главе «Теоретические аспекты строительства и эксплуатации многофункциональных жилых комплексов в условиях российской градостроительной политики» автором в целях исследования и формирования предложений по развитию методических подходов к оценке социально-экономической эффективности строительства МЖК рассмотрены принципиальные особенности создания и функционирования подобных проектов в Российской Федерации. На основе анализа нормативных документов, а также трудов отечественных и зарубежных ученых-экономистов, архитекторов, специалистов в области жилой недвижимости уточнено понятие «многофункциональное жилое здание» и «многофункциональный жилой комплекс».

Таким образом, многофункциональное жилое здание (МЖЗ) - это объект жилой недвижимости, включающий в свой состав помещения различных функциональных назначений (торговые, офисные, складские, развлекательные, общественного питания, социальные и т. д.) и генерирующий от них доход. Многофункциональный жилой комплекс (МЖК) представляет собой комплексную застройку объектами жилой недвижимости в сочетании с объектами социальной инфраструктуры непосредственно в жилом здании или в шаговой доступности, где сектор жилища, сектор обслуживания, а также благоустроенная территория функционируют как единый целостный градостроительный комплекс. Принципиальным отличием авторского определения от существующих является то, что современные МЖК предполагают не одно здание, а несколько объектов недвижимости, сочетающих в себе различные функции.

В работе рассмотрены особенности формирования функционально-планировочной структуры МЖК, позволившие выделить типологические признаки исследуемых объектов и провести классификацию многофункциональных жилых зданий и комплексов по этим признакам (табл.1).

Таблица 1. Классификация многофункциональных жилых зданий и

комплексов по типологическим признакам

№ п/п	Название признака классификации	Виды многофункциональных жилых комплексов
Классификация многофункциональных жилых комплексов
1	По градостроительному типу	Общегородской тип
Районный тип
Спальный жилой комплекс с обслуживанием
2	По уровню комфортности	Элитное жилье
Жилье «Бизнес-класс»
Жилье «Эконом-класс»
3	По степени освоения территории	МЖК, построенные на свободной от застройки территории
МЖК, построенные на территории со сложившейся застройкой
Классификация многофункциональных жилых зданий в структуре многофункциональных жилых комплексов
4	По типу функционирования жилых зданий	открытый (экстравертный)
полузакрытый (смешанный)
закрытый (интровертный)
5	По системе зонирования функциональных зон	вертикальная
горизонтальная
смешанная
6	По типу композиции	компактный
развитый
полиструктурный
7	По этажности	малоэтажные
среднеэтажные
многоэтажные
8	По формам общественного обслуживания	повседневное
периодическое
эпизодическое
9	По конструктивно-планировочным приемам встраивания помещений обслуживания	встроенные
встроенно-пристроенные

Наряду с этим в работе выявлены основные факторы, влияющие на формирование сектора обслуживания в МЖК, а именно: территориальные, градостроительные, социально-экономические, демографические, архитектурно-планировочные (рис. 1).