На основе сформулированных принципов, выявленных ценообразующих факторов, проведенной сегментации жилой недвижимости предложена концептуальная схема комплексной оценки социально-экономической эффективности строительства МЖК, предполагающая шесть этапов (рис.4).
 |
 |
 |
Рис. 4. Концептуальная схема комплексной оценки социально-экономической эффективности строительства МЖК
Предложенная концепция позволяет учитывать архитектурно-строительные особенности планируемого объекта, социальный эффект для города и потенциальных потребителей, а также экономический эффект для заинтересованных участников проекта.
В третьей главе «Методическое обеспечение реализации концепции комплексной оценки социально-экономической эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов на прединвестиционной стадии» в результате теоретических исследований по бизнес-планированию инвестиционно-строительных проектов и составлению предпроектной документации предложен алгоритм разработки бизнес-плана проекта МЖК на прединвестиционной фазе, который включает в себя пять основных разделов: резюме проекта, исходные данные и характеристика первоначального замысла, комплексные маркетинговые исследования, инженерные изыскания, технико-экономическое обоснование. В основе последнего раздела лежит предложенная методика комплексной оценки социально-экономической эффективности строительства МЖК. В работе представлено описание реализации каждого из шести этапов данной методики.
На первом этапе необходимо рассчитать основные технические и экономические показатели планируемого объекта строительства. Объемно-планировочные, стоимостные и эксплуатационные показатели рассчитываются для каждой функциональной составляющей многофункционального жилого здания, входящего в структуру многофункционального жилого комплекса: для жилой, культурно-бытовой, деловой, торговой, социальной функции, а также для всего здания в целом.
Коэффициенты, определяемые целесообразность и экономическую эффективность выбранных объемно-планировочных и конструктивных решений МЖЗ в целом, а именно: планировочные (К1), объемные (К2), конструктивные коэффициенты (К3), а также коэффициенты компактности (К4), необходимо рассчитывать по формулам, учитывающим все функциональные составляющие здания. В качестве примера рассмотрены планировочные коэффициенты: коэффициент функциональной площади, коэффициент рационального использования земли, коэффициент рациональной формы здания, рассчитываемые по следующим формулам (табл. 4).
Таблица 4 Расчет планировочных коэффициентов, адаптированных для МЖК
Название коэффициента | Формула | Условные обозначения |
1. Планировочный коэффициент функциональной площади ( ) характеризует рациональность использования жилой и полезной площади общественных помещений в многофункциональном жилом здании |
|
|
|
| |
|
| |
|
| |
| ||
2. Планировочный коэффициент рационального использования земли ( ) характеризует рациональность использования земельного участка под застройку |
|
|
3. Планировочный коэффициент рациональной формы здания ( ) характеризует экономичность объемно-планировочных решений многофункционального жилого здания |
|
|
|
|
- 
- полезная площадь общественных помещений, 
- 
На основе анализа многофункциональных жилых объектов, построенных в Москве, получены средние значения данного коэффициента для жилья элитного класса (0,76). Это значит, что отношение функциональной площади МЖК элитного класса к общей составляет 76%, а остальные 24% приходятся на площадь лестничных клеток, внутренних открытых лестниц и пандусов, лифтовых шахт, общественных коридоров, тамбуров, помещений технического назначения и т. д.
Функциональная площадь жилья бизнес-класса составляет 78% от общей площади МЖК. В данном случае, с одной стороны, площадь комплекса используется более рационально, с другой, – общественное пространство уменьшается, снижается уровень комфортности проживания.
В МЖК эконом-класса площадь лестничных клеток, технических помещений, лифтов, чердаков и т. д., как правило, составляет не более 9% от общей площади здания.
Средние значения коэффициента рационального использования земли для трех типов недвижимости следующие: элитное жилье (0,07), бизнес-класс (0,06), эконом-класс (0,08). Максимальное значение (0,08) коэффициента рационального использования земли принадлежит МЖК эконом-класса.
Таким образом, экономичность использования участка под застройку зависит не от уровня комфортности проекта, а от архитектурно-строительных решений здания. В табл. 5 рассчитаны перечисленные выше коэффициенты для разнообъемных и разноэтажных жилых зданий, входящих в МЖК «Южный» в г. Подольске.
Таблица 5. Расчет планировочных, объемных и коэффициентов компактности для многофункциональных жилых зданий, входящих в структуру МЖК «Южный» в г. Подольске.
Наименование и назначение объекта строительства | Этажность | K1ф. | К1з. | К1р. ф. | К2 | К3 |
4-х секционный жилой дом со встроенными помещениями: опорный пункт охраны правопорядка, бытового обслуживания населения | 18 | 0,83 | 0,08 | 0,018 | 5,02 | 0,36 |
2-х секционный жилой дом со встроенными помещениями: административного назначения | 18 | 0,83 | 0,08 | 0,018 | 5,02 | 0,41 |
9-ти секционный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями: бытового обслуживания, общественного питания, торговли | 18/1 | 0,81 | 0,08 | 0,018 | 5,09 | 0,34 |
8-ми секционный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями: раздаточного пункта молочной кухни, аптеки, центра социальной помощи семье и детям, центра социального обслуживания пенсионеров и инвалидов | 10-14/1 | 0,82 | 0,11 | н/д | н/д | 0,37 |
жилой дом башенного типа со встроенными помещениями: сберегательного банка, нотариальной конторы и юридической консультации | 22 | 0,85 | 0,07 | 0,014 | 5,36 | 0,35 |
9-ти секционный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями: бытового обслуживания, общественного питания, торговли | 12/1 | 0,81 | 0,12 | 0,026 | 5,13 | 0,38 |
Представленный расчет позволяет проследить, как меняются значения коэффициентов в зависимости от этажности, площади, объема зданий, а также площади застройки.
На втором этапе определяется кластер многофункциональной жилой недвижимости, к которому относится планируемый объект строительства. Для этого необходимо проанализировать несколько признаков с помощью графиков зависимости одной характеристики кластера от другой, на которых показаны зоны того или иного кластера. Наиболее целесообразными являются следующие зависимости:
- класс жилья от экологической обстановки;
- общая площадь встроено-пристроенных помещений (кв. м) от удаленности от исторического центра (км);
- количество машиномест на одну квартиру (шт.) от количества квартир (шт.).
Предложенные признаки включают в себя все основные характеристики кластера (рис.5 а, б,в). С помощью представленных на графике границ можно быстро определить, к какому кластеру относится планируемый проект МЖК. Если данных признаков для принятия однозначного решения недостаточно, то необходимо продолжить экспресс-анализ, сгруппировав зависимости факторов по-другому.
Рис. 5 а) Рис. 5 б)
- - среднее значение характеристики
кластера
1 - номер кластера
Рис 5 в)
Рис.5 а),б),в) Графики зависимости ключевых характеристик кластеров
На третьем этапе определяется социальная эффективность проекта многофункциональной жилого комплекса с помощью предложенного интегрального показателя социальной ценности, который был получен на основе многоуровнего «дерева решений», описывающего ценностные свойства объекта. При этом в основании социальной ценности МЖК, составляющей первый уровень иерархии, лежат три основные ценностные категории – градостроительная, социально-функциональная, социально-экономическая. Данный показатель можно описать следующей формулой:
(2),
где n – количество веток дерева, исходящих из узла соответствующего уровня (количество категорий ценности, по которым оценивается МЖК; на первом уровне n=3);
V – вес (значимость) параметров последующего уровня в узле предыдущего уровня;
l – значения факторов, характеризующих параметры категории ценности – баллы;
1-ый уровень – категория ценности – i, i = 1-3;
2-ой уровень – параметры (свойства) категории ценности – j, j = j (i);
3-ий уровень – факторы, характеризующие параметры категории ценности –k, k = k (j).
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 |
