Кредитование строительства объектов коммерческой недвижимости (стр. 2 )

Как показал анализ российского рынка коммерческой недвижимости, несмотря на лидерство по обеспеченности отдельными видами недвижимости, даже такие мегацентры как Москва и Санкт-Петербург значительно отстают от крупнейших мировых мегаполисов, что подтверждается данными таблицы 3.

Таблица 3. – Обеспеченность населения объектами коммерческой недвижимости в крупных городах, гг.[2]

Обеспеченность населения площадями торговых центров, тыс. кв. м на тыс. чел.	Обеспеченность населения гостиницами, мест на тыс. чел.	Обеспеченность населения офисами, тыс. кв. м на тыс. чел.
Лондон	1 000	Амстердам	35,4	Стокгольм	13,2
Милан	920	Вена	26,0	Милан	9,1
Париж	900	Рим	19,0	Париж	7,4
Барселона	800	Берлин	14,2	Мадрид	4,5
Варшава	720	Прага	12,5	Лондон	2,6
Мадрид	700	Нью-Йорк	9,7	Санкт-Петербург	1,1
Нью-Йорк	900	Санкт-Петербург	7,5	Москва	0,3
Санкт-Петербург	467	Москва	6,2
Москва	345	В среднем по РФ	4,5	В среднем по РФ	0,3
В среднем по РФ	227

Таким образом, рынок коммерческой недвижимости России является недостаточно развитым, требуется значительное увеличение объемов строительства всех видов коммерческой недвижимости.

Основными формами инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости являются инвестирование приобретения готовой недвижимости и инвестирование в качественное преобразование недвижимости (строительство новых объектов, реконструкция и капитальный ремонт существующих объектов недвижимости). Строительство новых объектов недвижимости объективно является более сложной формой инвестиций (из-за непростых экономических, юридических отношений между участниками инвестиционного процесса). Поэтому нами в качестве объекта исследования было выбрано строительство объектов коммерческой недвижимости и его финансирование.

Установлено, что современной формой организации инвестиционного процесса в сфере создания и управления объектами коммерческой недвижимости является девелопмент. Автор считает, что девелопмент при строительстве нового объекта недвижимости – это предпринимательская деятельность, направленная на инициирование, организацию финансирования и выполнения строительства нового объекта недвижимости с целью получения дохода от продажи построенного объекта недвижимости либо от его эксплуатации, предполагающей последующее увеличение стоимости объекта недвижимости в результате профессионального управления.

Девелопмент коммерческой недвижимости осуществляется с целью получения дохода от ее эксплуатации различными способами: осуществление собственного бизнеса, сдача помещений в аренду, продажа объекта недвижимости (возможна продажа самой компании, которая владеет правами на объект путем купли-продажи акций (долей) этой компании или продажа земельного участка, а также проектной и исходно-разрешительной документации по проекту).

Изучение зарубежного опыта организации девелопмента коммерческой недвижимости показал, что в России он имеет свои отличительные особенности, которые заключаются в следующем:

1. Если за рубежом поиск и приобретение земельного участка происходит для реализации уже разработанного проекта с определенными параметрами, то в России наоборот – разработка проекта осуществляется с учетом параметров выделяемого или приобретаемого земельного участка;

2. Реализация проекта происходит в основном в рамках девелоперского холдинга (группы компаний);

3. Отсутствие опыта работы с институциональными инвесторами;

4. Российский девелопмент сочетает в себе характеристики европейского и азиатского девелопмента: наличие ярко выраженной тенденции распределения девелоперов по сегментам коммерческой недвижимости, их вертикальной интеграцией, а также тенденцией к региональной экспансии;

5. По масштабу деятельности российские девелоперы значительно меньше мировых.

Применительно к коммерческой недвижимости общее содержание процесса девелопмента автор представляет в виде совокупности трех основных стадий: 1) подготовительная стадия, 2) строительство объекта недвижимости, 3) управление объектом недвижимости. Подробное содержание этих стадий раскрыто нами на рис. 1.

3. Стадия управления объектом недвижимости

Юридическое сопровождение, связанное с использованием и управлением недвижимостью, оформлением договорной документации и проч.

Ведение финансового и бухгалтерского учета

Охрана и обеспечение безопасности объекта

Мониторинг технического состояния и клининг объекта (техническое обслуживание зданий и инженерных систем, обеспечение порядка в помещениях, осуществление капитального и текущего ремонта, организацию взаимодействия с городскими службами и т. д.)

Рис. 1. Стадии девелопмента при строительстве нового объекта коммерческой недвижимости

Следует отметить, что в российском законодательстве отсутствует определение девелопмента как одного из видов экономической деятельности, не раскрыта его суть, функции, стадии осуществления, источники финансирования. В связи с этим в целях стимулирования развития девелопмента и правильной его организации автор предлагает:

1. Внести изменения в Гражданский кодекс РФ и Градостроительный кодекс РФ относительно раскрытия сути девелопмента и функций, выполняемых девелоперскими компаниями;

2. Разработать закон «О девелоперской деятельности в Российской Федерации», регулирующий отношения различных субъектов в сфере девелопмента;

3. Выделить в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности (ОКВЭД) девелоперскую деятельность в качестве отдельного вида экономической деятельности;

4. Определять в концепциях социально-экономического развития субъектов РФ приоритетные направления девелоперской деятельности.

2. Банковский кредит как основной источник финансирования строительства коммерческой недвижимости

Обеспечение достаточности финансовых ресурсов для реализации проекта является одним из важнейших направлений девелоперской деятельности. Как показывает практика, инвестирование в строительство новых объектов коммерческой недвижимости в России носит в основном частный характер. Особенность инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости заключается в том, что возможности инвестирования на данном рынке у мелких и средних инвесторов весьма ограничены ввиду необходимости единовременного вложения относительно крупных финансовых ресурсов. В связи с этим строительные проекты в сфере коммерческой недвижимости реализуются в основном за счет средств крупных инвесторов, включая и коммерческие банки. В целом банки на рынке коммерческой недвижимости могут выполнять следующие функции:

§ заниматься организацией выпуска и размещением облигаций для привлечения денежных средств на реализацию строительных проектов в сфере коммерческой недвижимости;

§ осуществлять управление закрытыми паевыми инвестиционными фондами коммерческой недвижимости;

§ покупать недвижимость для собственного использования или арендовать ее;

§ предоставлять коммерческие ипотечные кредиты (как правило, предприятиям малого бизнеса) на приобретение нежилой недвижимости;

§ участвовать в различных формах кредитования строительства объектов коммерческой недвижимости.

Причем последняя форма сотрудничества коммерческих банков с девелоперами в сфере коммерческой недвижимости является преобладающей в силу экономических особенностей последней, к которым автор относит:

1. Высокая капиталоемкость. Установлено, что стоимость проекта строительства коммерческой недвижимости увеличивается за счет следующих затрат: получение прав на земельный участок (прав собственности или аренды), приобретение и монтаж оборудования в соответствии с функциональным назначением объекта недвижимости, создание паркингов, привлечение западных архитекторов, консультантов, операторов. По оценкам экспертов, стоимость строительства 1 кв. м для бизнес-центров составляет 1350 долл./ кв. м, для торговых центров – 1280 долл./ кв. м, для гостиниц 5 звезд – 2400 долл./ кв. м, для гостиниц 4 звезды – долл./ кв. м;

2. Длительные сроки окупаемости. На срок окупаемости проекта коммерческой недвижимости влияет востребованность объекта на рынке, которая, на наш взгляд, определяется концепцией проекта и уровнем управления объектом. Согласно оценкам экспертов рынка коммерческой недвижимости, на сегодняшний день минимальный срок окупаемости офисной недвижимости составляет 8,5-10 лет, торговых центров – 7-11 лет, гостиниц – от 10 лет.

В России источниками финансирования девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости являются:

1. Собственные средства инициатора проекта (компании-застройщика). К источникам формирования собственных средств компании-застройщика относятся: уставный капитал, нераспределенная прибыль, займы компаний группы, в которую входит застройщик;

2. Средства инвесторов. Вхождение инвестора в проект осуществляется посредством приобретения части площадей в строящемся объекте. Автор выделил две группы инвесторов: внутренние инвесторы (соинвесторы) – компании группы/холдинга и внешние инвесторы – сторонние компании-инвесторы;

3. Банковский кредит;

4. Выпуск облигационных займов;

5. Первичное публичное размещение акций;

6. Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости.

Отметим, что все источники, кроме собственных средств инициатора проекта, относятся к внешним источникам финансирования проекта.

Анализ практики показал, что в настоящее время основным источником финансирования девелоперских проектов коммерческой недвижимости, как правило, является банковский кредит. Об этом свидетельствует структура долгосрочной задолженности крупнейших компаний в сфере девелопмента (см. таблицу 4).

Таблица 4. – Структура долгосрочной задолженности крупнейших компаний в сфере девелопмента за 2010 год[3] в России

Компании	Долгосрочная задолженность, млн. долл.	Структура долгосрочной задолженности
Долгосрочные кредиты	Прочая долгосрочная задолженность
ЛСР»	970	94%	6%
ГК «ПИК»	162	100%	0%
ГК «СУ-155»	741	100%	0%
Корпорация «Главстрой»	445	100%	0%
-Девелопмент»	1660	95%	5%
AFI Development	479	91%	9%
Raven Russia Limited	431	79%	21%
	215	54%	46%
Mirland Development Corporation	93	79%	21%
Холдинг «Адамант»	40	100%	0%

Действующий механизм кредитования девелоперских проектов предполагает финансирование банком на инвестиционной фазе следующих затрат: