Кредитование строительства объектов коммерческой недвижимости (стр. 1 )

На правах рукописи

ГАТТУНЕН НАДЕЖДА АЛЕКСАНДРОВНА

КРЕДИТОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.10 – Финансы, денежное обращение и кредит

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Санкт-Петербург - 2011

Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов»

Научный руководитель -	доктор экономических наук, профессор
Официальные оппоненты:	доктор экономических наук, профессор , доктор экономических наук, профессор
Ведущая организация -	Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Оренбургский государственный университет»

Защита состоится «____» ____________ 2012 года в ____ часов на заседании диссертационного совета Д 212.237.04 при Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов» Санкт-Петербург, ул. Садовая, ауд.___.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов».

Автореферат разослан «____» ____________2011 года.

Учёный секретарь

диссертационного совета

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В настоящее время в России активно развивается инвестиционная деятельность на рынке коммерческой недвижимости. По сравнению с развитыми западными рынками российский рынок коммерческой недвижимости только формируется, создаются и закрепляются в практической деятельности правила и принципы функционирования участников на данном рынке. Особого внимания заслуживает изучение практики финансирования девелопмента в сфере коммерческой недвижимости, являющейся высокодоходной. Обеспечение достаточности финансовых ресурсов для реализации девелоперских проектов является основной проблемой в данной области ввиду высокой капиталоемкости проектов и необходимости их долгосрочного финансирования при ограниченности собственных средств девелоперов. В российских условиях коммерческие банки выступают важными участниками рынка коммерческой недвижимости, обеспечивающими финансирование проектов посредством кредитования девелоперских организаций.

Активное взаимодействие между российскими коммерческими банками и девелоперскими компаниями в сфере коммерческой недвижимости началось в период подъема рынка коммерческой недвижимости ( гг.). Однако на сегодняшний день еще не налажен четкий механизм их взаимодействия. В основном банки используют традиционные подходы к организации кредитного процесса при работе с проектами строительства объектов коммерческой недвижимости и не учитывают их особенностей. Необходимость оптимизации процесса кредитования девелоперских проектов в сфере строительства коммерческой недвижимости с учетом специфики объектов кредитования обусловливается высокими рисками участия в проекте как для девелопера, так и для банка-кредитора. Также существует проблема согласования целей девелопера и банка, предоставляющего кредитные средства на финансирование строительства коммерческой недвижимости. Как правило, основной целью девелопера, реализующего проект, выступает максимизация прибыли, а целью банка-кредитора – минимизация кредитных рисков. В связи с отличием целей банк и девелопер используют разные методы анализа и критерии эффективности проектов строительства объектов коммерческой недвижимости.

Таким образом, актуальность данного диссертационного исследования заключается в необходимости создания наиболее эффективного механизма кредитования девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости.

Степень разработанности проблемы. Создание оптимальной системы кредитного менеджмента инвестиционного процесса в сфере девелопмента объектов коммерческой недвижимости выступает сложной проблемой в связи со специфическими особенностями таких проектов, а также наличием нерешенных вопросов взаимодействия банков и девелоперских организаций в России. В разработку теории девелоперской деятельности внесли значительный вклад зарубежные ученые: Блевинс Дж. Д., , . Среди трудов российских ученых, посвященных вопросам девелопмента коммерческой недвижимости, необходимо отметить работы , , , , и др.

Теоретические основы кредитования инвестиционных проектов изложены в работах таких ученых, как , , , , и др. Вопросы банковского кредитования непосредственно строительных проектов рассматривались такими учёными, как , ,

Несмотря на высокую степень проработанности темы долгосрочного кредитования инвестиционных проектов, в российской научной литературе практически отсутствуют работы, посвященные банковскому кредитованию строительства объектов коммерческой недвижимости. В связи с этим возникла необходимость проведения специальных научных исследований, посвященных данной теме.

Цель и задачи диссертационного исследования. Целью диссертационного исследования является развитие теоретических положений банковского кредитования строительства объектов коммерческой недвижимости, выявление тенденций, проблем и перспектив взаимодействия банков и девелоперских организаций в России, а также разработка и обоснование практических рекомендаций по оптимизации кредитного менеджмента инвестиционного процесса в сфере строительства коммерческой недвижимости.

В соответствие с поставленной целью решались следующие задачи:

1. Уточнить особенности инвестиционного процесса на рынке коммерческой недвижимости, раскрыть сущность девелопмента при строительстве новых объектов недвижимости, выявить особенности девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости;

2. Определить источники финансирования проектов строительства коммерческой недвижимости с учетом выявленных особенностей данных проектов;

3. Рассмотреть инвестиционные кредитные продукты банков, используемые для финансирования затрат по строительству объектов коммерческой недвижимости;

4. Оптимизировать процесс кредитного анализа и рассмотрения банком вопроса о возможности кредитования девелоперского проекта;

5. Разработать рекомендации по оценке эффективности проектов по строительству объектов коммерческой недвижимости;

6. Выделить специфические риски проектов в сфере коммерческой недвижимости, предложить способы их минимизации.

Объектом исследования выступают коммерческие банки, осуществляющие финансирования девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости.

Предметом исследования являются организационно-экономические аспекты банковского кредитования строительства коммерческой недвижимости.

Теоретической основой диссертации послужили труды отечественных и зарубежных ученых, статьи и монографии, посвященные проблемам долгосрочного кредитования инвестиционных проектов в России, вопросам развития девелопмента коммерческой недвижимости, а также законодательные акты, регулирующие инвестиционную, финансовую, банковскую и строительную деятельность.

Методологическая основа исследования базируется на использовании принципов логики и диалектики. В работе применяются такие приемы исследования, как группировка и классификация данных, экспертный анализ, сравнительный анализ, ретроспективный анализ, табличное и графическое обобщение информации, эконометрический анализ.

Информационной базой исследования послужили нормативно-правовые акты Российской Федерации в области банковского дела и строительства; статистические материалы Федеральной службы государственной статистики; информационно-аналитические и статистические данные ЦБ РФ и ряда коммерческих банков, консалтинговых компаний рынка коммерческой недвижимости; материалы, опубликованные в периодической печати по теме исследования, а также источники сети Интернет.

Область исследования соответствует паспорту научной специальности 08.00.10 «Финансы, денежное обращение и кредит» п. 10.9.

Научная новизна проведенного исследования состоит в развитии теоретических основ банковского кредитования девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости, а также в разработке рекомендаций по совершенствованию этого процесса в целях снижения рисков и повышения его эффективности. Наиболее значимые результаты настоящего исследования, обладающие элементами научной новизны, заключаются в следующем:

1. Определены функции банков на рынке коммерческой недвижимости, для чего уточнено понятие «коммерческая недвижимость», дана авторская классификация объектов коммерческой недвижимости.

2. Сформулировано авторское определение проектного кредитования девелоперских организаций на основе раскрытия содержания девелопмента как формы организации инвестиционной деятельности в сфере строительства, в том числе в сфере строительства коммерческой недвижимости. Даны рекомендации по юридическому закреплению осуществления девелоперской деятельности в Российской Федерации.

3. Выделены основные этапы развития рынка коммерческой недвижимости в России и выявлены особенности и проблемы банковского кредитования девелоперских организаций на каждом их них. Определены перспективы развития девелопмента и совершенствования кредитования проектов строительства объектов коммерческой недвижимости.

4. Разработана оптимальная по содержанию схема кредитного анализа документации девелоперской организации-заемщика для оформления кредита в банке с учетом реализации обоснованных автором принципов такого анализа при взаимодействии различных отделов и служб банка в процессе его осуществления.

5. Обоснована для использования банками в своей аналитической деятельности система дополнительных показателей по оценке эффективности проектов строительства коммерческой недвижимости, учитывающая их специфику и особенности реализации и эксплуатации.

6. Выявлены специфические риски девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости и даны предложения по управлению данными рисками, включающие рекомендации: относительно внесения дополнительных условий в договор проектного кредитования девелоперского проекта, развития сотрудничества банков с участниками рынка коммерческой недвижимости (в частности, с НП «Гильдия управляющих и девелоперов»), проведения независимыми рейтинговыми агентствами рейтингов девелоперских компаний.

Теоретическая значимость исследования заключается в развитии понятия девелопмента как способа организации инвестиционного процесса в сфере строительства коммерческой недвижимости, уточнении источников финансирования девелоперских проектов, а также теоретических положений банковского кредитования девелоперских проектов. Научные результаты проведенного исследования используются в учебном процессе СПбГУЭФ при чтении лекций по курсам «Инвестиции», «Банковское дело», «Банковский менеджмент», что подтверждается справкой о внедрении.

Практическая значимость исследования состоит в систематизации российской практики кредитования строительства объектов коммерческой недвижимости, разработке рекомендаций по оптимизации кредитного менеджмента инвестиционного процесса в сфере строительства коммерческой недвижимости.

Сформулированные в диссертационном исследовании выводы и рекомендации могут использоваться как специалистами коммерческих банков при разработке кредитной политики в области кредитования девелоперских организаций, а также в процессе рассмотрения и мониторинга кредитов под проекты строительства объектов коммерческой недвижимости, так и девелоперскими организациями в целях разработки эффективной стратегии взаимодействия с банками-кредиторами.

Апробация результатов исследования

Основные разработки, научные выводы и положения диссертационного исследования были представлены автором и получили одобрение на 3 (14)-й и 4 (15)-й международных научных конференциях «Роль финансово-кредитной системы в реализации приоритетных задач развития экономики» (Санкт-Петербург, 2010 г., 2011 г.), всероссийской научно-практической конференции «Проблемы предпринимательства в условиях кризиса» (г. Санкт-Петербург, 2010 г.), международной конференции «Взаимодействие реального и финансового секторов в трансформационной экономике» (г. Оренбург, 2010 г.), международной конференции «Повышение устойчивости и реализация инновационного потенциала финансовой системы Российской Федерации» (г. Иваново, 2010 г.), 15-ой международной конференции молодых ученых-экономистов «Предпринимательство и реформы в России» (Санкт-Петербург, 2009 г.), всероссийском научно-практическом симпозиуме молодых ученых и специалистов «Роль молодежи в инновационном развитии России» (Санкт-Петербург, 2009 г.). Теоретические и практические результаты исследования явились основой статей, опубликованных в научных изданиях. По теме диссертационного исследования автором опубликовано десять научных печатных работ (в том числе три статьи в журналах, рецензируемых ВАК РФ) общим объемом 3,42 печатных листа.

Структура и содержание диссертации соответствуют поставленной цели и задачам исследования. Последовательность изложения материала объясняется решением задач исследования, теоретической и практической значимостью вопросов, связанных с банковским кредитованием строительства коммерческой недвижимости. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

II. ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ,

ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Девелопмент как форма организации инвестиционного процесса в сфере строительства коммерческой недвижимости

В настоящее время особое внимание уделяется инвестиционным процессам на рынке коммерческой недвижимости. Объекты коммерческой недвижимости составляют основу деловой среды как в крупных городах различных стран, так и в небольших региональных центрах. Поэтому сектор коммерческой недвижимости является одним из стратегических направлений российского рынка недвижимости. Кроме того, коммерческая недвижимость привлекает большое число инвесторов в связи с высокой доходностью объектов. Актуальность исследования инвестиционных процессов на рынке коммерческой недвижимости обуславливается также и тем, что мировой финансовый кризис гг. указал на недостаточно эффективное взаимодействие участников рынка, на проблемы финансового обеспечения и правового регулирования их деятельности.

На наш взгляд, признаками коммерческой недвижимости являются:

1. Вхождение объекта в разряд нежилого фонда;

2. Генерирование дохода в виде арендных платежей или дохода от перепродажи объекта;

3. Долгосрочное владение и необходимость профессионального управления объектом недвижимости.

К объектам коммерческой недвижимости автор относит торговую, офисную, гостиничную, складскую недвижимости, паркинги.

Нами предлагается следующая классификация коммерческой недвижимости, представленная в таблице 1.

Таблица 1. – Классификация коммерческой недвижимости

№ п/п	Классификационный признак	Вид коммерческой недвижимости
1	Функциональное назначение	▪ Офисная недвижимость; ▪ Торговая недвижимость; ▪ Гостиничная недвижимость; ▪ Складская недвижимость; ▪ Паркинги
2	Тип недвижимости	▪ Встроенные помещения; ▪ Встроено-пристроенные помещения; ▪ Отдельно стоящие здания
3	Форма собственности	Коммерческая недвижимость, находящаяся: ▪ в государственной собственности; ▪ в частной собственности
4	Вид передачи прав	Коммерческая недвижимость, передаваемая в: ▪ аренду; ▪ оперативное управление; ▪ хозяйственное ведение
5	Количество функций	▪ Объекты, имеющие одно функциональное назначение (торговый комплекс, бизнес-центр, гостинца и т. п.); ▪ Многофункциональные комплексы (торгово-развлекательные комплексы, торгово-офисные комплексы и т. п.)
6	Техническое состояние	▪ Качественные площади (отдельно стоящие здания, имеющие современную инфраструктуру и профессиональное управление); ▪ Некачественные площади
7	Источник формирования нового предложения в частном секторе коммерческой недвижимости	Коммерческая недвижимость, создаваемая в результате: ▪ малой приватизации и акционирования государственных предприятий; ▪ перевода помещений из жилого фонда в нежилой; ▪ нового строительства; ▪ сдачи в аренду помещений, ранее используемых для своих нужд
8	Субъекты, формирующие предложение по аренде коммерческой недвижимости	Коммерческая недвижимость, находящаяся в собственности: ▪ организаций, предлагающих в аренду свои площади в силу финансовых затруднений (помещения невысокого качества, расположенные на территории промышленных зон или в административных зданиях); ▪ предприятий, профессионально занимающихся управлением недвижимостью (помещения высокого качества, учитывающие потребности арендаторов, предоставляющие комплекс соответствующих услуг)
9	Месторасположение	▪ Коммерческая недвижимость Москвы; ▪ Коммерческая недвижимость Санкт-Петербурга; ▪ Коммерческая недвижимость регионов РФ

В России количество объектов коммерческой недвижимости с каждым годом увеличивается, о чем свидетельствуют данные таблицы 2.

Таблица 2. – Показатели ввода в эксплуатацию коммерческих зданий в Российской Федерации за период гг. [1]

Годы Показатель	2005	2006	2007	2008	2009	2010
Количество введенных зданий, ед.	3801	3701	5528	5482	5405	5174
Общая площадь введенных зданий, тыс. кв. м	3528,7	3870,4	9424,1	8049,7	7751,75	6901,8
Общий строительный объем введенных зданий, тыс. куб. м	19153,7	18721,6	52834,2	45275,9	48625,6	38387,1

Прогнозируется, что до 2015 года ввод коммерческой недвижимости будет расти в среднем на 9-11% ежегодно. Наиболее быстрорастущими сегментами станут торговая и гостиничная недвижимость.