Зміст (стр. 2 )

Методика виконання оцінки

Відповідно до «Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» нормативна грошова оцінка земель населених пунктів визначається за формулою:

Цн = В х Нп х Кф х Км,

Нк

де Цн - грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки (у гривнях);

В - витрати на освоєння та облаштування території (в розрахунку на квадратний метр) /у гривнях/

Нп - норма прибутку (6%)

Нк - норма капіталізації (3%)

Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо)

Км - коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної

ділянки.

13

Коефіцієнт Км обумовлюється трьома групами рентоутворюючих факторів: регіонального, зонального та локального характеру і обчислюється за формулою:

Км = Км1 х Км2 х Км3,

де Км1 - коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення – регіональні фактори

Км2 - коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від ступеня містобудівної цінності території міста (економіко- планувальної зони) – зональні фактори

Км3 - коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від особливостей місця розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони – локальні фактори.

Процедура виконання

Процедура виконання нормативної грошової оцінки земель населених пунктів визначена «Порядком грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів».

Нормативна грошова оцінка земель населеного пункту виконується окремо для забудованих територій та сільськогосподарських угідь.

На першому етапі визначається базова – середня для даного населеного пункту

вартість одного квадратного метра земель, яка залежить від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній та місцевій системах виробництва і розселення та рівня освоєння та облаштування території.

На другому етапі базова вартість диференціюється в межах населеного пункту по економіко-планувальних зонах, які встановлюються в залежності від неоднорідності функціонально-планувальних якостей території, в рівні інженерного забезпечення та благоустрою території, розвитку сфери обслуговування населення, в екологічній якості території та привабливості середовища. Економіко-планувальне зонування території охоплює всю територію населеного пункту, незалежно від функціонального використання земель (забудовані території, водні та лісові об¢єкти, землі сільськогосподарського призначення, природоохоронні та рекреаційні об¢єкти).

На третьому етапі визначається вартість квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання з урахуванням територіально-планувальних, інженерно-геологічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних та інженерно-інфраструктурних особливостей її місцерозташування.

На заключному етапі проводиться грошова оцінка окремих земельних ділянок, яка виконується суб¢єктами оціночної діяльності, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою. Відповідно до Закону України «Про оцінку земель» із змінами від 01.01.06 р. технічна документація з нормативної грошової оцінки земель м. Коломиї підлягає погодженню, проведенню державної землевпорядної експертизи та затвердженню Коломийською міською радою.

14

Затверджені дані нормативної грошової оцінки земель є базою для визначення податків за власність та користування землею, в тому числі орендної плати. Відповідно до Закону України «Про плату за землю» і Постанови Кабінету Міністрів України від 12.05.2000 р. № 000 «Про проведення індексації грошової оцінки земель» нормативна грошова оцінка земель м. Коломиї підлягає щорічній індексації. Строк дії даної технічної документації 7–10 років.

15

3. ВИЗНАЧЕННЯ СЕРЕДНЬОЇ (БАЗОВОЇ) ВАРТОСТІ ОДНОГО КВАДРАТНОГО МЕТРА ЗЕМЕЛЬ МІСТА

Важлива роль при виконанні грошової оцінки земель населеного пункту належить визначенню базової (середньої для даного населеного пункту) вартості, яка дає загальне уявлення про реальні вигоди та переваги розміщення в місті і є вихідною базою при наступній диференціації міських земель за споживчою привабливістю в межах населеного пункту. Базова вартість земель населеного пункту відображає результат дії зовнішніх і внутрішніх факторів рентоутворення на рівні населеного пункту.

У відповідності з “Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів” (розділ 3) базова вартість одного квадратного метра земель населеного пункту в залежності від рівня освоєння та облаштування його території, а також його місця в загальнодержавній, регіональній та місцевій системах виробництва та розселення визначається за формулою:

Цнм = В х Нп х Км1,

Нк

де Цнм - базова вартість одного квадратного метра земель населеного пункту /в гривнях/;

В - витрати на освоєння та облаштування території населеного пункту

з розрахунку на квадратний метр (в гривнях);

Нп - норма прибутку (6%)

Нк - норма капіталізації (3%)

Км1 - коефіцієнт, який враховує значення і статус населеного пункту в загаль-нодержавній, регіональній та місцевій системах виробництва та розсе-лення.

Для визначення базової вартості 1 кв. м земель м. Коломиї зібрані і погоджені статистичні та нормативні дані про витрати на освоєння та облаштування території міста. Ці витрати включають повну відновну вартість інженерної підготовки території. головних споруд і магістральних мереж, водопостачання, каналізації (включаючи зливову), теплопостачання, газопостачання, електропостачання (включаючи зовнішнє освітлення), слабкострумних пристроїв, благоустрою та озеленення, вулично-дорожної мережі, міського транспорту станом на 01.01.2010 р. Вихідні дані вартості магістральних мереж газопостачання, електропостачання надані по залишковій балансовій вартості, тому для їх перерахунку використано укрупнені показники відповідно до наукового економіко-географічного видання «Економіко-географічні аспекти формування вартості територій населених пунктів» (єха, Київ, 2006 р., стор. 95, 98) з урахуванням коефіцієнту 2,44 зміни ринкової вартості будівельно-монтажних робіт до їх ринкової вартості за період від р. до 01.01.10 р. (Ціноутворення у будівництві № 2. Додаток до листа Міністерства регіонального розвитку та будівництва України від 22.01.10 р. № 12/00, табл. 3.2 стор. 95).

16

Виходячи з вищевикладеного, повна відновна вартість цих елементів інженерної інфраструктури становить:

а) магістральні мережі газопостачання 56,3 тис. грн. х 2,44 х 162,41 км = 22310,59 тис. грн. х 0,8954 =19976,61 тис. грн.

б) електропостачання:

- повітряні мережі 266,8 км х 29,2 тис. грн. х 2,44 = 19008,97 х 0,507 = 19637,82 тис. грн.

- кабельні мережі 165,6 км х 38,44 тис. грн. х 2,44 = 21561,12 х 0,507 = 10931,49 тис. грн

- ТП – 97 шт. х 140,8 тис. грн. х 2,44 = 33324 х 0,,7%) = 16895,44 тис. грн.

- КТП – 30 шт. х 35,2 тис. грн. х 2,44 = 2579,57 х 0,507 = 1306,39 тис. грн.

- РП – 7 шт. х 563,2 тис. грн. х 2,44 = 9619,45 х 0,507 = 4877,07 тис. грн.

Вартість ПС вирахувано з використанням додатка 1 «Сборника укрупненных показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов разлиной величины и народнохозяйственного профиля для всех природно-климатических зон страны» з урахуванням коефіцієнтів 1,113 за період з 1984 по 01.01.1997 р. (ДБН ІV-16-98) і 6,33 - з 01.01.1997 р. по 01.01.2010 р. (Ціноутворення у будівництві № 2…)

Вартість магістральних інженерних мереж і споруд, які обслуговують тільки промислові об¢єкти, не враховувалась, а котрі обслуговують промислові об¢єкти таі інші населені пункти, (електропостачання і газопостачання) взято пропорційно до їх використання.

Загальна вартість витрат на освоєння та облаштування території Коломиї на 1 січня 2010 року становить 34 тис. грн., з яких основна частка припадає на вулично-дорожну мережу (55,12%). (Див. додаток В). Базою для обчислення витрат на освоєння та облаштування земель міста в розрахунку на 1 м2 є землі, які дорівнюють площі забудованих земель міста, присадибні ділянки, надані громадянам для особистого підсобного господарства, будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, сільсько-господарські землі, інші відкриті землі, відкриті розробки, кар¢єри у встановлених межах міста (див. Додаток Г).

У формі 6-зем землі залізничного транспорту становлять 112,62 га, з яких: 50 га – лісосмуга, 62,62 га – забудовані землі (під залізницею – 61,00 га, інші землі – 1,6 га, землі технічної інфраструктури – для виробництва і розподілення електроенергії - 0,02 га. Територія смуги відведення залізниці не враховується при визначенні середньої (базової) вартості 1 м2 земель населеного пункту.

Таким чином, витрати на освоєння та облаштування земель міста Коломиї становлять:

34 тис. грн. : 2178,56 га = 26,67 грн/м2

Згідно «Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» (таблиця 3.2) значення коефіцієнту Км1, що враховує адміністративний статус міста і його роль у системі розселення дорівнює 1,4. Таким чином, базова вартість 1 м2 земель міста Коломиї, вирахувана відповідно до «Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» становить:

Цнм = 26,67 х 0,06 х 1,4 = 74,68 грн./кв. м 0,03

17

4. ЕКОНОМІКО-ПЛАНУВАЛЬНЕ ЗОНУВАННЯ ТЕРИТОРІЇ ТА ВИЗНАЧЕННЯ ЗОНАЛЬНИХ КОЕФІЦІЄНТІВ

4.1. Виділення оціночних районів

Головним в земельнооціночній структуризації є встановлення відносної однорідності території за рентоутворюючими факторами, котрі впливають на потенційну прибутковість та інші соціально-економічні переваги від використання міських земель.

Процедура економіко-планувального зонування передбачає:

- аналіз природно-планувальних особливостей території міста як просторової бази;

- виділення земельнооціночних одиниць, що характеризуються відносно однорідними споживчими властивостями;

- пофакторну та інтегральну оцінку ступеня рентної цінності міських земель у розрізі земельнооціночних одиниць;

- об¢єднання земельнооціночних одиниць в економіко-планувальні зони за ступенем цінності території та її функціональним призначенням.

Нормативна грошова оцінка земель міста Коломиї передбачає визначення ступеня територіальної неоднорідності функціонально-планувальних, соціально-економічних, екологічних, транспортних, інженерних та інших умов функціонування міської території, що в кінцевому результаті визначає якість території окремих частин міста. Для проведення пофакторної оцінки якості земель міста здійснена земельнооціночна структуризація території: виділено земельнооціночні одиниці (оціночні райони), функціонально-однорідні одиниці, в межах яких у подальшому здійснено збір, обробку та розрахунок окремих коефіцієнтів цінності території. Проектом комплексної економічної оцінки території (Київ Діпромісто, 1995 р.) в місті виділено 135 оціночних районів. Межі оціночних районів розділяються автомагістралями, вулицями, природними рубежами та межами ділянок. Середня площа оціночного району складає 29,4 га, максимальний (№ 1га, мінімальний (№ 000) 4,4 га. Вищезгаданим проектом вирахувано індекс цінності (Іi) кожного оціночного району, які прийняті нашим проектом як і в 1999 році та уточнено площі оціночних районів. Дані розрахунків наведені в додатку Ж.1.

4.2. Встановлення меж економіко-планувальних зон та визначення зонального коефіцієнта містобудівної цінності території (Км2)

З метою узагальнення результатів оцінки території окремих оцінних районів та виділення однотипних за споживчими якостями і функціональним використанням оцінні райони об`єднано в економіко-планувальні зони.

При об`єднанні оцінних районів в економіко-планувальні зони враховувалася дія трьох факторів:

1. Суміжність районів

2. Переважно однотипне функціональне використання

3. Близькість величини індексу Іі

18

Враховуючи ці фактори, оціночні райони об`єднані в 34 економіко-планувальні зони (див. креслення).

Значення зонального коефіцієнта Км2 для окремої економіко-планувальної зони визначено як середньозважене (за часткою площі) індексів Іі оцінних районів, які входять до цієї зони.

Згідно таблиці 1.6 “Порядку нормативної грошової оцінки…” граничні значення коефіцієнтів Км2, які враховують ступінь містобудівної цінності території населених пунктів від 50 до 100 тис. осіб не повинні перевищувати 2,5 і бути нижчими 0,40.

Для м. Коломиї найвищий коефіцієнт становить 2,22 (61-й оціночний район), а найнижчий – 0,50 (2-й оцінний район). Різниця значень індексів оцінних районів, об¢єднаних в економіко-планувальну зону, не перевищує 0,20. Значення коефіцієнтів Км2 подано в додатку Ж.2.

19

5. Визначення ЗОН ПРОЯВУ локальних факторів ТА ЗНАЧЕНЬ ЛОКАЛЬНИХ КОЕФІЦІЄНТІВ

Визначення коефіцієнта місцерозташування земельної ділянки не вичерпується значенням коефіцієнта Км2. На величину рентного доходу конкретної ділянки окрім зональних впливають також і локальні фактори.

Локальні коефіцієнти /Км3/ застосовуються при визначенні вартості конкретної земельної ділянки і враховують особливості її місця розташування в межах економіко - планувальної зони.

Відповідно до табл. 1.7 розділу 3 «Порядку нормативної грошової оцінки…» передбачається можливість застосування 30 коефіцієнтів, які відображають функціонально-планувальні, інженерно-інфраструктурні, інженерно-геологічні, історико-культурні, природно-ландшафтні та санітарно-гігієнічні умови місця розташування земельної ділянки, що впливають на величину рентного доходу.

Встановлення переліку локальних факторів та обгрунтування їх значень здійснене на базі генерального плану міста, схеми генерального плану території міської ради та існуючих нормативних планувальних обмежень.

Значення коефіцієнтів, які застосовуються до кожного з факторів, пропонуються виходячи з їх ваги, а також з урахуванням умови п. 3.10 «Порядку нормативної грошової оцінки…»: добуток пофакторних оцінок не повинен бути нижче 0,50 і вище 1,5.

Для міста Коломия виявлено 25 локальних факторів, які можуть вплинути на загальне значення коефіцієнта Км3, перелік яких подано нижче в таблиці 2.

20

Таблиця 2

Локальні коефіцієнти

на місцерозташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони (Км3)

Назва рентоутворюючих факторів	Назва локальних коефіцієнтів	Величина коефіцієнта
1	2	3
Функціонально-планувальні фактори	Місцезнаходження земельної ділянки
в зоні пішохідної доступності до громадських центрів	1,15
в зоні магістралей підвищеного містоформуючого значення	1,15
в зоні пішохідної доступності швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту	1,10
в зоні пішохідної доступності до парків, зелених зон, пляжів	1,10
в прирейковій зоні (ділянка знаходиться або примикає до відводу залізниці, має під¢їзну залізничну колію)	1,05
Інженерно-інфраструктурні фактори	Земельна ділянка, що примикає до вулиці:
без твердого покриття	0,93
без централізованого водопостачання	0,93
без каналізації	0,93
без тепломережі	0,93
без централізованого газопостачання	0,93
Інженерно - геологічні фактори	Місцезнаходження земельної ділянки:
на грунтах з несучою спроможністю менше 1,0 кг/кв. см при потужності понад два метри	0,90
в зоні залягання грунтових вод менше трьох метрів	0,93
в зоні затоплення паводком понад 4% забезпеченості (шар затоплення понад два метри)	0,93
в зоні значної заболоченості з грунтовим живленням, що важко осушуються	0,93
Історико - культурні фактори	Місцезнаходження земельної ділянки:
в межах заповідної території	1,15
в зоні регулювання забудови	1,09
в зоні історичного ландшафту, що охороняється	1,10
в зоні поодиноких пам¢яток	1,10

21