Зміст (стр. 1 )

З М І С Т

В с т у п стор.

Перелік умовних позначень, символів, одиниць, скорочень і термінів стор.

1 Характеристика сучасного стану міста стор.

2 Правова та нормативно-методична база грошової оцінки земель стор.

3 Визначення середньої (базової) вартості земель міста стор.

4 Економіко-планувальне зонування території та визначення зональних коефіцієнтів стор.

5 Визначення зон прояву локальних факторів та значень локальних коефіцієнтів стор.

6 Грошова оцінка земель різного функціонального використання стор.

7 Приклади розрахунку нормативної грошової оцінки

окремих земельних ділянок стор.

8 Основні техніко-економічні показники стор.

Д о д а т к и стор.

Рішення Коломийської міської ради Івано-Франківської області від 08.07.2010 р. № 000-51/2010 стор.

Лист-замовлення Коломийської міської ради від 30.06.2010 р. № 000/0/01-19/07 стор.

А.1 Технічне завдання на виконання нормативної грошової

оцінки земель населеного пункту стор.

Копія ліцензії стор.

Протокол попереднього погодження середньої (базової) вартості земель та економіко-планувального зонування стор.

А.2 Моніторинг стану об¢єкта оцінки за період: виконання попередньої нормативної грошової оцінки

виконання поточної нормативної грошової оцінки стор.

Б.1 Склад земель в межах населеного пункту стор.

5

Б.25 Бали бонітету агровиробничих груп грунтів стор.

В Витрати на освоєння та облаштування земель міста стор.

Г Структура земель населеного пункту, які визначаються для розрахунку середньої вартості 1 кв. м земель стор.

Д Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф) стор.

Е Нормативна грошова оцінка земель 1 га сільсько - господарських угідь стор.

Ж.1 Результати пофакторної оцінки при визначенні комплексного індексу цінності території (Іі) стор.

Ж.2 Визначення зонального коефіцієнта Км2 та грошова оцінка кв. м землі в межах економіко-планувальних зон стор.

Ж.4 Грошова оцінка земель різного функціонального призначення у розрізі економіко-планувальних зон (грн. за 1 м2). стор.

Ж.6 Опис меж економіко-планувальних зон стор.

К Схема економіко-планувального зонування стор.

6

В С Т У П

Підстава розроблення

Технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Коломиї розробляється згідно договору-10-108 від 01.07.10 р., укладеного між Коломийською міською радою та Івано-Франківською філією НДІ «Діпромісто» на виконання Постанови Верховної Ради України «Про внесення змін і доповнень до Закону України «Про плату за землю» від 19 вересня 1996 року та доручення Кабінету Міністрів України від 22 жовтня 1996 року щодо проведення грошової оцінки земель населених пунктів, а також державної ліцензії АВ № 519606 від 11.03.2010 р., виданої Державним комітетом України із земельних ресурсів.

Головна мета

Відповідно до Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок виконується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Законодавчі та нормативно-методичні основи розроблення технічної документації

Законодавчою та нормативно-методичною основою розроблення технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населеного пункту є:

- Земельний Кодекс України;

- Закон України «Про оцінку земель»;

- Закон України «Про внесення змін і доповнень до Закону України «Про плату за землю»;

- Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року за № 000) із змінами та доповненнями, внесеними Постановою Кабінету Міністрів України від 5 липня 2004 року № 000;

- Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджений наказом Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України та Української академії аграрних наук від 27.01.2006 р. № 18/15/21/11, зареєстрований в Міністерстві Юстиції України 05.04.2006 р. за № 000/12262;

- Постанова Кабінету Міністрів № 000 від 12.05.2000 р. «Про проведення індексації грошової оцінки земель»;

- Правила розроблення технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів СОУ ДКЗР 2:2009;

- Економіко-географічні аспекти формування вартості територій населених пунктів (Київ, 2006, );

- Методичні основи грошової оцінки земель в Україні (Київ, 2007 р. , , ).

7

- Додаток 1 «Сборника укрупненных показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов различной величины и народнохозяйственного профиля для всех природно-климатических зон страны» (Москва, Стройиздат. 1986 г.)

Картографічна основа населеного пункту

Планово-картографічною основою м. Коломия є топозйомка в масштабі 1:5р.), матеріали грошової оцінки земель (Івано-Франківськ «Діпроміст», 1999 р.) та матеріали генерального плану міста (Київ, НДІ «Діпромісто», 2004 р.). На топоплан міста нанесені: межа міста, вулично, дорожна мережа, головні споруди та інженерні мережі, інженерне облаштування території, види забудови, межі з особливим режимом використання земель (територіально-планувальні, історико-культурні, природно-ландшафтні, санітарно-гігієнічні та інженерно-геологічні особливості території), зафіксований існуючий розподіл земель за функціональним використанням та угіддями. Склад земель по землекористувачах і по категоріях та угіддях станом на 01.01.10 р. подано в довідці відділу Держкомзему у м. Коломиї (див. додаток Б.1).

При проведенні нормативної грошової оцінки земель м. Коломиї використано грунтову карту, складену в 1999 році при виконанні грошової оцінки земель міста. Карту грунтового покриву території міста складено Івано-Франківським філіалом інституту землеустрою УААН в березні-червні 1999 року.

Вихідні дані

Вихідними даними для здійснення нормативної грошової оцінки земель є законодавчі та нормативні документи про статус населеного пункту та його межі, дані державного земельного кадастру про правовий, природний та господарський стан земель, дані державної та відомчої статистичної звітності, що характеризують об¢єкти інженерно-транспортного облаштування території, надані:

- інженерна підготовка і захист території, зовнішнє освітлення, дощова каналізація, санітарна очистка, озеленення, кладовища, вулично-дорожна мережа – Коломийським міським відділом управління комунального майна;

- водопостачання, каналізація – комунальним підприємством «Коломия-водоканал»;

- теплопостачання – Коломийським управлінням освіти, Коломийським комунальним підприємством «Житлотеплосервіс-1», Коломийською центральною районною лікарнею, Коломийським комунальним підприємством «Енерготеплосервіс»;

- газопостачання – Коломийським управлінням по експлуатації газового господарства;

- електропостачання– Івано-Франківським ВАТ «Прикарпаттяобленерго» і Коломийсь-ким міським районом електричних мереж;

- телекомунікації і проводове мовлення – цехом телекомунікаційних послуг № 8 Івано-Франківської філії «Укртелеком»;

- кабельне телебачення – Коломийським приватним підприємством «Квант 11»;

- ефірне телебачення – Коломийським приватним підприємством «Телерадіокомпанія «НТК»;

- телефонний зв¢язок – Коломийською фірмою «Назіс»;

- міський транспорт – ;

- форма 6-зем – Головним управлінням Держкомзему в Івано-Франківській області;

- склад земель по землекористувачах і по категоріях та угіддях станом на 01.01.10 р.- відділом Держкомзему у м. Коломиї;

* Тролейбусний, трамвайний, водний транспорт і метрополітен у м. Коломиї відсутні.

.8

Аналіз розробленої містобудівної документації

Генеральний план міста (2004 р.) розроблений в існуючих межах. Проекти детальних планів не розроблялись. Функціональне призначення промислово-виробничих та комунально-складських територій не змінюються. Квартали нової житлової забудови нанесено з генерального плану і з проектів забудови житлових масивів.

Вихідна інформація для визначення середньої (базової) вартості

Вихідною інформацією для визначення середньої (базової) вартості 1 кв. м земель є форма 6-зем, на основі якої вирахувано оцінювану територію забудованих земель та вищепереховані вихідні дані з видами інженерного облаштування, їх кількості, потужності та вартості.

Склад проекту

У відповідності з вимогами «Правил розроблення технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів» (Стандарту Держкомзему) технічна документація проекту складається з пояснювальної записки та графічних матеріалів в масштабі 1:10000. Пояснювальна записка включає текстову частину та табличний матеріал, зведений переважно у додатки. Графічний матеріал складається з схеми економіко-планувального зонування території міста, трьох схем прояву локальних факторів оцінки і картограми розповсюдження агровиробничих груп грунтів. Нормативна грошова оцінка земель міста виконана на основі матеріалів комплексної економічної оцінки території міста, розробленої Київським інститутом «Діпромісто» в 1995 році і є її продовженням. Зонування території проведено у відповідності до грошової оцінки земель, виконаної Івано-Франківською філією «Діпроміст» в 1999 році.

Виконавці

Розроблення технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Коломиї здійснювалось спеціалістами групи районного планування:

Головний інженер проекту З. Сенчак

Провідний інженер-землевпорядник О. Салдан

Інженер ІІІ категорії Т. Кізілова

Інженер-геодезист І категорії Є. Дутчак

9

ПЕРЕЛІК УМОВНИХ ПОЗНАЧЕНЬ, СИМВОЛІВ, ОДИНИЦЬ, СКОРОЧЕНЬ І ТЕРМІНІВ

Грошова оцінка – капіталізований рентний дохід із земельної ділянки.

Технічна документація з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів – документація, що складається із текстових та графічних матеріалів, оформлена відповідно до цього стандарту.

Витрати на освоєння та облаштування території включають повну відновну вартість як первісну вартість, що змінюється після переоцінки, інженерної підготовки, головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання (включаючи зовнішнє освітлення), слабкострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартості санітарної очистки, зелених насаджень загального користування, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту станом на початок року розробки оцінки*.

*Індексація витрат здійснюється за індексами вартості основних фондів у відповідності до чинного законодавства України. Витрати на освоєння та облаштування території визначаються за кожним конкретним населеним пунктом за даними статистичної звітності відповідних органів державної статистики, організацій та підприємств, що надають відповідні послуги (електро-, тепло-, газопостачання тощо).

Економіко-планувальна зона – частина території населеного пункту, що має однорідні споживчі якості, переважно однотипний характер використання і обмежується чіткими планувальними межами (магістральні вулиці, залізниця, водні рубежі тощо).

Зональні фактори – це фактори, які проявляються в межах всієї (або значної) території населеного пункту і коригують її середню (базову) вартість.

Локальні фактори – це фактори, які проявляються в межах окремої земельної ділянки і коригують її цінність (вартість) в межах економіко-планувальної зони.

Км – коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки і обумовлюється трьома групами рентоутворюючих факторів: регіонального, зонального та локального характеру.

Км1 – регіональний коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення.

Км2– зональний коефіцієнт, який характеризує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальні зони).

Км3 – локальний коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони.

Кф – коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо).

УПВБ – укрупнені показники витрат на будівництво об¢єктів інженерно-транспортної інфраструктури.

10

1. ХАРАКТЕРИСТИКА СУЧАСНОГО СТАНУ МІСТА

Коломия – місто обласного підпорядкування, районний центр, розташоване на лівому березі р. Прут, за 65 км на південь від обласного центру м. Івано-Франківська. Вузол залізничних і автомобільних шляхів. Назва міста походить, напевне, від потоку Мия, який тут впадає в р. Прут (оселя коло Миї). Місцевість поблизу Карпат, в міжріччі повноводних рік Прута і Дністра, які разом з Дунаєм несуть свої води до Чорного моря, була вигідною для заснування поселення. Літописна згадка про Коломию 1240 року вказує, що в період Київської Русі вона була досить великим поселенням. На думку дослідників, у ХІІІ столітті Коломия стала містом. Економіко-географічне положення міста Коломиї слід визначити як вигідне, оскільки воно розташоване на шляху важливих транспортних потоків, що йдуть через нього, сприятливим фактором виступає і близьке розташування до рекреаційної зони Карпат. Рельєф міста рівнинно-терасний, з загальним ухилом поверхні на південний захід до р. Прут. Через територію міста протікає 5 річок і струмків, які впадають в р. Прут. Кліматичні умови міста характеризуються помірно-континентальними рисами з позитивним балансом вологи. Середня максимальна температура найжаркішого місяця за даними Коломийської метеостанції +22,10 С, а в найхолодніший місяць - -21,70 С. Гранична швидкість вітру 10 м/сек. Вітри переважають північно-західні і східні. Чисельність населення міста на 01.01.2010 р. становила 61,4 тис. осіб. За даними звіту Ф 6-зем станом на 01.01.2010 р. територія міста становила 4072,0 га, в тому числі забудована 2178,56 га. Житловий фонд міста нараховує 6,8 тис. будинків. Територію міста пересікають ВЛЕП-110 кв, 35 кв та 10 кв. В Коломиї знаходиться залізничний вокзал, автовокзал, автозаправочні станції, автобусні і таксомоторні парки, станції техобслуговування, промислові і продуктові ринки, парк, сквери, кладовища, сміттєзвалище, електропідстанція 110/35 – 6 кв. В місті діє ряд дитячих садочків, шкіл, коледжів, вищих навчальних закладів, є драматичний театр, кінотеатр, народний дім, готелі, музеї, з яких виділяється музей писанки, автором якого є головний інженер Івано-Франківської філії «Діпромісто» Шумин І. Є. Сучасна мережа об¢єктів культурно-побутового обслуговування розміщена по всій території міста. Переважна частина об¢єктів громадського обслуговування зосереджена в центральній частині міста. Економічною базою розвитку міста є промисловість, яка базується в основному на переробці місцевої, лісової, будівельної сировини. Промислові підприємства розміщені в основному в північно-східній і східній частині міста, в багатьох випадках в середині житлової забудови або межують з нею.

Існуюча житлова забудова міста представлена в центральній частині висотними двох-трьохповерховими, нова забудова проводиться п¢яти і більше поверховими будинками, а масиви індивідуальної садибної забудови представлені одно - та двохповерховими будинками.

11

За останній час у містоутворюючій базі відбулись структурні зміни в плані активного формування малих підприємств і кооперативів, розвитку приватного підприємництва, індивідуальної житлової забудови. В місті розвинута мережа установ і підприємств сфери обслуговування різного рангу, послугами яких користуються населення міста і мешканці навколишніх сіл. Зелені насадження загального користування представлені парками і скверами. Місто Коломия частково має централізовану систему водопостачання та каналізацію. Джерелом водопостачання є водозабірні споруди в районі села Сопів, які експлуатують води р. Прут. Крім того, використовуються локальні індивідуальні свердловини шахтних і трубчатих колодязів. Очисні споруди знаходяться на березі р. Прут в районі села Королівки. В місті діє 34 центральні теплопункти, які забезпечують теплом житлові будинки, установи, заклади. Крім того, забезпечуються теплом від автономних джерел. Місто забезпечене природним газом. Електропостачання міста здійснюється від електропідстанції «Коломия» 110/35 – 6 кв. Телефонізація здійснюється від міського вузла зв¢язку, а проводове радіомовлення – від міського радіовузла. В місті діє дощова каналізація, зовнішнє освітлення. До пам¢яток архітектури в м. Коломиї відносяться:

- Благовіщенська церква та дзвіниця 1587 р. будівництва;

- ратуша – 1877 р. будівництва;

- церква св. Михаїла Архистратига і дзвіниця – рр. будівництва, костел Успіння Богородиці – 19 ст., житлові будинки, пошта, монастир Урсулок, будинок гімназії – всього 35 будівель.

До пам¢яток природи місцевого значення відносяться: горіх сірий та магнолія, пам¢ятка садово-паркового мистецтва – парк ім. Шевченка, який заснований в 1892 році. Планувальні обмеження для житлової і громадської забудови створюють промислово-комунальні території, інженерні комунікації, водойми, пам¢ятки архітектури, пам¢ятки природи, які нанесені на графічних матеріалах.

12

2. ПРАВОВА ТА НОРМАТИВНО-МЕТОДИЧНА БАЗА ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ

Основні законодавчі та нормативні акти

Стаття 24 Закону України «Про плату за землю» визначає, що грошова оцінка землі застосовується для економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України.

Статтею 2 даного закону передбачено, що плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, визначається в залежності від грошової оцінки земель. Нормативно-методичну базу нормативної грошової оцінки земель населених пунктів визначають Методика та Порядок грошової оцінки земель сільсько-господарського призначення та населених пунктів.

Нормативна грошова оцінка земель виконується на всю територію населеного пункту за єдиною методикою за виключенням сільськогосподарських земель (див. розділ 6.1 Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського використання).

Згідно Закону України “Про плату за землю” нормативна грошова оцінка є капіталізованим рентним доходом із земельної ділянки.

В населених пунктах рентний доход виникає перш за все завдяки інфраструктурному облаштуванню території та перевагам місця розташування відносно ринків сировини, збуту та робочої сили.

На розмір рентного доходу впливають:

- місцеположення населеного пункту у територіальних системах виробництва і розселення та особливості місцерозташування земельної ділянки в його межах;

- рівень інженерно-транспортного облаштування, природно-кліматичні та інженерно- геологічні умови, архітектурно-ландшафтна та історико-культурна цінність, екологічний стан території населеного пункту;

- характер функціонального використання земельної ділянки.