3. Рынок аренды офисной недвижимости г. Краснодар
Начиная с середины 2010 года отмечается оживление рынка, прекратилось падение ставок аренды, а в некоторых объектах ставки начали расти, появилась тенденция к сокращению свободных площадей, которая сохранилась и в 2011 году.
Предложение
На конец 2011 года совокупное предложение офисных площадей (классов «А» и «В+», «В-», «С») составило 455,2 тыс. кв. м, общий прирост за 2011 год составил 25,2 тыс. кв. м). Объектов класса «А» на рынке не появилось. Структура офисных площадей по классам выглядит следующим образом: класс «В-» в совокупном предложении составляет 17%, класс «В» – 11%, к классу «В+» относится 8%, к классу «А»– 7%. Несмотря на тенденцию роста качественных объектов на рынке, превалирующее значение остается за классом «С» – 57%.
В стадии строительства находится 16 качественных офисных объектов, с совокупной арендопригодной площадью порядка 108 тыс. кв. м, ввод которых должен произойти в течение ближайших 2 лет. Структура рынка будет меняться в сторону уменьшения доли объектов класса «С» и увеличения качественного предложения. Все строящиеся БЦ к 2014 году смогут занять позиции в классе «В+» и «В».
Спрос
В Краснодаре наибольшим спросом пользуются небольшие офисы, площадью 15-60 кв. м, расположенные в центральной части города. Арендные сделки с площадями более 300 кв. м совершаются в среднем не чаще 1-2-х раз в квартал.
Согласно исследованию консалтинговых компаний «GVA Sawyer» и «Компания Конкордия», по итогам 2011 года уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса «А» составил порядка 17%, класса «В+» - 8%, класса «В» и «В-» около 5%, класса «С» - 7%.
В 2011 году продолжилась тенденция к сокращению вакантных площадей в офисных зданиях всех классов. Общая доля свободных качественных площадей с 35% (уровень 2009 года) снизилась до 10% в настоящее время. Уровень вакантных площадей в строящихся бизнес-центрах, на стадии завершения строительства, находится на уровне 55%.
Ставки аренды
Арендные ставки в среднем по рынку выросли на 6-8%.
Арендные ставки офисных площадей г. Краснодара(без учета НДС и эксплуатационных расходов):
Класс офиса | Ставка аренды, руб/кв. м/мес | ||
Минимальная | максимальная | средняя | |
А | 850 | 1200 | 1025 |
В+ | 900 | 1100 | 1000 |
В | 650 | 950 | 800 |
В- | 500 | 900 | 700 |
С | 450 | 750 | 600 |
Проблема несоответствия ожиданий арендаторов и предложения собственников остается открытой. Как следствие, даже незначительное повышение арендной ставки в одном из бизнес-центров и расширение спектра услуг в другом подталкивает арендатора на переезд. Дисконт для крупных арендаторов в среднем составляет около 10-15%.
Наибольшее влияние на формирование арендной ставки оказывает не набор качественных характеристик объекта (таких как дополнительная инфраструктура, качество вентиляции и кондиционирования), а престижное и удобное местоположение, наличие ремонта и парковки. Сохраняется тенденция заключения краткосрочных договоров аренды на 11 месяцев с возможной пролонгацией.
Основы стратегии развития Общества
Мероприятия по развитию арендного бизнеса:
1. Предложить в аренду площади, которые будут отвечать высоким стандартам качества, всем критериям полезности, удобства, имиджа и авторитета наших партнеров.
2. Сократить расходы на ремонт низкоэффективных объектов или продать их.
3. Инвестировать средства от продажи в наиболее привлекательные (перспективные) проекты.
4. Провести реновацию фондов.
Основными задачами Общества на 2012 год являются:
– - достижение установленных плановых показателей;
– - эффективное использование коммерческой недвижимости Общества, в том числе формирование эффективной арендной политики (обеспечить эффективную арендную ставку);
– - обеспечение безубыточности Общества в объективных экономических условиях;
– - выполнение действующих норм и нормативов эксплуатации зданий, определённых действующим законодательством (пожарная безопасность, промышленная безопасность, экологическая безопасность, охрана труда и др.)
 |
 |
1.7. Кадровая и социальная политика Общества
Основной целью кадровой политики Общества является оптимальное использование возможностей сотрудников и факторов производственной среды для достижения целей Общества, его эффективной и стабильной деятельности.
Кадровая политика, проводимая Юга», призвана обеспечить оптимальный баланс процесса обновления и сохранения качественного состава кадров, его развитие в соответствии с задачами Общества, организацию продвижения и ротации кадров, усиление мотивации сотрудников.
Для достижения положительных результатов в кадровой политике в Обществе проводятся следующие мероприятия:
– реализация комплекса мероприятий, направленных на подготовку, переподготовку и повышение квалификации кадров;
– реализация мер, стимулирующих привлечение и закрепление квалифицированных специалистов с высшим, средним и средним специальным образованием;
– мероприятия по совершенствованию структур управления и оптимизации численности персонала;
– подготовка кадрового резерва на должности руководителей для среднего звена управления.
1.8. Численность и структура персонала Общества
На начало 2011 г. штатная численность Юга» составляла 22 единицы, списочная численность – 22 человека, на конец 2011 г. штатная и списочная численности Общества не изменились. Штат в течение года был укомплектован на 100 %.
Кадровый состав Общества по категориям
В сравнении с 2010 годом количественное соотношение работников по категориям не изменилось, что говорит об оптимальном и эффективном управлении деятельностью в Обществе, связанной с получением прибыли от эксплуатации объектов недвижимого имущества.
Возрастной состав работников Общества
Возрастной состав работников Юга» характеризуется оптимальным балансом молодых и опытных работников.
Основная возрастная категория – работники от 35 до 55 лет.
Уровень квалификации кадров Общества
Более 90 % работающих в Юга» имеют высшее образование, и их профессионализм способствует успешному решению стоящих перед Обществом задач.
1.9. Обучение и развитие персонала Общества
Плановое обучение персонала проводится в специализированных региональных центрах подготовки персонала с целью осуществления обязательной периодичной подготовки специалистов, работа которых связана с теплоэнергетическими работами, охраной труда и пожарной безопасностью:
– охрана труда (НОУ НПО «Учебный центр Дара»);
– гражданская оборона и защита о ЧС (ГУ Ростовской обл. «УМЦ по ГОиЧС);
– бухгалтерский учет: новации и проблемы отчетного года (УМЦ ВПО «Ростовского гос. экономического университета»);
– промышленная безопасность (подъемные сооружения) (НОУ ДПО «Энергобезопасность»);
– пожарная безопасность (ЧОУ ДПО «Ростовский УЦ технологий безопасности»; УКК ВОО ВДПО Волгоградского ГО «Центральное»; НЧОУ «Учебный центр Кубань-Стройзащита»);
– правила технической эксплуатации электроустановок (НОУ ДПО «Энергобезопасность»; НОЧУ ДПО УМЦ «Энергопромбезопасности»; );
– правила технической эксплуатации тепловых энергоустановок (НОУ ДПО «Энергобезопасность»; ННОУ ДПО «Полипроф М»).
1.10. Формирование кадрового резерва Общества
При формировании кадрового резерва Общества учитываются следующие факторы отбора:
– перечень руководящих должностей в Обществе и профессиональные требования по ним, в соответствии с функциональными обязанностями, определенными в должностных инструкциях;
– профессиональная характеристика работника;
– предельные ограничения критериев подбора кандидатов на соответствующие должности (образование, возраст, стаж работы и т. п.);
– оценка индивидуальных особенностей кандидатов на резервируемую должность, с учетом мнения руководителей и специалистов структурных подразделений Общества о кандидате;
– результаты оценки потенциала кандидата (возможный уровень руководства, способность к обучению, организация своего труда, успешное выполнение поставленных задач, достижение положительных результатов в работе).
В кадровый резерв Общества на замещение управленческих должностей включены руководители и специалисты, обладающие высоким уровнем профессиональных знаний и навыков, развитыми лидерскими качествами, соответствующие требованиям, предъявляемым к руководящим должностям.
В Обществе сформирован кадровый резерв на замещение следующих должностей:
– управляющий объектом;
– главный инженер.
1.11. Социальная политика Общества
В Обществе так же проводятся мероприятия, обеспечивающие безопасные и максимально комфортные условия труда, создаются условия для профессионального роста и личного развития сотрудников. В связи с этим, помимо установленных гарантий законодательством РФ, работникам Общества предоставлялось право на получение следующих льгот, компенсаций и других выплат социального характера:
– различные виды материальной помощи (единовременные выплаты при рождении ребенка, компенсация (оплата) расходов на ритуальные услуги в случае смерти близких родственников, оказание материальной помощи к ежегодному отпуску);
– единовременное премирование сотрудников к юбилейным и праздничным датам, а также за особые достижения в труде и большой личный вклад в осуществление уставных задач Общества.
РАЗДЕЛ 2. КОРПОРАТИВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ
В ОБЩЕСТВЕ
2.1. Принципы корпоративного управления в Обществе. Документы
Основными принципами корпоративного управления Общество считает:
– прозрачность и информационную открытость;
– контроль и оценку качества управления бизнесом;
– обеспечение прав акционеров Общества и потенциальных инвесторов;
– соблюдение требований законодательства РФ, положений Устава и внутренних документов Общества.
– Общество придерживается следующих принципов раскрытия корпоративной информации заинтересованным лицам:
– достоверность и полнота раскрываемой информации на основе соблюдения баланса между открытостью Общества и соблюдением его коммерческих интересов;
– доступность, публичность и не избирательность раскрытия информации.
Особенности корпоративного управления в ОАО «НИЦ Юга» обусловлены наличием единственного акционера – ОАО «Холдинг МРСК», которому принадлежит 100 % акций Общества. Таким образом, все корпоративные процессы в Обществе организованы в соответствии с интересами акционера.
Устав Общества в новой редакции утвержден Общим собранием акционеров Общества (решение единственного акционера № 96пр/5 от 01.01.2001 г.).
Заседания Совета директоров Юга» проводятся в соответствии с Положением о порядке созыва и проведения заседаний Совета директоров Юга» (утверждено решением единственного акционера Общества, протокол от 01.01.2001г. № 000пр).
Заседания Ревизионной комиссии Общества проводятся в соответствии с Положением о Ревизионной комиссии Юга» (утверждено решением единственного акционера Общества, протокол от 01.01.2001г. № 000пр).
2.2. Органы управления и контроля Общества
В соответствии со ст. 9 Устава Общества Органами управления Общества являются:
Органами управления Общества являются:
– Общее собрание акционеров;
– Совет директоров;
– Генеральный директор (единоличный исполнительный орган).
Органом контроля за финансово-хозяйственной деятельностью Общества является Ревизионная комиссия Общества.
Общее собрание акционеров.
Высшим органом управления Общества является Общее собрание акционеров.
Особенности корпоративного управления в Юга» обусловлены наличием единственного акционера – ОАО «Холдинг МРСК», которому принадлежит 100 % акций. Общества. Таким образом, все корпоративные процессы в Обществе организованы в соответствии с интересами акционера.
В соответствии с п. 11.1 Устава Юга» в случае если все голосующие акции Общества принадлежат одному акционеру, решения по вопросам, относящимся к компетенции Общего собрания акционеров Общества, принимаются этим акционером (уполномоченным органом управления акционера), оформляются письменно и доводятся до сведения Общества. В отношении Юга» в соответствии с п.13.2 Устава МРСК» таким уполномоченным органом управления акционера является коллегиальный исполнительный орган - Правление ОАО «Холдинг МРСК», осуществляющее полномочия высшего органа управления Юга».
К компетенции Общего собрания акционеров в соответствии с п. 10.2 Устава Общества относится принятие решений по следующим вопросам:
1) внесение изменений и дополнений в Устав или утверждение Устава в новой редакции;
2) реорганизация Общества;
3) ликвидация Общества, назначение ликвидационной комиссии и утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;
4) определение количества, номинальной стоимости, категории (типа) объявленных акций и прав, предоставляемых этими акциями;
5) увеличение уставного капитала Общества путем увеличения номинальной стоимости акций или путем размещения дополнительных акций;
6) уменьшение уставного капитала Общества путем уменьшения номинальной стоимости акций, путем приобретения Обществом части акций в целях сокращения их общего количества, а также путем погашения приобретенных или выкупленных Обществом акций;
7) дробление и консолидация акций Общества;
8) принятие решения о размещении Обществом облигаций, конвертируемых в акции, и иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции;
9) избрание членов Совета директоров Общества и досрочное прекращение их полномочий;
10) избрание членов Ревизионной комиссии Общества и досрочное прекращение их полномочий;
11) утверждение Аудитора Общества;
12) принятие решения о передаче полномочий единоличного исполнительного органа Общества управляющей организации (управляющему);
13) утверждение годовых отчетов, годовой бухгалтерской отчетности, в том числе отчетов о прибылях и об убытках (счетов прибылей и убытков) Общества, а также распределение прибыли (в том числе выплата (объявление) дивидендов, за исключением прибыли, распределенной в качестве дивидендов по результатам первого квартала, полугодия, девяти месяцев финансового года) и убытков Общества по результатам финансового года;
14) выплата (объявление) дивидендов по результатам первого квартала, полугодия, девяти месяцев финансового года
15) определение порядка ведения Общего собрания акционеров Общества;
16) принятие решений об одобрении сделок в случаях, предусмотренных статьей 83 Федерального закона "Об акционерных обществах";
17) принятие решений об одобрении крупных сделок в случаях, предусмотренных статьей 79 Федерального закона "Об акционерных обществах";
18) принятие решения об участии в финансово-промышленных группах, ассоциациях и иных объединениях коммерческих организаций;
19) утверждение внутренних документов, регулирующих деятельность органов Общества;
20) принятие решения о выплате членам Ревизионной комиссии Общества вознаграждений и (или) компенсаций;
21) принятие решения о выплате членам Совета директоров Общества вознаграждений и (или) компенсаций;
22) принятие решения об обращении Общества в федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг с заявлением об освобождении Общества от обязанности осуществлять раскрытие или предоставление информации, предусмотренной законодательством Российской Федерации о ценных бумагах.
23) решение иных вопросов, предусмотренных Федеральным законом "Об акционерных обществах".
В течение 2011 года состоялось одно Общее собрание акционеров Общества – годовое.
На годовом Общем собрании акционеров Общества, которое состоялось 28 июня 2011 года (протокол пр/5 от 01.01.2001 г.) был утвержден Устав Общества в новой редакции, годовой отчет Общества за 2010 год, годовая бухгалтерская отчетность за 2010 год, аудитор Общества, принято решение о распределении прибыли (в том числе о выплате дивидендов) и убытков Общества по результатам 2010 финансового года, принято решение о выплате дополнительного вознаграждения за работу в составе Совета директоров Общества членам Совета директоров – негосударственным служащим, а также избраны новые составы Совета директоров и Ревизионной комиссии Общества.
2.3. Совет директоров Общества
Совет директоров Общества осуществляет Общее руководство деятельностью компании, а также принимает решения стратегического характера, за исключением решения вопросов, отнесенных Федеральным законом «Об акционерных обществах» и Уставом Юга» к компетенции общего собрания акционеров.
Количественный состав Совета директоров Общества в соответствии с Уставом Юга» составляет семь человек.
В своей деятельности Совет директоров Общества руководствуется Федеральным законом «Об акционерных обществах», Уставом Юга» и Положением «О порядке созыва и проведения заседаний Совета директоров Общества».
Согласно п. 12.1. Устава Общества к компетенции Совета директоров Общества относится принятие решений по следующим вопросам:
1) определение приоритетных направлений деятельности Общества;
2) размещение Обществом облигаций и иных эмиссионных ценных бумаг, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации и настоящим Уставом;
3) утверждение решения о выпуске (дополнительном выпуске) ценных бумаг, проспекта ценных бумаг и отчета об итогах выпуска (дополнительного выпуска) ценных бумаг, отчетов об итогах приобретения акций у акционеров Общества, отчетов об итогах погашения акций, отчетов об итогах предъявления акционерами Общества требований о выкупе принадлежащих им акций;
4) определение цены (денежной оценки) имущества, цены размещения и выкупа эмиссионных ценных бумаг в случаях, предусмотренных Федеральным законом "Об акционерных обществах", а также при решении вопросов, указанных в подпунктах 16, 33 пункта 12.1. настоящего Устава;
5) приобретение размещенных Обществом акций, облигаций и иных ценных бумаг в случаях, предусмотренных Федеральным законом "Об акционерных обществах";
6) отчуждение (реализация) акций Общества, поступивших в распоряжение Общества в результате их приобретения или выкупа у акционеров Общества, а также в иных случаях, предусмотренных Федеральным законом "Об акционерных Обществах";
7) избрание Генерального директора Общества и досрочное прекращение его полномочий, в том числе принятие решения о досрочном прекращении трудового договора с ним;
8) рекомендации Общему собранию акционеров Общества по размеру выплачиваемых членам Ревизионной комиссии Общества вознаграждений и компенсаций и определение размера оплаты услуг Аудитора;
9) рекомендации по размеру дивиденда по акциям и порядку его выплаты;
10) утверждение внутренних документов Общества, определяющих порядок формирования и использования фондов Общества;
11) принятие решения об использовании фондов Общества; утверждение смет использования средств по фондам специального назначения и рассмотрение итогов выполнения смет использования средств по фондам специального назначения;
12) утверждение внутренних документов Общества, за исключением внутренних документов, утверждение которых отнесено к компетенции Общего собрания акционеров, а также иных внутренних документов, утверждение которых отнесено к компетенции исполнительных органов Общества;
13) утверждение бизнес-плана (скорректированного бизнес-плана), включающего инвестиционную программу, и ежеквартального отчета об итогах их выполнения, а также утверждение (корректировка) контрольных показателей движения потоков наличности Общества;
14) о рассмотрении инвестиционной программы, в том числе изменений в неё;
15) создание филиалов и открытие представительств Общества, их ликвидация, а также внесение в Устав Общества изменений, связанных с созданием филиалов, открытием представительств Общества (в том числе изменение сведений о наименованиях и местах нахождения филиалов и представительств Общества) и их ликвидацией;
16) об участии Общества в других организациях (в том числе согласование учредительных документов), изменении доли участия (количества акций, размера паев, долей), обременении акций (долей) и прекращении участия Общества в других организациях;
17) определение кредитной политики Общества в части выдачи Обществом ссуд, заключения кредитных договоров и договоров займа, выдачи поручительств, принятия обязательств по векселю (выдача простого и переводного векселя), передачи имущества в залог и принятие решений о совершении Обществом указанных сделок в случаях, когда порядок принятия решений по ним не определен кредитной политикой Общества, а также принятие в порядке, предусмотренном кредитной политикой Общества, решений о приведении долговой позиции Общества в соответствие с лимитами, установленными кредитной политикой Общества;
18) предварительное одобрение решений о совершении Обществом сделок, связанных с безвозмездной передачей имущества Общества или имущественных прав (требований) к себе или к третьему лицу; сделок, связанных с освобождением от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом; сделок, связанных с безвозмездным оказанием Обществом услуг (выполнением работ) третьим лицам в случаях (размерах), определяемых отдельными решениями Совета директоров Общества, и принятие решений о совершении Обществом данных сделок в случаях, когда вышеуказанные случаи (размеры) не определены;
19) принятие решений о заключении сделок, предметом которых является имущество, работы и услуги, стоимость которых составляет от 5 до 25 процентов балансовой стоимости активов Общества по данным бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату;
20) одобрение крупных сделок в случаях, предусмотренных главой X Федерального закона "Об акционерных обществах";
21) одобрение сделок, предусмотренных главой XI Федерального закона "Об акционерных обществах";
22) избрание Председателя Совета директоров Общества и досрочное прекращение его полномочий;
23) избрание заместителя Председателя Совета директоров Общества и досрочное прекращение его полномочий;
24) избрание Секретаря Совета директоров Общества и досрочное прекращение его полномочий;
25) согласование кандидатур на отдельные должности исполнительного аппарата Общества, определяемые Советом директоров Общества;
26) принятие решения о приостановлении полномочий управляющей организации (управляющего);
27) принятие решения о назначении исполняющего обязанности Генерального директора Общества в случаях, определяемых отдельными решениями Совета директоров Общества, а также привлечение его к дисциплинарной ответственности;
28) привлечение к дисциплинарной ответственности Генерального директора Общества и его поощрение в соответствии с трудовым законодательством Российской Федерации;
29) рассмотрение отчетов Генерального директора о деятельности Общества (в том числе о выполнении им своих должностных обязанностей), о выполнении решений Общего собрания акционеров и Совета директоров Общества;
30) утверждение порядка взаимодействия Общества с организациями, в которых участвует Общество;
31) предварительное одобрение решений о совершении Обществом:
а) сделок, предметом которых являются внеоборотные активы Общества в размере свыше 10 процентов балансовой стоимости этих активов Общества по данным бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату;
б) сделок (включая несколько взаимосвязанных сделок), связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения имущества, составляющего основные средства, нематериальные активы, объекты незавершенного строительства, целью использования которых является производство, передача, диспетчирование, распределение электрической и тепловой энергии в случаях (размерах), определяемых отдельными решениями Совета директоров Общества;
в) сделок (включая несколько взаимосвязанных сделок), связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения имущества, составляющего основные средства, нематериальные активы, объекты незавершенного строительства, целью использования которых не является производство, передача, диспетчирование, распределение электрической и тепловой энергии в случаях (размерах), определяемых отдельными решениями Совета директоров Общества;
34) выдвижение Обществом кандидатур для избрания на должность единоличного исполнительного органа, в иные органы управления, органы контроля, а также кандидатуры аудитора организаций, в которых участвует Общество, осуществляющих производство, передачу, диспетчирование, распределение и сбыт электрической и тепловой энергии, а также ремонтные и сервисные виды деятельности;
35) определение политики Общества в части совершения Обществом сделок, в соответствии с которыми третьи лица получают права владения, пользования или распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в собственности Общества, и принятие решений о совершении Обществом указанных сделок в случаях, определенных политикой Общества, а также принятие решений по всем вышеуказанным вопросам, если политика Общества Советом директоров не определена;
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 |
