Расчет продольной прочности корпуса судна методом Мюррея (стр. 1 )

УТВЕРЖДЕН Единственным акционером Общества «30» июня 2012 г.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНО УТВЕРЖДЕН Советом директоров Общества «29» мая 2012 г.

ГОДОВОЙ ОТЧЕТ

Открытого акционерного общества

"Недвижимость Южного ИЦ энергетики"

за 2011 год

Генеральный директор

ЕЭС» -

Управляющей организации

Юга» ______________

Главный бухгалтер _______________

г. Ростов-на-Дону

2012 г.

Оглавление

Обращение Генерального директора Управляющей организации Общества. 3

РАЗДЕЛ 1.ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЩЕСТВЕ.. 3

1.1. Сведения об истории создания Общества. 3

1.2. Географическое положение Общества. 3

1.3. Виды деятельности Общества. 3

1.4. Положение Общества на рынке аренды коммерческой недвижимости. 3

1.5. Перспектива развития Общества. 3

1.6. Организационная структура Общества. 3

1.7. Кадровая и социальная политика Общества. 3

1.8. Численность и структура персонала Общества. 3

1.9. Обучение и развитие персонала Общества. 3

1.10. Формирование кадрового резерва Общества. 3

1.11. Социальная политика Общества. 3

РАЗДЕЛ 2. КОРПОРАТИВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ В ОБЩЕСТВЕ.. 3

2.1. Принципы корпоративного управления в Обществе. Документы.. 3

2.2. Органы управления и контроля Общества. 3

2.3. Совет директоров Общества. 3

2.4. Ревизионная комиссия Общества. 3

2.5. Единоличный исполнительный орган Общества. 3

2.6. Аудитор Общества. 3

2.7. Крупные сделки. 3

2.8. Сделки, в совершении которых имеется заинтересованность. 3

2.9. Уставный капитал Общества. 3

2.10. Календарь корпоративных событий Общества. 3

РАЗДЕЛ 3. ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ БУХГАЛТЕРСКОЙ И ФИНАНСОВОЙ ОТЧЕТНОСТИ ОБЩЕСТВА.. 3

3.1. Основные положения учетной политики Общества. 3

3.2. Анализ результатов деятельности и финансового положения Общества. 3

3.3. Дебиторская задолженность Общества. 3

3.4. Кредиторская задолженность Общества. 3

3.5. Распределение прибыли и дивидендная политика Общества. 3

РАЗДЕЛ 4. ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОБЩЕСТВА.. 3

4.1. Инвестиционная деятельность Общества. 3

4.2. Закупочная деятельность Общества. 3

4.3. Деятельность Общества по технической эксплуатации зданий, находящихся в собственности 3

РАЗДЕЛ 5. ФАКТОРЫ РИСКА В ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОБЩЕСТВА.. 3

РАЗДЕЛ 6. СПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ АКЦИОНЕРОВ.. 3

Контактные лица: 3

Реквизиты: 3

Приложения:

Бухгалтерский баланс Общества на 31.12.2011 года Аудиторское заключение по итогам 2011 года Заключение Ревизионной комиссии Общества по итогам 2011 года

Обращение Генерального директора Управляющей организации Общества

Уважаемые господа!

Основным видом деятельности Юга» является сдача в аренду и эксплуатация объектов коммерческой недвижимости, находящихся в собственности Общества.

В 2011 году перед менеджментом Юга» стояли следующие задачи:

–  повышение прибыльности Общества;

–  улучшение технического состояния объектов недвижимости, для повышения их привлекательности для клиентов Общества и потенциальных арендаторов;

–  привлечение новых клиентов.

Эффективность управления Юга» достигалась благодаря тесному взаимодействию менеджмента Управляющей организации Общества ( ЕЭС») с Советом директоров Юга».

За отчетный период Совет директоров Юга» провел 9 заседаний и рассмотрел более 40 вопросов. Основными направлениями работы Совета директоров было обеспечение реального участия акционера Общества в управлении и принятии наиболее важных решений для эффективного осуществления Обществом своей деятельности.

В 2011 году были достигнуты все ключевые показатели эффективности Общества, чистая прибыль Общества по итогам 2011 года составила более 18 миллиона рублей и в целом были выполнены все задачи на 2011 год, поставленные перед менеджментом компании её акционерами.

В настоящее время акционером, владеющим 100 % уставного капитала Общества, является МРСК» - крупнейшая инфраструктурная организация России, владеющая 80% распределительного электросетевого комплекса страны.

Генеральный директор

ЕЭС» -

Управляющей организации

Юга»

РАЗДЕЛ 1.ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЩЕСТВЕ

1.1. Сведения об истории создания Общества

Открытое акционерное общество «Недвижимость Южного ИЦ энергетики» (сокращенное наименование – Юга») создано 30 ноября 2007 года в результате реорганизации в форме выделения ОАО «Южный инженерный центр энергетики» на основании:

–  решения Совета директоров «ЕЭС России» от 27 апреля 2007 года (протокол );

–  решения общего собрания акционеров инженерный центр энергетики» (протокол /пр от 01.01.2001 года).

1.2. Географическое положение Общества

Адрес места нахождения Юга» - Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, д. 2, к.105.

1.3. Виды деятельности Общества

В соответствии с п.3.2 ст.3 Устава Общество вправе осуществлять следующие виды деятельности:

–  сдача в аренду объектов недвижимого имущества;

–  охранная деятельность исключительно в интересах собственной безопасности в рамках создаваемой Обществом Службы безопасности, которая в своей деятельности руководствуется Законом РФ «О частной детективной и охранной деятельности в Российской Федерации» и законодательством Российской Федерации;

–  иные виды деятельности, не запрещенные законодательством Российской Федерации.

Отдельными видами деятельности, перечень которых определяется федеральными законами, Общество может заниматься только на основании специального разрешения (лицензии).

Право Общества осуществлять деятельность, на занятие которой необходимо получение лицензии, возникает с момента получения такой лицензии или в указанный в ней срок и прекращается по истечении срока ее действия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

На данный момент Общество осуществляет свою деятельность на рынке коммерческой недвижимости.

Под управлением Общества находятся следующие объекты недвижимости:

1. г. Ростов-на-Дону, Буденновский проспект

Общая характеристика	Здание нежилое, кирпичное
Года постройки	1964 год
Количество этажей	7
Функциональное назначение	Офисные помещения

2. г. Ростов-на-Дону, ул. Литвинова, д. 4

Общая характеристика	Здание нежилое, кирпичное
Года постройки	1968 год
Количество этажей	8
Функциональное назначение	Офисные помещения

3.

Общая характеристика	Здание нежилое, кирпичное
Года постройки	1980 год
Количество этажей	5
Функциональное назначение	Офисные помещения

4.

Общая характеристика	Здание нежилое, кирпичное
Года постройки	1965/1968 год
Количество этажей	5
Функциональное назначение	Офисные помещения

Информация о земельных участках

Юга» по состоянию на 31.12.2011 г.

№	Адрес земельного участка	Площадь земельного участка кв. м	Право Общества на земельный участок на отчетную дату
1.	г. Волгоград, ул. Академическая, д. 22	2 154,7	аренда
2.	г. Краснодар, ул. Старокубанская, д. 116	1 296,6	не оформлено
3.	г. Ростов-на-Дону, ул. Литвинова, д. 4	4 642	собственность
4.	г. Ростов-на-Дону, Буденновский пр-т, д. 2	4 451	собственность

1.4. Положение Общества на рынке аренды коммерческой недвижимости

Основной задачей Юга» является эффективное использование недвижимого имущества, находящегося в собственности Общества.

В собственности Юга» находятся следующие объекты недвижимости: административное здание в г. Краснодаре общей площадью 3 697, 2 кв. м; нежилые помещения (в административном здании) в г. Волгограде общей площадью 5 584, 3 кв. м; два административных здания в г. Ростове-на-Дону общей площадью 16 032,2 кв. м.

Основным арендатором Общества является ИЦЭ» - в настоящее время занимает 74,4 % полезной площади объектов Общества по договорам аренды, действующим до 2013 года.

Распределение площадей:

Объект	Общая арендуемая площадь, кв. м	Средняя площадь в аренде, кв. м на 1 арендатора	Количество арендаторов
г. Краснодар, ул. Старокубанская, д. 116	3 650, 8	3 651	1
г. Волгоград, ул. Академическая, д. 22	3 877, 3	185,7	21
г. Ростов-на-Дону, ул. Литвинова, д. 4	7 211, 0	270,6	27
г. Ростов-на-Дону, Буденновский пр-т, д. 2	5 956, 6	281,9	21

Большая часть указанных помещений имеет офисное назначение и относятся к классу «С» (бывшие административные здания заводов и НИИ).

Обществом принимаются усилия по получению дополнительного дохода, а именно:

–  от сдачи свободных площадей различного функционального назначения сторонним арендаторам;

–  от услуг по предоставлению фасада под размещение рекламных конструкций, размещению радиоантенн на кровле зданий, организации парковки, размещения автоматизированного торгового оборудования.

С целью оптимальной организации работы Общества заключен договор с ЕЭС» на осуществление последним функций управляющей компании для Общества. Управление строится на анализе и эффективном применении условий функционирования рынка коммерческой недвижимости.

1.5. Перспектива развития Общества

Перспектива развития Общества определяется следующими составляющими:

А) отношения с основным арендатором;

Б) реализуемые задачи Общества;

В) арендная политика Общества;

Г) стратегия развития Общества.

Д) состояние и перспективы рынка офисной недвижимости;

Обществом активно реализуются следующие задачи:

–  усилена финансовая дисциплина – в Обществе отсутствует просроченная дебиторская задолженность.

–  увеличена выручка от оказания дополнительных услуг (агентские договоры с интернет-провайдерами, размещение антенн и технических средств);

–  ведутся работы по ремонту помещений и реконструкции инженерных сетей в целях повышения уровня арендопригодности помещений:

а) по объекту г. Ростов-на-Дону, пр-т Буденновский, дом 2 (литер А) - проведение капитального ремонта инженерных систем и помещений в подвальной части здания;

б) по объекту – реконструкция и перепланировка спортивного зала на 2 этаже площадью 270,1 кв. м., на отдельные офисные помещения площадью 14 – 25 кв. м., площади сданы, сумма договора 86 782, 5 тыс. руб.;

–  увеличена средняя ставка арендной платы.

Арендной политикой Общества выстроен эффективный механизм определения минимального размера арендной платы для каждого из объектов недвижимости, находящихся в собственности Общества, а именно на основании:

–  рыночной стоимости арендной платы помещений, определённой независимым оценщиком, прошедшим конкурсный отбор на право осуществления оценки активов МРСК» и его ДЗО;

–  стоимости арендной платы помещений, обеспечивающей безубыточную деятельность Общества, определённую на основании экономических расчётов.

Стратегией Общества предусмотрено основное направление: реализация эффективной арендной политики, нацеленной на повышение уровня рентабельности.

Ниже приводится краткий обзор состояния и перспектив рынка офисной недвижимости региона.

1. Рынок аренды офисной недвижимости г. Ростов-на-Дону

Предложение

На данный момент рынок офисной недвижимости составляет 400 тыс. кв. м площадей и характеризуется невысокой активностью. Самый большой процент предложения в классе «С», по разным оценкам, около 65%. Следует отметить начало возобновления строительства офисных центров класса «А», которое было заморожено в кризисный период. По сравнению с 2010 годом предложение офисных помещений увеличилось приблизительно на 10%, при этом спрос на объекты остается на низком уровне. Доля пустующих площадей в офисных центрах медленно начала сокращаться, в среднем в 2011 году составляя около 15%, при этом в более выигрышной ситуации находятся офисные центры, построенные и сданные в аренду до кризиса. Наиболее сложная ситуация наблюдается в офисных центрах, в которых не предусмотрены небольшие офисы, пустуют в основном большие помещения в новых БЦ, что обусловлено ограниченной емкостью рынка и минимальной ротацией арендаторов: крупные игроки в большинстве своем уже арендуют площади, новые игроки, которые входят в помещения 200‑300 кв. м, — редкость.

Спрос

Ростовский рынок обладает ограниченной емкостью, большинство контрактов на офисы иностранных и федеральных компаний были заключены еще до кризиса, сейчас офисный рынок Ростова насыщается в основном местными игроками, количество которых ограничено. Предложение превышает спрос, поэтому заполнение офисных центров будет идти постепенно. Арендодатели отмечают, что наибольшим спросом пользуются небольшие офисы площадью 20-25 кв. м, это свыше половины всех арендуемых помещений в Ростове. Спрос на помещения данной квадратуры превышает предложение, а арендная ставка за 1 кв. м значительно превышает ставку за 1 кв. м в помещениях большей площади.

Ценовая ситуация

Арендные ставки в офисах высокого класса в 2011 году выросли в среднем на 15% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года и составляют на текущий момент руб. за 1 кв. м в месяц, в некоторых сегментах вернувшись на докризисный уровень. В первом полугодии 2010 г. ставки в офисных центрах класса «В-», «С», бывших НИИ, реконструированных в офисные здания, находились на уровне 350‑600 руб. за 1 кв. м в месяц, а сейчас — на уровне 400‑650 руб. за 1 кв. м в месяц, в среднем рост составил около 10%.

2. Рынок аренды офисной недвижимости г. Волгоград

Предложение

В 2011 году наблюдается незначительный рост наполняемости офисных центров. Новые офисы во многих современных офисных центрах, введенных в эксплуатацию в 2010 году, оказались фактически невостребованными. Сегодня офисные площади высокого уровня заполнены, по экспертным оценкам, не более чем на 50%.

Спрос

Спрос на офисные площади зависит от района города: наиболее ликвидными являются офисные помещения, расположенные в Центральном районе, обладающем высокой деловой активностью. Ворошиловский и Дзержинский районы граничат с Центральным, и поэтому, также обладают высокой коммерческой привлекательностью. Наиболее ликвидные офисные помещения располагаются в административных зданиях советской постройки и на первых этажах жилых домов. Процесс появления современных офисных зданий медленно, но верно активизируется в городе (например, БЦ "Европейский"), начался процесс размораживания объектов, строительство которых остановилось в период кризиса.

Ставки аренды

В центре деловой активности города, за офис класса «С», аренда составляет 630 руб. за 1 кв. м. На окраинах, в стороне от «магистралей», в приспособленных под офисы зданиях цена аренды составляет сегодня от 100 до 250 рублей за кв. метр в месяц. Это говорит о появлении в классе «С» значительного количества свободных площадей.

Ставки аренды в 4 квартале 2011 г. без учета НДС и эксплуатационных расходов:

Класс офисного центра	Место расположения	Ставка руб/кв. м/мес
А, В, С	Центральный
А, В, С	Ворошиловский	400-700
В, С	Дзержинский	400-500
С	Краснооктябрьский	200-300
С	Красноармейский	250-500
С	Кировский	300-400
В	Советский	150-250
С	Тракторозаводский	100-250

Максимальные ставки аренды соответствуют наиболее ликвидным объектам – более востребованным по площади (от 20 до 200 кв. м), месторасположению (Центральный, Дзержинский, Ворошиловский районы), состоянию помещений (наличие ремонта). В случае снижения ликвидности офисного помещения, вызванного увеличением площади, предлагаемой к аренде, собственники готовы предоставлять скидки от 5% до 20 %. В таких условиях ставки аренды, возможно, могут снижаться примерно на 5-10% ежегодно.