Об усреднении цен и точности оценок стоимости имущества (стр. 2 )

Обратная ситуация возникает, когда покупатель объекта не провел надлежащего маркетинга. Цена сделки здесь, как правило, будет выше РС, однако из этого не следует, что для обеспечения однородности выборки из нее надо отбрасывать объекты с высокой ценой сделки.

2. Недостаточная информированность покупателя недвижимости или подержанных машин и оборудования типична. Однако на цене сделки она сказывается только тогда, когда имеются некоторые “скрытые дефекты” в самом объекте или в его прежнем использовании. Продавец обычно скрывает “темные стороны” объекта (например, что квартиру регулярно заливают пьяницы‑соседи сверху, а автомобиль “тонул”). Важно, что если бы покупатель был о таких “скрытых дефектах” осведомлен, он предложил бы более низкую цену. Таким образом, влияние данного фактора в среднем по рынку приводит к завышению цен сделок.

Другими словами, многие объекты продаются по такой цене, как будто бы у них никаких “скрытых дефектов” нет. Такую ситуацию рынок считает нормальной. Тем самым средняя выборочная цена сделки будет относиться к объекту без “скрытых дефектов”, а стало быть, в среднем будет выше, чем настоящая РС, которая могла бы быть оцененной при наличии полной информации. Располагая данными об уменьшении РС объекта отдельно по каждому из возможных “скрытых дефектов”, и зная долю объектов с подобными “дефектами”, можно оценить и среднюю по рынку разность между средней ценой сделки и средней РС.

Легко видеть, что данное обстоятельство должно учитываться по‑разному при индивидуальной и массовой оценке. В первом случае оценщик может (разумеется, с определенной условностью) считать, что средняя выборочная стоимость сделки отражает РС объекта без “скрытых дефектов”. Поэтому выявленные оценщиком дефекты он может “спокойно” учесть путем надлежащего уменьшения указанной средней по каждому из выявленных им “скрытых дефектов”. Во втором случае надо учесть, что оцениваемый объект может (с определенной вероятностью) содержать “скрытые дефекты”. Здесь в расчет надо включить среднее расхождение между РС и средней ценой сделки.

3. Даже если объекты идентичны, цены сделок с ними могут различаться, если между сторонами имели место особые или специальные взаимоотношения, либо если продавец и/или покупатель вели себя “нерыночным образом”, т. е. либо их поведение было зависимым, либо они имели мотивы, не сводящиеся только к максимизации своих доходов (минимизации расходов). В подобных ситуациях обычно преимущество бывает на стороне покупателя, т. е. цена сделки оказывается ниже рыночной. Но тогда средняя цена сделок тоже будет меньше средней РС.

Мы видим, таким образом, что под влиянием различных обстоятельств средняя выборочная цена сделки может систематически отклоняться от РС в большую или в меньшую сторону. Соответственно нет никаких оснований считать, что в качестве базы для установления РС можно принимать среднюю выборочную цену сделки.

Отсюда следует весьма неприятный вывод, касающийся применения регрессионных методов при оценке недвижимости. Действительно, в основе такого метода лежат два предположения.

Одно из них, вероятно, совершенно справедливое, состоит в том, что влияние отдельных ценообразующих факторов на РС подчиняется аддитивному или мультипликативному закону (т. е. уравнение регрессии имеет линейный вид или сводится к линейному путем логарифмирования).

Второе же утверждает, что отклонения от этого закона, грубо говоря, равновероятны в обе стороны. Приведенное выше рассмотрение показывает, что именно второе предположение, скорее всего, не имеет места. Но тогда неправомерно и рассматривать уравнения регрессии между ценой сделки (подчеркиваю — именно ценой сделки, а не ценой предложения) и ценообразующими факторами как уравнения для установления РС. Такие уравнения отражают именно то, что они и должны отражать по всей статистической теории — влияние ценообразующих факторов на среднюю цену сделки, но никак не на РС.

Но что же всё-таки делать бедному оценщику, который все указанные выше обстоятельства знает, но не знает, что делать с этим знанием? Прежде чем ответить на этот вопрос, приведем предельно упрощенный пример. Исследуется зависимость цены сделки (V) от параметра объекта x по выборке, сведенной в следующую таблицу.

x	V	x	V	x	V	x	V
1	560	2	550	3	540	4	533
1	555	2	543	3	534	4	505
1	465	2	536	3	528	4	500
1	456	2	460	3	522	4	495
1	447	2	451	3	447	4	490
1	438	2	442	3	438	4	440
1	429	2	433	3	429	4	431

Нетрудно убедиться, что при каждом x объекты как бы разбиваются на две группы. У объектов 1-й группы (в таблице отмечены курсивом) цены сделок выше, а их количество растет с увеличением x. Для объектов 2-й группы ситуация обратная. Предполагается, что указанное различие связано с нерыночным характером некоторых сделок, но неясно, в какой группе оно имело место. Проведено 4 расчета, результаты которых отражены на следующем графике, где исходные данные выделены черными ромбиками. В первом расчет определены средние цены при каждом x (кружки). Во втором

рассчитано уравнение регрессии по всей выборке (треугольники и пунктир).

Третий и четвертый расчеты отвечают уравнениям регрессии, построенным только по объектам соответственно 1-й и 2-й групп (соответственно — зеленая и красная линии). Обратите внимание, что зависимость V от x по обеим группам оказалась убывающей, тогда как по выборке в целом — возрастающей. Еще более интересная ситуация возникнет, если руководствоваться “общим оценочным правилом” и отбросить из выборки все “нетипичные” значения, т. е. при каждом отбросить объекты той группы, которых меньше (при x =1 и 2 отбрасываются объекты с высокой ценой, при x =3 и 4 — с низкой). Регрессия, построенная по таким объектам, показана на рисунке синей линией.

Не ждите от математика — автора этой статьи, что он укажет, какую из всех этих линий надо выбирать, и как установить степень влияния фактора x на цену сделки (и, следовательно, на РС). Для того, чтобы сделать правильный выбор, надо провести анализ рынка, проанализировать хотя бы несколько из “подозрительных” объектов. Любые математические игры со статистическими критериями здесь не помогут!

Вот и ответ на поставленный выше вопрос: исследовать рынок! Выяснять, какова доля объектов, которые продаются без надлежащего маркетинга, в чрезмерно короткие сроки, какова доля квартир, которые заливают соседи и квартир, которые заботливые соседи охраняют при отсутствии хозяина, какова доля “утопленников” среди продаваемых автомобилей и т. д. и т. п. А потом оценивать, насколько те или иные факторы снижают или повышают цену сделки. А потом?

Вот тут-то и начинается самое интересное. Вообразим оценщика, который всю указанную выше работу проделал и получил всю необходимую информацию. Что же с ней делать при оценке объекта А, о котором никакой информации нет? Определить РС как среднюю цену сделки с аналогами или вместо средней взять что-то иное? Попробуем разобраться.

По моему твердому убеждению, говоря о рыночной стоимости какого-либо объекта, оценщик должен иметь в виду некие, условно назовём их “нормальные” характеристики оцениваемого объекта и условий сделки.

Определение РС, где бы и как бы оно ни было сформулировано, не может и не должно в полной мере обозначить эту “нормальность”. Так, в определении МСО упоминается о надлежащем маркетинге и достаточной информированности сторон, но ничего не сказано о “тонувших” автомобилях, пьяницах-соседях и виде из окна. Для представителей стран, разработавших МСО и продвигающих этот документ по всему миру, это вполне естественно — вряд ли они могут понять то, что понимают Россияне под терминами “прописка”, “барак” или “коммунальная квартира”.

Но для российского оценщика столь общих определений недостаточно! “Норму” надо конкретизировать в привязке к мнению рынка, например, определять РС квартиры применительно к тому, что квартиру регулярно не заливают соседи сверху, но и к тому, что она не находится под бдительной охраной благожелательных в том или ином смысле соседей сбоку?

Уважаемые мною оценщики, с которыми я обсуждал некоторые идеи этой статьи, отвечают просто: надо оценивать применительно к средней рыночной ситуации. На первый взгляд, ответ вполне корректный. А на второй?

Чтобы оценить квартиру применительно к средней рыночной ситуации, надо знать или хотя бы мысленно представить эту среднюю рыночную ситуацию. В этой средней ситуации будут перемешаны квартиры, которые не заливаются соседями, с квартирами, которые соседи заливают регулярно, и с квартирами, которые заливаются регулярно, но не соседями, а по вине ЖЭКа или как он там сейчас в вашем населенном пункте называется. Здесь будут перемешаны квартиры с прекрасным видом из окна с квартирами, у которых после взгляда в окно хочется сразу оттуда выброситься. Здесь будут смешаны квартиры, продаваемые вынужденно, с квартирами, продаваемыми от безделья, чтобы сменить обстановку, и с квартирами, продаваемыми, чтобы остаться в живых после визита очередного инвестора. И в каждом микрорайоне соотношение тех и других квартир будет своё.