Об усреднении цен и точности оценок стоимости имущества (стр. 3 )

И оценщик всё это должен знать! Не слишком ли многого требует от него такое простое, на первый взгляд, требование? Но допустим, что оценщика всё это устраивает. Тогда решение простое: в качестве РС действительно можно было бы взять среднюю цену сделки по объектам-аналогам, если только выборка этих аналогов представительна, т. е. если в ней разные типы квартир представлены в той же пропорции, что и на рынке. А вот этого-то никто гарантировать не может!

Более того, в следующем году или в другом районе соотношение указанных типов квартир будет иным, стало быть и значения РС, оцененные этим методом, будут относиться к разным объектам. Строго говоря, их даже сравнивать нельзя, так же, как нельзя сравнивать стоимость “ЮКОС” сейчас и лет 10 тому назад. Но тогда, говоря о РС квартир, оценщики, работающие в разных городах и странах, будут называть одним термином разные по своему содержанию вещи, что недопустимо. Таким образом, данный путь ведёт оценку в методологический тупик.

А где альтернатива? Определять РС, предполагая, что станок или автомобиль эксплуатировались нормально, соседи квартиру не заливают, вид из окна прекрасный, а продавец и покупатель провели прекрасный маркетинг и вообще знают рынок не хуже самого оценщика и РОО в придачу?

В чём-то это лучше: появляется какой-то реальный эталон, который можно представить (“пощупать”). Тогда разные оценщики, оценивая однотипные квартиры, будут иметь единую базу, будут хотя бы говорить на одном языке. Зато работа оценщика усложнится, и ему придется десять раз подумать, прежде чем запустить стандартную программу многомерной регрессии, которую пропагандируют ретивые поборники математических методов, успешно освоившие вводный курс математической статистики и систему “подсказок” EXCEL или MathCAD, но не имеющие той математической культуры, которая позволила бы корректно “состыковать” математические формулы с реалиями рынка.

Описанная выше модельная ситуация позволяет рассмотреть и другой аспект оценки стоимости имущества. Речь пойдет о точности оценки. Вопросы, с какой точностью даются и должны даваться оценки РС, должен ли оценщик указывать точность своей оценки, неоднократно поднимаются в печатных и электронных публикациях. Ограничимся пока только ситуацией, когда для оценки РС используется только сравнительный подход.

Казалось бы, спорить здесь не о чем: если значение РС рассчитывается как среднее из выборочных цен сделок, у такого среднего есть своя дисперсия и доверительные границы, поэтому — почему бы оценщику их и не указывать (“хуже не будет”). Между тем, такая точка зрения представляется нам порочной, несмотря на всю нашу любовь к математической и прикладной статистике. Причина очевидна: любой расчет, основанный на любой выборке рыночных данных, не дает и не может дать РС, если только мы хотим, чтобы результат расчета хоть немного соответствовал определению РС в Стандартах оценки.

И действительно, если мы определяем РС как выборочную среднюю или даже как какую-либо квантиль из цен сделок, какие основания у нас будут сказать, что полученная величина будет именно той “расчетной денежной суммой, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом …”?

Обратим к тому же внимание на сослагательное наклонение в определении — “состоялся бы”. Оно прямо говорит, что речь идет не о цене сделки, которая состоялась, а лишь о той виртуальной сделке, которая могла бы состояться при указанных в определении условиях. Тот факт, что какие-то сделки, пусть даже удовлетворяющие всем указанным в определении условиям, на самом деле происходили в момент оценки, является лишь одним из оснований для принятия оценщиком решения, но отнюдь не означает, что цена этой сделки действительно совпадает с РС.

По моему мнению, сослагательное наклонение в определении всего лишь подчеркивает, что РС, как результат работы оценщика, должна отражать его суждение. При таком подходе вся имеющаяся в распоряжении оценщика информация должна рассматриваться всего лишь как основания для выработки окончательного суждения. А вот применительно к понятию “суждения” нет и не может быть таких характеристик, как “точность”, “ошибка” или “доверительный интервал”.

Разумеется, любой оценщик, как и любой другой человек, принимающий решение, может ошибиться, но ошибочность решения данного человека всегда устанавливается другими людьми. Человек всегда будет считать себя правым, если кто-то со стороны не убедит его, что он не прав. Поэтому ошибка в определении РС должна устанавливаться внешними по отношению к оценщику субъектами, например, заказчиком, рецензентами отчета об оценке или судом (наверно, здесь нельзя употребить термин “более квалифицированные специалисты”, тем более, что, как известно, диплом позволяет ошибаться значительно увереннее).

Кстати, о суде. В статье [[3]], некоторые положения которой будут рассмотрены ниже, по поводу ошибок оценки говорится: “Любая методика оценки по существу является инструментом, предназначенным для измерения стоимости, и как любой измерительный инструмент, должна иметь характеристику точности в виде количественной оценки погрешности результатов измерения. Вопрос, с какой точностью определена стоимость в конкретном отчете, имеет не столько методическое, сколько практическое значение при рассмотрении гражданских и уголовных дел в судах, спорах при принятии результатов оценки заказчиками, уполномоченными органами власти и т. п.”

Как известно, правовую оценку деяний дает суд. Это тоже “инструмент” и, следуя автору, судья при вынесении приговора должен указывать количественную характеристику его точности или меру его погрешности. Однако юридическая наука не пошла по указанному автором пути, и ошибки приговоров одного суда устанавливаются другим, “вышестоящим” судом.

Точно так же, при взаимоотношениях с покупателями многие торговые фирмы руководствуются принципом “покупатель всегда прав”, хотя они прекрасно знают и даже могут оценить количественно, как часто бывает не прав именно покупатель. Но если в какой‑то ситуации фирме важно доказать свою правоту, она обращается в суд. Только в этом случае от покупателя могут потребовать обоснований его правоты (и то не всегда — в ряде случаев доказательства правоты одной из сторон может дать только приглашенный со стороны эксперт). С этих позиций требовать от оценщика, чтобы он сам принимал решение и сам оценивал степень своей ошибки, как минимум, нелогично.

Приведу пример из своей практики оценки эффективности инвестиционных проектов. На начальной стадии разработки проекта часто выясняется необходимость строительства какого-либо здания или сооружения. Ни точного места размещения, ни строительных решений, ни тем более проектов и смет для нужного здания на этой стадии проектирования еще нет, а в расчеты надо заложить стоимость строительства. Разумеется, обычно при этом исходят из каких-то объектов-аналогов, построенных в другое время, в другом месте и для других целей.

Разброс стоимостей по таким объектам-аналогам часто оказывается довольно велик. И тогда для оценки эффективности проекта приходится выбирать то значение стоимости строительства, которое представляется мне … каким? — Хотелось бы сказать “наиболее вероятным”, но такой ответ меня не устраивает: я не смогу объяснить, насколько “более вероятна” выбранная мною стоимость по сравнению с какой-то другой, скажем, увеличенной на 10%. Да и вероятностей никаких я при этом не подсчитываю, какая бы статистика ни была в моем распоряжении.

Поэтому я использую иной термин, который представляется мне пригодным и в общем случае — “наиболее правдоподобный”. Тем самым, значение стоимости, которое я в данном случае даю, выражает мое суждение о наиболее правдоподобном из всех возможных значений этой стоимости. И здесь я смогу объяснить, почему увеличенные или уменьшенные значения представляются мне менее правдоподобными, хотя я не в состоянии выразить свои представления числом (иногда степень правдоподобия можно выразить и числом; тогда при установлении эконометрических зависимостей по выборочным данным и оценке эффективности проектов следует использовать иные методы, специально приспособленные для учета данного вида неопределенности, например, описанные в работах [[4],[5]]). По этой причине представляется, что комментарии к определению РС в стандартах стоило бы скорректировать, заменив слова “наиболее вероятная” на “наиболее правдоподобная”. Далее я буду использовать именно этот термин.

Как видим, о том, что РС надо определять путем каких-либо манипуляций с выборочными данными, в Стандартах ничего не говорится. Зато обращается внимание на то, что РС должна быть наилучшей из достижимых при определенных условиях. Между тем, фактически осуществленные сделки сами по себе, без дополнительного анализа не дают оснований считать, что и продавец и покупатель в них выбрали наилучшее из достижимых для них решений. Здесь оценщику надо еще дополнительно решить, какие из фактически осуществленных сделок он считает не отвечающими этим требованиям. Очевидно, что, отвечая на такой вопрос, оценщик может сделать ошибку, соответственно он ошибется и в РС, но эта ошибка не будет иметь никакого отношения к дисперсии или иной характеристике разброса выборочных данных.

С другой стороны, если оценщик уверен в том, что все сделки, цены которых он знает, действительно осуществлялись в условиях, указанных в определении РС, а выведенная им средняя цена на самом деле является наиболее правдоподобной ценой сделки, он не будет иметь никаких оснований говорить о возможной ошибке своей оценки. Но если оценщик не уверен в том, что полученная им (любым способом) оценка РС является наиболее правдоподобной ценой сделки, он вообще не имеет права говорить о том, что его работа закончена. Например, в ситуации рассмотренного выше числового примера, если оценщик считает, что РС объекта А равна 130,5, говорить об ошибке в оценке РС не имеет смысла. Если же он говорит, что искомая РС лежит между 129 и 132, то он не указал наиболее правдоподобного значения РС и, стало быть, его работа еще не закончена. Такой подход к результатам оценки согласован с представлением о РС, как суждении оценщика, а не как результата расчетов по каким-то формулам.

Помимо общих разговоров о необходимости оценки точности определения РС, встречаются и конкретные предложения по тому, как именно это надо делать. Один из подходов широко известен, он использован во всех известных мне работах по применению регрессионных методов для массовой оценки недвижимости и даже нашел свое отражение в МСО [2, МР13 “Массовая оценка для налогообложения имущества”].