Об усреднении цен и точности оценок стоимости имущества (стр. 1 )

,

Доктор экономических наук, кандидат физико-математических наук

Об усреднении цен и точности оценок стоимости имущества

Человеку свойственно ошибаться, но с помощью компьютера это ему удается намного лучше.

Проблема, которую хотелось поднять в этой статье, на первый взгляд, может показаться надуманной, а приводимые примеры — искусственными и не имеющими отношения к реальной оценочной практике. Однако, не разобравшись в этой проблеме на модельных примерах, можно наделать много ошибок, прежде всего, при массовой оценке имущества для налогообложения. Поэтому хотелось бы, чтобы читатель отнесся более внимательно к предлагаемым рассуждениям и “примерил” их к тем оценкам, которые он делает сам.

Речь пойдет о сравнительном подходе к оценке стоимости имущества.

Начнем с модельного примера. Оценивается некоторый объект А — например, квартира, офисное помещение или бывший в эксплуатации станок.

Для оценки используется сравнительный подход. Отобрано 9 аналогов. По каким-то причинам (например, потому, что данные об аналогах взяты из существующих баз данных и потому содержат неполную информацию об объектах) при оценке решено учитывать только определенное конечное количество факторов (ценообразующих факторов). Оказалось, что все 9 аналогов полностью идентичны с объектом А по всем параметрам. Далее, все они были проданы в одно и то же время по разным ценам, соответственно 121, 123, 126, 128, 131, 132, 132, 133, 135 (условных единиц). Спрашивается, какова рыночная стоимость (РС) оцениваемого объекта А?

На этот вопрос оценщик ответит, что по приведенным сведениям оценить объект нельзя, нужно использовать и другие подходы, а, если уж определять РС только на основе сравнительного подхода, то для этого следует обследовать объект А, и учесть его специфические особенности.

Такой ответ правилен, но в условиях ограниченного времени или при массовой оценке сделать этого нельзя. Примем поэтому, что оценка производится только на основе данного подхода и только на основе имеющейся информации (так, на стр.116 монографии [[1]] приведен пример оценки РС станка по данным о двух технических параметрах 5 станков-аналогов). В такой ситуации оценщик будет ориентироваться на среднее значение — в данном случае оно составляет 129. Итак, имеем ли мы право сказать, что РС квартиры А составляет 129?

Оценщик скажет, что имеем. Однако соответствует ли это определению РС. Обратимся к Международным стандартам оценки [[2],Общие понятия и принципы оценки], наиболее продвинутым и признаваемым. Здесь сказано:

Рыночная стоимость — это “расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой [«на расстоянии длины руки»] сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения”.

Заметим, что — по многократно повторявшимся заявлениям наиболее известных российских оценщиков — определение рыночной стоимости в ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» соответствует определению в МСО, где подробнее обсуждены детали этого определения. Приведем некоторые из них, важные для понимания нашей позиции.

«Расчетная денежная сумма...» — относится к цене, выраженной в деньгах, которая может быть уплачена за имущество при коммерческой рыночной сделке. Мерой рыночной стоимости является наиболее вероятная цена, которая, по разумным соображениям, может быть получена на дату оценки на рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Эта цена — наилучшая из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодная из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя.

«...Между заинтересованным покупателем...» — относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить и не настроен платить любую цену. Кроме того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую требует рынок.

«…И заинтересованным продавцом...» — подразумевается продавец, который не горит желанием продать, не понуждается к продаже и не готов продать по любой цене или настаивать на цене, которая не считается разумной на рынке в данный момент. Мотивом заинтересованного продавца является продажа имущества на рыночных условиях по максимально возможной цене на (открытом) рынке после проведения надлежащего маркетинга, какой бы ни была эта цена.

«...В результате коммерческой сделки...» означает, что между сторонами нет никаких особых или специальных взаимоотношений …, которые могут сделать уровень цены нехарактерным для рынка или завышенным … Предполагается, что сделка по рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между собой какими-либо отношениями, и каждая из сторон действует независимо.

«...При которой каждая сторона действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо…» означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого имущества, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах, расчетливо, стремясь достичь наилучшей, с точки зрения его позиции в сделке, цены.

Действуя в соответствии с этим (или российским) определением, возникает вопрос: если у объекта А РС=129, то почему ни один из объектов-аналогов не был продан по такой цене? Действительно, если цены всех 9 фактически имевшихся сделок отличались от 129, какие основания у оценщика говорить, что 10-я, гипотетическая сделка с объектом А будет совершена за цену именно 129? Чтобы ответить на эти вопросы, разберемся вначале, почему цены всех 9 сделок отличались друг от друга.

С некоторой долей условности можно выделить три причины этого:

1)  объекты-аналоги на самом деле не являются аналогичными;

2)  покупатель не был в достаточной степени информирован о характеристиках и фактическом использовании объекта;

3)  одна или обе стороны сделки (продавец и покупатель) не являлись рыночными субъектами или между ними имели место особые или специальные взаимоотношения.

Рассмотрим каждую из этих причин в отдельности.

1. Называя отобранные объекты аналогами, оценщик на самом деле имеет в виду их идентичность по значениям некоторых учитываемых факторов. Между тем, эти объекты могут оказаться неидентичными по значениям “прочих”, не учитываемых при отборе факторов. В таком случае цена сделки может быть выше или ниже средней (так, наличие мелких технических неисправностей станка снижает цену станка, хороший вид из окна и качественная отделка повышает цену квартиры или офисного помещения). Если бы оценщик сам оценивал все объекты-аналоги, то их РС оказалась бы разной, поскольку при такой (индивидуальной) оценке круг учитываемых факторов стал бы более широким.

Однако в данной ситуации оценщик не знает значений “прочих” факторов и вынужден считать все объекты идентичными. Дает ли это ему право оценить их РС как среднюю по выборке. Представляется, что нет!

Дело в том, что мало назвать все рассматриваемые объекты идентичными, надо еще уточнить, какими именно. Одно дело — сказать, что все эти квартиры оцениваются так, как будто в каждой из них повреждена сантехника, другое — исходить из того, что сантехника в них исправна, и третье — оценивать квартиры так, как будто бы доля поврежденной сантехники в этой квартире такая же, как и в среднем по городу. Одно дело — оценивать все рассматриваемые станки, предполагая, что все они до момента оценки эксплуатировались и ремонтировались нормально, и другое — предполагая, что они в последнее время просто ржавели под открытым небом, а перед продажей были покрашены.

Заметим, что при этом приходится говорить о “средней” поврежденности сантехники, о “средней” отделке, о “среднем” использовании станка, которых в природе просто не существует, как не существует среднего между видом из окна на помойку, на оживленную автомагистраль, на пруд и на лесной массив. Вернее предположить, что при отсутствии информации о каких-то характеристиках объекта оценщик будет исходить из некоторых значений этих характеристик, рассматриваемых рынком по умолчанию как некоторая норма. Например, он примет, что в ванной можно мыться, окна квартиры не выходят ни на помойку, ни на оживленную автомагистраль, и ее отделка — обычная.

Реальные квартиры (хоть в городе, хоть в данной выборке) будут, разумеется, отличаться от указанной “нормы”. По одним параметрам отклонения могут быть в обе стороны (окна могут выходить как на помойку, так и на лес), однако по другим — только в одну, худшую сторону (нарушение технических норм эксплуатации оборудования)!

Это значит, что РС “нормального” объекта будет, вообще говоря, больше средней выборочной. В качестве некоторого приближения можно было бы отбросить из выборки объект с наименьшей ценой сделки (или какую-то долю таких объектов, если выборка большая) и выводить среднюю из оставшихся. Чтобы оценить среднее отклонение РС от цены сделки, нужен анализ рынка. Надо знать, например, каких станков больше на рынке — эксплуатировавшихся “нормально” или “недопустимо”, и на сколько снижается РС станка за счет неправильной его эксплуатации.

Несколько иная ситуация будет, когда у какого-то объекта срок экспозиции был слишком малым, либо когда ее продавец не провел надлежащего маркетинга. В такой ситуации цена сделки окажется ниже рыночной. “Обратная” же ситуация здесь невозможна: цена сделки с увеличением срока экспозиции растет только до тех пор, пока не станет примерно совпадать с рыночной.

Казалось бы, отсюда следует, что выборку объектов-аналогов можно сделать “более однородной”, если отбросить из нее объекты с малым сроком экспозиции. Однако это может не дать нужного результата, поскольку продавец, например, мог несколько раз снимать объект с продаж и вновь выставлять его по другой цене, стараясь подобрать наиболее приемлемую цену. По подобным причинам не обеспечит требуемой однородности и корректировка цен сделок с помощью коэффициентов, учитывающих длительность экспозиции (см., например, [1, стр. 246]).