Оценка Специализированного имущества (стр. 2 )

В то же время на рынках, которые не отличаются активностью (а недвижимое и, в особенности, специализированное имущество, как считается[7],относятся к таким рынкам), действия обоих принципов может не быть согласованным, а в определенных случаях (специализированное имущество), когда не имеется возможности определить непосредственные выгоды от имущества изолировано от его взаимосвязи с другим имуществом, принцип ожидания может оказаться неприменимым.

В этих условиях стоимость замещения (АЗЗ) будет приемлемой мерой экономических потерь от утраты имущества, составляющей верхний предел стоимости в обмене для такого имущества. Но установить такой верхний предел не всегда достаточно для того, чтобы адекватно охарактеризовать полезность имущества в обмене или использовании. Именно поэтому, и чтобы как-то учесть элемент ожидания -- пусть даже специфический по отношению к конкретному субъекту-пользователю имущества -- концепция оценки специализированного имущества по АЗЗ предусматривает, чтобы организация-заказчик оценки выполняла тест на адекватную прибыльность.

Метод условной (контингентной) оценки

В подавляющем большинстве случаев, в полном соответствии с классической экономической доктриной, можно услышать мнение, что АЗЗ является единственной теоретической возможностью, чтобы охарактеризовать гипотетические обменные отношения в «денежном выражении», когда рынок в отношении специализированного актива отсутствует. В то же время некоторые неоклассические представители теории экономических измерений предполагают, что, даже в случаях, когда рынок отсутствует, было бы совершенно неоправданным ставить знак равенства (или, вообще, соответствия) между затратами и стоимостью. По их представлениям, раз определение рыночной стоимости предполагает поведение «заинтересованного покупателя и заинтересованного продавца» в гипотетической ситуации («гипотетической сделке») и раз рынка нет, то его можно симулировать! Достаточно, например, будет разослать различным продавцам и покупателям наиболее близких по природе неспециализированных активов анкеты с вопросами типа «сколько бы вы заплатили за…?» или «за сколько бы вы продали…?» то или иное специализированное имущество, дав его предварительное описание, и затем статистически обработать результат проведенного опроса, и мы придем к заключению о Рыночной стоимости в независимости от затрат замещения. Данный метод получил название «contingency valuation» (метод условной оценки, который по-русски также иногда называется «контингент-метод»[8]) и имеет определенное признание в сфере оценки природных активов. По мнению ряда оценочных организаций, в т. ч. RICS, его можно было бы распространить и на оценку специализированного имущества[9], поскольку данный метод имеет преимущество перед АЗЗ в том, что он будет учитывать взаимодействие между (гипотетическим) спросом и предложением и в этом отношении быть близким к равновесной цене, устанавливаемой по сравнительному подходу, как в случае с наблюдаемыми рыночными данными. Любопытна здесь также и параллель с поведенческими финансами: «[Применение метода условной оценки] оправдано потому, что теория оценки стоимости (valuation economics) это поведенческая наука, описывающая экономическое поведение людей при различных условиях. Задачей оценщика является прогнозирование того, как покупатели и продавцы поведут себя в отношении оцениваемого имущества, когда оно выставлено на продажу[10]». По мнению Огунды и Бойда, опасения о том, что метод условной оценки окажется действительно «условным», неоправданны: «Несправедливым будет сказать, что сам процесс исследования создает стоимость. Но всякое познание есть созидательный (конструктивный) процесс. Реальная проблема не то, являются ли ценовые предпочтения [участников опроса] условной [когнитивно – сознательной] конструкцией, но то, являются ли они постоянной такой конструкцией».

Сложно сказать, каковой будет судьба таких предложений, и будут ли они вообще когда-либо ассимилированы в русле традиционной оценки стоимости. Ясно, что предлагается новый метод для оценки специализированного имущества, служащий, в «безвыходных ситуациях», альтернативой методу АЗЗ. С виду это радикальная идея, например, таким способом можно оценить луну, звезды… Поэтому важно не переусердствовать, понимая, что не всякое специализированное имущество имеет денежную оценку (к примеру, египетские пирамиды, Парфенон…) и не всякий опрос раскрывает намерения потенциальных участников моделируемого рынка с достаточной серьезностью (ведь их нельзя наделить реальными деньгами и посмотреть, что будет…). С другой стороны, ведь проводятся рыночные опросы относительно того, чего еще нет (например, будущей инфляции, будущей доходности актива, будущих цен (терминальной стоимости)), и в данном случае «субстратом» таких опросов является набор преломляющихся через друг друга индивидуальных и среднерыночных ожиданий. Иное дело, что в одном случае эти ожидания основаны на прежнем опыте, а в другом (метод условной оценки) -- склоны материализоваться из чистого воздуха (сверху ограниченного АЗЗ)[11]. Конечно, и такие ожидания могут служить первым шагом к воплощению рынка, но ценообразование на новом (и, тем более, гипотетическом) рынке, как правило, не бывает ни стабильным, ни равновесным («тульпаномания» в Голландии в 1637 г., и, затем, различные технологические эйфории, от бума железных дорог в Англии в 1830-ых годах до недавнего «Интернет-пузыря»), хотя в каждом из этих случаев можно действительно говорить о «Рыночной стоимости на дату оценки».

Пока же понятно, что АЗЗ в оценке - это единственная практическая возможность, когда для специализированного имущества никаких рыночных данных (включая данные о доходе) не имеется. Из сказанного также теперь понятно, почему АЗЗ, будучи одним из способов выявления экономических потерь организации при утрате имущества наравне с доходным и сравнительным подходом, являются в большей мере методом оценки Рыночной стоимости, а не отдельной базой стоимости, особенно в свете оценки для целей финансовой отчетности. В то же время принцип замещения, составляющий основу метода АЗЗ, это всего лишь один из принципов формирования Рыночной стоимости, и без дополнительного применения иных принципов оценки (принципа ожидания) Рыночная стоимость, определенная на его основании, не будет носить того же характера, который она проявляет на активных конкурентных рынках. Чтобы отметить этот факт, в некоторых национальных стандартах, составляемых после принятия МСО 2005, в том числе в Красной Книге RICS, предлагается обозначать результат применения метода АЗЗ к оценке специализированного имущества как «Рыночная стоимость на основе АЗЗ» (МVDRC - РСАЗЗ) с требуемыми дополнительными раскрытиями в отчете об оценке.

Развитие положений МСО 2005 в отношении АЗЗ в национальных стандартах оценки (Опыт RICS)

Ниже рассматривается наилучший опыт применения метода АЗЗ в рамках последнего проекта RICS (Королевского Института сертифицированных экспертов по недвижимости Великобритании) по амортизированным затратам замещения для специализированного имущества. Великобритания, наравне с другими членами ЕС, осуществила переход к учету по МСФО для своих компании, имеющих листинг на биржах ЕС, в 2005г. Поэтому оценочный опыт Великобритании в отношении отчетов, подготавливаемых для целей финансовой отчетности, оказывается весьма иллюстративным. Кроме того, Великобритания , опубликовав в развитие положений МСО 2005 новый проект детального руководства по методу АЗЗ. Влияние «Красной Книги» (Стандартов оценки RICS) распространяется в мире и за пределами Великобритании, поэтому ее положения могут оказаться актуальными и для России в свете идущей реформы национального бухгалтерского учета (переход РФ на МСФО) и оценочной профессии (разработка Федеральных Стандартов Оценки на базе МСО) и учитывая большую важность метода АЗЗ в государствах с формирующимися рынками.

Перед рассмотрением некоторых особенностей практической реализации АЗЗ согласно Руководству RICS следует сказать несколько слов об общем представлении АЗЗ в Международном Руководстве 8 МСО 2005 «Затратный подход для финансовой отчетности (АЗЗ)»:

«Классификация актива как специализированного не должна автоматически приводить к заключению о том, что следует принять оценку на основе амортизированных затрат замещения. Даже если актив оказывается специализированным, в некоторых случаях есть возможность провести оценку специализированного имущества, используя подход на основе рыночных сравнений или подход на основе капитализации дохода [например, в Великобритании, т. н. метод оценки на основании бухгалтерских счетов бизнеса (profits or accounts method)]. При отсутствии же прямых рыночных свидетельств амортизированные затраты замещения рассматриваются как приемлемый метод оценки специализированных активов, однако методика его применения должна учитывать рыночные наблюдения оценщика в отношении стоимости земли, текущих затрат и ставок износа. Эта методика основывается на той же теоретической трансакции между рациональными информированными сторонами, что и понятие рыночной стоимости. Применение амортизированных затрат замещения повторяет дедуктивный [мыслительный] процесс потенциального покупателя в условиях недостатка информации имеющейся при ограниченном рынке, и который поэтому должен полагаться на затраты и сам принцип замещения. При применении амортизированных затрат замещения оценщик должен гарантировать, что им были рассмотрены важнейшие элементы гипотетической рыночной трансакции с оцениваемым активом. К этим элементам относятся:

§  понимание актива, его функции и его среды;

§  исследование и анализ для определения остаточного физического срока службы (для расчета физического износа) и экономического срока службы актива;

§  знание требований бизнеса (для расчета функционального/технического устаревания);

§  оценка будущих потребностей отрасли (для расчета экономического/внешнего устаревания);

§  знакомство с данным классом имущества благодаря доступу к имеющимся рыночным данным;