Оценка Специализированного имущества (стр. 1 )

Оценка Специализированного имущества:

Метод АЗЗ для специализированного имущества в контексте стоимости утраты, справедливой стоимости и рыночной стоимости, и его понятийное рассмотрение, предлагаемое в Международных Стандартах Оценки 2005 и в Руководстве Королевского Института Сертифицированных экспертов по недвижимости (RICS).

Определять рыночную стоимость непосредственно путем сравнений удается далеко не для всех активов. Существует целый класс специализированных активов, для которых рыночные свидетельства оказываются недоступными, в то же время эти активы необходимо измерять максимально надежным образом для пользователей финансовой отчетности предприятий частного и общественного сектора. Часто оказывается, что единственно возможное измерение можно выполнить лишь посредством метода Амортизированных затрат замещения (АЗЗ). Однако, допущения этого метода приводят к целому спектру возможных оценок, а международная и национальные практики оценки отличаются в этом отношении особенно сильно. Приводимая статья фокусируется на оценках специализированного имущества по АЗЗ для целей финансовой отчетности и рассматривает метод АЗЗ, учитывая последние нововведения в Международных Стандартах Оценки 2005 и предложения по АЗЗ проектов по измерению Справедливой стоимости, выпущенных СМСФО и FASВ; на примере Стандартов RICS Великобритании иллюстрируется также и наилучшая национальная практика применения АЗЗ на Европейском пространстве.

Было бы неоправданным сказать, что в отношении АЗЗ для оценки специализированного имущества существует единогласие между Международной, Европейской и национальными практиками оценки, а взаимосвязь с бухгалтерскими Стандартами, приводит к тому, что результаты АЗЗ, сообщаемые внешним оценщиком, должны проверятся и, если необходимо, корректироваться бухгалтерами. Поэтому для снятия противоречий и чрезмерной дихотомичности концептуальных интерпретаций АЗЗ, а также в интересах проводимой в России реформы бухгалтерской и оценочной профессии, необходим оживленный диалог по допущениям АЗЗ как между самими оценщиками, так и с бухгалтерским сообществом.

Большая доля национального богатства России состоит из активов специализированного характера, для которых отсутствует активный рынок, поэтому важность такого диалога в интересах будущего развития России и привлечения инвестиций нельзя переоценить.

АЗЗ как база и метод оценки.

Публикация Седьмого издания Международных Стандартов Оценки в 2005г. (МСО 2005[1]) привела к концептуальным нововведениям в плане методологии измерения Рыночной стоимости и расширению концепции Рыночной стоимости, с тем чтобы включить в нее Затратный подход для специализированного имущества (т. е. обычно метод амортизированных затрат замещения (АЗЗ)) в качестве равноправного подхода, который в таких случаях приводит к выводу Рыночной стоимости. Континуум стоимостей, ранее приводившийся в Стандарте 2 МСО, был отмен. Отныне АЗЗ более не являются обособленной базой оценки - суррогатом Рыночной стоимости, но становятся методом оценки Рыночной стоимости, который приемлем для оценки специализированного имущества для целей финансовой отчетности, в условиях, когда данных для применения других методов не достаточно.

Специализированное имущество определяется в МСО 2005 как:

«Имущество, которое редко, если вообще когда-либо, продается на рынке иначе, как посредством продажи бизнеса или организации, частью которых оно является, в силу его уникальности, обусловленной его специализированным характером и конструкцией, его конфигурацией, размером, местоположением и иными свойствами».[2]

Соответственно, АЗЗ по МСО 2005:

«Являются применением затратного подхода для определения стоимости специализированных активов для целей финансовой отчетности в тех случаях, когда прямые рыночные данные ограничены или отсутствуют. Они представляют собой «текущие затраты воспроизводства или замещения актива за вычетом физического износа и всех относящихся к делу форм устаревания и оптимизации». (Цитата из МР-8 п.3.1. , которая аналогична определению АЗЗ содержащемуся в Стандарте RICS)

Оптимизация представляет собой процесс, посредством которого для остающегося производственного потенциала актива определяется вариант с минимальными затратами замещения. Это процесс введения корректировок, сокращающих затраты замещения, чтобы отразить то, что актив может быть технически устаревшим или с избыточными свойствами либо актив может обладать большей мощностью, чем требуется. Следовательно, оптимизация минимизирует, а не максимизирует получаемую в результате оценку стоимости там, где имеются возможности выбора более низких затрат замещения. При определении амортизированных затрат замещения оптимизация применяется для отражения устаревания и соответственной излишней мощности.

Оценщик теперь сообщает результат применения метода АЗЗ в отчете об оценке специализированного имущества как Рыночную стоимость, с оговоркой о действительности результата в случае его удовлетворения критерию адекватной прибыльности, что является решением менеджмента компаний. Тем не менее, является достаточно очевидным, что результат оценки Рыночной стоимости с помощью метода АЗЗ не будет столь же точным, как при следовании (если это вообще возможно) другим, более рыночным методам. В Европейском Союзе, например, да и в ряде других государств, устоялось восприятие (например, наблюдаемое в Европейских Стандартах Оценки 2003) , что АЗЗ не представляют собой стоимости-в-обмене (возможную цену продажи), а скорее являются представлением стоимости-в-использовании для собственника, занимающего имущество, особенно с учетом критерия адекватной прибыльности[3].

Стоимость утраты как бухгалтерская база измерений

Концепция АЗЗ также нашла свое применение в определении «стоимости утраты[4]» (deprival value), с помощью которой, высказывалось такое мнение[5], рационально измерять активы в отчетности, хотя бы при их первоначальном признании. Согласно концепции стоимости утраты, стоимость актива для организации представляет собой экономическую потерю, которую понесла бы организация в случае лишения ею этого актива. Эта потеря не может превосходить текущую стоимость замещения производственной мощности или сервисного потенциала актива (т. е. амортизированных затрат замещения с учетом оптимизации), что составляет верхний предел для стоимости утраты. С другой стороны, рациональная организация не будет замещать актив, когда его возмещаемая стоимость (recoverable value) меньше стоимости замещения, поскольку не имеет никакого экономического смысла замещать актив, который, как ожидается, не сможет окупить затраты на это. В таком случае, при утрате актива организация теряет его возмещаемую стоимость. Возмещаемая стоимость отражает две возможности, связанные с вариантами использования актива – организация может продать свой актив, получив чистую стоимость реализации[6](net realizable value), или она может использовать его и достичь получения стоимости - в-использовании. Рациональная организация, как следует ожидать, выберет ту альтернативу, которая позволит получить наибольшую возмещаемую стоимость. Таким образом, стоимость утраты для актива является его возмещаемой стоимостью, в случае, если затраты замещения превосходят ее. (См. табл.1.)

Случай 1- верхний предел стоимости утраты (стоимость замещения) превышает возмещаемую стоимость	Ден. ед	Случай 2- верхний предел стоимости утраты (стоимость замещения) превышает возмещаемую стоимость	Ден. Ед.	Случай 3 – возмещаемая стоимость выше стоимости замещения	Ден. Ед.
стоимость замещения (АЗЗ)	900	стоимость замещения (АЗЗ)	900	чистая стоимость реализации = возмещаемая стоимость	800
чистая стоимость реализации = возмещаемая стоимость = стоимость утраты	500	стоимость в использовании = возмещаемая стоимость = стоимость утраты	600	стоимость в использовании	700
стоимость в использовании	300	чистая стоимость реализации	500	стоимость замещения (АЗЗ) = стоимость утраты	500

Табл. 1. Иллюстрация понятия стоимости утраты (в бухгалтерском смысле)

Стоимость утраты является «рациональной» мерой активов особенно для целей финансовой отчетности, поскольку рыночная или справедливая стоимость, основанная на принципах наиболее эффективного использования, часто может не адекватно отражать состояние измеряемого актива для предприятия. (Неслучайным в этой связи является введение особых типов стоимостей в Европейских Стандартах Оценки (ЕСО), например, Стоимости существующего использования как базы измерения активов, занимаемых собственником, для целей финансовой отчетности). Широкая концепция стоимости утраты позволяет подходить менеджменту компаний более гибким образом к интерпретации будущих и настоящих перспектив активов. Ведь во многих случаях конечная метрика стоимости утраты определяется возможностями (использования или продажи актива или их комбинации), которыми рациональный менеджер воспользуется в условиях предприятия по отношении к данному активу. Стоимость - в-обмене может быть лишь одной из таких возможностей. А базы измерения, которые предполагают возможности, недоступные предприятию или не имеющие для него экономического смысла в рассматриваемых условиях, могут по такой концепции быть признаны неуместными.

В конечном же счете, сама гибкость концепции стоимости утраты способна создать для менеджмента плодородную почву для злоупотреблений, а рассмотрение стоимости утраты с эффективно-рыночной точки зрения, позволяет прийти к выводу о ее тавтологичности.

Действия участников рынка уравнивают стоимость обмена имущества с его стоимостью в использовании при наиболее эффективном использовании с позиции рынка, в то же время фактическая стоимость обмена обычно не превзойдет затрат приобретения или сооружения альтернативного имущества с аналогичной производственной мощностью или сервисным потенциалом, поскольку в ином случае осуществился бы переток капитала (арбитраж) между смежными рынками в строительство, и цены на исходном рынке бы снизились. Поэтому конкуренция на активном рынке приводит к тому, что стоимость утраты для имущества с позиции ожиданий рынка соответствует его рыночной стоимости, равно как и наиболее вероятным экономическим потерям, которые организация понесет, будучи лишенной имущества. Налицо, что на активном рынке взаимные действия принципов ожидания и замещения, обрамленные неоклассическим принципом спроса-предложения (ведущего в процессе реализации имущества к установлению «между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом» равновесной цены) приводят к установлению единой стоимости – рыночной стоимости.