Оценка Специализированного имущества (стр. 3 )

§  достаточные знания для определения влияния экономического/внешнего устаревания на стоимость улучшения

В случае если организация не может продолжать свое существование как «действующее предприятие» и оценщик считает, что стоимость оцениваемого актива будет существенно ниже, если он перестанет быть частью постоянно действующей организации, в отчет должно быть включено заявление об этом».

Подготовленный Стандарт RICS вводит некоторые дополнительные уточнения[12]. Вот, например, выдержка одной из важнейших частей стандарта:

«Результат определения Рыночной стоимости (РС) со ссылкой на метод амортизированных затрат замещения (АЗЗ) может теперь обозначаться в Отчетах об оценке как Рыночная стоимость по Амортизированным затратам замещения (РСАЗЗ). РСАЗЗ как база оценки должна применяться лишь в тех случаях, когда для рассматриваемого типа имущества отсутствует рынок. Таким образом, оцениваемый на основе РСАЗЗ тип имущества может относиться только к специализированному имуществу, т. е. такому которое редко, если вообще когда-либо, продается, будучи освобожденным собственником, и в отношении которого существует явное намерение продолжить использование, в целях которого такое имущество было изначально создано и занимается. Оценка по РСАЗЗ поэтому предпринимается при допущении относительно продолжения этого использования»

В связи с этим становиться «вполне наглядным, что понятие РСАЗЗ не является определением цены или характеристикой обмена на рынке, а получаемое значение не есть «цена выхода», а представляет собой стоимость утраты для собственника»[13].

Также при применении РСАЗЗ характерным допущением является и то, что имущество, будучи выставленным на рынке, не привлечет к себе покупателей[14], кроме случаев, когда покупатели захотят перестроить имущество или существенным образом изменить его использование таким способом, при котором не будет признаваться специализированный характер строений или их текущего использования.

Характер использования имущества является принципиальным для решения, нужно ли применить подход по РСАЗЗ. Поэтому в Проекте RICS по АЗЗ содержится следующая рекомендация: «Оценщик должен удостовериться относительно степени перестройки (если она вообще возможна), которая необходима, чтобы сделать имущество подходящим для использования другим обитателем. Если на рынке не найдется ни одного пользователя, который способен занять имущество без внесения в него радикальных изменений, это будет являться свидетельством в пользу применения РСАЗЗ». Здесь мы видим важное сужденческое начало при применении метода АЗЗ: вовсе не следует думать, что метод АЗЗ имеет в оценке лишь калькуляционную природу, ведь качественные рассуждения о имеющимся и возможном характере использования имущества и необходимой степени оптимизации для имеющегося использования являются принципиальнейшим свойством данного метода.

Например, может оказаться так, что другой пользователь, который не видит никакой практической пользы в специализированных изменениях, внесенных существующим пользователем, способен без потребности в существенном переоборудовании занять рассматриваемое имущество (например, в случае высвобождения государством армейской части). В таких случаях, для рассматриваемого имущества, скорей всего, будет наблюдаться на рынке спрос, связанный с его типом использования по общему назначению (например, переоборудование под промышленное производство).

Следует снова подчеркнуть, что главной целью, для которой применяется РСАЗЗ, является оценка в связи с подготовкой финансовой отчетности в частном или государственном (общественном) секторе, когда определение рыночной стоимости имущества требуется как часть оценки всех активов организации. Тем не менее, РСАЗЗ может оказаться полезным инструментом для оценки потенциальной рыночной стоимости (например, для целей исключительной продажи) в обстоятельствах, когда наблюдается отсутствие рынка в такой степени, что подготовка оценки по РСАЗЗ будет служить лучшим руководством по возможным входным затратам[15] при полном отсутствии возможности применить другие методы. Однако, согласно сложившейся наилучшей практике, оценки по РСАЗЗ не должны применяться для целей залога имущества.

Выше было сказано, что оценка по РСАЗЗ является высшим пределом стоимости, по которой можно было бы продать актив, поскольку рациональный покупатель не заплатит за него больше, чем затраты на замещение рассматриваемого актива эквивалентным по полезности аналогом. В связи с этим, согласно наилучшей оценочной практике, определение Рыночной Стоимости по методу АЗЗ (РСАЗЗ) обычно сопровождается в отчете заявлением по поводу того, является ли сообщаемая стоимость значительно выше или ниже, чем та, по которой можно было бы продать имущество на наблюдаемом рынке в предположении его альтернативного использования, которое может как предусматривать, так и не предусматривать развитие (перестройку) актива (например, может быть сообщен порядок утилизационной стоимости имущества, или быть сказано, что земля под зданием или само здание, в случае его перестройки, способны продаваться на наблюдаемом рынке и обладать большей стоимостью-в-обмене, чем результат применения АЗЗ.)

Наконец, по имеющимся наблюдениям, очень важной частью процесса оценки РСАЗЗ является эффективный диалог между оценщиком и дающим задание клиентом, как перед началом работы, так и во время ее проведения. Это необходимо для того, чтобы убедиться, что клиент полностью понимает, почему необходимо применение РСАЗЗ, и что все сделанные оценщиком допущения являются четкими и ясными в том плане, что РСАЗЗ не будет восприниматься как «цена выхода» (т. е. стоимость, подобная чистой стоимости реализации), а как стоимость (затраты) приобретения актива — его «входная стоимость» и/или (с учетом корректировок на внешний износ и теста на адекватную прибыльность) стоимость-в-использовании. (К сожалению, облачение данных обстоятельств в базу Рыночной стоимости во многих случаях затуманивает их, и имеются реальные свидетельства, что не все компании относятся внимательно к своим тестам на адекватную прибыльность, хотя бы потому, что они являются подразумеваемой бухгалтерской конвенцией и не прописаны на формальном языке, например, таких стандартов как МСФО).

РСАЗЗ и Справедливая стоимость по АЗЗ

Пересмотр концепции АЗЗ в МСО и, впоследствии, различными национальными стандартами оценки вызван, прежде всего, произошедшими изменениями в области бухгалтерского учета и связан с укреплением понятия справедливой стоимости в Международных Стандартах Финансовой Отчетности. С начала 2005г. общей политикой на территории ЕС является то, что котируемые на биржах ЕС компании, должны публиковать свою консолидируемую финансовую отчетность в соответствии с МСФО. Это означает необходимость расчета справедливых стоимостей, хотя закрытые компании по-прежнему могут руководствоваться национальными стандартами бухгалтерского учета.

Справедливая стоимость рассматривается в МСО 2005 (Глоссарий) и сравнивается с Рыночной стоимостью со ссылкой на Международные Стандарты Финансовой Отчетности следующим образом:

«1) а) Справедливая стоимость – это сумма, за которую может быть обменен актив или могут быть погашены обязательства между осведомленными и мотивированными сторонами, при условии свободной коммерческой сделки.

б) В бухгалтерском учете справедливая стоимость предусматривает продажи, которые могут иметь место при разных обстоятельствах и в условиях, отличных от тех, которые преобладают на (открытом) рынке для нормальной, упорядоченной реализации активов. Эти обстоятельства могут включать возможность продажи в ситуациях кратковременных шоков или иных обстоятельствах, не предусмотренных в определении рыночной стоимости[16].

2) Термин «справедливая стоимость» применяется также в судебных тяжбах при урегулировании споров между сторонами, обстоятельства которых могут не соответствовать определению рыночной стоимости. Следовательно, «справедливая стоимость» не является синонимом Рыночной стоимости.

3) Справедливая стоимость может представлять производственный (сервисный) потенциал отдельного актива, т. е. будущие экономические выгоды, воплощенные в активе, в плане его потенциального вклада, прямого или косвенного, в поток денежных средств и их эквивалентов в организацию.»

Из сказанного вытекает, что Справедливая стоимость (в том числе и для специализированного имущества) не тождественна с его Рыночной стоимостью.

Поскольку Справедливая стоимость является родовым понятием, помимо Рыночной стоимости она также концептуально охватывает и стоимость в использовании (ч.3. приведенного определения)[17].

Тем не менее, обиходная интерпретация справедливой стоимости сводится к тому, что она является стоимостной оценкой основанной на рынке, т. е. стоимостью-в-обмене, хотя бы потому, что это следует из ее базового определения в Стандартах МСФО (п.1 а) вышеприведенного определения). Также здесь уместно вспомнить позицию руководства МКСО: «В том, что касается оценщиков, когда требуется определение справедливой стоимости внеоборотных активов по МСФО, оценщик сообщает в отчете Рыночную стоимость».

Из Стандарта МСФО 16 «Основные средства» (п.33) также видно, что если в силу того, что актив носит специальный характер или редко продается на рынке, иначе как в составе продолжающегося бизнеса, рыночные свидетельства о его справедливой стоимости отсутствуют, то справедливую стоимость можно оценить на основе подхода АЗЗ. Это будет соответствовать третьему определению справедливой стоимости (см. выше), сформулированному на основе концепции сервисного потенциала.

Тем не менее, Справедливая стоимость на основе АЗЗ и РСАЗЗ могут отличаться друг от друга – здесь достаточно вспомнить необходимость теста на адекватную прибыльность, проводимого менеджментом предприятия, который может уменьшить величину РСАЗЗ, сообщенную оценщиком, до более низкого уровня, соответствующего стоимости в использовании актива, и рассматривать полученный результат как справедливую стоимость актива. Например, это возможно, если оценщик использует при расчете износа и устаревания актива данные со смежного рынка неспециализированных активов, а менеджмент считает необходимым воспользоваться допущениями по устареванию, специфичными для данного предприятия, например, учесть стратегическое устаревание (См. сноску 1 на сл. странице). Также такая ситуация может возникнуть, если параллельно сообщенная оценщиком в отчете по РСАЗЗ стоимость альтернативного использования значительно отличается от величины АЗЗ.