Оценка Специализированного имущества (стр. 4 )

Здесь уместно отметить и то обстоятельство, что согласно МСФО 40 Справедливая стоимость инвестиционного имущества (т. е. имущества, которое удерживается, в том числе, и для получения прямого дохода от сдачи в аренду, но не для использования в собственных производственных нуждах), если оно является специализированным, не может быть оценена на основании метода АЗЗ. Также, Справедливая стоимость такого имущества не может быть определена в рамках доходного подхода методом остаточной стоимости (residual method), поскольку он предполагает перестройку или иную модификацию имущества, которая требует капитальных вложений (п. 52 МСФО 40).

В связи с этим, можно заключить, что различия между Справедливой Стоимостью и Рыночной стоимостью, всякий раз когда они тесно связаны с методом АЗЗ, могут быть достаточно большими и главным образом проявляться по результатам теста на адекватную прибыльность (или производственно-сервисный потенциал). В принципе, Справедливую стоимость специализированного имущества по АЗЗ также можно рассматривать как лежащую в диапазоне между стоимостью –в - обмене и стоимостью- в - использовании, при этом она (с учетом теста на адекватную прибыльность) возможно будет более близка к стоимости в использовании, чем РСАЗЗ.

Выводы

1)  Концепция АЗЗ является выражением цены входа и основывается на принципе замещения, имеющем свое начало в классической экономической теории стоимости. Рыночная стоимость характеризует как цену входа, так и цену выхода и включает помимо принципа замещения и иные принципы. Поэтому полной симметричности в основополагающих допущениях между РСАЗЗ и просто Рыночной стоимостью не наблюдается.

2)  АЗЗ для специализированного имущества занимают промежуточное положение между стоимостью-в-обмене и стоимостью-в-использовании[18]. С одной стороны, они являются приемлемым методом расчета Рыночной стоимости, поскольку опираются на рыночный принцип замещения, с другой стороны они не учитывают характер использования такого имущества с точки зрения рынка (который может быть невыявляемым или крайне неликвидным), что может привести к отличиям по сравнению со стоимостью-в-обмене, учитывающей альтернативное использование. Тем самым АЗЗ позволяют определять только верхнюю границу стоимости, за которую специализированное имущество может быть обменено (продано) для предназначенного использования на неактивном или ограниченном рынке (цену выхода), что в отсутствие иной информации все же оказывается ценным.

3)  В последнее время стандарты оценки, следуя за наилучшей международной практикой, склоняются к тому, что результат применения АЗЗ для определения стоимости специализированного имущества в целях финансовой отчетности, может сообщаться как Рыночная стоимость, с оговоркой о необходимости теста на адекватную прибыльность при использовании такого имущества. В случае отсутствия наблюдаемых рыночных данных (в т. ч. о доходах от имущества), общепринятая оценочная практика пока не выработала других методов стоимостной оценки специализированного имущества кроме как АЗЗ, а использование «метода условной оценки» пока еще рассматривается как обременительный в плане исполнения и диковинный курьез. С учетом всех этих соображении на международном уровне принято решение относить результат применения АЗЗ для специализированного имущества к полюсу Рыночной стоимости (но: национальная практика позволяет дополнительно квалифицировать его как РСАЗЗ).

4)  Всегда нужно помнить, что будет принципиально важным, чтобы оценщики, которые берутся определять балансовые цифры с помощью РСАЗЗ, знакомили себя с характером и состоянием оцениваемого ими имущества и потребностями, планами и имущественной политикой своих заказчиков и были уверены в том, что рассматриваемое специализированное имущество будет продолжать использоваться в составе предприятия и его отчуждение в будущем не планируется. С другой стороны, помимо правильно отбираемых количественных характеристик, оценщикам необходимо осознавать смысл используемого ими понятийного аппарата и концепций на качественном и родовом уровне, чтобы обеспечить наиболее эффективное взаимодействие с бухгалтерским миром и достичь взаимной увязки с требованиями заказчика.

5)  Национальные руководства (такие как Стандарты RICS) должны развивать и стимулировать подобную качественную практику применения АЗЗ так, чтобы помочь оценщикам и их клиентам достичь компромисса между тем, чтобы предписывать жесткие требования и позволять неограниченную свободу в отношении выбора допущений, которые могут приводить к противоречивым оценкам (что очень часто и наблюдалось в прошлом). Метод АЗЗ является очень чувствительным к допущениям, как связанных с заказчиком, так и в отношении рыночной среды для земельных и иных компонентов имущества и строительного рынка, особенно если оцениваемое имущество не столь ново. Поэтому при его применении общие требования МСО не всегда являются достаточными. В частности, национальные стандарты оценки должны гибко указывать на место АЗЗ в континууме между стоимостью - в - обмене и стоимостью - в - использовании. В этой связи интерпретация АЗЗ как метода (наподобие доходного подхода) а не базы оценки, который может давать результат, трактуемый либо как более близкий к Рыночной стоимости, либо приближающейся к стоимости в использовании, в зависимости от цели оценки и конкретного типа специализированного имущества, является очень полезной.

Комментарий экономического содействия»:

Часто специализированное имущество находится там, где нет эффективного рынка либо такой рынок не активен. В нашей практике встречалось достаточно большое количество подобных объектов. Трудно заранее сказать, какой подход к оценке удастся использовать в том или ином случае. Почти всегда удается использовать затратный подход, в большей части случаев используется и доходный подход. Часто данные подходы используются совместно. Сравнительный подход применить представляется маловероятным. Использование сравнительного подхода возможно путем масштабного поиска сопоставимых объектов в других регионах страны с последующим внесением обоснованных корректировок. Такие корректировки часто существенно изменяют стоимость объекта в связи с чем использование сравнительного подхода достаточно затруднительно.

Тем не менее, любая задача может быть оперативно решена специалистами нашей компании при заинтересованности заказчика в получении максимально эффективного результата.

[1] Международные Стандарты Оценки 2005 (седьмое издание). Их перевод на русский язык выполнен и опубликован Российским Обществом Оценщиков в 2005г.

[2] Примеры специализированного имущества включают нефтеперерабатывающие установки, электростанции, судовые доки, специализированные производственные объекты, коммунальные сооружения, церкви, музеи, и объекты имущества, расположенные на определенной географической территории в силу причин, связанных с производством или бизнесом.

[3] DRC - A method of Valuation to establish market value : Introducing new Guidance. Sarah Sayce and Frances Plimmer, Kingston University. 2005.

Тест (или, что то же самое, критерий) адекватной прибыльности применяется директорами/менеджментом предприятия (заказчика), чтобы гарантировать, что предприятие способно оправдать для себя оценку АЗЗ, выполненную независимым оценщиком. Когда директора/менеджеры предприятия не в состоянии обосновать размер АЗЗ актива удовлетворением критерию адекватной прибыльности с учетом задействования актива в составе с остальным имуществом предприятия, уменьшенная ими расчетная величина рассматривается в качестве стоимости в использовании и признается справедливой стоимостью актива. (Elvin Fernandez, Fair Valuation of real estate, BIS Paper N 21, 2002 (www. bis. org). Таким образом, на долю заказчика выпадает необходимость выдачи заверений на счет того, что, в, той мере в какой имущество является специализированным в силу характера использования земли и строения, это использование будет скорей всего продолжено, или ему (оценщику) необходимо будет ввести дополнительные корректировки, чтобы оценка отразила потенциал имущества для предприятия.

[4] Здесь это понятие используется в бухгалтерском смысле. В оценочной литературе оно иногда рассматривается как «модель стоимости для бизнеса» (см. S. Sayce, O. Connellan Global Standards for Global Profession: Developing understanding of value-in-use, FIG XXII International Congress Paper, 2002) и даже противопоставляется модели Справедливой стоимости. Иначе говоря, с точки зрения оценочной терминологии – и в рыночном контексте -- стоимость утраты представляет несколько иную более узкую концепцию - а именно, затраты, которые необходимо понести собственнику объекта имущества, которое он занимает, для того, чтобы приобрести на рынке актив-заменитель, -- и также связана с чистыми текущими затратами замещения или «стоимостью входа» (entry value) на рынок, но какой - либо компонент инвестиционной стоимости в такой рыночной интерпретации не рассматривается. В настоящей статье, если не указывается иное, стоимость утраты используется в бухгалтерском смысле.

.

[5] IASB Discussion Paper Measurement Bases for Financial Accounting – measurement on initial recognition, Nov 2005. www. iasb. org par. 170. Этого мнения до недавнего времени вплоть до внедрения МСФО в 2005г. придерживался Британский совет по бухгалтерским стандартам (UK’s АSB)- cм. также John Edge «The globalization of real estate valuation» доклад на FIG XXII International Congress, 2002. стр. 14.

[6] Из чего следует, что возмещаемая стоимость – это не совсем то же, что возмещаемая сумма (recoverable amount) в контексте МСФО 36 «Ослабление активов», поскольку в рамках указанного стандарта под возмещаемой суммой понимается наибольшая из двух величин: справедливой стоимости за вычетом затрат на продажу и стоимости в использовании. В рамках возмещаемой стоимости рассматривается пара: чистой стоимости реализации и стоимости в использовании. Чистая стоимость реализации в МСФО (IAS 2.6.) определяется как: «Расчетная цена продажи актива в рамках обычного ведения бизнеса за вычетом ожидаемых затрат на завершение работы (актива) и предполагаемых затрат, необходимых для осуществления продажи». Чистая стоимость реализации относится к чистой сумме, которую организация ожидает получить от продажи своих активов (обычно запасов) в рамках принятого для организации характера ведения бизнеса. Справедливая стоимость отражает сумму, за которую те же самые активы можно было бы обменять в сделке между хорошо осведомленными и мотивированными покупателями и продавцами на рынке. Чистая стоимость реализации специфична для каждой организации (и вероятно может, например, отражать элементы того, что в ЕСО называется Стоимостью существующего использования), а их Справедливая стоимость — нет. Поэтому Чистая стоимость реализации актива может и не быть равной его справедливой стоимости за вычетом затрат по продаже.

[7] Элвин Фернандес (Вице-президент МКСО) . Доклад на 56-ом Конгрессе FIABCI о мировом рынке недвижимости

Афины, 30 Мая - 4 Июня 2005г. (доступно с www. Ivsc. org)

[8] О его детальном рассмотрении при применении в природоохранной сфере см. статью Н. Убишевой «Смещения, возникающие в ходе оценки биоразнообразия с помощью контингент-метода», опубликованную в настоящем сборнике.

[9] O. Ogunba, T. Boyd QUT Research Week 2005 Conference Paper «Ноw suitable are contingent valuation techniques for valuing specialized properties in non-market situations»? (доступно на сайте www. rics. org)

[10] Там же стр. 7

[11]Хотя и это тоже не обязательно – ведь, говоря о поведенческой эконометрике, вряд ли следует предполагать, что всякое индивидуальное или коллективное поведение рационально.

[12] См. DRC - A method of Valuation to establish market value : Introducing new Guidance. Sarah Sayce and Frances Plimmer, Kingston University 2005.. (ниже по пункту приводятся выдержки из этого источника) См. также следующий информационный проект RICS, составленный на основе теоретического вклада упомянутого источника S. Sayce: RICS Information Paper № 10 «The cost approach for financial reporting» (Exposure draft этого документа доступен на сайте: www. rics. org )

[13] Стоимость утраты здесь нужно интерпретировать как один из ее компонентов в бухгалтерском нерыночном плане. В целом, вряд ли можно считать, что такое утверждение хорошо согласуется с выдержками, ранее приведенными из МСО 2005, и более похоже на позицию Европейской группы Оценщиков (ЕГАО – TEGoVA) в отношении АЗЗ, выражаемую в ЕСО 2003. Эта позиция (Стандарт 4.п.84) заключается в том, что АЗЗ не приводят к определению Рыночной стоимости специализированного имущества для целей финансовой отчетности, а выражают Стоимость существующего использования, годную для тех же самых целей, или стоимость в использовании. Но вполне возможно, что данное расхождение между Европейскими и Международными Стандартами будет пересмотрено в новом издании Стандартов ЕСО, которое, как предполагается, выйдет в 2008-09 г. и будет приближено к описанию в МСО.

[14] В этом-то и кроются реальные проблемы с методом условной оценки.

[15] Под ценой входа (входными затратами) понимается оценка затрат (фактически понесенные затраты) на получение актива посредством его создания или покупки на рынке. Под ценой выхода понимается сумма, которая может быть получена при реализации актива. На активном рынке цена входа и цена выхода практически уравниваются между собой и соответствуют рыночной стоимости. В то время как для специализированного имущества эти величины могут розниться очень сильно.

[16] Впрочем, последний совместный проект FASB и МСФО «Fair Value Measurements at initial recognition» (Измерения Справедливой Стоимости), начатый в октябре 2005г., и уже принятый Стандарт FASB № 000 «Fair Value Measurements» исключают случаи вынужденной или принудительной продажи из рамок концепции Справедливой Стоимости. Однако отмечается, что в Справедливую стоимость могут включаться элементы специальной стоимости или стоимости слияния в случае, если актив имеет наиболее эффективное использование в составе какой-либо группы активов, и его выгодно реализовывать совместно с такими активами.

[17] В настоящей статье рассматривается один из взглядов на бухгалтерское понятие Справедливой стоимости как родовое понятие (которое может заключать в себя несколько оценочных баз стоимости). Этот взгляд в настоящее время пока является наиболее распространенным, и он характерен для российского бухгалтерского и оценочного сообщества, выполняющего оценки для МСФО. Другая позиция заключается в том, что Справедливая стоимость -- это особое бухгалтерское измерение-конвенция, которую нельзя ставить в понятийное соответствие с терминами (но, не обязательно методами) профессиональной стоимостной оценки. В настоящее время, понятие Справедливой стоимости попало в международные бухгалтерские проекты по пересмотру и согласованию понятий между IASB и FASB. Поэтому соответствие между бухгалтерскими и оценочными понятиями сейчас проходит через стадию очередной эволюции.

[18] В действительности, при определении поправки на устаревание оцениваемой для финансовых отчетов по АЗЗ специализированной недвижимости, необходимо учитывать не только мыслительные процессы предполагаемых покупателей такой недвижимости (п. 5.8. МР-8 МСО 2005), но и непосредственные планы клиента в отношении его стратегических намерении, имущественной политики и пр. (тест адекватной прибыльности). Это хорошо иллюстрируется содержащимися в Стандарте 4 ЕСО 2003 видами устаревания, которые необходимо включать в поправки к Валовым затратам замещения, в том числе, например, такой необычный вид ухудшения как стратегическое устаревание. Стратегическое устаревание по ЕСО (Ст. 4 п.93.3.) вызывается тем, что «стратегическое решение, принятое бизнесом, может сделать в любой момент устаревшей конкретную операцию и здания, где она производится. Оно может затронуть часть некоторого комплекса или целый комплекс, даже если здания могли бы иметь стоимость для иного предприятия или для самого предприятия, если бы данное стратегическое решение не было принято»..