Детальный план территории микрорайона Таврического 4Б в городе Херсоне (стр. 2 )

1.  Раздел территории по функциональному использованию.

В 2008 году ОАО «Херсон-Гипроград» была разработана схема застройки МКР-4Б Таврического жилого района.

За прошедший период изменились действующие нормы, социальные условия, а также требования заказчика.

В результате строительства путепровода в районе улицы Ворошилова, пр. Адмирала Сенявина с выходом на ул. Зала Эгерсег, изменились красные линии по пр. Адмирала Сенявина, ул. Ворошилова, что привело к уменьшению территории МКР-4Б.

Площадь территории МКР-4Б в старых границах составляла 43 га. С изменением красных линий площадь микрорайона в красных линиях составила 38,7 га. Оставшаяся часть территории от микрорайона (в старых границах) к юго-востоку от красной линии пр. Адмирала Сенявина отошла в коммунальную зону.

Этот участок детальным планом предусматривается под размещение Комплекса по обслуживанию и хранению автомашин.

Функциональное использование территории МКР-4Б определено его месторасположением.

Согласно планировочных решений настоящим проектом решаются вопросы по организации и функциональному зонированию территории:

- рациональное использование свободных территорий под строительство жилых и общественных зданий и сооружений;

- обеспечение транспортных и пешеходных связей;

- обеспечение нормативного количества зеленых насаждений;

- функциональное зонирование территории.

Проектом предусматривается организация функциональных зон:

- жилой зоны, в т. ч. под размещение жилых домов;

- территории учреждений и предприятий обслуживания и зеленых зон;

- коммунальной зоны.

Планировочно зона размещения жилых зданий увязана с размещением территорий объектов обслуживания с зелеными зонам, коммунальными объектами.

Настоящим проектом из ранее разработанного генплана сохранено устройство двух основных композиционных осей – широких пешеходных бульваров, разделяющих территорию МКР-4Б по диагоналям на три основные части. Один из бульваров, ориентированный с севера на юг, связывает существующий железнодорожный переезд, пр. Адмирала Сенявина с началом проектируемого путепровода, парковой зоной и МКР-2 по ул. Ворошилова. Путепровод имеет важное значение для жителей МКР-4Б, так как обеспечивает прямую связь с городом.

Второй бульвар, ориентированный с запада на восток, связывает один из основных входов в парк, торгово-деловую часть микрорайона с центральной частью МКР, акцентируя ось на здание школы и 9-16 этажную застройку.

С целью исключения транзитного проезда транспорта через дворы жилых домов, внутри МКР-4Б предусмотрен кольцевой проезд с выездами на все улицы микрорайона.

2. Размещение застройки на свободной территории.

Херсонским городским советом было выдано решение № 000 от 01.01.2001г. на разработку Детального плана микрорайона 4Б Таврического жилого района.

Согласно письма-заказа, задания на проектирование разработан Детальный план территории под строительство МКР-4Б.

Выбранная территория свободна от застройки. Имеются отдельные экземпляры лоха серебристого. Через проектируемый участок проходит дренаж.

Отведенная под застройку территория сформирована в единый жилой массив, состоящий из кварталов.

Устройство пешеходных бульваров и кольцевого внутримикрорайонного проезда позволило разделить территорию МКР на 12 кварталов, что обеспечит постепенное освоение территории. К юго-востоку за красной линией пр. Адмирала Сенявина (в старых границах МКР-4Б) на свободной территории в коммунальной зоне предусмотрено размещение автокомплекса по хранению и техобслуживанию машин.

Архитектурно-пространственная композиция застройки жилых и общественных зданий предусматривает формирование не только внешних (вдоль улиц), а и внутренних ансамблей вдоль бульваров и основных пешеходных путей.

При размещении жилых домов, детских дошкольных учреждений, школ, торговых и коммунальных предприятий ДПТ учтены пешеходные маршруты, видовые точки в границах и за границами жилой застройки.

Главная площадь начала МКР-4Б, переходящая в бульвар, формируется гипермаркетом с подземным паркингом и высотной застройкой.

Перед зданием гипермаркета предусмотрена парковка машин. На пересечении пр. 200 лет Херсона и ул. Ворошилова запроектировано многофункциональное здание торгово-бытового назначения с аптекой и подземной автостоянкой. Данное здание пешеходным бульваром соединяет детские сады, школу, жилые дома, центральный бульвар с выходом на угол пр. Адмирала Сенявина и завершается зданием православной церкви.

По пр. 200 лет Херсона предусмотрено здание торгово-развлекательного центра с подземной автостоянкой.

Запроектированные бульвары являются не только пешеходной связью микрорайона, но и играют роль места отдыха жителей МКР-4Б.

Цокольные этажи жилых домов предусмотрены под автостоянки, первые этажи – под офисы.

Согласно задания на разработку ДПТ, часть территории отводится под усадебную и блокированную застройку для обеспечения переселенцев оккупированных территорий и мобилизованных военных.

Размещение усадебной застройки котеджного типа и блокированной застройки предусмотрено вдоль пр. Адмирала Сенявина. Многоэтажная безусадебная застройка представлена отдельными кварталами, являясь продолжением усадебной застройки в МКР-4А.

В старых границах МКР-4А за красной линией пр. Адмирала Сенявина, на оставшейся свободной территории запроектирован автокомплекс по техобслуживанию и хранению автомашин:

- два паркинга (на 1000 мест каждый);

- АЗС и СТО.

3. Структура застройки.

Основными целями проектирования МКР-4Б явилось сохранение высокоплотной жилой застройки, улучшение комфортности проживания. Для этой цели были выбраны и запроектированы разноэтажные жилые дома – от 16 до 2 этажей и создана единая архитектурно-выразительная композиция с органичным включением в жилую застройку объектов обслуживания.

Проектом определены следующие типы жилых домов:

1.  усадебная 2-х этажная застройка коттеджного типа и блокированная застройка с квартирами в двух уровнях (индивидуальный проект);

2.  5,9,10 этажные жилые дома с 1,2,3,4,5 комнатными квартирами (индивидуальный проект). Пятиэтажные дома в кирпичном варианте, 10-ти этажные – в каркасно-монолитном варианте;

3.  16-ти этажные жилые дома с 1,2,3,4 комнатными квартирами в каркасно-монолитном варианте.

По индивидуальным проектам предусмотрены все учреждения и предприятия обслуживания: детские ясли-сад, общеобразовательная школа, гипермаркет, многофункциональное здание торгово-бытового назначения, торгово-развлекательный центр, магазины, кафе, православная церковь и другие предприятия обслуживания.

Жители МКР-4Б имеют удобную связь с местами приложения труда, центром города, рекреационными объектами. Детальным планом территории выделены кварталы первоочередного строительства, которые размещены вблизи существующих инженерных сетей, магистральных транспортных коммуникаций.

При примененном типе застройки, этажности плотность жилого фонда составит 7446м2/га общей площади.

4.  Характеристика вида использования территории.

С развитием рыночной экономики и внедрением различных форм собственности на землю и недвижимость меняются подходы к территориальному планированию, контролю за землепользованием и освоением участков физическими и юридическими лицами.

Законодательной основой решения вопросов использования земель являются: Земельный кодекс Украины, законы «Об основе градостроительства» и «О месте самоуправления», где установлены важнейшие правовые принципы:

- использование городской земли (в данном случае – МКР-4Б) согласно проектов планирования и застройки;

- необходимость установления режима использования и застройки территории.

Регулирование процессов землепользования выполняется органами местного самоуправления на основе Правил использования и застройки территорий населенных пунктов.

Генплан г. Херсона был разработан в 2010 г. институтом «Гипроград», г. Киев.

ДПТ МКР-4Б выполнен с учетом данных проектов, где территория микрорайона предусмотрена под жилую застройку с учреждениями и предприятиями обслуживания.

5.  Предложения по установлению режима застройки территории.

Территория МКР-4Б, определенная под жилое строительство с учреждениями и предприятиями обслуживания (по Генплану г. Херсона) отвечает требованиям государственным строительным, санитарным и пожарным нормам, экономическим требованиям в соответствии с законодательством Украины.

Принятое архитектурно-планировочное решение предусматривает деление застройки на кварталы, что дает возможность очередности строительства. На первую очередь включены 1-й, 2-й и 12-й кварталы, инженерные сети, благоустройство.

На территории МКР-4Б, на пересечении пр. 200 лет Херсона и межмикрорайонного проезда, построено по ранее разработанному проекту здание РП-88. Оно предназначено и для обслуживания МКР-4А. При принятом архитектурно-планировочном решении здание РП-88 удачно вписалось в новую застройку микрорайона.

При проектировании улично-дорожной сети учтены основные направления движения транспорта и обеспечена пешеходная доступность к остановкам городского пассажирского транспорта. По магистральным улицам запроектированы инженерные сети.

Система пешеходных аллей обеспечит связи с общественно-торговым центром.

Таким образом, установленный режим застройки, обеспечит реализацию планов и программ (в т. ч. зафиксированных и утвержденных градостроительных документаций) развития города, систем инженерного обеспечения и социального обслуживания; установления правовых гарантий по использованию и застройке земельных участков для собственников, которые желают приобрести право собственности на землю, объекты недвижимости.

6. Преимущественные, сопутствующие и допустимые виды использования территорий, градостроительные условия и ограничения.

На основе разработанного и утвержденного Генерального плана г. Херсона разрабатываются «Правила застройки» («Зонинг»).

Вся территория города (согласно «ПЗ») подразделяется на зоны в соответствии с функциональным назначением земель, предусмотренных генеральным планом.

В генеральном плане города и ПЗ необходимо откорректировать границы МКР-4Б. В пределах территории МКР-4Б, согласно ДПТ, вся земля, здания и сооружения должны использоваться в соответствии с видами использования и стандартами, установленными для каждого района. Любой вид использования, не указанный, как относящийся к разрешенным, следует считать запрещенным. В пределах МКР-4Б при разработке Правил выделяются следующие типы зон: