Величина ставки дисконтирования зависит от экономических факторов и ожиданий инвесторов, осуществляющих вложения в лес­ные проекты. Из-за большой продолжительности периода воспроиз­водства леса и, соответственно, инвестиций в лесное хозяйство, ре­зультаты оценки проявляют высокую чувствительность к изменению ставки дисконтирования. Чем на больший период времени отстоит доход, получаемый от леса, тем меньше его стоимость. При высоких ставках дисконтирования она может получить нулевую оценку. Став­ки дисконтирования для лесохозяйственной деятельности определя­ются на основе преобладающей нормы прибыли, скорректирован­ной на риск неполучения или снижения дохода. Если определяется инвестиционная стоимость лесных земель (стоимость, по которой данные земли могут быть приобретены при условии удовлетворения требований инвестора к доходности лесного проекта), то ставка дис­контирования может определяться исходя из ожиданий инвестора, внутренней нормы доходности аналогичных и уже осуществленных проектов. Возможны различные варианты определения ставки дис­контирования, в том числе учитывающие различные сценарии ис­пользования лесных земель и соответственно различные риски полу­чения доходов, основанные на прогнозах вероятности получения различных результатов.

Также как и при оценке недвижимости, ставки могут применять­ся в реальном и номинальном выражении. В ряде стран, традицион­но занимающихся лесным хозяйством, например, Швеции, Канаде, эта деятельность считается надежной. Поэтому при оценке лесных земель используют низкие ставки дисконтирования в 2-5%.

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

После рубки, лес либо воспроизводится сам, либо его выращива­ют, но и в том и в другом случае это означает, что лесной доход может формироваться через определенные промежутки времени, соответ­ствующие обороту рубки на протяжении бесконечного периода вре­мени.

Если предположить, что не существует производственных затрат по выращиванию леса (затрат на посадку леса и уход за ним), то тогда стоимость лесной земли может быть определена из выражения:

VL = VT / (1 + е)T + VT / (1 + е) 2T + VT / (1 + е)3Т + … + VT / (1 + е)nT

где: Т — оборот рубки или интервал времени, через который можно получать лесной доход от вырубки леса; VL — стоимость лесной зем­ли; VT — стоимость запаса леса, получаемого через каждые Т лет; e — ставка дисконтирования.

Математическое упрощение этого выражения приводит к фор­муле:

VL = VT / [(1 + е)T - 1]

Применение этой формулы называется капитализацией земель­ной ренты по расчетным моделям. Эта формула применяется при расчете настоящей стоимости последовательно получаемых лесных доходов, имеющих стоимость VT, и возникающих в конце каждого оборота рубки.

Например, известно, что на участке лесной земли раз в 60 лет (оборот рубки) можно вырубать лес со стоимостью древесного запаса в $100 000. Ставка дисконтирования определена в 5%. Тогда настоя­щая стоимость лесной земли будет равна:

VL = $100,000 / [(1 + 0,05)60- 1] = $5 656

На рисунке 17 показано формирование стоимости лесной земли.

Стоимость лесной земли

Рис. 17.

Если период получения будущих доходов ограничен определен­ным числом лет, например, известно, что на определенном участке лесной земли каждый год в течение ряда лет может вырубаться определенное количество леса, являющееся постоянной величиной, то на­стоящая стоимость такого участка может определяться по формуле:

VL = V/e(1+e)n

где: VL — настоящая стоимость потока доходов за n лет; V — ожидае­мая среднегодовая прибыль от продажи леса; e — ставка дисконтиро­вания; n — период получения доходов. Допустим, участок леса сдает­ся в аренду на 49 лет. Каждый год можно заготавливать по 500 м3. Стоимость леса на корню составляет $20/м3. Ставка дисконтирова­ния равна 5%. Настоящая стоимость такого участка будет равна:

$20 × 500 × [(1 + 0,05)49–1]

VL = ---------------------------------------- = $181 687.

0,05 ×(1+ 0,05)49

Данная формула может применяться для оценки лесных земель с постоянной величиной расчетной лесосеки — ежегодно вырубаемого запаса леса, если известен срок использования таких земель. Если срок не ограничен, а величина расчетной лесосеки постоянна, то применяется традиционная формула капитализации земельной рен­ты VL = V. Применительно к нашему примеру стоимость лесного участка будет равна: $20 × 500/0,05 = $20 000.

Устойчивое или не истощительное ведение лесного хозяйства свя­зано с вложениями в воспроизводство лесных ресурсов. Эти вложе­ния представляют собой периодические затраты на посадку леса и уход за лесными культурами, а также постоянные текущие затраты, связанные с управлением лесным хозяйством и охраной лесов. По­садка лесов должна осуществляться после каждой вырубки леса. Промышленное ведение лесного хозяйства практически невозможно без этой стадии. Естественное лесовосстановление может значитель­но ухудшить качество лесных ресурсов и увеличить период получе­ния древесины ценных лесных пород. Например, на вырубках на первой стадии лесовосстановление вырастают мягколиственных ма­лоценные породы — осина и береза, средняя продолжительность жизни которых составляет около 40 лет. И только под пологом сфор­мировавшегося березового или другого вторичного леса начинается возобновление более ценных хвойных пород. Для получения высо­кокачественной древесины и сохранения лесов также требуется еже­годно проводить определенный комплекс лесохозяйственных работ и мероприятий. Такими работами является проведение рубок ухода в молодняках, создание системы защиты лесов от пожаров, проведение мероприятий, направленных на защиту лесов от вредителей и болезней, охрану лесов от незаконной вырубки и т д.

Поэтому при определении земельной ренты или чистого дохода, приходящегося на лесную землю, из стоимости древесного запаса, который может быть вырублен, необходимо вычитать затраты, свя­занные с его получением, то есть затраты на создание лесного насаж­дения и ухода за ним на протяжении всей его жизни.

Для расчета стоимости лесных земель, учитывающего затраты на создание лесных насаждений, а также ежегодные затраты, связанные с уходом за лесными культурами, охраной и защитой лесов, проведе­нием иных лесохозяйственных мероприятий (затраты на управление и охрану лесов), применяется формула Фаустмана, предложенная им в 1849 году, и не претерпевшая изменений до настоящего времени.

VT – CF - m/e

VL = ---------------------- – CF ,

(1 +e)T –1

где: VL — стоимость лесной земли;

VT — стоимость запаса леса, полу­чаемого в конце оборота рубки;

Т — оборот рубки (возраст леса, предназначенного для рубки);

CF — затраты на лесовосстановление (посадка или иное возобновление леса), осуществляемые после каж­дой рубки;

m — ежегодные затраты на управление и охрану лесов;

е — ставка дисконтирования.

Первое слагаемое приведенной формулы представляет собой на­стоящую стоимость последовательно получаемых доходов от всех бу­дущих рубок, уменьшенных на величину затрат на лесовосстановление после каждой рубки. Второе слагаемое представляет собой капи­тализированную стоимость текущих затрат на управление и охрану лесов. Третье слагаемое представляет собой затраты на создание пер­вого насаждения. Например, если стоимость запаса спелого леса, ко­торый можно вырубать на участке лесной земли с периодичностью в 60 лет (оборот рубки), составляет $100 000, затраты на лесовосстановление составляют $1000, ежегодные затраты на охрану лесов со­ставляют $50, то при ставке дисконтирования в 5%, настоящая сто­имость такого участка будет равна:

$100 000 – $1000+$50/0,05

VL = -------------------------------------- –$1000 =$3600. - Чё-то формула не идет, дает $3469… L

(1,05)60 –1

17.3. Оценки стоимости лесных земель

В настоящее время у нас в стране оборот лесных земель запрещен. Однако лесные земли могут передаваться в аренду и концессию. В связи с этим возникает потребность в оценке прав пользования лес­ными землями. При оценке лесных земель определяется стоимость прав, дающих возможность их использования в целях получения до­хода, а также стоимость запасов лесных ресурсов.

Объектом оценки стоимости лесных ресурсов могут являться: лесные земли с растущим на них лесом или без него, древостой или запас леса на корню, другие виды лесных ресурсов или полезностей, продуцируемых лесом, например, ресурсы дикорастущих грибов, ягод, орехов, охотничье-промысловых животных и т. д.

Оценка стоимости лесных земель и прав, дающих возможность использования лесных ресурсов, может осуществляться методами сравнительного и доходного подходов. Методы затратного подхода могут применяться для оценки стоимости воспроизводства или стои­мости замещения лесов для определенных целей, например оценки минимальной величины экологического ущерба, причиненного вы­рубкой или повреждением леса, и установления для его возмещения величины компенсационных платежей. Также как и в случае с сель­скохозяйственными угодьями источниками земельной ренты могут быть непосредственная эксплуатация земли (например, получение доходов от заготовки древесины, ведения от охотхозяйственной, рекреационной или иной деятельности) и сдача в аренду или концес­сию участков лесного фонда.

Наиболее вероятными методами оценки рыночной стоимости лесных земель в случае возникновения потребности в таковой оцен­ке станут методы доходного подхода (капитализации земельной рен­ты и дисконтированных денежных потоков) и метод сравнения про­даж прав пользования и владения лесными участками, например, прав аренды или концессии в случае возникновения рынка подоб­ных прав.

Выбор методов оценки лесных земель определяется в первую оче­редь целью оценки и доступной информации, назначением лесных ресурсов и видом использования лесных земель. На формирование лесного дохода и, соответственно, на стоимость лесных земель ока­зывает влияние довольно большое количество факторов. Наиболее существенными из них, требующими учета при оценке стоимости лесной земли, являются:

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5