По вопросу: Как принять к учету ОС, если бывший владелец не передал акт формы ОС-1? (стр. 3 )

Поэтому в случае отсутствия соответствующей информации о покупке налогоплательщик будет вынужден пренебречь положениями п. 12 ст. 258 НК РФ. Тем более что налоговики вряд ли предъявят претензии на этот счет. Ведь новый объект амортизируется дольше бэушного, соответственно, такой подход не приведет к завышению расходов и, как следствие, занижению налоговой базы по прибыли.

К сведению. По мнению арбитров ФАС МО (Постановление от 01.01.2001 по делу N А40-80677/12-90-424), если при приобретении имущества, бывшего в употреблении, невозможно определить СПИ, установленный предыдущим собственником, и то, к какой амортизационной группе оно относилось, налогоплательщик самостоятельно устанавливает этот срок в соответствии с требованиями ст. 258 НК РФ и Классификации ОС. При этом он не лишается права уменьшить данный срок на время фактической эксплуатации объекта прежним владельцем………….

=================================================================================================

Как отразить в учете организации, применяющей УСН (объект налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов"), приобретение объекта недвижимости?

Стоимость здания склада, в соответствии с договором продажи недвижимости, составила 3 578 000 руб. (в том числе НДС).

Государственная пошлина уплачена в июне, в этом же месяце здание получено от продавца и введено в эксплуатацию, поданы документы на регистрацию перехода права собственности.

В июле зарегистрирован переход права собственности на здание к организации и произведен окончательный расчет с продавцом.

Срок полезного использования здания установлен равным 240 месяцам.

Амортизация начисляется линейным способом.

Гражданско-правовые отношения

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимого имущества, в данном случае - здание склада (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ).

Передача здания осуществляется путем его предоставления покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (передаточного акта). При этом обязательство продавца передать объект недвижимого имущества покупателю считается исполненным (если иное не предусмотрено законом или договором) (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Переход права собственности на объект недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на объект недвижимости у покупателя возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 01.01.2001 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Государственная пошлина

За государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости уплачивается государственная пошлина в размере 22 000 руб. (ст. 11 Федерального закона N 122-ФЗ, пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

В соответствии с пп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ при переходе права собственности к новому правообладателю старым правообладателем государственная пошлина не уплачивается, из чего следует, что пошлину уплачивает покупатель недвижимости. По данному вопросу см. также Письмо Минфина России от 01.01.2001 N 03-05-05-03/35.

Обязанность уплатить госпошлину возникает у организации в связи с подачей заявления о государственной регистрации. Уплата пошлины производится до подачи заявления (при подаче заявления в электронной форме - после подачи заявления, но до принятия его к рассмотрению) (пп. 5.2 п. 1 ст. 333.18 НК РФ).

Государственная пошлина представляет собой федеральный сбор (п. 10 ст. 13, п. 1 ст. 333.16 НК РФ).

Бухгалтерский учет

Приобретенное здание склада, предназначенное для использования в основной деятельности организации, включается в состав основных средств (ОС) организации на основании п. п. 4, 5 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 01.01.2001 N 26н.

Объект ОС принимается к учету по первоначальной стоимости, которой при приобретении за плату признается сумма фактических затрат организации на приобретение этого объекта (п. п. 7, 8 ПБУ 6/01).

Фактическими затратами на приобретение здания является, в частности, сумма, уплачиваемая в соответствии с договором его продавцу с учетом НДС (абз. 3, 8 п. 8 ПБУ 6/01, п. 2 ст. 346.11, пп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ) <*>.

Что касается государственной пошлины, уплачиваемой за регистрацию перехода права собственности на здание, то ее сумма может рассматриваться как затраты, связанные с приобретением объекта ОС, и, соответственно, включаться в его первоначальную стоимость в соответствии с п. 8 ПБУ 6/01 или учитываться в качестве отдельного расхода, относимого к расходам по обычным видам деятельности на основании п. п. 5, 7 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 01.01.2001 N 33н. Подробно варианты бухгалтерского учета государственной пошлины, уплачиваемой за регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, рассмотрены в консультации .

В данной консультации исходим из предположения, что организация рассматривает государственную пошлину в качестве расхода, связанного с приобретением объекта ОС, в связи с чем сумма государственной пошлины включается в первоначальную стоимость здания склада. Таким образом, первоначальная стоимость здания составляет 3 600 000 руб. (3 578 000 руб. + 22 000 руб.).

Поскольку обязанность уплатить госпошлину возникает у организации в связи с подачей заявления на государственную регистрацию, сумма государственной пошлины включается в первоначальную стоимость объекта ОС в том отчетном периоде, в котором возникает обязательство по уплате госпошлины (осуществляется подача заявления на государственную регистрацию перехода права собственности).

На момент принятия здания к учету в качестве объекта ОС право собственности на него не зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому до момента указанной государственной регистрации здание как объект ОС отражается в учете на отдельном субсчете к счету учета ОС в соответствии с п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 01.01.2001 N 91н.

Стоимость объекта ОС погашается посредством начисления амортизации, которое в данном случае производится линейным способом (п. п. 17, 18 ПБУ 6/01).

Срок полезного использования здания установлен исходя из ожидаемого срока его использования равным 240 месяцам (п. 20 ПБУ 6/01).

Таким образом, ежемесячная сумма амортизации по зданию, рассчитанная исходя из положений п. 19 ПБУ 6/01, составит 15 000 руб. (3 600 000 руб. / 240 мес.).

Начисление амортизации начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету, и производится до полного погашения стоимости объекта либо его списания с бухгалтерского учета (п. 21 ПБУ 6/01).

Ежемесячная сумма начисленной амортизации по зданию склада включается в состав расходов по обычным видам деятельности (п. п. 5, 16 ПБУ 10/99).

Бухгалтерские записи по рассматриваемым операциям производятся в соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 01.01.2001 N 94н, и приведены ниже в таблице проводок.

Налог, уплачиваемый при применении УСН

Расходы на приобретение в период применения УСН объектов ОС организация признает с момента ввода ОС в эксплуатацию, при этом в течение налогового периода расходы принимаются за отчетные периоды равными долями на последнее число отчетного (налогового) периода (пп. 1 п. 1, пп. 1, абз. 8 п. 3 ст. 346.16, пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Стоимость ОС, права на которые подлежат государственной регистрации, учитывается в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (абз. 12 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Следует также учесть, что первоначальная стоимость ОС, приобретенных в период применения УСН, определяется в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете, то есть в данном случае с учетом невозмещаемого НДС и суммы государственной пошлины, уплаченной за государственную регистрацию права собственности (абз. 9 п. 3 ст. 346.16 НК РФ, п. 3.10 Порядка заполнения книги учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, утвержденного Приказом Минфина России от 01.01.2001 N 135н).

Таким образом, расходы на приобретение ОС, в частности недвижимого имущества, учитываются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором произошло последним по времени одно из следующих событий: ввод в эксплуатацию объекта ОС; подача документов на государственную регистрацию прав на объект ОС; оплата (завершение оплаты) расходов на приобретение (сооружение, изготовление) объекта ОС (Письмо Минфина России от 01.01.2001 N 03-11-06/2/53652). Дополнительно по данному вопросу см. Практическое пособие по УСН.

В рассматриваемой ситуации последним по времени событием является оплата объекта недвижимости.

Следовательно, организация включает в состав расходов по 1 800 000 руб. (3 600 000 руб. / 2) на 30 сентября и 31 декабря соответственно.

Обозначения аналитических счетов, используемые в таблице проводок

К балансовому счету 01 "Основные средства":

01-р "Объекты недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано";

01-с "Объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано".

Содержание операций	Дебет	Кредит	Сумма, руб.	Первичный документ
Бухгалтерские записи в июне
Отражено приобретение здания <*>	08	60	3 578 000	Акт о приеме-передаче здания (сооружения)
Уплачена государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности на здание	68	51	22 000	Выписка банка по расчетному счету
Сумма государственной пошлины включена в первоначальную стоимость здания	08	68	22 000	Расписка в принятии документов на государственную регистрацию прав
Объект недвижимости включен в состав объектов ОС, права на которые не зарегистрированы	01-р	08	3 600 000	Акт о приеме-передаче здания (сооружения), Инвентарная карточка учета объекта основных средств
Бухгалтерские записи в июле
Здание включено в состав объектов ОС, права на которые зарегистрированы	01-с	01-р	3 600 000	Свидетельство о государственной регистрации прав, Инвентарная карточка учета объекта основных средств
Произведен расчет с продавцом здания	60	51	3 578 000	Выписка банка по расчетному счету
Ежемесячно начиная с июля в течение срока полезного использования здания
Начислена амортизация	20 (44, 26 и др.)	02	15 000	Бухгалтерская справка-расчет

--------------------------------