По вопросу: необходимо поставить на учет квартиру, купленную для сотрудника. К какой амортизационной группе отнести, как считать амортизацию? (стр. 3 )

 

Гражданско-правовые отношения

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 01.01.2001 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ) <1>.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1, 2 ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ).

Таким образом, сумма, перечисленная организацией застройщику, рассматривается в качестве предоплаты по договору. Такую же позицию высказывает ВАС РФ, по мнению которого договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, квалифицируются как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую переходит к покупателю с момента регистрации права собственности на эту недвижимость (п. п. 4, 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 01.01.2001 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

Государственная пошлина

За регистрацию договора участия в долевом строительстве предусмотрена уплата государственной пошлины в размере 4000 руб. (абз. 4 пп. 30 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Отметим, что такие государственные пошлины уплачиваются в равных долях обеими сторонами указанных сделок (п. 2 ст. 333.18 НК РФ, Письмо Минфина России от 01.01.2001 N 03-05-06-03/10). В рассматриваемой ситуации исходим из того, что договор участия в долевом строительстве заключается застройщиком с каждым дольщиком индивидуально, поэтому сумма подлежащей уплате государственной пошлины делится на два.

Государственная пошлина за регистрацию права собственности на полученную по договору участия в долевом строительстве квартиру составляет 15 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость (НДС)

В рассматриваемой ситуации застройщик осуществляет строительство жилого дома подрядным способом, в этом случае денежные средства, перечисляемые застройщику в качестве возмещения его затрат, не являются средствами, связанными с реализацией товаров (работ, услуг), и в налоговую базу по НДС не включаются.

В свою очередь, услуги застройщика не облагаются НДС на основании пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. Следовательно, при перечислении денежных средств в адрес застройщика налоговых последствий по НДС у организации - участника долевого строительства не возникает.

Бухгалтерский учет

Как было сказано выше, сумма, перечисляемая организацией застройщику по договору участия в долевом строительстве, рассматривается в качестве предоплаты по договору. Следовательно, в состав расходов она не включается и учитывается в качестве дебиторской задолженности на основании п. п. 3, 16 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 01.01.2001 N 33н.

Полученная по договору участия в долевом строительстве квартира, предназначенная для проживания командированных работников организации, удовлетворяет условиям, установленным п. 4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 01.01.2001 N 26н, и принимается к учету в качестве объекта основных средств (ОС) согласно п. 5 ПБУ 6/01.

Объект ОС принимается к учету по первоначальной стоимости, которой при приобретении актива за плату признается сумма фактических затрат организации на приобретение, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством РФ) (п. п. 7, 8 ПБУ 6/01). Напомним, что п. 8 ПБУ 6/01 предусмотрено включение в первоначальную стоимость приобретаемого объекта государственных пошлин, уплаченных в связи с приобретением ОС.

Таким образом, государственная пошлина за регистрацию договора участия в долевом строительстве должна, а государственная пошлина за регистрацию права собственности на квартиру может рассматриваться в качестве затрат, связанных с приобретением объекта ОС, и формировать первоначальную стоимость этого объекта <2>. Тогда первоначальная стоимость квартиры включает в себя сумму, уплачиваемую по договору участия в долевом строительстве, и сумму государственных пошлин (3 000 000 руб. + 4000 руб. / 2 + 15 000 руб. = 3 017 000 руб.) <3>.

Стоимость объектов ОС погашается посредством начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01). При линейном способе начисления амортизации сумма ежемесячных амортизационных отчислений рассчитывается исходя из первоначальной стоимости объекта ОС и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования этого объекта (п. п. 18, 19 ПБУ 6/01). Срок полезного использования квартиры устанавливается при принятии ее к учету исходя из ожидаемого срока ее использования (п. 20 ПБУ 6/01). Отметим, что для определения срока полезного использования объекта ОС для целей бухгалтерского учета может применяться Классификация основных средств, включаемых в амортизационные группы (абз. 2 п. 1 Постановления Правительства РФ от 01.01.2001 N 1).

Поскольку квартира используется в обычной деятельности организации, организация ежемесячно начиная с месяца, следующего за месяцем принятия квартиры к учету в качестве объекта ОС, включает сумму амортизации по квартире в состав расходов по обычным видам деятельности на основании п. п. 5, 8, 16 ПБУ 10/99, п. 21 ПБУ 6/01. Ежемесячная сумма амортизации в данном случае составляет 7542,50 руб. (3 017 000 руб. / 400 мес.).

Бухгалтерские записи по отражению рассматриваемых операций производятся в соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 01.01.2001 N 94н, и приведены ниже в таблице проводок.

Налог на прибыль организаций

Сумма, перечисленная по договору участия в долевом строительстве в качестве предоплаты, в состав расходов организации не включается (п. 14 ст. 270 НК РФ).

Квартира, полученная по договору участия в долевом строительстве и используемая для проживания командированных работников филиалов организации в соответствии с принятым в организации положением о командировках, признается амортизируемым имуществом, так как удовлетворяет условиям п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ <4>.

Первоначальная стоимость объекта ОС определяется в порядке, установленном абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ, как сумма расходов на его приобретение и доведение до состояния, пригодного к использованию. Государственные пошлины, уплачиваемые в связи с государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве и в связи с государственной регистрацией права собственности на объект недвижимости, могут рассматриваться как расходы, связанные с приобретением амортизируемого имущества (объекта ОС), и, соответственно, включаться в первоначальную стоимость этого объекта ОС <5>.

В таком случае первоначальная стоимость квартиры как объекта ОС в налоговом учете равна ее первоначальной стоимости в бухгалтерском учете.

Срок полезного использования амортизируемого имущества (в данном случае - объекта недвижимости) и, соответственно, амортизационная группа определяются на дату его ввода в эксплуатацию (п. 1 ст. 258 НК РФ), т.е. в ноябре.

Для целей налогообложения прибыли квартира включается в десятую амортизационную группу (имущество со сроком полезного использования свыше 30 лет) (п. 1, абз. 11 п. 3 ст. 258 НК РФ).

Соответственно, амортизация по квартире начисляется линейным методом (п. 3 ст. 259 НК РФ). В данном случае срок полезного использования установлен равным 400 месяцам, следовательно, согласно абз. 2 п. 2 ст. 259.1 НК РФ норма амортизации составляет 0,25% (1 / 400 мес. x 100%). Ежемесячная сумма амортизации в налоговом учете, рассчитанная в порядке, установленном п. 2 ст. 259.1 НК РФ, составляет 7542,50 руб. (3 017 000 руб. x 0,25%), что совпадает с ежемесячной суммой амортизации по данным бухгалтерского учета.

Начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию, независимо от даты его государственной регистрации (п. 4 ст. 259 НК РФ).

Амортизационные отчисления ежемесячно признаются в качестве расходов, связанных с производством и реализацией, исходя из начисленных сумм (пп. 3 п. 2 ст. 253, п. 3 ст. 272 НК РФ).

Обозначения аналитических счетов, используемые в таблице проводок

К балансовому счету 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами":

76-ва "Расчеты по договору участия в долевом строительстве по выданной предоплате";

76-р "Расчеты по договору участия в долевом строительстве по полученному имуществу".

 

Содержание операций	Дебет	Кредит	Сумма, руб.	Первичный документ
Бухгалтерские записи в январе
Уплачена государственная пошлина за регистрацию договора участия в долевом строительстве (4000 / 2)	68	51	2000	Выписка банка по расчетному счету
Сумма государственной пошлины признана затратами, связанными с приобретением квартиры	08	68	2000	Бухгалтерская справка
Перечислены денежные средства по договору участия в долевом строительстве	76-ва	51	3 000 000	Выписка банка по расчетному счету
Бухгалтерские записи в ноябре
Принята к учету квартира, полученная по договору участия в долевом строительстве	08	76-р	3 000 000	Передаточные документы застройщика
Сумма перечисленной предоплаты зачтена в счет оплаты стоимости полученной квартиры	76-р	76-ва	3 000 000	Бухгалтерская справка
Оплачена государственная пошлина за регистрацию права собственности на квартиру	68	51	15 000	Выписка банка по расчетному счету
Сумма государственной пошлины включена в первоначальную стоимость квартиры	08	68	15 000	Бухгалтерская справка
Квартира отражена в составе ОС организации <6>	01	08	3 017 000	Акт о приеме-передаче здания (сооружения), Инвентарная карточка учета объекта основных средств
Бухгалтерские записи с декабря по месяц полного погашения стоимости квартиры в бухгалтерском и налоговом учете
Начислена амортизация	20 (26, 44 и др.)	02	7542,50	Бухгалтерская справка-расчет