Методическое пособие. Разработка ПОС и ППР для жилищного строительства (стр. 18 )

̵  о состоянии задела по инженерным сетям и коммуникациям, зданиям основного назначения, подготовке территории застройки.

Основные положения по формированию календарного плана сводятся к следующему. По каждому объекту выделяются специализированные потоки, соответствующие бригадам и специализированные потоки, выполняемые бригадами субподрядных организаций.

При наличии в организации бригад, выполняющих несколько смежных видов работ, целесообразно укрупнение специализированных потоков. Выделение специализированных потоков субподрядных организаций обычно производится по электротехническим, теплотехническим, сантехническим работам; по устройству газоснабжения, слаботочных сетей, устройству лифтов.

Специализированные потоки формируются по следующим работам: подготовительные, земляные, устройство подземных коммуникаций, устройство фундаментов под каркас здания, каменная кладка, монтаж каркаса здания, устройство подготовки под полы, кровельные, плотничные, штукатурные, малярные, облицовочные, устройство полов, работы по благоустройству территории.

При выполнении одного вида работ генподрядными строительными управлениями и субподрядными организациями каждой из них выделяются конкретные процессы и объемы работ.

Продолжительность функционирования специализированных потоков по генподрядным подразделениям определяется на основе достигнутой выработки бригад в натуральных показателях и физических объемах работ. По субподрядным организациям продолжительность функционирования специализированных потоков определяется на основе сметной стоимости и выработки бригад в стоимостном выражении для соответствующих подразделений.

Расстановка объектов в календарном плане производится согласно директивным срокам ввода их в эксплуатацию с учетом приоритетов. По каждому объекту увязываются работы основного специализированного потока. В качестве основного специализированного потока принимается возведение надземной части здания. Взаимоувязка остальных специализированных потоков по объектам производится при условии ритмичной работы соответствующих бригад согласно разработанным по всем объектам моделям (циклограммам, линейным или сетевым графикам), в которых учтены объемно-планировочные и конструктивные особенности, а также условия производства работ.

Организационные параметры характеризуют особенности строительного подразделения и программу работ на планируемый период: мощность строительного подразделения, число параллельных потоков и бригад.

Разработанный календарный план строительства объектов на годовую производственную программу служит основой для определения потребности в трудовых, материальных и технических ресурсах. В случае превышения потребностей по отдельным видам трудовых, материальных и технических ресурсов разрабатываются мероприятия по обеспечению строительных подразделений недостающими ресурсами. Если обеспечение объектов отдельными видами ресурсов невозможно, производится корректировка календарного графика строительства объектов годовой производственной программы до полной увязки требуемых объемов строительно-монтажных работ с мощностями строительных подразделений и субподрядных организаций, либо корректировка самой программы.

Мощность строительного подразделения отражает максимальный объем работ (по изготовлению сборных железобетонных изделий и строительству), который может быть выполнен за определенный период времени при данных условиях производства. В зависимости от мощности, планируемого объема работ и адресной программы формируются параллельные комплексные, объектные и специализированные потоки. Специализированная организация формирует ряд параллельных специализированных потоков (санитарно-технические, электротехнические, сваебойные, земляные работы). Общестроительная организация формирует специализированные потоки по возведению подземной части здания, монтажу надземной части и отделочным работам, объектные потоки по возведению культурно-бытовых зданий. Генподрядные тресты, ДСК, комбинаты формируют комплексные потоки по застройке жилых массивов, микрорайонов, улиц и районов города.

Каждый из параллельных потоков обслуживает одна или несколько специализированных или комплексных бригад.

Предложения по формированию годового плана должны быть направлены на своевременное финансирование всего комплекса работ в течение года, наиболее полное использование мощности промышленной базы, совершенствование поточной технологии и организации производства, рациональное использование материально-технических и трудовых ресурсов, повышение производительности труда, увязку намечаемых объемов работ с производственной мощностью строительно-монтажной организации на обеспечение ввода в действие всех намеченных жилых и гражданских зданий.

Календарный график работы строительно-монтажных организаций непрерывным потоком следует разрабатывать в такой очередности:

̵  уточнение комплекса работ, выполняемых по каждой стадии, и определение специализированных подразделений для их выполнения;

̵  выявление условий производства работ (наличие инженерных сетей и коммуникаций или указание сроков их готовности, необходимость сноса строений, переноса коммуникаций, намыва и планировки территории);

̵  определение последовательности возведения объектов;

̵  определение необходимого количества параллельных специализированных потоков для выполнения программы работ собственными силами, а также силами привлекаемых субподрядных организаций;

̵  распределение объектов строительства по специализированным потокам с учетом технологичности объектов, принятой специализации, территориального размещения и директивных сроков ввода их в эксплуатацию.

16. ПРОЕКТИРОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ КОМПЛЕКСНОГО ОСВОЕНИЯ ТЕРРИТОРИИ

Содержание проектных решений и документации

В соответствии с Положением об отборе экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства (постановление Правительства РФ от 5 мая 2007 г. N 265) проект комплексного освоения территории должен предусматривать объемы жилищного строительства не менее 1 млн. кв. метров общей площади, одновременно со строительством объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; срок реализации проекта не более 10 лет; консолидированность земельных участков и их принадлежность лицу, осуществляющему реализацию проекта, на праве собственности или ином законном основании; наличие предусмотренных законодательством документов территориального планирования, правил землепользования и застройки применительно к территории, предназначенной для комплексного освоения.

В настоящее время (2013 год) требования к проектам комплексного освоения несколько снизились. На рассмотрение Агентства по ипотечные жилищные кредитования, а также Фонда развития ЖКХ поступило свыше 200 проектов комплексного развития. Таким образом вопросы подготовки документации по организации комплексного освоения территории остаются актуальными.

Документация по организации комплексного освоение оформляется в виде проекта организации застройки территории, который разрабатывается на основе принципа непрерывного планирования. Проектируемый организационный документ охватывает период от двух до пяти лет, но может разрабатываеться ежегодно с учетом фактического выполнения работ и вовлечения в расчет года, следующего за предыдущим плановым периодом.

Документация по организации комплексного освоения территории должна охватывать длительный период не менее 3 лет. Такая величина планового периода обусловливается продолжительностью подготовки и принятия необходимых решений, сроками проведения изыскательских и проектных работ, а организационных мероприятий по подготовке территорий к застройке и их инженерному оборудованию.

Целью разработки проекта организации застройки территории является:

̵  определение и обоснование режима перехода к равномерному ритму ввода объектов и опережающей инженерной подготовке площадок и участков;

̵  увязка программы по вводу с производственными возможностями по ее реализации, выбор наилучшего (или приемлемого) организационного режима ее выполнения:

̵  определение финансовых, материально-технических и людских ресурсов, требуемых для осуществления строительства в планируемых объемах;

̵  определение сроков застройки отдельных участков территории и их своевременная инженерная подготовка;

̵  целенаправленная координация деятельности всех участников строительства, упорядочение организационных работ и проектирования;

̵  определение сроков проектирования и строительства отдельных объектов строительства в увязке с имеющимися мощностями и намеченной последовательностью застройки.

Проект организации застройки территории должен содержать документы двух уровней детализации:

̵  на двухлетний период, в которых эти показатели конкретизируются по адресам строительства, срокам выполнения проектных и строительных работ;

̵  на долгосрочный период (пятилетний), в которых определяются общие показатели основных организационных компонентов.

Документацией на долгосрочный период в составе проекта организации застройки территории определяются с разбивкой по календарным кварталам и годам следующие показатели:

̵  ввод мощностей жилого, коммунального и культурно-бытового строительства;

̵  объемы строительно-монтажных работ по видам строительства;

̵  потребность в основных видах ресурсов, план производства (закупки) и распределения по стройкам основных материалов;

̵  расчетные размеры капитальных вложений на жилищное, коммунальное и культурно-бытовое строительство;

̵  контрольные цифры по разработке и выдаче проектной документации.

В состав документации по организации застройки территории на двухлетний период должны входить графики:

̵  строительства магистральных сетей и головных инженерных сооружений;

̵  освобождения площадок и выделения необходимых ресурсов;

̵  возведения зданий и инженерного оборудования площадок;

̵  проведения изыскательских и проектных работ.

Разработка документации в составе проекта организации застройки территории должна основываться на следующих принципах: