Выпускная Работа на тему Правовое регулирование сделок с недвижимостью (стр. 10 )

Если обмениваемое имущество (в данном случае речь идет о недвижимости) не является по стоимости равным, то в договор может быть включено условие о денежной доплате той стороне имущества, которой стоит дороже. В договор мены можно включаться и другие условия, не противоречащие его природе например о том, что одна из сторон или обе отремонтируют свои квартиры.

Сторонами договора мены могут выступать граждане и юридические лица. Выступление государства в гражданско-правовом договоре мены невозможно, поскольку натуральный обмен противоречит основным принципам бюджетного устройства страны.1

Ограничения на участие в договоре мены, существующие для граждан и юридических лиц, в целом аналогичны ограничениям на их участие в купле-продаже. Сторонами мены могут выступать только лица, обладающие правом собственности или другим вещным правом на имущество. Единственным исключением из этого правила является случай участия в договоре мены комиссионера.

Условие о предмете — это единственное существенное условие договора мены. ГК РК не раскрывает понятия товара, являющегося пред­метом договора. Возможность мены любых не изъятых из оборота недвижимых вещей, в том числе будущих, сомнений не вызывает. Из содержания главы 26 ГК РК невозможно усмотреть прямого запрета договоров мены имущественных прав. Пункт 2 ст. 501 ГК РК по вопросам регулирования мены отсылает к правилам о купле-продаже. Сама по себе мена имуществен­ных прав не противоречит природе договора мены и его заключение следует считать возможным. Все сказанное ранее о признаках и видах имущественных прав, которые могут быть предметом возмездного отчуждения, полностью применимо к договору мены. Отсюда можно сделать вывод и о допустимости мены вещи на имуще­ственное право. Так, принятие части второй ГК РК породило в сфере торговли недвижимостью споры о правовой природе договора, по которому производится обмен помещения, находящегося в собственности лица (например, приватизированного), на поме­щение в доме государственного или жилищного фонда. Факти­чески здесь речь идет об обмене вещи на право пользования помещением. Однако договор найма жилого помещения предусматривает не только права, но и обязанности нанимателя, возмездное отчуждение которых недопустимо. Поэто­му такой обмен помещений не охватывается понятием договора мены и не регулируется главой 26 ГК РК.

Субъективные гражданские обязанности, а также личные неиму­щественные блага не могут выступать предметом мены (так же как и купли-продажи).

Цена договора мены — это стоимость каждого из встречных предо­ставлений. По общему правилу, обмениваемые товары предполагаются равноценными (п. 1 ст. 502 ГК РК). Если же стороны признают, что стоимости обмениваемых товаров не равны, передача менее ценного товара должна сопровождаться уплатой разницы в ценах (компенса­ции). Такой платеж производится непосредственно до или после пере­дачи соответствующего товара (п. 2 ст. 502 ГК РК).

Срок договора мены определяется самими сторонами. Порядок заключения договоров мены определяется по общим правилам, аналогичным нормам о купле-продаже. Обязанности участников договора ме­ны, составляющие его содержание, одинаковы для обеих сторон. Ос­новной обязанностью является передача товара в собственность контрагенту. При этом каждая из сторон самостоятельно несет расходы по передаче и принятию соответствующего товара (п.1 ст. 502 ГК РК).

По общему правилу, передача обмениваемых товаров должна про­изводиться одновременно. Если же сроки передачи товаров по условиям договора не совпадают, стороны должны руководствоваться общими нормами о встречном исполнении обязательств (ст. 367 ГК РК).

Новым для нашего законодательства является правило ст. 504 ГК РК о переходе права собственности. Этот переход приурочен к моменту ис­полнения обеими сторонами лежащих на них обязанностей, т. е. факти­чески к моменту исполнения договора. Таким образом, право собственности у обоих приобретателей (покупателей) возникает одновре­менно после того, как произведена последняя по времени государственная регистрация перехода права собственности.1

Обязанность передать товар свободным от прав третьих лиц выте­кает из толкования ст. 505 ГК РК. Ее содержание определяется соответст­вующими статьями главы 26 ГК РК. Эвикция товара, являющегося предметом мены, даст потерпевшей стороне право тре­бовать возврата переданного ею в обмен товара, а также возмещения убытков.

Обязанность стороны договора информировать контрагента о нару­шении последним условий договора мены не предусмотрена главой 26 ГК РК. При обмене недвижимого имущества переход права собственности подлежит государственной регистрации. В связи с этим при заключении договора мены недвижимости право собственности возникает не после одновременного исполнения обязательства по передаче недвижимости друг другу, а после выполнения каждой из сторон регистрационных процедур.

Недвижимое имущество может быть также предметом договора дарения.

Договором дарения называется договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать определенное недвижимое имущество другой стороне (одаряемому) либо ос­вобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собою или перед третьим лицом. (ст. 506 ГК РК)1.

Многие договоры гражданского права могут выступать и в качестве возмездных, и как безвозмездные, однако лишь договоры дарения и ссуды являются безвозмездными во всех случаях. На первый взгляд, отсутствие встречного удовлетворения, т. е. безвозмездность обязатель­ства, противоречит самой природе гражданского права. Ведь имущест­венные отношения, входящие в его предмет, традиционно понимаются как имущественно стоимостные, товарно-денежные отношения. Дей­ствие же макроэкономического закона стоимости в полной мере про­является лишь в возмездных обязательственных правоотношениях, поскольку именно здесь происходит своеобразный обмен товарами (вещами, работами, услугами).

Однако и безвозмездные правоотношения, равно как и абсолютные правоотношения (к которым вообще не применимо деление на «возмездные — безвозмездные»), также могут испытывать действие закона стоимости, хотя и не столь явное. Так, правоотношения собственности не связаны напрямую с денежным обменом. Но решение вопроса о принадлежности лицам тех или иных вещей является необходимым основанием для участия этих лиц в гражданском обороте, а объем и характер принадлежащих им вещных прав во многом предопределяют содержание будущих обязательственных отношений. Главное же, по­жалуй, состоит в том, что предмет не утрачивает присущие ему качества товара и тогда, когда он переходит от одного лица к другому безвоз­мездно.

Договор дарения опосредует переход имущества (вещи, права и т. п.) от одного лица к другому, причем и даритель, и одаряемый являются юридически равноправными субъектами. Таким образом, правоотно­шения, возникающие из договора дарения, вполне укладываются в рамки предмета гражданского права и адекватны методу гражданско-правового регулирования.

По ГК РК дарение может выступать в качестве как реального, так и консенсуального договора. В последнем случае договор порождает обязательство передать определенное имущество одаряемо­му в момент, не совпадающий с моментом заключения договора, т. е. в будущем. Различия между реальным и консенсуальным договорами дарения весьма велики и затрагивают практически все аспекты отношений между дарителем и одаряемым. Не случайно большинство норм главы 27 ГК РК регулируют либо только реальные договоры дарения, либо только обещание подарить, а количество общих норм, распространяющихся на все виды дарения, минимально. Единствен­ное, что объединяет все разновидности договора дарения,— это его безвозмездный характер.

Мотивы совершения дарения могут быть самыми различными: желание показать свое расположение одаряемому, помочь ему, отбла­годарить за что-либо или даже инициировать ответный дар. В этом смысле безвозмездность дарения не означает его беспричинности. Однако во всех этих случаях мотив лежит за рамками самого договора дарения и никоим образом не влияет на его действительность. Если же мотив включен в содержание договора, т. е. дарение или обещание подарить формально обусловлено совершением каких-либо действий другой стороной, то это, как правило, ведет к признанию договора дарения ничтожным.

С другой стороны, желание одарить может выступить мотивом иного, нежели дарение, договора. Так, передача родственнику кварти­ры по ее официальной балансовой стоимости (которая во много раз ниже реальной рыночной цены) с экономической точки зрения — щедрый подарок. Но юридически это — не дарение, а купля-продажа, поскольку в обязательстве из договора присутствует встречное удовлет­ворение в виде покупной цены. Таким образом, основанием договора дарения является не само по себе желание одарить, а намерение передать имущество безвозмездно.

Безвозмездность - отсутствие встречного удовлетворения, как главный квалифицирующий признак договора дарения не означает, что одаряемый вообще свободен от любых иму­щественных обязанностей. Так, передача дара может быть обусловлена его использованием в общеполезных целях, в том числе — по какому-либо определенному назначению (пожертвование). Исполнение такой обязанности одаряемым не является встречным предоставлением, по­скольку оно адресовано не самому дарителю, а более или менее широкому кругу третьих лиц. Возможны и другие случаи дарения имущества, обремененного правами третьих лиц, например, залогом или сервитутом. Более того, возможно заключение договора дарения, связанного с обременением передаваемого имущества в пользу самого дарителя, что в конечном счете приводит к возложению на одаряемого определенных обязанностей по отношению к дарителю.

Так, возможен договор, по которому даритель, отчуждая дом, выговаривает себе право постоянного пользования одной из комнат. Корреспондирующая этому праву обязанность одаряемого является встречной по отношению к обязанности дарителя осуществить дарение, она обусловлена ею. Однако исполнение этой обязанности одаряемым не охватывается «предоставлением» в традиционном смысле слова. Ведь даритель в результате исполнения договора не получает ничего нового, т. с. такого, что он не имел бы до и помимо договора. Аналогичная ситуация имеет место, когда лицо дарит один из принадлежащих ему земельных участков, оставляя за собой сервитут, например, право прохода или прогона скота по подаренному участку. До совершения дарения эти правомочия уже принадлежали собственнику (не являясь собственно сервитутами, но входя в содержание правомочия пользова­ния), поэтому одаряемый ничего «своего» дарителю не предоставляет. С известной долей условности можно было бы говорить о том, что одаряемый лишь «возвращает» дарителю часть того, что ему и так принадлежало. Точнее, эту ситуацию следует понимать таким образом, что указанные права, оставшиеся за дарителем, вообще не входили в состав дара, а значит, и не могли быть переданы обратно в качестве встречного удовлетворения.