Выпускная Работа на тему Правовое регулирование сделок с недвижимостью (стр. 3 )

Незарегистрированные обременения не должны признаваться возникшими, кроме т. н. преимущественных интересов. При нотариальном удостоверении сделок нотариус должен проверить наличие таких обременений. Делается это на основании выписки из регистрационного листа правового кадастра. Такая выписка действительна только на момент выдачи. За период времени между выдачей выписки и нотариальным удостоверением сделки выписка может потерять свою актуальность, если после ее выдачи были зарегистрированы другие обременения. В последнем случае нотариальное удостоверение сделки становится недействительным. На данный момент регистрирующий орган не может приостановить регистрацию новых обременений в ожидании подачи на регистрацию заявления о регистрации сделки, удостоверенной в нотариальном порядке. Связано это с тем, что казахстанское законодательство не знает института замораживания регистра для нотариального удостоверения сделки. Такие правила разработаны в проекте нового закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество".
Таким образом, система государственной регистрации прав на недвижимое имущество делает излишним нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.

МАЛО ДЛЯ ПОДРАЗДЕЛА

1.3 История развития правового регулирования сделок с недвижимостью в России.

Сфера гражданско-правовых отношений, регулируемых специальны­ми правовыми нормами, может быть выделена в правовой системе XV—XVII вв. уже с достаточной определенностью. Объективными предпосылками для выделения особых гражданско-правовых норм послужили прежде всего такие факторы, как дальнейшее развитие товарно-денежных отношений, формирование новых типов и форм собственности, количественный рост гражданско-правовых сделок и т. п.

Вещи по русскому праву XV—XVII вв. были предметом целого ря­да правомочий, отношении и обязательств. Основными способами приобретения вещных прав в рассматриваемый период считались захват (оккупация), давность, находка и пожалование. Наиболее сложный характер носили имущественные права, касающиеся при­обретения и передачи недвижимой собственности.

Пожалование земли представляло собой сложный комплекс юри­дических действий, включавший выдачу жалованной грамоты, осу­ществление справки, т. е. записи за наделяемым лицом в приказ­ной книге определенных сведений, на которых основывается его право на землю: обыск, проводимый по просьбе наделяемого землей и заключавшийся в установлении факта действительной не занятости передаваемой земли (как фактического основания для просьбы на ее получение); ввод во владение, выражавшийся в публичном отмере земли, проводимом в присутствии местных жителей и сто­ронних людей. «Раздачу земли в рассматриваемый период наряду с Поместным приказом осуществляли и другие органы: Разрядный приказ, приказ Большого дворца, Малороссийский, Новгородский, Сибирский и другие приказы»[1].

В акте пожалования субъективное волеизъявление вызывало объективные последствия (появление нового субъекта и объекта собственности), для точной корректировки которых в сложном юри­дическом контексте требовались дополнительные, достаточно фор­мализованные действия (регистрация, обоснование нового правомо­чия, ритуализированные действия по фактическому наделению), с помощью которых новое право «вписывалось» в систему уже существующих отношений. Давность становилась юридическим основанием для приобрете­ния права собственности, в частности на землю, только при условии, что данное имущество находилось в законном владении в течение срока, установленного законом: 15 лет (по закону великого князя Василия Дмитриевича, начало XV в.) или 20, 30, 40 лет (церковные законы). Впервые срок давности владения недвижимостями был законодательно определен в Псковской судной грамоте (четыре или пять лет).

Договор в XV—XVII вв. представлял собой основной способ приобретения прав собственности на землю, и появился в этом качестве ранее института пожалования. При передаче земли от одного лица к другому (через сделку) пожалование становилось закрепляющим сделку актом, тем самым свидетельствующим о не­полном объеме права распоряжения землей, принадлежащего отчуждателю и приобретателю.1 Сложный дифференцированный ха­рактер правомочий становится еще более ясным из анализа личных прав на различные объекты земельной собственности, такие как ро­довые, выслуженные, купленные вотчины и поместья.

Вотчины по праву XV—XVII вв. делились на несколько видов в соответствии с характером субъекта и способами их приобретения: дворцовые, государственные, церковные и частновладельческие. Особенности юридического взгляда на обладание недвижимостями, характерные для рассматриваемой эпохи, с присущим ему предпочтением фактического обладания над «теоретической» правоспособностью делали вотчинное землевла­дение своеобразной моделью, образцом для иных, близких ей форм.

Дворцовые вотчины формировались из еще не освоенных никем земель или частных земельных фондов князей. Последние складывались чаще всего как результат приобретения, осуществлявшихся в ходе и результате различных сделок: купли, получения в дар или по завещанию (исключение в этом отношении составлял Новгород, законодательство которого запрещало князьям приобретать земли в частную собственность в пределах новгородских территории). При этом законодатель и практика различали правовой статус, принадле­жавший частновладельческим землям князя и землям государст­венным («казне»).

Правовой статус церковных вотчин был естественно обусловлен характером самого субъекта этой собственности. Его нельзя считать достаточно консолидированным, так как церковным имуществом (в том числе землей) в XV—XVII вв. пользовались и распоряжа­лись отдельные церковные учреждения: монастыри, приходские церкви, епископаты. К числу источников, порождавших церковное землевладение, кроме пожалований и захвата пустошей, относились дарение и завещание со стороны частных лиц. Специфическим способом передачи земли от частных лиц церкви были обязательные вклады земли в комплекс монастырских владе­ний, осуществляющиеся при вступлении самих бывших собственни­ков в монастырь

При сделке отчуждения родового имущества, совершавшейся отдельным членом рода, на процедуре должен был присутствовать представитель рода. Вместе с тем в рассматривае­мый период в праве и практике наметилась определенная дифферен­циация частных прав. Так, при­обретенное отдельным членом рода имущество, становилось его част­ной, а не родовой собственностью.

К XVI в. родовые права на имущество ограничивались главным образом правом родового выкупа и правом родового наследования. Право родового выкупа впервые официально было закреплено в Судебнике 1550 г. (ст. 85), а затем подтверждено и в Соборном Уложении 1649 г. (ст. 27—30 гл. XVII). И первоначально распрост­ранялось только на имущества, отчужденные посредством возмездных сделок: купли-продажи, залога, мены, и только во второй по­ловине XVII в. оно было распространено на безвозмездные сдел­ки.

Еще Судебник 1550 г. формулировал условия, обеспечивающие покупателю вотчины определенные гарантии его имущественного интереса перед лицами, претендующими на выкуп у него вотчины:

«А станет тот купец ту вотчину продавати, и тем продавцом вотчина у них купити полюбовно, как ему тот продавец ту вотчину продаст, а не полюбовно ему вотчины не выкупити» (ст. 85 Судебника 1550 г.)1.

Что касается купленных вотчин, субъектами собственности здесь являлась семья (муж и жена), предполагалось, что этот вид вотчин приобретается супругами совместно на их общие средства.

Наделение лица выслуженной вотчиной рассматривалось как средство поощрения вполне конкретного индивидуума.

Поместное землевладение появляется в качестве особой, но в правовом отношении недостаточно отдифференцированной от дру­гих формы уже в XV—XVI вв. В тот период поместные выделы осуществлялись из княжеских (дворцовых) земель в пользу непо­средственно связанных с княжеским двором людей.

Сближение правового статуса вотчины и поместья, завершившее­ся в середине XVII в., указывало на консолидацию имущественных прав, принадлежавших различным группам господствующего клас­са. Одним из признаков этого стало право обмена вотчины на по­местье с соответствующей передачей прав и обязанностей, лежащих на обмениваемом объекте. Но не менее важным симптомом сближе­ния этих форм землевладения стал трансформированный порядок передачи поместий по наследству, в сущности мало отличный от вотчинного наследования.

Залог по русскому праву XV—XVII вв. выражался в перехо­де на залогополучателя прав владения и пользования имуществом залогодателя без полного перехода права собственности на вещь. С процедурной точки зрения залог отличался от договора купли-продажи еще и тем, что закладная могла превратиться в купчую не в момент заключения договора и возникновения обязательства, а в момент его неисполнения, просрочки. По общему правилу заложенная вещь пере­ходила в собственность кредитора в случае несостоятельности долж­ника, что и оформлялось путем регистрации в поместном приказе, «ввода и отказа» (для недвижимых вещей).

Институт залога недвижимости, стоящий особняком от вещного и обязательственного права, тем не менее отражал в себе главные правовые тенденции эпохи: расширение индивидуальных правомо­чий субъекта собственности, унификацию правового порядка рас­поряжения недвижимостями различных форм, большую определен­ность и формализованность правовых действий и актов, связанных с приобретением и передачей недвижимостей. В этом институте наиболее рельефно прослеживалась дифференциация отдельных правомочий собственника (приобреталось право пользования, но не право распоряжения заложенным имуществом) и демонстрировалась более высокая юридическая техника.

Передача по наследству недвижимого имущества, находившего­ся в условном владении умершего, была сопряжена с целым рядом законодательных ограничений, нацеленных прежде всего на соблю­дение государственного имущественного и властного интереса (сохранение верховной собственности на поместные земли за го­сударством, обусловленность землевладения государственной служ­бой, преемственность служебных функций, выполняемых членами рода помещика, и пр.).

В сфере наследования недвижимости законодатель отдавал яв­ное предпочтение наследникам-мужчинам как носителям родового и семейного начала. Вместе с тем наследственные доли женщин ре­гламентировались на основании четких предписаний закона, устанавливавшего тип, виды и размеры предметов наследования. Фактические требования хозяйственной жизни вынуждали законодателя создавать в юридической практике сложное переплетение различных оснований, фикций, трактовок, вносивших в наследственное право институты и принци­пы других правовых сфер: совладельчества, пенсионного обеспечения, представительства, замещения и пр.