Выпускная Работа на тему Правовое регулирование сделок с недвижимостью (стр. 4 )

Крепостная форма сделки была обязательной для договоров с недвижимостями, впервые об этом упоминалось в указе 1558 г., однако законодатель ссылался в самом тексте на уже установившийся в юридической практике обычай1. Письменная форма сделки, кроме большей доказательственной силы, обладала еще одним качеством в сравнении с устными сделками. Она гарантировала более интенсивную защиту заключенного соглашения со стороны государства, последнему же, в свою очередь, обеспечивалась возможность конт­роля и надзора за заключенными соглашениями (не говоря уже о реальных доходах от регистрации сделок).

Система договоров, выработанная и закрепленная в праве рас­сматриваемого периода, характеризовалась определенной размы­тостью, нечеткостью границ между смежными видами обязательств. Так, договор купли-продажи нередко по своей форме сближался с договором мены.

Договор мены стал особенно широко применяться в XVII в. (по отношению к недвижимым имуществам), когда были запреще­ны иные способы отчуждения имуществ в пользу церкви. Под ви­дом этого договора фактически осуществлялись реальные сделки купли-продажи и дарения: черты последнего явно просвечивали сквозь мену дорогостоящего имущества на малоценные вещи.

Договор дарения актуализировался в XVI—XVII вв. в связи с той же политикой запретов на дарение недвижимого имущества церковным учреждениям. В этой ситуации дарение реализовыва­лось через систему «вкладов» недвижимого имущества в монасты­ри, формой, не запрещенной законом.

Юридическое мышление XVI—XVII вв. придавало формальным элементам обязательства большее значение, чем правосознание бо­лее раннего временив.

Усложненный порядок купли-продажи недвижимости происте­кал главным образом из того важного значения, которое придава­лось этим объектам в условиях феодализма. Прежде всего законодательное нормирование этих отношений было нацелено на сохра­нение монолитности родового земельного фонда, чем и объясняется особое внимание законодателя к такому объекту, как родовая вотчина. Отчуждение вотчины (со всеми наследственными правами) осуществлялось посредством выдачи отступной грамоты, оформляю­щей отказ продавца от своего права собственности на имущество и передачу всех вещных прав покупателю1.

Лицо, владеющее недвижимостью на праве условного землевладения, могло отчуждать это имущество не иначе как с согласия действительного собственника вещи («с доклада»). Однако даже полная собственность на вещь передавалась по договору купли-про­дажи не окончательно и не полностью, о чем свидетельствовал факт наличия у продавца права выкупать вещь (право, отчасти сближающее договор купли-продажи с договором бессрочного зало­га). При сделках с недвижимостями законодатель требовал специ­альной оговорки о полноте передачи прав собственности по договору, однако окончательно это право возникало у покупателя недвижимости не с момента приобретения вотчины, а по истечении 40-летнего срока давности (в течение которого допускался выкуп).

Наем недвижимости по законам рассматриваемого периода вы­ражался в форме арендного отношения (ст. 247—250 гл. Х Собор­ного Уложения)2, заключавшегося иногда на «вечные времена» (в сделках с неотчуждаемыми тяглыми имуществами), что фактически сближало его с куплей-продажей.

В заключение можно указать на ряд противоречий, имевших место на стыке сфер вещного и обязательственного права, рассматриваемого периода. Если в вещном праве XV—XVII вв. право; собственности презюмировалось как «вечное» и непрерывно длящееся явление, то из некоторых норм обязательственного права (договор купли-продажи недвижимости, а также право залога) явствовал часто условный и «дискретный» характер его отдельных правомочий. Постоянной тенденции к дифференциации и более чет­кому артикулированию этих правомочий в сфере вещного права (владение, пользование, распоряжение) противостояла тенденция к смешению различных типов обязательственных отношений (ссуда и заем, мена и купля-продажа, дарение и купля-продажа и др.), обусловленная рядом факторов, в том числе политико-правовых. С внешней стороны вещные права регламентировались более под­робно и большим числом правовых актов, чем область обязательст­венных отношений, что приводило к более значи­тельным влияниям в этой последней сфере традиции и норм обыч­ного права.

Документами, в которых законодатель давал исчерпывающий перечень субъектов недвижимой собственности, стали межевые инструкции 1754 и 1766 гг.: таковыми являлись личные дворяне, отставные служилые люди, однодворцы, смоленские рейтары, ино­родцы, патриаршие, синодальные и архиерейские дворяне, го­родские и сельские обыватели северных окраин1.

Способами приобретения полной собственности на недвижимо­сти в XVIII в. оставались: пожалование, покупка у казны; дар, мена и покупка у частных лиц и общин; давность владения и при­ращение.

Недви­жимое имущество продолжало играть роль важнейшей экономиче­ской базы правящего класса, но в XV 111 в. к этому добавляется еще одно качество: недвижимости составили хозяйственно-эконо­мический комплекс, используя который быстро укреплявшееся абсолютистское государство могло успешно решать свои социаль­ные и политические задачи. В связи с этим потребовался юриди­ческий пересмотр многих фактически сложившихся и устоявших­ся отношений в данной области, в частности — изменение правово­го статуса конкретных форм землевладения.

Впервые обобщенное определение недвижимых вещей было дано в петровском Указе о единонаследии (23 марта 1714 г.). В разряде недвижимостей оказывались: родовые, выслуженные, купленные вотчины и поместья, дворы и лавки. Законодатель уста­навливал особый режим распоряжения ими отличавший их от дру­гих вещей. Вместе с тем этот акт закрепил уже наметившееся сближение в правовом статусе различных форм землевладения: так, поместье юридически приравнивалось к вотчине, поскольку ре­жим распоряжения этими формами оказывался практически тож­дественным для обеих. И если подобное сближение должно было изменить юридический статус и фактическое правоотношение, то это коснулось в первую очередь поместья. С точки зрения законо­дателя, новое понятие «недвижимого имущества» признавалось тождественным старому — «вотчине», вследствие чего поместье приобретало статус родового имущества. Как нам представляется, наряду с другими (неправовыми) факторами в такой интерпретации проблемы определенную роль сыграл формально юридический консерватизм мышления. Происходившие изменения в сфере поземельных отношений не акцентировались законодателем.

Столкновение родового и индивидуального начал в сфере поземельной собственности завершается победой второю над первым. Только сохранявшееся право родового выкупа еще свидетельство­вало о наличии в правовой системе старых консервативных тенден­ций. Право родового выкупа распространялось на все виды недви­жимых имуществ, кроме посессионных; установленный порядок вплоть до конца XVI 11 в. был обязательным и для собственников родовых и благоприобретенных имуществ. Главное, чтобы процессы, связанные с консолидацией недвижимости, не шли вразрез с государственными интересами, как социально-политическими, так и меркантильными. В ХVIII в. изменилась правовая ситуация церковных земель. В царствование Петра 1 был осуществлен ряд мероприятии, направленных на секуляризацию этих земель: первым реальным результатом всех сделанных попыток стало разделение имущест­венно-хозяйственных и иных функции церковного управления. В Монастырском приказе (с 1701 г.) сосредоточились все дела, связанные с управлением церковными недвижимостями; с образо­ванием Синода хозяйственные дела церкви передаются этому органу. В 1726 г. церковные имущества и права на управление ими переходят к специально учрежденной коллегии экономии, и ситуация сохраняется вплоть до 1744 г., когда Синод вновь получает хозяйственные правомочия. Наконец, в 1764 г. указом императрицы Екатерины II была вновь восстановлена Коллегия экономии, которой и «сдавались права на управление церковными имуществами: процесс секуляризации, начавшийся еще в XVI в., окончательно завершается.

Имущественные права частных лиц получают в рассматриваемый период приоритет над разрушающимися правами общины: примером могут служить положения Указа 1700 г., разрешавшие свободное обращение недвижимостей между беломестцами и черными людьми в городах, т е. уравнивающие имущественные права первых и вторых (за которыми ранее стояли сила и привилегия городской общины)1.

Доверенности, запродажные контракты и прочее оформлялись явоч­ным путем. Петр I установил порядок крепостной регистрации сделок с недвижимостями еще в самом начале 1701 г. , и в течение длительного времени его основные принципы и процедуры сохра­няли удивительную устойчивость. Законодателем допускалось лишь небольшое число исключений: договоры казенного подряда, купече­ские контракты с Санкт-Петербургским портом, сделки, заключаемые на судне во время плавания, и некоторые другие.,

Изменился и круг учреждений, в которых осуществлялось крепостное (нотариальное) засвидетельствование: с 1775 г. эти дела вершили палаты гражданского суда и уездных судов, позже — коммерческие суды. Обязательный крепостной порядок сохранялся для купчих и закладных крепостей, дарственных записей и других актов о недвижимостях. Напротив, такая традиционная форма, как договор мены, была воспринята законодателем с явным недоверием. Указ о единонасле­дии запретил договор мены в отношении недвижимых имуществ, и даже после восстановления запрещенных им сделок с недвижимостями (после смерти Петра I) такое право не распространилось на мену.

Дарение в начале XV111 в. оказалось значительно стесненным законодательными за­прещениями, но указу 1712 г. последний член рода не имел права дарить недвижимости третьим лицам; указ о единонаследии 1714 г вовсе запрещал дарственные на недвижимые имущества. Жалован­ная грамота дворянству 1785 г. расширила сферу этого обязательства оставив под запретом только дарение родовых имуществ. Особыми видами дарения являлись пожертвование, выдел и назна­чение приданого. Купля-продажа недвижимости оформлялась нотариально, и форма купчей (установленная в 1738 г.) должна отвечать некоторым обязательным требованиям. Купчая содержала: объявление продавца о про­даже имущества покупателю с указанием именных данных обеих сторон; изложение способа возникновения права собственности на имущество у продавца; подробное описание продаваемого иму­щества; заявление по поводу свободы имущества от запретов на от­чуждение; цену. До 1801 г. в купчей должно было указываться также, что продавец недвижимости не является последним в роде. До 1729 г. требовалось отмечать в тексте купчей ссылку па крайнюю необходимость, побудившую продавать имение.