Выпускная Работа на тему Правовое регулирование сделок с недвижимостью (стр. 2 )

Классическая римская собственность была высшим проявлением господства лица над землей и рабами, однако выработка понятия права собственности происходила весьма медленно.

С образованием римского государства, вокруг земли, принадлежавшей государству, вращалась вся внутренняя история республики. Государство наделяло всех граждан в наследственное пользование двумя югерами земли.1 Непрерывные завоевания дали возможность государству предоставлять своим гражданам обширные пространства.

Возникшее таким образом землевладение имело юридический характер публичного предоставления земли в пользование отдельным членам римской общины. «В аграрном законе 111 г. до нашей эры они постоянно называются старыми владельцами - vеtus possessor. Из этого владения развилось право частной собственности на землю, предоставленную государством первоначально лишь в пользование»1.

Собственность открыла носителю этого права всестороннюю возможность пользования и распоряжения вещью (отчуждение, обременение) и исключала вмешательство всех посторонних лиц в сферу господства частного собственника. По установленному в еще квиритском праве правилу, она обладала способностью восстанавливаться во всей полноте при отпадении установленных собственником ограничений своего права (ius recadentiae) и распространялась и на все приращения вещи (omnis causa) кем бы ни были сделаны. По тому же по квиритскому праву, все участки и поместья на италийской земле ( in solo Italio ) были изъяты от земельного обложения ( ему они подвергались только с lll в. нашей эры ). Поэтому классическая юриспруденция понимала собственность как неограниченное и исключительное правовое господство лица над вещью, как право, свободное от ограничений по самому своему существу и абсолютное по своей защите. 2

Важным инструментом сложившимся в Риме, был институт, носивший греческое наименование ипотеки. Восточное право нашло в Риме подготовленную почву, поскольку в римских арендных договорах видна условность отношения, близ­ко напоминающая ипотеку.

Римское ипотечное право не устанавливало регистрации ипотек в каком-либо государственном органе, вследствие чего ипотечный кредитор не знал, является он первым залоговым кредитором или имеется другой, а, может быть, и еще один, старший по времени и более сильный по праву.

Практически наиболее важным источником обязательств в Риме был договор (contractus).

Еще в древнейшие времена, с появлением частной собственности, возникает и получает большое распространение договор, направленный на обращение вещей, на пере­ход их из одного хозяйства в другое.

Происхождение купли-про­дажи коренится в мене. Было та­кое время, когда не было денег, когда не называли одно — това­ром, другое — ценой, а каждый, в зависимости от надобностей момента и от характера вещей, обменивал ненужное на то, что требуется: ведь нередко бывает так, что предмета, который для одного является лишним, дру­гому не хватает. Но, так как не всегда и не легко совпадало так, чтобы у тебя было то, что нужно мне, а я в свою очередь имел то, что хочешь получить ты, то был выбран предмет, получивший публичную постоянную оценку; посредством передачи его в рав­ном количестве устраняли труд­ности непосредственного обме­на. Этому предмету (мерилу ценностей) была придана пуб­личная форма, и он приобрел распространение и значение не столько по своей сущности, сколько по количеству, причем перестали называть товаром то, что дает и та и другая сторона, а один из предметов стали называть ценой [pretium].

По договору купли-продажи увеличение или уменьшение участка вследствие естественно­го влияния воды (намыва) относится к выгоде или невыгоде по­купателя; если бы весь участок после купли-продажи оказался занятым рекой, это было бы риском покупателя; следова­тельно, и случайные выгоды должны также поступить в его пользу. Договор купли продажи мог сопровождаться добавочными соглашениями. Оговорка in diem addiclio де­лается так: «Данный участок пусть считается купленным тобою за 100; но если до ближайших ян­варских календ кто-либо пред­ложит более выгодные условия, вещь должна уйти от собствен­ника».1

Одним из наиболее употребительных из числа безыменных контрактов был договор мены.

Договор купли-продажи зак­лючается простым выражением согласия договаривающихся сторон, а мена порождает обяза­тельство с передачей вещи, если вещь еще не передана, мы гово­рим, что обязательство возника­ет в силу простого соглашения, но это принято лишь в догово­рах, имеющих определенное на­звание, как-то при купле продаже, найме, поручении. Возможность обеспечения правовой надежности в отношении защиты недвижимого имущества римские ученые – правоведы нашли в создании специального института « института срока давности », т. е. правового основания гарантировавшего возможность приобретения имущества в собственность на основании срока давности (usucapio), которое, как раз, и брало на себя защиту правовых интересов римских граждан, владевших недвижимостью (земельной собственности) и которое, кроме этого, обеспечивало также полную гарантию в сохранении правовой надежности такой защиты. В законодательстве периода процветания принципата был создан еще один, дополнительный институт точно такого же типа – «praescriptio longi temporis», но уже устанавливающий пределы сроков давности, предписания которого распространялись на недвижимое имущество граждан, проживающих в провинциях (fundi provinciales), а также на недвижимое имущество лиц, не имевших римского гражданства. Требовались: posessio (владение собственностью), jistus titulus (правовое обоснование на собственность) и bona fides (дoбрая воля). Срок давности обладания имуществом по отношению к лицам, постоянно проживающим в одной и той же коммуне (общине), составлял 10 лет, а для тех кто проживал в ней постоянно – 20 лет. Кстати, действующий в Швеции в настоящее время аналогичный закон, охватывающий 20- летний стаж непрерывного проживания в одной и той же коммуне, в основе своей содержит положения этого римского права.

В заключение хочется отметить, что в римском праве именно недвижимость была двигателем для создания таких важных институтов, как институт неограниченной индивидуальной частной собственности, институт договора.

Таким образом, можно сделать вывод, что на всем протяжении истории общества мы не встречаем другой системы частного права, включающей такие важные аспекты в области правового регулирования сделок с недвижимостью такой детализации и столь высокого уровня юридической формы и юридической техники, как римское частное право.

1.2 Эволюция сделок с недвижимостью в Казахстане.

В Казахстане формирование законодательства о регистрации прав на недвижимость происходило в условиях, когда в стране не было никакого опыта ее проведения.

Суверенный Казахстан первым из стран бывшего социалистического лагеря создал законодательную базу, которая направлена на регулирование правоотношений в области регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В советском законодательстве, а последующем – в законодательстве ряда стран СНГ вначале была закреплена идея регистрации сделок с недвижимостью. Так, в соответствии со статьями 190, 226, 249, 251 ГК КазССР от 28 декабря 1963 г., нотариальному удостоверению и регистрации в местных исполнительных органах подлежали договора залога, купли-продажи, мены, дарения, отчуждения с условием пожизненного содержания жилого дома, находящегося в городе или рабочем поселке, если хотя бы одной стороной является гражданин. Если жилой дом находился в сельском населенном пункте, указанные договоры должны совершаться в письменной форме и зарегистрированы в исполнительном комитете сельского (аульного) Совета народных депутатов. Другие сделки с жилыми домами, а также сделки с иными объектами недвижимости не подлежали регистрации. К примеру, сделки между юридическими лицами, предметом которых были объекты недвижимости, не подлежали ни нотариальному удостоверению, ни регистрации1. Изложенные правила о порядке совершения сделок с недвижимостью в годы советской власти объясняются тем, что оборота недвижимости (кроме жилых домов) почти не было.

В ранее действовавшем законодательстве, в частности, в ГК КазССР, регистрация являлась придатком к форме сделки. Свидетельством этому является то, что правила о регистрации содержались в статьях, именуемых «форма договора купли-продажи жилого дома», «форма договора дарения». В Основах гражданского законодательства Союза ССР и Союзных республик о регистрации не упоминалось, но регламентировалось, что «сделка, для которой законодательством не установлена письменная (простая или нотариальная) или иная определенная форма, может быть совершена устно». Остается только догадываться, что подразумевал законодатель под «иной, определенной законом формой сделки», возможно, имелась в виду именно государственная регистрация.1 В период действия Жилищного кодекса РК от 1 июля 1992 г. требования о регистрации были установлены для договоров купли-продажи и дарения квартир (ст.17). Несоблюдение указанных правил влекло недействительность договоров.

При совершении сделок, предметом которых является недвижимое имущество, одного волеизъявления сторон для перехода соответствующего права на недвижимость недостаточно, необходимо совершить государственную регистрацию. Внедрения такой системы как государственная регистрация прав на недвижимость обусловлена процессом преобразования правовой и экономической системы Республике Казахстан. В связи с провозглашением новой экономической политике в Республике Казахстан, активным развитием в стране института собственности юридических и физических лиц на недвижимость, появлением на рынке земельных участков, жилых домов (квартир), производственных объектов, нежилых помещений возникла острая необходимость в надлежащей защите прав и гарантий субъектов собственности.

Принятием Гражданского кодекса РК в Казахстане введена система государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с п. 2 ст. 118 ГК с момента государственной регистрации возникают следующие права на недвижимое имущество: права собственности, права хозяйственного ведения, оперативного управления, права пользования на срок свыше года, залога, ренты, доверительного управления.
Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество характеризуется тем, что необходимым условием является соответствие регистрируемого объекта требованиям законодательства. Это означает, что в функции регистрирующего органа входит проведение правовой экспертизы объектов, проверка правосубъектности и правомочий правообладателя или его представителя. Все это поставило проблему соотношения государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Юристы разделились в своем видении решения этой проблемы. Одни считают, что введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. Другие - что отмена нотариального удостоверения уменьшает гарантии участников рынка недвижимости от риска неблагоприятных последствий, связанных с мошенническими сделками и другими обстоятельствами.
Главным мотивом исключения нотариального удостоверения является необходимость введения менее сложной и дорогостоящей процедуры заключения сделок с недвижимостью. До принятия Закона РК от 31 декабря 1996 года "О государственной пошлине" размер госпошлины определялся в зависимости от стоимости объекта и был довольно обременительным для участников сделки. С принятием закона введен фиксированный размер пошлины, не зависящей от стоимости объекта. Она стала для участников более доступной. Но соотношение между государственной регистрацией и нотариальным удостоверением сделок с недвижимостью необходимо определять с учетом функций, выполняемых указанными системами. Непосредственной задачей нотариуса в странах, нотариальные палаты которых образуют Союз латинского нотариата, является защита участников сделки от возможного риска. Для этого нотариус обязан тщательно исследовать волю сторон, обстоятельства дела, проинформировать стороны о правовых последствиях и после этого зафиксировать волю сторон в ясной, недвусмысленной форме. При этом нотариус должен следить за тем, чтобы не были ущемлены интересы неопытных участников сделки. Основными аргументами тех, кто критически относится к отмене нотариального удостоверения сделок, являются следующие. Нотариусы консультируют, составляют текст договора, тогда как консультационные функции не характерны для регистрирующего органа. В итоге неопытные участники рискуют оказаться в неравном положении со своими контрагентами , имеющих дорогостоящих квалифицированных юристов. Далее, нотариусы обязаны проверить право и дееспособность субъектов сделки, их полномочия по распоряжению имуществом, правомерность его приобретения и отсутствия на нем обременений, уточнить намерения сторон. При выявлении ее противоправности нотариус может отказать в удостоверении сделки. Нотариус несет личную ответственность за ущерб, причиненный неправильным составлением документов, за ошибочные консультации, за удостоверение противоправных сделок и т. п. У регистрирующих же органов зачастую отсутствуют высококвалифицированные юристы, которые могли бы провести качественную правовую экспертизу регистрируемых объектов. В связи с отменой нотариального удостоверения сделок с недвижимостью закономерно возникает вопрос: могут ли быть указанные функции переложены на регистрирующие органы?
Из п. 1 ст. 155 ГК РК вытекает, что регистрирующий орган, не обращаясь в суд, может отказать в регистрации сделок, не соответствующих требованиям законодательства. Это означает, что отказу предшествует правовая экспертиза поступивших правоустанавливающих документов, в том числе нотариально удостоверенные сделки. В Казахстане система регистрации прав дает гарантию действительности зарегистрированного права (обременения) на недвижимое имущество. Создание регистрационной системы потребует формирования квалификационного юридического корпуса регистрирующих органов, их подготовку1. В настоящее время начата программа обучения всех регистраторов в рамках пилотного проекта по государственной регистрации прав на недвижимое имущество при Министерстве юстиции. На практике идет активный процесс обновления кадров юридических органов. Во временном положении о порядке государственной регистрации от 20 февраля 1995 года подробно урегулирована процедура подачи заявления на государственную регистрацию. В тех случаях, когда сделка не удостоверена в нотариальном порядке, заявление по установленной форме подают все ее участники. Для регистрации сделки, установленной в нотариальном порядке, заявление может быть подано только одной стороной. При подаче заявления, таким образом, регистрирующий орган проверяет волеизъявление участников на заключение сделки на условиях, изложенных в договоре.
В настоящее время регистрирующие органы приобретают право на оказание консультационных услуг. Кроме того, на рынке юридических услуг имеется огромное количество субъектов, которые могут участвовать на стадии заключения договора, помогают составить текст договора. Стороны могут обратиться и к нотариусам. Надо также иметь в виду, что большинство участников рынка со статусом юридического лица имеет в штате юристов.
Еще одним аргументом в пользу регистрационной системы взамен нотариальной является то, что правовой кадастр является единым государственным реестром зарегистрированных прав на недвижимое имущество и единственным источником информации о правах (обременениях) на него. Это означает, что в правовом кадастре должны содержаться сведения о всех обременениях прав, препятствующих совершению правообладателем сделок в отношении своего имущества.