Расчеты показывают, что если реконструкцию осуществлять только за счёт чистых доходов от использования общежитий, то процесс реконструкции всего «Лесного массива» продлится приблизительно 15 лет, что совершенно неприемлемо.
Ввиду отсутствия централизованного финансирования, а также прогнозируемого уменьшения числа студентов, средства на реконструкцию могут быть получены за счёт продажи части корпусов. Так как все корпуса имеют различную площадь, разное техническое состояние и разную рыночную привлекательность, то задача сводится к определению расчетным путем стратегии поочередного ремонта зданий. Задача ставится следующим образом: необходимо продать как можно меньшие площади, но с таким расчетом, чтобы вырученных средств хватило на реконструкцию всех корпусов.
При решении данной задачи рассматривалось несколько вариантов. Все они просчитывались с помощью методов линейного программирования. В каждом варианте минимизировались продаваемые площади, при различных условиях и ограничениях.
Для сбора исходных данных была проведена инвентаризация зданий. В процессе изучения технической документации и осмотра всех помещений были составлены электронные ведомости помещений, в которые включалась вся необходимая информация (площадь, текущее использование, оборудование и мебель, окна и двери, способы отделки стен, пола и потолка). Для оценки износа и затрат на ремонт использовалась 4-х бальная шкала качества.
Оценка состояния | Кол-во балов | Оценка затрат на ремонт |
Неудовлетворительное | 2 | Полное восстановление (ВС) |
Неудовлетворительное | 3 | 0,5 * ВС |
Хорошее | 4 | 0,25* ВС |
Отличное | 5 | 0 |
Затраты на восстановление основных несущих конструкций производились экспертным путем с привлечением специалистов строительного факультета СПбГТУ.
Рыночные арендные ставки определялись для различных функций методом сравнения продаж и статистической обработкой данных из БД информационно-аналитического центра МИПК (руководитель – ). Операционные расходы прогнозировались на основе анализа сложившейся ситуации и тенденций на рынке недвижимости. Выбор наилучшего и наиболее эффективного использования осуществлялся с учетом специфики окружения. Так прогнозировалось резкое снижение пешеходного потока на Кантемировской улице после восстановления движения на Кировско-Выборгской линии метрополитена.
Сценарии и варианты концепции проекта реконструкции и дальнейшей эксплуатации общежитий
Рассмотрим три сценария развития ситуации.
а) "ОТЛОЖЕННЫЙ СЦЕНАРИЙ" предполагает проведение выборочных ремонтных работы, "консервирующих" сложившееся положение и дающих гарантию от наступления серьезных аварий. Такой вариант развития проекта позволяет отложить решение проблемы на несколько лет в надежде на получение бюджетного финансирования или спонсорской помощи. При этом существенное изменение системы управления студгородком не предусматривается. При осуществлении такого сценария через 3-4 года университет будет иметь существенные излишки площадей в общежитиях при неудовлетворительном состоянии большинства корпусов.
б) "ПОЭТАПНЫЙ СЦЕНАРИЙ" предполагает рациональное расселение учащихся по наименее аварийноопасным корпусам, проведение ремонтных работ только в отношении этих корпусов. Остальные корпуса используются "как есть" под аренду и коммерческое (в основном кратковременное) заселение. Получаемые доходы аккумулируются для реконструкции наиболее перспективного корпуса. После его реконструкции (через 1-1.5 года) доходы студгородка уже с учетом доходов от реконструированного корпуса направляются на реконструкцию следующего корпуса. Таким образом, можно поэтапно провести реконструкцию всех корпусов. Данный сценарий предусматривает серьезное изменение системы управления студгородком, порядка и правил аренды и коммерческого заселения. Недостаток такого сценария – длительные сроки осуществления проекта.
в) "КАРДИНАЛЬНЫЙ СЦЕНАРИЙ" предполагает вывод всех корпусов «Лесного массива» из оборота общежитий СПбГТУ и расселение студентов в других общежитиях, так как совмещение серьезного инвестиционного проекта с одновременным проживанием студентов в реконструируемых зданиях не представляется возможным по технологическим и экономическим соображениям. Проанализируем более детально варианты осуществления этого сценария.
1. Рассмотрим вариант №1, предусматривающий, что часть корпусов продаётся без реконструкции, и на вырученные средства реконструируются оставшиеся корпуса. Тогда целевая функция будет следующей:
å Si*Xi®min
Ограничение: выручка, полученная от продажи части корпусов должна быть не меньше, чем сумма, требуемая для ремонта оставшихся корпусов, т. е.
åAgi*Si*Xi ³ åPi*Si*(1-Xi)
где: Xi =1, если i-ый корпус продаётся до реконструкции
Xi =0, иначе,
Si – площадь i-го корпуса,
Pi – стоимость реконструкции 1 кв. м. в i-ом корпусе,
Agi – рыночная стоимость 1 кв. м. до реконструкции в i-ом корпусе.
2. Во втором варианте рассматривается возможность получения кредита в объёме, необходимом для реконструкции всех объектов. Возврат кредита и процентов по нему обеспечивается за счёт продажи части объектов после реконструкции по рыночным ценам.
Пусть Yi=1, если i-ый корпус продаётся после реконструкции
Yi=0, иначе.
Тогда целевая функция: åSi*Yi®min
Ограничение: Сумма, полученная от продажи части корпусов + сумма кредита ³
суммы средств, затраченных на реконструкцию,+ возврат кредита с процентами, т. е.
åSi*Ani*Yi + åSi*Pi ³ åSi*Pi + Kp Þ åSi*Ani*Yi ³ Kp,
где Kp=(1+k/12)n*åSi*Pi – сумма, необходимая для возврата кредита и выплаты процентов по нему,
k - процент, выплачиваемый по кредиту,
åSi*Pi - размер кредита, равный сумме необходимой на ремонт всех корпусов,
n – срок реконструкции объектов, которые предполагается продать (срок на который берётся кредит), мес.,
Ani -- рыночная стоимость 1 кв. м. после реконструкции в i-ом корпусе,
åSi*Ani*Yi – выручка, полученная от продажи части корпусов после реконструкции.
3. В третьем варианте предполагается, что кредит берётся в размере необходимом для реконструкции объектов, которые после ремонта будут проданы. Выручка от продажи пойдёт на погашение кредита с процентами и на реконструкцию оставшихся объектов.
Целевая функция та же, что и в предыдущем случае: åSi*Yi®min
Ограничение: сумма, полученная от продажи части корпусов, + сумма кредита ³
сумма, необходимая на ремонт продаваемых объектов, +
сумма, необходимая на ремонт оставшихся объектов, +
возврат кредита с процентами, т. е.
åSi*Ani*Yi + åSi*Pi*Yi ³ åSi*Pi*Yi+åSi*Pi*(1-Yi) + Kp Þ
åSi*Ani*Yi ³ åSi*Pi*(1-Yi) + Kp,
где Kp=(1+k/12)n*åSi*Pi*Yi – сумма, необходимая для возврата кредита и выплаты процентов по нему.
Обозначения те же, что и в предыдущем случае.
4. Четвёртый вариант заключается в следующем. Часть корпусов продаётся до реконструкции. Для реконструкции оставшихся объектов используются средства, полученные от продажи части корпусов, и берётся кредит. После реконструкции продаётся ещё часть объектов для возврата кредита с процентами.
Xi =1, если i-ый корпус продаётся до реконструкции,
Xi =0, иначе.
Yi=1, если i-ый корпус продаётся после реконструкции,
Yi=0, иначе.
Целевая функция в этом случае: åSi*(Xi+Yi)®min
Ограничения:
1) Xi+Yi £ 1
2) сумма, вырученная от продажи части корпусов до реконструкции, +
сумма, вырученная от продажи части корпусов после реконструкции, +
полученный кредит ³ затраты на реконструкцию + возврат кредита с процентами, т. е.
åAgi*Si*Xi + åSi*Ani*Yi + [ åPi*Si*(1-Xi) - åAgi*Si*Xi ] ³
åPi*Si*(1-Xi) + Kp Þ åSi*Ani*Yi ³ Kp,
т. е. средств, полученных от продажи части корпусов после реконструкции, должно хватить на выплату кредита с процентами.
Здесь:
åPi*Si*(1-Xi) – сумма, требуемая на реконструкцию корпусов.
åAgi*Si*Xi -- сумма, вырученная от продажи части корпусов до реконструкции.Þ
[åPi*Si*(1-Xi) - åAgi*Si*Xi] – требуемая сумма кредита. Þ
Kp=(1+k/12)n*[åPi*Si*(1-Xi) - åAgi*Si*Xi]
Обозначения те же, что и в предыдущих случаях. Расчёты вариантов проводились с помощью табличного процессора «Excel», с использованием процедуры «Поиск решения».
При выборе окончательного варианта решения требуется учесть время необходимое на его реализацию, так как на время реконструкции все студенты должны быть расселены из всех реконструируемых корпусов в другие корпуса, принадлежащие СПбГТУ, что вызовет временное ухудшение условий проживания.
Пример расчётов:
Вариант 1
№ корпуса в Лесном массиве | 3 | 4 | 5 | 6 | 11 | сумма |
Общая площадь корпуса, S кв. м. | 3760 | 11624 | 5395 | 12313 | 7359 | 40451 |
Площадь, которая может быть продана, S1 кв. м. | 3384 | 10461,6 | 4855,5 | 11081,7 | 6623,1 | 36406 |
Затраты на реконструкцию р,$/кв. м. | 40 | 20 | 50 | 30 | 70 | |
Затраты на реконструкцию всего Р, $ | 150400 | 232480 | 269750 | 369390 | 515130 | 1 537 150 |
Цена продажи до реконструкции объекта, Ад, $/кв. м. | 60 | 50 | 70 | 50 | 60 | |
Доход от продажи до реконстр. Д, $ | 225600 | 581200 | 377650 | 615650 | 441540 | 2 241 640 |
Цена продажи после реконструкции объекта, Д, $ | 200 | 210 | 220 | 190 | 180 | |
Доход от продажи после реконструкции, П, $ | 676800 | 2196936 | 1068210 | 2105523 | 1192158 | 7 239 627 |
Срок строительства, месяцев | 6,00 | 10,18 | 6,87 | 10,55 | 7,91 | 18,73 |
К-т срока строительства (расчетная величина) l | 1,00 | 3,09 | 1,43 | 3,27 | 1,96 | 7,37 |
Xi={1-прод. до рекон.; 0-иначе} | 0 | 0 | 1 | 0 | 1 | 2 |
Продано до реконструкции сумма (Адi*Si*Xi) | 0 | 0 | 377650 | 0 | 441540 | 819 190 |
Затраты на ремонт (Pi*Si*(1-Xi)) | 150400 | 232480 | 0 | 369390 | 0 | 752 270 |
"Остаток" | 66 920 | |||||
Ф-ция сумма(Si*Xi) | 0 | 0 | 5395 | 0 | 7359 | 12754 |
Процент потерь общей площади: | 32% |
Вариант 2
№ корпуса в Лесном массиве | 3 | 4 | 5 | 6 | 11 | сумма |
Общая площадь корпуса, S кв. м. | 3760 | 11624 | 5395 | 12313 | 7359 | 40451 |
Площадь, которая может быть продана, S1 кв. м. | 3384 | 10461,6 | 4855,5 | 11081,7 | 6623,1 | 36406 |
Затраты на реконструкцию р,$/кв. м. | 40 | 20 | 50 | 30 | 70 | |
Затраты на реконструкцию всего Р, $ | 150400 | 232480 | 269750 | 369390 | 515130 | 1 537 150 |
Цена продажи до реконструкции объекта, Ад, $/кв. м. | 60 | 50 | 70 | 50 | 60 | |
Доход от продажи до реконстр. Д, $ | 225600 | 581200 | 377650 | 615650 | 441540 | 2 241 640 |
Цена продажи после реконструкции объекта, Д, $ | 200 | 210 | 220 | 190 | 180 | |
Доход от продажи после реконструкции, П, $ | 676800 | 2196936 | 1068210 | 2105523 | 1192158 | 7 239 627 |
Срок строительства, месяцев | 6,00 | 10,18 | 6,87 | 10,55 | 7,91 | 25,52 |
К-т срока строительства (расчетная величина) к | 1,00 | 3,09 | 1,43 | 3,27 | 1,96 | 10,76 |
К-т срока стр-ва продаваемого объекта к1 | 2,43 | |||||
Срок реконс-ции объекта, который необходимо продать n | 8,87 | |||||
Сумма кредита | 150400 | 232480 | 269750 | 369390 | 515130 | 1 537 150 |
Годовая процентная ставка по кредиту | 12% | |||||
Выплата кредита с процентами Кр | 1 678 980 | |||||
Yi={1-прод. после рекон.; 0-иначе} | 1 | 0 | 1 | 0 | 0 | 2 |
Продано после реконструкции сумма (Апi*Si*Yi) | 676800 | 0 | 1068210 | 0 | 0 | 1 745 010 |
Затраты на ремонт всех (Pi*Si) | 150400 | 232480 | 269750 | 369390 | 515130 | 1 537 150 |
"Остаток" | 207 860 | |||||
Ф-ция сумма (Si*Yi) | 3760 | 0 | 5395 | 0 | 0 | 9155 |
Процент потерь общей площади: | 23% |
Вариант3
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 |
