Некоторые проблемы управления общежитиями крупного государственного университета и варианты их решения (на примере СПбГТУ) (стр. 4 )

Площади, которые необходимо выделить каждой группе студентов и арендаторов являются переменными. Путём изменения распределения площадей между группами студентов и арендаторов ищется максимальное значение чистого операционного дохода, приносимого общежитиями. Т. е.

Xi - площадь, которую будет занимать i-ая группа студентов или арендаторов.

Аsi - плата за проживание или арендная ставка для i-ой группы студентов или арендаторов.

Тогда потенциальный валовый доход, приносимый общежитиями равен:

PGI=åXi*Asi

Как правило, возникает ситуация, когда не все площади сданы в аренду и внесены не все платежи. Это учитывает величина потерь от недозагрузки и неплатежей:

VL=f(Asi, Xi)

Вычитая ее из потенциального валового дохода, получаем эффективный валовый доход, т. е.

EGI=PGI-VL

Для того чтобы определить чистый операционный доход необходимо из эффективного валового дохода вычесть операционные расходы:

NOI= EGI-OE

Операционные расходы включают в себя расходы на охрану, мелкий ремонт, заработную плату персонала, накладные расходы, коммунальные платежи (газ, отопление, холодная вода, горячая вода, вывоз мусора, электричество, телефон). Они зависят от общей площади, общего числа проживающих и арендных ставок.

Т. е. получаем целевую функцию NOI=f (Asi, Xi)®max

На решение данной задачи накладывается система ограничений.

Прямые ограничения: все переменные не отрицательные т. е. " Xi ³ 0

Непрямые (структурные) ограничения:

1.  Число студентов, которых необходимо поселить в общежитиях не

2.  меньше, чем некоторая константа А, т. е. å Niст ³ А

3.  Число студентов проживающих на льготных условиях должно быть не

4.  меньше, чем некоторая константа В, т. е. Nльгот ³ В

5.  Сумма площадей занятых арендаторами должна быть не больше суммы

6.  площадей первых этажей во всём комплексе, т. е. å Xiар £ å S1j

7.  Сумма площадей занятых студентами должна быть не больше суммы жилой площади на этажах выше первого, т. е. å Xiст £ å Sжj

8.  Могут быть заданы ограничения типа: площадь, сданная арендаторам под какую-то конкретную функцию не больше некоторой константы Сi, т. е. Xiар £ Сi ; или может быть задано соотношение между площадями арендаторов (например: площадь складов не меньше, чем площадь магазинов)

Используя методы линейного программирования и встроенные функции «Excel», можно легко найти решение данной задачи.

Пример.

Курс$= 25

Общая площадь, Sобщ= 40451

Арендная площадь, Sар= 8090

Sобщ-Sар= 32360

Коэффициент k=Sж/(Sобщ-Sар)= 0.55

Жилая площадь, Sж= 17798

Средняя площадь комнаты, Sср. ком.= 14

Количество студентов, которых необходимо расселить, N= 2000

Тип арендаторов и проживающих	К-во студентов	Кол-во занимаемых комнат	Занимаемая площадь кв. м	Арендная ставка $/кв. м/год	PGI	VL	EGI
Студенты - льготники	140	70	980	28.80	2016	0	2016
Студенты «нормальные»	1317	659	9222	96.00	63234	0	63234
Студенты коммерческие	543	543	7597	192.00	104186	0	104186
всего	2000
АРЕНДАТОРЫ
1этаж:
склады			725	30.00	21744		21744
магазины			725	60.00	43488	0.1	39139
офисы			2000	70.00	140000	0.35	91000
произв. помещ-я			0	40.00	0		0
общ. пит.			500	50.00	25000		25000
спорт комплекс			500	50.00	25000		25000
МОП			3641	10.00	36406		36406
Сдано в аренду			8090		291638		238290
За счёт неком. студентов		729	10202		65250		65250
Коммерческое жильё		543	7597		104186		104186
ВСЕГО		1271	25889		461074		407725

ПОКАЗАТЕЛЬ			Ограничения
Действительный валовый доход (EGI)	407725	1	407725	<=	Sар
Операционные расходы (ОЕ)			8090	<=	8090
Постоянные		2	СумXстуд	<=	Sж
налоги	0		17798	<=	17798
Страховка	0	3	Nстуд	>=	2000
Переменные			2000	>=	2000
Расходы на управление	0	4	Nльгот	>=	0,07*Nстуд
Расходы на охрану	0		140	>=	140
Мелкий ремонт	198773	5	Sобщ. пит.	<=	500
Заработная плата	96432		500	<=	500
Накладные	1942	6	Sоф	<=	1500
Коммунальные платежи :			2000	<=	2000
газ	2880	7	Sсп. ком.	<=	500
отопление	15533		500	<=	500
хол. вода	12038	8	Sскл	>=	S маг
гор. вода	6893		725	>=	725
вывоз мусора	5867
электричество	34560	зарплата персонала	9000
телефон	683	Уборщицы –2	1000	2000
Итого коммун. платежей	78455	Дворник – 0,5	1000	500
Резерв замещения	0	Управляющий – 1	4000	4000
ИТОГО операционные расходы	375601	Сантехник – 1	2000	2000
ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД (NOI)	32124	Паспорт-ка -0.25	2000	500
NOI без коммунальных платежей	110578

Выводы и рекомендации по совершенствованию системы управления общежитиями

При составлении рекомендаций использовалась информация об организации управления общежитиями в европейских и американских (США) высших учебных заведениях, мнения студентов, преподавателей и работников общежитий СПб ГТУ, информация, полученная в ходе проведения обследования корпусов.

1. Необходимо создать различные типы общежитий, с различными условиями проживания и с различной платой и предоставить студентам самим возможность выбирать место, в котором они хотят жить. Для этого необходимо подготовить информационно-рекламные материалы (проспекты), включающие описание общежитий, уставы, правила и условия проживания.

2. Для повышения эффективности управления рекомендуется разбить длинные коридоры общежитий на секции - квартиры по 10-15 комнат в каждой, то есть перейти от коридорной планировки к секционной. В каждой квартире должны быть кухня, туалет и душевая. В каждой комнате поселяется по одному или по два студента. Необходимо обеспечить возможность студенту проживать в одной комнате как можно более длительное время, желательно в течение всего срока обучения.

3. Подбирая арендаторов, следует отдавать предпочтения фирмам, обеспечивающим более комфортное проживание студентов (кафе, магазины, бытовое и медицинское обслуживание, информационно-программное обеспечение и т. д.). Следует также отдавать предпочтение фирмам, привлекающим к работе студентов или организованным студентами и сотрудниками СПбГТУ.

4.   Поселение в общежитии лиц, не являющихся студентами или арендаторами, запрещено. Студенты должны иметь право оставлять за собой свою комнату в течение всего срока обучения, если они готовы платить за неё во время своего отсутствия (каникул), либо они могут отказаться от комнаты на каникулы, но после них им придётся заново подбирать себе жильё.

5.   Плата за проживание студента в общежитии не может быть выше рыночной платы за проживание в «частном секторе». За расчетную величину арендной платы за однокомнатную квартиру принята сумма в 1500 руб. в месяц (с оплатой расходов за электроэнергию). В связи с этим максимальная расчетная плата за проживание в одноместной комнате принята 700 руб. в месяц.

6.   Под «льготниками» понимаются студенты, находящиеся в очень трудном материальном положении, в первую очередь, инвалиды. Совет общежития может расширить круг таких студентов. Плата за проживание для них устанавливается очень низкой (10 руб. в месяц).

7.   Вход в каждую квартиру должен быть доступен только проживающим в ней и персонала общежития, т. е. ключи от двери, ведущей в каждую квартиру, должны быть только у 10-15 человек, прописанных в данной квартире, коменданта и уборщицы.

8.   Уборка мест общественного пользования в каждой квартире должна осуществляться уборщицей. Уборка жилых комнат осуществляется студентами.

9.   Косметический ремонт (побелка, покраска, оклейка обоев) в комнатах осуществляется студентами при помощи управляющих (закупка материалов, организация работ). Косметический ремонт мест общего пользования осуществляется управляющим за счет доходов общежития.

10. Ответственность за материальный ущерб в квартире, в случае, если студенты сами не определили виновных, должны нести все проживающие в ней (в денежной форме). Обеспечить оплату возможно следующим образом: каждый проживающий должен внести на депозит какую-то сумму (например, 50$), которую он получит обратно, если ничего не сломает. Вопросы такого рода являются компетенцией Совета общежития.

11. Возможна и целесообразна организация комнат для стирки, в которых устанавливаются стиральные машины. За их использование со студентов можно брать некоторую плату ~10руб. Предполагается, что такая услуга должна самоокупаться. Поэтому расходы на стирку белья не предусмотрены. Предполагается, что постельное белье студенты покупают сами (возможны поставки по оптовым ценам или организация торговли).

12. Система управления должна предусматривать максимальное участие студентов в управлении общежитиями как в общественной форме (Совет общежития), так и на профессиональной основе (участие в «команде управления» в качестве управляющих или рабочих). "Команды" управления предпочтительно формировать из выпускников и студентов старших курсов с учетом профессиональной подготовки. Не вызывает сомнения, что такие управляющие сумеют создать и использовать систему автоматизированного учета денежных потоков проживающих. В том числе оперативный учет (приход - уход жильцов, посещения гостями и т. д.). При оплате управляющего персонала предлагается использовать принцип "меньше персонала - больше доходы персонала". Дополнительный доход сверх запланированного (от увеличения арендной платы и сокращения расходов) распределяется по специальному нормативу, учитывающему необходимость стимулирования управляющих. Совет общежития утверждает Устав общежития, правила проживания, программу управления, а так же контракт с управляющим.

13. Изменение сегодняшней ситуации в общежитиях «Лесного массива» возможно только при радикальной смене системы управления.

Общие выводы

ü  Снижение потребности СПбГТУ в студенческих общежитиях вследствие развития демографической ситуации в РФ и процесс физического и морального старения общежитий дают возможность осуществления проекта реконструкции комплекса «Лесного массива». Цель проекта – создание условий проживания, сопоставимых с теми, которые наблюдаются в европейских университетах.

ü  В ходе проведенных исследований разработаны несколько вариантов осуществления проекта реконструкции, а также система оценки вариантов на основе решения задачи линейного программирования. Решение задачи предполагает продажу на открытом рынке минимального количества полезной площади (около 25%), что позволит на оставшихся площадях создать нормальные социально-экономические условия проживания студентов.

ü  Для выбора наиболее эффективной комбинации нескольких функций использования каждого корпуса применялась модель оптимизации чистого операционного дохода при наложенных ограничениях.

Реализация любого варианта реконструкции зданий подразумевает и реконструкцию системы управления общежитиями