Каков порядок отображения границ территорий объектов культурного наследия на схемах территориального планирования и генеральных планах поселений, городских округов (стр. 8 )

- если органы власти безразличны к судьбе города и его нормальному системному развитию, то они формально ещё имеют право использовать институт «предварительного согласования мест размещения объектов строительства» (формируя земельные участки для строительства путём утверждения схемы расположения участка на кадастровом плане территории без проекта планировки, проекта межевания).

13. Вопрос: законно ли формирование земельного участка для строительства путём утверждения схемы расположения участка на кадастровом плане территории без проекта планировки, проекта межевания, или акта выбора? (вопрос задан специалистами Комитета архитектуры Администрации Ленинградской области)

Ответ: с формальной точки зрения ныне действуют два института:

1) институт документации по планировке территории, посредством которого обеспечивается системная организация территории (см. выше), - институт, определённый Градостроительным кодексом Российской Федерации;

2) институт «предварительного согласования мест размещения объектов строительства», определённый Земельным кодексом Российской Федерации, - институт, который не предусматривает системной организации территории, а в определённых случаях – способствует хаотической застройке городов.

Факт существования двух институтов – это факт наличия двух конфликтных процедур в федеральных законах. Законодатели на федеральном уровне, сознавая неприемлемость такого положения дел, планируют внести исправления в Земельный кодекс РФ путём фактического упразднения института «предварительного согласования мест размещения объектов строительства» (за исключением строго оговоренных случаев). Существует принятый 29 июня 2007 г. в первом чтении, проект федерального закона № 432575-4 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Градостроительного кодекса Российской Федерации", а также планы относительно принятия этого законопроекта в ближайшее время.

Таким образом, с учётом всего сказанного по данному вопросу, можно резюмировать так:

- если органы власти не намерены блокировать нормальное развитие города, то они будут использовать институт документации по планировке территории;

- если органы власти безразличны к судьбе города и его нормальному системному развитию, то они формально ещё имеют право использовать институт «предварительного согласования мест размещения объектов строительства» (формируя земельные участки для строительства путём утверждения схемы расположения участка на кадастровом плане территории без проекта планировки, проекта межевания).

14. Вопрос: на основании каких документов определяется конкретный вид разрешённого использования формируемого на торги земельного участка, находящегося в государственной собственности? (вопрос задан специалистами Комитета архитектуры Администрации Ленинградской области)

Ответ: в части 4 ст. 37 ГрК РФ записано: «Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования».

Когда идёт речь о торгах, то это означает, что земельный участок, находящийся в государственной собственности, предоставляется частным лицам. На торгах земельный участок не предоставляется органам государственной власти, органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, на которых не распространяется право выбора видов разрешенного использования недвижимости. Такое право распространяется на частных лиц, которые участвуют в торгах.

Значит, вопрос «на основании каких документов определяется конкретный вид использования формируемого на торги земельного участка, находящегося в государственной собственности, отнесенного к зоне (ПЗЗ) с 20-ю основными видами разрешенного использования» сформулирован некорректно: применительно к формируемому на торги земельному участку виды разрешенного использования определены ПЗЗ. Если ПЗЗ как нормативный правовой акт определил 20 видов разрешённого использования, то победитель торгов вправе выбрать вид разрешённого использования в соответствии с этим актом. Если органы власти до начала проведения торгов хотят установить один из 20 видов, то такое действие должно квалифицироваться как противоречие нормативному правовому акту, который сама власть и утвердила. То есть, имело бы место «противоречие самому себе». Иными словами, в данном случае такие действия могут расцениваться как противоречащие законодательству.

На основании изложенного в документах, подготовленных для торгов, должна содержаться ссылка на градостроительный регламент ПЗЗ, определивший 20 основных видов разрешенного использования недвижимости.

15. Вопрос: является ли утвержденный проект планировки территории каким-либо ограничением в проведении мероприятий в рамках развития застроенных территорий и организации в конечном итоге открытого аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, являющейся частью территории,  на которую утвержден такой проект? (вопрос задан специалистами главного управления архитектуры и градостроительства Рязанской области)

Ответ: В соответствии с частью 3 статьи 462 Градостроительного кодекса Российской Федерации существенным условием в договоре о развитии застроенной территории является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания. В представленном случае муниципалитет уже разработал и утвердил проект планировки территории, выполнив одно из существенных условий. Существенными условиями договора именуются условия договора: о предмете договора; условия, в отношении которых имеются специальные указания в законах или иных правовых актах о том, что они являются существенными либо необходимыми для договоров данного вида; условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ). Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Следовательно, договор в указанном случае не может быть заключён, поскольку исключение одного из существенных условий лишает договор всякого смысла.

16. Вопрос: возможно ли введение существенных условий в договор, содержание которых отличается от определения существенных условий договора, изложенных в статье 462 ГрК? (вопрос задан специалистами главного управления архитектуры и градостроительства Рязанской области)

Ответ: условиями, признанными существенными по закону, должны считаться те из них, необходимость согласования которых вытекает из содержащейся в законе или ином правовом акте характеристики договора соответствующего вида (разновидности). Это так называемые объективно существенные условия, отсутствие которых в договоре влечёт признание его незаключённым. В данном случае Градостроительным Кодексом Российской Федерации в статье 462 установлены существенные условия договора, которые не могут быть изменены в договоре.

Кроме того, порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории установлен статьёй 463 Градостроительного Кодекса Российской Федерации. Частью 2 и частью 9 статьи 34 Федерального закона от 21 июля 2005 г. «О размещении заказов на поставки товаров», выполнении работ, оказании услуг для государственных и муниципальных нужд (далее – Закон о размещении заказов), документация об аукционе должна содержать требования, установленные заказчиком, уполномоченным органом, к качеству, техническим характеристикам товара, работ, услуг, требования к их безопасности, требования к результатам работ и иные показатели, связанные с определением соответствия поставляемого товара, выполняемых работ, оказываемых услуг потребностям заказчика. При этом заказчик, уполномоченный орган по собственной инициативе или в соответствии с запросом участника размещения заказа вправе принять решение о внесении изменений в документацию об аукционе не позднее чем за пять дней до даты окончания подачи заявок на участие в аукционе. Изменение предмета аукциона не допускается.

17. Вопрос: допускается ли внесение изменений в договор о развитии застроенной территории в процессе его исполнения на основании заключаемого дополнительного соглашения, уточняющего или изменяющего обязательства сторон Договора? (вопрос задан специалистами главного управления архитектуры и градостроительства Рязанской области)

Ответ: в письме Федеральной антимонопольной службы от 21 февраля 2007 г. № ИА/2168, указывается, что в случае если договоры, заключённые в соответствии с требованиями статьи 18 Федерального закона от 26 июля 2006 года «О защите конкуренции», являются государственными или муниципальными контрактами, то внесение в них изменений и дополнений или заключение дополнительных соглашений должно соответствовать требованиям частей 5 - 6 статьи 9 Закона о размещении заказов.

В соответствии со статьёй 21 Закона о размещении заказов необходимо в извещении о конкурсе чётко определять предмет конкурса, сроки (периоды поставок, выполнения работ, оказания услуг) и начальную цену контракта. Изменение данных условий в контракте будет рассматриваться как заключение контракта на иную услугу, конкурс по которой не проводился. Следовательно, условия заключённых по итогам открытых конкурсов/аукционов договоров должны соответствовать условиям открытого конкурса/аукциона.

Таким образом, внесение не соответствующих сведениям в извещении о конкурсе/аукционе изменений в договор, заключённый в порядке, предусмотренном статьей 18 Федерального закона «О защите конкуренции», или заключение подобного дополнительного соглашения к такому договору будет рассматриваться как нарушение статьи 18 Федерального закона «О защите конкуренции». На основании изложенного можно сделать вывод о том, что заключаемый по результатам аукциона договор не может быть изменён.

18. Вопрос: является ли исчерпывающим перечень существенных условий договора, установленный частями 3 и 4 ст. 462 ГрК? (вопрос задан специалистами главного управления архитектуры и градостроительства Рязанской области)

Ответ: в части 4 ст. 462 Градостроительного кодекса Российской Федерации применена формулировка «существенными условиями могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе», таким образом, законодатель оставил перечень иных существенных условий открытым. Однако эти условия согласно части 5 ст. 462 Градостроительного кодекса Российской Федерации не могут влечь за собой дополнительных расходов.

19. Вопрос: каким способом можно гарантировать (обеспечить) исполнение договора о развитии застроенной территории в случаях многоэтапности расселения или параллельности расселения и строительства нового жилья так, чтобы это не повлекло за собой дополнительных финансовых расходов застройщика (инвестора)? При этом неустойка не может обеспечить данную гарантию из-за не соразмерности неустойки и причиняемого ущерба муниципалитету? (вопрос задан специалистами главного управления архитектуры и градостроительства Рязанской области)

Вопрос сформулирован некорректно. Дело в том, что выплата застройщиком неустойки уже влечёт за собой дополнительные финансовые расходы. Вместе с тем, в договоре можно предусмотреть обеспечение исполнения обязательства застройщиком путём передачи им в залог недвижимого имущества, предоставления банковской гарантии, страхования риска неисполнения обязательств по данному договору.