«Жилищное право» (стр. 3 )

Специфика прав членов семьи собственника на жилое помещение проявляется, в частности, в том, что они распространяются только на один вид объектов — жилые помещения, связаны с наличием у правообладателя особого статуса — член семьи собственника, не обладают таким свойством, как следование за вещью, их содержание ограничивается правомочием пользования.

При изучении курса жилищного права предполагается ознакомление студентов с особыми основаниями приобретения права собственности на жилые помещения, в том числе изучаются и общегражданские способы, имеющие определенную специфику, если речь идет о жилых помещениях. В частности, это касается покупки жилья с использованием системы ипотечного кредитования, приобретения жилья членами потребительских жилищных кооперативов. Поскольку обеспечение граждан жильем является важной социальной проблемой, даже государство, основанное на принципах рыночной экономики, не устраняется полностью от ее решения. Законодательством определяются категории граждан, которым государство оказывает содействие в приобретении жилья.

Приобретение жилья возможно путем участия в жилищных потребительских кооперативах, а также путем участия в долевом строительстве. При рассмотрении вопросов приобретения жилья членами кооперативов необходимо изучить не только положение ЖК РФ о жилищных и жилищно-строительных кооперативах (Раздел V), но и ФЗ от 01.01.2001 г. «О жилищных накопительных кооперативах». Следует обратить внимание на различие в правовом статусе названных видов потребительских кооперативов. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы создаются с целью приобретения или строительства многоквартирного дома и управления общим имуществом такого дома, а также до передачи членам кооператива — и жилыми и нежилыми помещениями дома. Жилищный накопительный кооператив сам может не участвовать в строительстве или приобретении дома. Жилищный накопительный кооператив накапливает средства граждан за счет которых приобретает жилые помещения (причем, возможно, и в различных домах) в соответствии с пожеланиями члена кооператива.

Жилищный накопительный кооператив не осуществляет функции управления помещениями, а также общим имуществом многоквартирного дома.

Для подготовки вопросов об участии в долевом строительстве следует изучить ФЗ -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (СЗ РФ. 2005. № 1 (Часть 1). Ст. 40).

Тема об управлении общим имуществом многоквартирного дома включает в себя характеристику понятия «общее имущество многоквартирного дома», выявление его соотношения с понятием «многоквартирный дом».

При подготовке рассматриваемой темы рекомендуется изучить Постановление Правительства РФ от 01.01.2001 г. «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (СЗ РФ. 2006. № 34. Ст. 3680). Данное Постановление необходимо использовать и при подготовке вопросов по теме об оплате жилья и коммунальных услуг.

В рамках темы об управлении общим имуществом многоквартирного дома изучается также порядок созыва и проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, компетенция такого собрания, порядок принятия решений и доведения их до сведения собственников.

Характеристика способов управления общим имуществом многоквартирного дома предполагает раскрытия особенностей данного способа управления, документов, оформляющих права и обязанностей субъекта управления и собственников. Кроме того, следует изучить порядок избрания способа управления, полномочия органов местного самоуправления по содействию собственникам избранию определенного способа управления, а также выбору управляющей организации, если собственники в установленные сроки не реализовали свое право. Для раскрытия последнего вопроса следует ознакомиться с Постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (РГ от 01.01.2001 г. № 37).

Также рекомендуется изучить нормативные акты субъектов РФ, регулирующие вопросы, связанные с организацией управления многоквартирными домами.

Значительная часть курса жилищного права ориентирована на углубленное изучение студентами договоров о передаче жилых помещений во владение и пользование. Причем основное внимание следует обратить на договоры жилищного найма, урегулированные нормами ЖК РФ. Это — договор социального найма жилого помещения и договор найма специализированного жилого помещения.

Тема о передаче жилых помещений во временное владение и пользование предполагает характеристику общих признаков всех договоров, направленных на передачу в пользование жилого помещения с целью проживания в нем граждан. При этом необходимо провести разграничение между договорами найма жилого помещения (также именуются договорами коммерческого найма жилого помещения), социального найма и найма специализированного жилого помещения. Также должны быть рассмотрены случаи предоставления жилья на безвозмездной основе по договорам безвозмездного пользования жилым помещением. Важно различать договоры о безвозмездном пользовании и договоры социального найма, предусматривающие освобождение нанимателей от внесения платы за пользование жилым помещением (п. 9 ст. 156 ЖК РФ). Если в первом случае договор изначально является безвозмездным и остается таковым в течение срока действия, то во втором — заключается договор, предполагающий плату за пользование жилым помещением. Лишь в силу наличия предусмотренных законодательством оснований наниматель может быть освобожден от внесения платы за наем. Если указанные основания отпадают, наниматель должен вносить плату за пользование жилым помещением.

При рассмотрении договора коммерческого найма жилого помещения необходимо установить соотношение гражданского и жилищного законодательства при регулировании отношений, возникающих из данного договора, а также провести разграничение договоров коммерческого найма, исходя не только из срока их действия, но и в зависимости от собственника жилищного фонда, из которого предоставлено жилое помещение. Такое разграничение необходимо, поскольку договор коммерческого найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования имеет ряд особенностей, в частности, в регулировании вопроса оплаты жилого помещения.

Заключению договоров социального найма и найма специализированного жилого помещения предшествует административная процедура предоставления жилого помещения. Соответственно, характеристике данных договоров должно предшествовать рассмотрение вопросов о категориях лиц, которым могут предоставляться жилые помещения, фондов, из которых такие помещения предоставляются, процедуры принятия граждан на учет и снятия с учета, принятия решения о предоставлении жилого помещения.

При характеристике особенностей заключения рассматриваемых договоров надо обратить внимание на то, что, во-первых, основанием заключения договора является административный акт — решение о предоставлении жилого помещения определенному нанимателю, во-вторых, существуют типовые формат договоров социального и специализированного найма, утвержденные Правительством РФ и обязательные для сторон. Типовой договор социального найма утвержден Постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 г. № 000 (СЗ РФ. 2005. № 22. Ст. 2126). Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждены Постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 г. № 42 (СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 697).

Характеристика субъектного состава договора социального найма должна включать не только рассмотрение категорий лиц, выступающих в качестве нанимателей и наймодателей, но и членов семьи нанимателя. При этом следует обратить внимание, что в зависимости от основания признания членом семьи (близкое родство, иждивение и т. п.) различаются условия вселения в жилое помещение с целью постоянного проживания.

При характеристике прав и обязанностей сторон договора социального найма необходимо обратить внимание на такие свойственные только данному договору права нанимателя, как право на обмен и замену, приватизацию жилого помещения.

Важно также рассмотреть основания прекращения договора социального найма, выявить соотношение понятий «расторжение договора» и «выселение из жилого помещения». Также надлежит изучить правовые последствия расторжения договора по различным основаниям, в частности, с точки зрения обеспечения выселяемых граждан иным жилым помещением.

При рассмотрении найма специализированного жилья необходимо учесть, что специализированный жилищный фонд неоднороден. В зависимости от целевого назначения специализированного жилья различаются требования к предоставляемому жилью, фонд, из которого выделяется жилое помещение, основания и последствия прекращения договора. Вместе с тем, у всех видов специализированного найма по сравнению с договором социального найма круг прав нанимателя значительно уже — специализированное жилое помещение не может сдаваться в поднаем, не подлежит обмену и приватизации.

Жилищный кодекс регулирует лишь общие вопросы оплаты жилья и коммунальных услуг. Более подробно отношения по оплате жилья и коммунальных услуг регулируются специальным законодательством. В частности, ФЗ от 01.01.2001 г. «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 36), Постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 г. № 000 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» (СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2501), Постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 г. № 000 «Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг» (СЗ РФ. 2006. № 22. Ст. 2338).

При рассмотрении вопросов об оплате жилья следует определить, из чего состоит плата за наем, кем и в каком порядке она устанавливается, порядок внесения платы.

При изучении вопроса об оплате коммунальных услуг необходимо определить, какие услуги относятся к коммунальным, в каком порядке и кем устанавливается плата за эти услуги, каким образом и в какие сроки они оплачиваются.