Методология определения сметной стоимости строительства (стр. 2 )

7.2.2. Сметы методом, основанным на данных

об объектах-аналогах

Сметная стоимость объекта «10-этажногожиого дома в городе Белгороде» определена на основе укрупненных показателей стоимости строительно-монтажных работ на единицу измерения зданий различного назначения (в уровне цен на 01.01.2000 г.). Корректировка сметной стоимости объекта аналога производится по результатам архитектурного и конструктивного сравнения оцениваемого и аналогичного проектов с определением коэффициентов корректировки на архитектурные отличия и составлением локальных смет на дополнительные строительно-монтажные работы (СМР), не учитываемые проектом-аналогом и определяемые конструктивными отличиями от объекта-аналога.

Локальные сметы составлены в нормах и ценах 2000 г. на основе сборников территориальных единичных расценок на строительные работы (ТЕР 81–2001), территориальных единичных расценок  на ремонтные работы  (ТЕРр 81–2001), Территориальных сборников средних сметных цен на материалы, изделия и конструкции (ТСССЦ), Территориального Сборника сметных цен на перевозки грузов для строительства по Белгородской области ТСЦ 81–0–2001. Часть 1.

Сметная стоимость СМР определена в соответствии с методическими указаниями  по определению сметной стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81–35.2004. Накладные расходы и сметная прибыль приняты в процентах от фонда оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов по видам работ (МДС 81–33.2004; МДС–81–25.2001) соответственно со следующими нормативами накладных расходов и сметной прибыли по видам СМР, % от сметной стоимости работ:

На новое строительство	Накладные расходы	Сметная прибыль
Земляные работы:   - механизированным способом   - ручным способом	95 80	50 45
Свайные работы	130	80
Бетонные и железобетонные, монолитные конструкции:   - промышленное строительство   - гражданское строительство	105 120	65 77
Бетонные и железобетонные, сборные конструкции:   - промышленное строительство   - гражданское строительство	130 155	85 90
Конструкции из кирпича	122	85
Металлические конструкции	90	85
Деревянные конструкции	118	63
Полы	123	75
Кровли	120	65
Наружные санитарно-технические работы	130	89
Внутренние санитарно-технические работы	128	83
Внутренние электротехнические работы	100	65
Защита строительных конструкций и оборудования от коррозии	90	70
Теплотехнические работы	100	60
Отделочные работы	105	55

Пересчет стоимости в текущий уровень цен осуществляется со следующими индексами Минрегионразвития РФ на 1 квартал 2015 г. для Белгородской области: строительство — 4,4; оборудование — 3,06; проектные работы — 3,13; непредвиденные затраты — 7,64 [5].

Объемы работ для корректировки сметной стоимости оцениваемого объекта определены на основе имеющейся проектной документации.

Стоимость строительства (включая стоимость проектных работ) увеличивается на сумму НДС по ставке 18%.

Краткое описание объемно-планировочного и конструктивного решения объекта «10-этажногожиого дома в городе Белгороде»

Вид строительства — новое.

Этажность — 10.

Высота этажа — 3,0 м.

Общее количество квартир — 78.

Площадь застройки —  1117,28кв. м.

Строительный объем — 33518,49 куб. м.

Общая площадь квартир — 4555,6 кв. м.

Жилая площадь квартир — 2107,0 кв. м.

Основные конструктивные решения здания:

— фундамент — монолитная железобетонная плита;

—перегородки — кладка из бетонных блоков;

— несущие конструкции — монолитный железобетонный каркас;

— полы — линолеум, паркет, керамическая плитка;

— двери — деревянные;

— окна — ПВХ;

— кровля — 4 слоя линокрома ;

— внутренняя отделка — см. раздел 1. таблицу 3;

— наружные стены — монолитные железобетонные, навесной вентилируемый утепленный фасад с керамогранитом;

— лестницы — монолитные железобетонные;

— технические системы — отопление и горячее водоснабжение; электроснабжение, водоснабжение и канализация — централизованное обеспечение с подключением к наружным сетям, выполнена разводка без устройства оконечных приборов и устройств. Здание оборудовано лифтами, мусоропроводами и всеми инженерными коммуникациями.

Поиск объекта-аналога

Для определения сметной стоимости строительства по проекту-аналогу воспользуемся справочником «Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам-аналогам (УПБС-2001)» [1]. Информация, представленная в Части I УПБС-2001 может быть использована на ранних стадиях  инвестиционного процесса, при выборе проекта строительства и для проведения ориентировочных расчетов по определению необходимого размера инвестиций, для подготовки предварительного расчета стоимости строительства, в т. ч. при формировании стартовых цен для проведения подрядных торгов и аукционов, а также для решения других задач, например, оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, связанных с оперативным определением стоимости строительства или капитального ремонта или реконструкции зданий и сооружений.

В Части I УПБС-2001, указаны технико-экономические показатели, приведенные на единицу «мощности» здания или сооружения; стоимость строительства 1 куб. м здания, стоимость 1 кв. м общей площади здания, 1 кв. м  общей площади квартир для жилых зданий, 1-го места в детском саду, 1-го учащегося в школе, 1-го посещения в смену в поликлиниках и т. д.

Показатели стоимости, приведенные в Части I, определены на базе уже  построенных объектов по проектам, привязанным к конкретным условиям строительства. В показатели включены затраты: стоимость строительно-монтажных работ,  оборудования, мебели, лимитированных и прочих работ и затрат, относимых на строительство самого здания, без учета НДС.

Наиболее близким проектом-аналогом для определения сметной стоимости строительства объекта «Многоэтажный жилой дом с каркасом из монолитного железобетона в г. Белгороде» из базы УПБС-2001 является объект «10-этажный монолитный жилой дом» (табл. 5,4 [1]) со следующими объемно-планировочными и конструктивными характеристиками:

Этажность — 10.

Высота этажа — 3,0 м.

Общее количество квартир — 238.

Площадь застройки — не указана.

Строительный объем — 62167 куб. м.

Общая площадь квартир — 14504,6 кв. м.

Жилая площадь квартир — 7924,6 кв. м.

Основные конструктивные решения здания:

— фундамент — монолитная железобетонная плита на естественном основании;

— внутренние стены  и перекрытие— монолитные железобетонный каркас;

— перегородки — гипсовые из пазогребневых плит;

— наружные стены — газобетонные навесные панели;

— полы — подготовка под чистовое покрытие;

— двери — деревянные;

— окна — деревянные;

— кровля — мягкая;

— внутренняя отделка — подготовка под чистовое покрытие;

— наружные отделка — фасад окрашен;

— лестницы — сборные железобетонные;

— технические системы — отопление и горячее водоснабжение; электроснабжение, водоснабжение и канализация — централизованное обеспечение с подключением к наружным сетям, выполнена разводка без устройства оконечных приборов и устройств. Здание оборудовано лифтами, мусоропроводами и всеми инженерными коммуникациями.

Стоимостные характеристики объекта-аналога в ценах 2000 г. следующие:

— общая стоимость строительства — 60748251 руб. (в т. ч. СМР — 59418744 руб. (94%), оборудование — 1329506 руб. (6%);

— стоимость 1 кв. м общей площади квартир — 4132 руб.;

— стоимость 1 куб. м строительного объема здания — 977 руб.

Анализ наиболее существенных архитектурных и конструктивных отличий оцениваемого объекта от объекта-аналога

Используемые для корректировки стоимости строительства архитектурные показатели сравниваемых объектов представлены в табл. 1. Площадь застройки объекта-аналога, не указанную в справочнике, определим приближенно, разделив строительный объем на число и высоту этажей:

Sзастр = 62167/10/3,0 = 1883,85 кв. м

Таблица 1

Архитектурные показатели сравниваемых объектов

Показатель	Величина
По объекту-аналогу	По оцениваемому объекту
Строительный объем, куб. м	62167	33518,49
Площадь застройки, кв. м.	1883,85	1117,28
Общая площадь квартир, кв. м.	14504,6	4555,6
Жилая площадь квартир, кв. м	7924,6	2107,0

Состав и величины поправочных коэффициентов к сметной стоимости на архитектурные отличия представлены в табл. 2.

Таблица 2