Методология определения сметной стоимости строительства (стр. 4 )

12. “Проектные и изыскательские работы, авторский надзор”.

В УПБС-2001 удельные показатели стоимости строительства учитывают все затраты на строительство зданий и сооружений, включая:

— затраты на подготовку территории к строительству;

— затраты заказчика-застройщика;

— затраты на рекламу;

— затраты по аренде земельных участков для строительства {рыночная стоимость земельных участков в показателях не учтена);

— затраты на управление проектом;

— затраты на страхование строительно-монтажных рисков;

— прямые затраты;

— накладные расходы;

— сметную прибыль;

— затраты на временные здания и сооружения;

— прочие работы и затраты (зимнее удорожание и т. п.);

— резерв средств на непредвиденные работы и затраты, относимые на стоимость строительства объектов капитального строительства

Так как перечисленные затраты не следует учитывать при составлении сводного сметного расчета, то главы сводного сметного расчета №1, 8, 9, 10 не предусматриваем.

В главу 2  «Основные объекты строительства» включается сметная стоимость зданий и сооружений, определенная согласно УПБС-2001 по сметным показателям объектов-аналогов. Доля строительно-монтажных работ в общей сметной стоимости строительства определяется по табл. 6, доля стоимости оборудования в стоимости строительства — по сметным показателям объекта-аналога.

Таблица 6

Отношение стоимости строительно-монтажных работ
к общей стоимости строительства

№ п/п	Наименование объекта	Удельный вест стоимости СМР в общей стоимости строительства, %
1	Жилые дома	70-75
2	Культурно-просветительские	78-80
3	Зрелищные	77-89
4	Физкультурно-спортивные	77-86
5	Объекты просвещения	85-88
6	Объекты торговли и общественного питания	83-91
7	Объекты культурно-бытового назначения	92-94
8	Учреждения здравоохранения	90-92
9	Учреждение государственных и финансовых служб	91-94
10	Объекты коммунального хозяйства	88-92

Для оцениваемого объекта «Многоэтажный жилой дом с каркасом из монолитного железобетона в г. Белгороде» доля СМР в общей сметной стоимости строительства составляет 75% (36091 х 0,75 = 27068 тыс. руб.), стоимость оборудования — 6% (36091  х 0,06 = 2165 тыс. руб.).

В гл. 3-7 включаются объекты, перечень которых соответствует наименованию глав. Объем расходов на соответствующие главы берется по фактической стоимости вспомогательных объектов, либо в пределах 3-10%, если сведения о стоимости таких объектов отсутствуют.

В главе 12 «Проектные и изыскательские работы, авторский надзор» указывается стоимость соответствующих работ, определяемая в зависимости от категории сложности проектирования оцениваемого здания и его сметной стоимости (в ценах 1991 г.) в виде процента от сметной стоимости строительства (итога по главам 1-7) по Справочнику базовых цен на проектные работы для строительства [2]. Пересчет сметной стоимости строительства из цен 2000 г. в цены 1991 г. осуществляется их делением на коэффициент K2001-1991 = 16. Категория сложности проектирования определятся согласно п. 2.10 [2], доля затрат на проектные работы от стоимости строительства объекта — по табл. 1, п. 2.4 [2]. Стоимость авторского надзора составляет 0,2% от итогов глав 1-10 [3],  экспертизы проектов — от 0,3 до 20% от стоимости проектно-изыскательских работ [4].

Сметная стоимость объекта «Многоэтажный жилой дом с каркасом из монолитного железобетона в г. Белгороде» (по сумме глав 1-10 ССР) в ценах 1991 г. составляет 45113/16 = 2819,56 тыс. руб. Для оцениваемого доля соответствующих расходов составляет:

— проектно-изыскательские работы (ПИР) — 6,30%, согласно табл. 1, п. 2.4 [2]. Стоимость ПИР в ценах 1991 г. составляет 5118 тыс. руб.

— экспертиза проекта — 4,99% от стоимости ПИР в ценах 1991 г.

— авторский надзор — 0,2% от итогов глав 1-10 (п. 4.91 [3]);

Резерв на непредвиденные затраты начисляется по итогу глав 1–12 сводного сметного расчета в размере не более 2% для объектов социальной сферы и не более 3% — для объектов производственного назначения и предназначен для возмещения стоимости работ и затрат, потребность в которых возникает в ходе проектирования или в ходе строительства в результате уточнения проектных решений или условий строительства по объектам (видам работ), предусмотренном в утвержденном проекте.

Итог сводного сметного расчета переводится в текущие цены умножением затрат по разделам сметной стоимости на коэффициенты удорожания сметной стоимости работ в 3 квартале 2011 г., утвержденные Минрегионразвитием РФ [5]:

— для строительно-монтажных и монтажных работ в Белгороде — 4,4 (прил. 1 [5]);

— для оборудования — 3,06 (прил. 4 [5]);

— для проектных работ — 3,13 (прил. 2 [5]);

— для непредвиденных расходов (прочих работ) — 7,64 (прил. 3 [5]);

В конце сводного сметного расчета добавляется налог на добавленную стоимость, не учтенный в затратах, представленных в УПБС-2001.

Сводный сметный расчет по оцениваемому объекту представлен в табл. 7.

Сметные показатели по оцениваемому объекту

Полная сметная стоимость объекта «10-этажный жилой дом в городе Белгороде» по сводному сметному расчету составляет 248409 тыс. руб. в ценах на 1 квартал 2015 г. с НДС.

В пересчете на удельные показатели:

—  сметная стоимость 1 кв. м  общей площади квартир здания —  248409/4555,6 = 54,52 тыс. руб.;

— сметная стоимость на 1 куб. м строительного объема здания — 248409/33518,49 = 7,4 тыс. руб.

7.2.3. Сравнение сводного сметного расчета базисно-индексным методом и сводного сметного расчета методом, основанным на данных об объектах-аналогах в ценах  1 квартала 2015 года

Таблица 8

Стоимость строительства по сводному сметному расчету	Стоимость 1 м2
Базисно-индексный метод	393574,8	64,27
Метод, основанный на данных  об объектах-аналогах	248409	54,52

Из таблицы видно, что стоимость строительства и стоимость 1 м2  по смете, методом основанным на данных объекта-аналога меньше чем стоимость строительства и стоимость 1 м2 по смете базисно-индексным методом, хотя стоимости по смете, методом основанным на данных объекта-аналога меньше, смета  базисно-индексным методом наиболее точно представляет стоимость строительства. И для того чтобы уменьшить эту стоимость и стоимость 1 м2 произведем оптимизацию.

7.3. Рекомендации по направлениям снижения сметной

стоимости строительства

Оптимизация - это модификация, усовершенствование чего-либо

Оптимизация понимается почти всегда как снижение стоимости, которое возникает в результате экономии, применении современных проектных решений а также при правильном планировании стадий проекта. Оптимизацию также понимают как получение результата за оптимальный, прогнозируемый бюджет расходов при достижении запроектированного качества и ожидаемой эффективной площади при эксплуатации здания или комплекса зданий.

Цель оптимизации в дипломном проекте – уменьшить стоимость здания,  с помощью различных методов: замена расчетной схемы; замена нагрузки; замена материала.

Для определения мероприятий по оптимизации составим таблицу

Таблица 9

Технические мероприятия по оптимизации

Поз. По л/с	Наименование работ и затрат	Стоимость всего, руб	%
101-1810	Метизы	4672442	20,0%	20,0%
06-01-031-09	Устройство монолитных железобетонных стен и перегородок высотой до 6 м, толщиной 300 мм	3549924,94	15,2%	35,3%
06-01-041-01	Устройство перекрытий безбалочных толщиной до 200 мм на высоте от опорной площади до 6 м	3037156,65	13,0%	48,3%
203-9095-3	Пластиковое окно одностворчатое поворотно-откидное	2061660,88	8,8%	57,2%
15-01-064-01	Устройство навесного вентилируемого фасада из керамогранита	1516773	6,5%	63,7%
401-0007	Бетон тяжелый, класс В20 (М250)	1424602,9	6,1%	69,8%
401-0007	Бетон тяжелый, класс В20 (М250)	1347449,6	5,8%	75,6%
15-06-002-02	Оклейка стен моющимися обоями на тканевой основе по штукатурке и бетону	1096532,65	4,7%
08-03-002-01	Кладка стен из легкобетонных камней без облицовки при высоте этажа до 4 м	973935,32	4,2%
204-0031	Закладные детали, сетки	739807,51	3,2%
204-0031	Закладные детали, сетки	699743,08	3,0%
204-0004	Горячекатаная арматурная сталь гладкая класса А-I, диаметром 12 мм	686868,39	2,9%
06-01-001-16	Устройство фундаментных плит железобетонных монолитных	609079,89	2,6%
204-0024	Горячекатаная арматурная сталь периодического профиля класса А-III, диаметром 16-18 мм	555900,39	2,4%

Из таблицы видно, что самые большие стоимости имеют работы: