Жогорку Кенеш Кыргызской Республики (стр. 2 )

В случае расположения земельных участков вне черты населенного пункта, за исключением сельскохозяйственных угодий, они могут предоставляться на правах срочного (временного) пользования Правительством Кыргызской Республики.

Купля-продажа земли иностранными гражданами и совместными предприятиями и другими субъектами с участием иностранных лиц запрещается.

Иностранные банки и специализированные финансово-кредитные учреждения имеют право собственности на земли сельскохозяйственного назначения в течение трех лет в случаях обращения взыскания на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Вместе с тем, Кодексом не допускается предоставление и передача иностранным лицам в собственность земель сельскохозяйственного назначения.

Таблица 1. Условия пользования землей по действующему законодательству

КАТЕГОРИЯ        СРОК АРЕНДЫ ИЛИ ПОЛЬЗОВАНИЯ

       Иностранное лицо        Гражданин КР

Участки вне населенных пунктов        Пользование не более 50 лет:

- на правах срочного (временного) пользования Правительством КР;

- универсальное правопреемство        Аренда на 50 лет или бессрочное владение

Участки в черте населенных пунктов        Пользование не более 50 лет:

- в случае обращения взыскания по ипотечному кредиту;

- на правах срочного (временного) пользования;

- кредитование ипотечного жилищного строительства        Аренда на 50 лет или бессрочное владение

Земли сельскохозяйственного назначения        Не предоставляется.

Подлежит отчуждению:

- в течение 3 лет, в случае обращения взыскания;

- в течение 1 года, в случае универсального правопреемства        Аренда на не менее 5 лет

Как мы видим, остаются определенные недоработки в законодательстве в части установления сроков прав владения имуществом, что вызывает трудности в правоприменительной практике. Необходимость государственного регулирования остается бесспорным и должно затронуть конкретные пункты в законодательстве.

Так, общий спектр проблем и причинно-следственной связи можно разделить на 2 категории:

1) общий срок временного пользования участком;

2) период ликвидности (отчуждения) участка.

Временное пользование земельным участком может продлиться целых 50 лет, т. е. полвека, это довольно большой срок, тем более, срочное пользование иностранными лицами участком, что ставит под угрозу реализацию политики государства: строительство стратегических объектов, снос сооружений, перезаключение аренды, компенсационные выплаты, нарушение законодательства пользователем, загрязнение окружающей среды и т. п.

В среднем человек приобретает земельный участок в 30-40 лет и при срочном владении он фактически становится пользователем как минимум на 50 лет, т. е. до конца своей жизни. Данный пример только для одного иностранца, однако, учитывая возможный наплыв иностранцев кредиторов ипотечного жилищного строительства, а также иных пользователей, получившие участки во временное пользование, можно предположить о незамедлительном притеснении интересов граждан республики, а также прав на землю местного населения.

Вместе с тем, сосредоточение земли в руках одного владельца со временем снижает эффективность использования земли, минимизирует возможность использования новых технологий, исключает проведение мероприятий, направленных на повышение продуктивности земли, приводит к изменению его предназначения и ландшафтным видоизменениям. В добавок отсутствуют ограничения по площади и по количеству одновременного владения земельными участками.

Земельный участок может стать объектом махинаций и играть роль неэластичного товара при краткосрочном пользовании, когда земельный участок подлежит отчуждению в установленный срок. Так как земли сельхоз назначения не могут находиться в пользовании иностранных лиц, земельный участок, перешедший во владение иностранному лицу в порядке универсального правопреемства или в случаях обращения взыскания на земельный участок, может стать объектом махинации, поскольку иностранное лицо обязано избавиться от участка в пользу гражданина КР в установленный срок. Сроки установлены в 3 и 1 годы.

Иностранные специализированные финансово-кредитные учреждения могут быть собственниками земли в течение трех лет при взыскании земельного участка. Срок в один год действует для иностранных лиц, унаследовавших участок (универсальное правопреемство).

В остальных случаях земли общего пользования вне и в черте населенных пунктов предоставляются на временное до 50 лет пользование, несмотря на взыскание по ипотечному кредиту участков в черте городов, поселков, сельских населенных пунктов.

Годичный срок на обязательное отчуждение начинается с даты оформления акта на землю, и при желании пользоваться землей, иностранное лицо может попросту отложить такое получение в долгий ящик, что является пробелом в законодательстве.

Наряду с долгосрочной арендой или пользованием, нормы по отчуждению земли требуют дополнений в части установления требований по отчуждению земель в черте населенных пунктов иностранными лицами, в случае взыскания по ипотечному кредиту участков, а также сокращения периода владения кредитными учреждениями землями сельхоз назначения с 3 до 1 года.

Действующий порядок может стать причиной незаконных операций с земельными участками, дисконтированной стоимости, подделки документации, строительства объектов на участке с целью повышения стоимости, изменения назначения земли, загрязнения, а также замораживания участка на весь лимитированный срок. Подобные случаи могут сказаться на пригодность земли на дальнейшее использование, доступности гражданам, проблемы с принадлежностью земельного участка, бесхозности и т. п.

Причинно-следственную связь можно отобразить следующим наглядным рисунком №1.

Рисунок 1. Дерево проблем

Таким образом, поскольку иностранные лица могут иметь в собственности земельные участки только на праве срочного (временного) пользования, возникает необходимость установить, что земли, которые были переданы в право собственности иностранным физическим и юридическим лицам, в том числе иностранным банкам и специализированным финансово-кредитным учреждениям при обращении взыскания на земельный участок, подлежат отчуждению в течение одного года.

Учитывая также факт, что земли имеют особую значимость и ценность для государства, государство должно реализовать свои полномочия и защитить национальные интересы, сократив срок временного пользования землями с 50 до 10 лет. Это позволит более эффективному мониторингу за процессом стратегического использования наделенной земли, а также за правомерностью действий пользователей.

Таблица 2. Условия пользования землей по законопроекту

Условия распоряжения землей        СРОК АРЕНДЫ ИЛИ ПОЛЬЗОВАНИЯ

Категория        Иностранное лицо        Гражданин КР

Участки вне населенных пунктов        Пользование на 10 лет:

- на правах срочного (временного) пользования;

- универсальное правопреемство        Аренда на 10 лет или бессрочное владение

Участки в черте населенных пунктов        Пользование на 10 лет:

- на правах срочного (временного) пользования;

- кредитование ипотечного жилищного строительства.

Подлежит отчуждению:

- в течение 1 года, в случае обращения взыскания по ипотечному кредиту        Аренда на 10 лет или бессрочное владение

Земли сельскохозяйственного назначения        Не предоставляется.

Подлежит отчуждению:

- в течение 1 года, в случае обращения взыскания;

- в течение 1 года, в случае универсального правопреемства        Аренда на 5 лет

Зарубежный опыт. Право собственности на сельхоз угодья для иностранцев

В этой области существуют две тенденции - с одной стороны, желание оградить право собственности на землю от возможной ее скупки иностранными гражданами или нерезидентами, с другой стороны, создание правовых систем, в первую очередь в Европейском Союзе, где на правах взаимности нерезиденты, но граждане стран Европейского Союза, приравниваются в правах к гражданам данного государства, основываясь на общем принципе свободного движения капитала и рабочей силы.

Реальное же положение определяется степенью экономического развития государства, системой его финансовых реалий. Можно суммировать в нижеследующих таблицах подходы в различных странах.

Таблица 3. Ограничение на собственность для иностранцев на сельхоз угодья

Уровень властей, которые проводят такие ограничения        Страны

На общегосударственном уровне        Ирландия, Япония, Мексика, Новая Зеландия

На региональном уровне        Австралия, Канада, США

В ряде других стран также практикуется ограничение на возможность иностранцев по покупке земли. В Европейском Союзе льготы на покупку земли иностранцами распространяются лишь на граждан стран этой международной организации, по отношению ко всем остальным устанавливаются ограничения.

Таблица 4.  Основные виды политики по государственному влиянию на земельный рынок

Тип контроля        Основные цели определения земельного рынка        Страны

Регулирование покупки и аренды земли        Для обеспечения приобретения земли только квалифицированными фермерами (уровень подготовки и опыта, место жительства, сельское хозяйство как основной источник дохода и т. д.)        Дания, Германия, Япония

       Не допущение чрезмерной концентрации земли        Дания, Германия, Новая Зеландия, Швейцария, Испания, Франция

       Не допущение чрезмерного дробления участков земли        Дания, Германия, Ирландия, Италия, Япония, Португалия, Испания, Швейцария, Нидерланды, Норвегия

       В целях удержания на местах проживания квалифицированных фермеров        Норвегия

Таблица 5. Площадь земель, принадлежащая иностранцам в США