Актуальные вопросы применения новой редакции Земельного кодекса Российской Федерации и иные вопросы управления имуществом (стр. 2 )

3) исключительным правом на приобретение такого земельного участка не обладает иное лицо;

4) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом Российской Федерации.

По своей юридической природе возможность заключения нового договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с арендатором земельного участка отличается от ранее установленного пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации преимущественного права арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка и преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренного пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, Земельным кодексом Российской Федерации установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера.

До 1 марта 2015 года с учетом сложившейся судебной практики (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.01.01 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.01.01 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды") арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, не всегда был способен реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок либо на заключение нового договора. В числе прочего затруднения в заключении договора аренды на новый срок могли быть обусловлены проведением торгов на право заключения договора аренды такого земельного участка либо отсутствием факта передачи земельного участка третьему лицу.

Вместе с тем с 1 марта 2015 года случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Одновременно обращаем внимание, что согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данное правило в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

Отмечаем, что в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом (пункт 14 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Вопрос: ЗК РФ устанавливает, что при оформлении права собственности на линейный объект (газопровод) не требуется предоставление земельного участка. После ввода газопровода в эксплуатацию земельный участок возвращается собственникам (ст. 90 ч.8), перевод их в земли транспорта не требуется. Однако, Росреестр требует документы, подтверждающие право муниципалитета на земельный участок. Есть приостановка в регистрации. Росреестр прав? газопровод проходит по Старомайнскому и Чердаклинскому районам по землям сельхозназначения и под автомобильной дорогой общего пользования.

Ответ: На «круглом столе» представитель Росреестра дал следующий ответ: Если ввод объекта осуществляется как вновь созданный объект, то регистрация данного объекта осуществляется по правилам ст. 25 Федерального закона Федеральный закон от 01.01.2001 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С 01.10.2013 года ст. 25 данного Федерального закона предусматривает регистрацию на вновь созданные объекты, без каких-либо исключений, на основании документов разрешения на ввод и документы на землю. Поэтому истребование документов на землю являются обоснованными в силу ст. 25. Однако, поскольку объект протяженный, расположен на территории нескольких районов, вопрос требует дополнительной проработки. При этом в силу ст. 25 требуется документы на землю.

Со своей стороны Совет берет данный вопрос на детальную проработку, тем более, что утвержден  дополнительный перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов( утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 г. N 1300. Порядок и условия размещения указанных объектов устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации).

К ним относятся, в частности, газопроводы, но отметим, что большинство объектов, предусмотренных Постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. N 1300, могут размещаться без предоставления и сервитута только тогда, когда им не требуется разрешения на строительство,  часть 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ содержит  ограниченный перечень случаев, в которых не требуется разрешения на строительство, однако позволяет субъектам Федерации дополнять такой перечень.

Вопрос: Каким нормативно-правовым актом определяется предельный размер земельного участка под зарегистрированным объектом недвижимости? S объекта = 2 тыс. кв. м, а запрашиваемая площадь по преимущественному праву 25 га (т. е. 25 тыс. кв. м.).

Ответ:

Подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ устанавливает возможность приобретения земельного участка под зданием в собственность за плату без торгов собственником здания, сооружения либо помещения в здании, сооружении.

Приказ Минэкономики России от 01.01.01 г. N 1 в пункте 6 прилагаемой таблицы устанавливает перечень документов, которые необходимо предоставить для решения вопроса приобретения земельного участка:

1 Документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в ЕГРП.

2 Документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРП.

3 Сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием их кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров

4 * Кадастровый паспорт испрашиваемого земельного участка либо кадастровая выписка об испрашиваемом земельном участке

5  * Кадастровый паспорт здания, сооружения, расположенного на испрашиваемом земельном участке

6 * Кадастровый паспорт помещения, в случае обращения собственника помещения, в здании, сооружении, расположенного на испрашиваемом земельном участке

7 * Выписка из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок и расположенных на нем объектов недвижимого имущества либо уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений

8 * Выписка из ЕГРЮЛ о юридическом лице, являющемся заявителем

9 * Выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) об индивидуальном предпринимателе, являющемся заявителем.

При этом документы, отмеченные (*), уполномоченные органы местного самоуправления запрашивают самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия.

Кроме того, заявитель обязан предоставить схему расположения земельного участка, которую органы местного самоуправления рассматривают в течение 30 дней.

В части размера земельного участка нужно ориентироваться на требования Градостроительного кодекса РФ:

Согласно ч. 1 ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

В свою очередь, предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами (ч. 2 ст. 11.9 ЗК РФ).

По земельным участкам, в отношении которых устанавливаются градостроительные регламенты, необходимо отметить следующее:

Согласно п. 8 ст. 1 ГрК РФ правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).