Актуальные вопросы применения новой редакции Земельного кодекса Российской Федерации и иные вопросы управления имуществом (стр. 1 )

Уважаемые участники круглого стола на тему: «Актуальные вопросы применения новой редакции Земельного кодекса Российской Федерации и иные вопросы управления имуществом», проведенного в рамках XI сессии Совета региональных и местных властей  в Ульяновской области 28 апреля 2015 года, частично размещаем на сайте ответы на вопросы, поступившие в ходе обсуждения на данном мероприятии.

Вопрос: Как должен повлиять новый  Закон  по земельным отношениям  на бюджет поселения?  С передачей полномочий  денежные средства  ушли. На что все исполнять?

Аналогичный вопрос: Подготовку документов  на земельные участки, на которые не разграничена  государственная собственность,  для предоставления  в аренду  или  для выкупа  готовят сельские  поселения, а аренда  и выкуп(средства от сделок) поступают  в районный бюджет  100%.

Ответ: Ранее, в адрес Совета муниципальных образований Ульяновской области  (далее - Совет) поступило несколько обращений от районов и сельских поселений Ульяновской области  по вопросу финансирования полномочий сельских поселений по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на основании которых Совет сделал соответствующий запрос в Комитет Государственной Думы по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления.  Согласно полученным разъяснениям  (прилагается)  данный  вопрос  остается  пока  нерешенным.  Однако  9 апреля 2015 года  В Государственной Думе  РФ  на парламентских слушаниях на тему: «Вопросы реализации Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и задачи совершенствования федерального законодательства на новом этапе муниципального строительства»  был принят итоговый документ, в котором  также было отмечено, при рассмотрении в Государственной Думе проекта Федерального закона от 01.01.01 года Комитет Государственной Думы по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления предлагал не осуществлять передачу 50 % указанных неналоговых доходов из бюджетов сельских поселений бюджетам муниципальных районов, поскольку с 1 марта 2015 года распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, будет осуществляться органами местного самоуправления поселений Однако данное предложение не было поддержано Государственной Думой.

В связи с этим участники парламентских слушаний, в том числе и с учетом предложений регионов и муниципалитетов,  сочли  необходимым продолжить работу по возвращению в бюджеты поселений доходов (части доходов) от продажи и аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Приложение:  Письмо  Комитета  Государственной  Думы  по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления на 4 л. в 1 экз.

(и см. проект итогового документа парламентских слушаний  на сайте Государственной Думы РФ).

Вопрос : Возможно ли заключение договора аренды  земельного участка на новый срок  в случае, если имеется разрешение на строительство, срок которого не истек? В случае заключения договора  аренды на новый срок - какой срок аренды - до окончания срока выдачи  только разрешения  либо  однократно на 3 года для  завершения строительства?

Аналогичный вопрос: в администрацию городского поселения поступило заявление  о пролонгации договора аренды земельного участка, на котором  ведется строительство  многоквартирного дома для детей-сирот. Ранее  договор  был заключен  с комитетом по управлению имуществом  района. Может ли администрация поселения муниципального  образования заключить  дополнительное  соглашение с арендатором(застройщиком), если разрешение на строительство просрочено(до окончания застройки  необходимо 3 месяца)

Ответ:

Первое: Кто является стороной  по  действующему договору аренды при  перераспределении полномочий.  И кто может  вносить изменения или заключать дополнительное соглашение  к действующему  договору?

Вот как на этот вопрос отвечает  - директор НП "Центр инноваций муниципальных образований":"С одной стороны, с точки зрения гражданского права, в договорах аренды сохраняется сторона договора – муниципальный район, который и должен довести исполнение обязательств по договорам аренды до их окончания. Можно по аналогии вспомнить и следующее (слабо, так как органы власти не являются правообладателями сдаваемого в аренду имущества): Статья 617 Гражданского кодекса РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон 1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В пункте 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» рассматривается такая ситуация: новый собственник имущества обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о внесении изменений в договор аренды в части арендодателя и срока аренды. Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на ст. 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Вывод из этой ситуации один: новый собственник не может заставить арендатора заключить с ним другой договор аренды или внести изменения в уже действующий, кроме изменений, касающихся наименования и реквизитов нового арендодателя. С другой стороны, речь идет, безусловно, о перераспределении публичных полномочий и возникает вопрос действительно о передаче всех материалов, в том числе и договоров аренды …. На это случай можно воспользоваться общими нормами передачи....."

Учитывая, что  законодатель  специально предусмотрел в переходных положениях закона 171-ФЗ нормы(п.16. ст.34 ), в которых предусматриваются  случаи  продолжения осуществления некоторых полномочий  муниципальными  районами( среди которых нет  указаний по продолжению осуществления арендных отношений  со стороны района) Совет полагает, что  далее работа с действующими договорами аренды должна производиться поселениями  с учетом норм  Гражданского кодекса,  то есть с учетом волеизъявления сторон по договору, принудить арендатора на изменение договора  поселение не сможет, кроме случаев, предусмотренных законодательством, к примеру, когда "централизованно" меняется арендная ставка (и такая  ссылка  есть в действующем договоре,) и в данном  случае  взыскание платежей будет производиться по - новому. Данный вывод подтверждается и выводами судов. Так, в  Определении Саратовского областного суда от 01.01.2001 года  в  части перераспределения  полномочий по распоряжению. земельными участками, собственность на которые не разграничена,  было  указано, что  изменение законодательства, повлекшее перераспределение публичных функций, не может нарушать права истцов(арендаторов), которые, являясь участниками соответствующих публичных правоотношений, должны быть уверенными в неизменности приобретенных ими прав и обязанностей. Кроме того, этому выводу корреспондируют положения Конвенции о защите прав человека и основных свобод, а также основанные на них правовые позиции Европейского Суда по правам человека. В частности, аналогичная позиция изложена в Постановлении Европейского Суда по правам человека от 01.01.2001 года по делу "Амер против Бельгии" (2 секция, N 21861/03).

Второе: Можно ли продлить договор аренды для завершения строительства.

Да,  171-ФЗ такое право  предоставляет, но обращаем внимание - терминология - приобрести на новый срок без торгов.  В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. (Министерство экономического развития Российской Федерации, письмо от 01.01.01 г. N 6786-ПК/Д23)

При этом, считаем необходимым обратить  внимание на п.6 вышеуказанного письма Министерства экономического развития  относительно преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка, в случае если:

1) данные лица имеют в соответствии с законом право заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов;

2) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;