Актуальные вопросы применения новой редакции Земельного кодекса Российской Федерации и иные вопросы управления имуществом (стр. 3 )

Согласно ч. 6 ст. 30 ГрК РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Статья 38 ГрК РФ: Предельные (min\max) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

1. Предельные (min\max) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции ОКС могут включать в себя:

1) предельные (min\max) размеры земельных участков, в том числе их площадь (отклонение в размере ЗУ допускается при соблюдении технических регламентов);

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5) иные показатели.

Если речь идет о многоквартирном доме, то границы кварталов, микрорайонов, земли публичного пользования определяются красными линиями в соответствии с градостроительным, земельным и жилищным законодательством РФ, а земельный участок под многоквартирным домом определяется с элементами озеленения и благоустройства, а также иными объектами, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Последнее вытекает из постановления Правительства РФ от 01.01.01г. № 000.

Таким образом, в отношении земельных участков, на которые распространяется действие градостроительного регламента, предельные размеры устанавливаются таким градостроительным регламентом в ПЗЗ.

По земельным участкам, в отношении которых не устанавливаются градостроительные регламенты, необходимо отметить следующее:

В первую очередь, согласно ч. 4 ст. 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:

1) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;

2) в границах территорий общего пользования;

3) предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;

4) предоставленные для добычи полезных ископаемых.

При этом градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития (ч. 6 ст. 36 ГрК РФ).

В силу ч. 7 ст. 36 ГрК РФ использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами. Использование земельных участков в границах особых экономических зон определяется органами управления особыми экономическими зонами.

Следует отметить, что ст. 4 Федерального закона от 01.01.2001 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены требования к предельным размерам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

(смотрите также п. 13 ответа в раздаточном материале к круглому столу)

Вопрос: Прокуратура вынесла представление в отношении муниципального образования, где требует межевать и поставить на кадастровый учет границы муниципального образования. Разъясните пожалуйста методику межевания границы в МО?

Ответ: Согласно ст. 1 Федерального закона от 01.01.2001 N 78-ФЗ (ред. от 01.01.2001) "О землеустройстве" (далее - Федеральный закон ) территории муниципальных образований являются  объектами землеустройства и при их изменении, согласно статье 3 Федерального закона , землеустройство производится в обязательном порядке.

Согласно статье 10 Федерального закона  от 01.01.2001 N 131-ФЗ (ред. от 01.01.2001) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее Федеральный закон )  «границы территорий муниципальных  образований устанавливаются и изменяются законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями, предусмотренными статьями 11 - 13 Федерального закона 131-ФЗ.

В соответствии с п.2 части 1 статьи 15 Федерального закона от 01.01.2001г. « О государственном кадастре недвижимости» (далее Федеральный закон ) органы государственной власти и органы местного самоуправления в порядке, установленном статьей 15, обязаны направлять документы для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости в случаях принятия ими решений об установлении или изменении границ муниципального образования.

Постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 N 71 (ред. от 01.01.2001) "Об утверждении Правил направления органами государственной власти и органами местного самоуправления документов, необходимых для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости, а также о требованиях к формату таких документов в электронной форме" (далее-Правила) определено, что  в случае установления или изменения границ муниципального образования документы  в орган кадастрового учета направляет орган государственной власти субъекта Российской Федерации. При этом, согласно п. 3, 17 Правил  «в случае установления или изменения границ между субъектами Российской Федерации, границ муниципального образования орган государственной власти субъекта Российской Федерации направляет в орган кадастрового учета документ, воспроизводящий сведения, содержащиеся в законах субъектов Российской Федерации об установлении или изменении границ муниципальных образований. Обязательным приложением к направляемым в орган кадастрового учета документам, является оформленная в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации карта (план) соответствующего объекта землеустройства».

Направляемая в орган кадастрового учета карта (план) должна содержать информацию о ее передаче в составе землеустроительного дела, сформированного в отношении соответствующего объекта землеустройства, в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства, с указанием регистрационного номера и даты передачи в орган, осуществляющий хранение землеустроительной документации.

В письме Росреестра от 01.01.2001 N 14-17484/14 "О рассмотрении обращения" так же даны разъяснения, что «в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 15 Федерального закона от 01.01.2001 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) органы государственной власти и органы местного самоуправления в порядке, установленном в соответствии со статьей 15 Закона о кадастре, обязаны направлять документы для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости в случаях принятия ими решений в том числе об установлении или изменении границ зоны с особыми условиями использования территорий.

Исходя из вышеизложенного, органы местного самоуправления не наделены полномочиями по направлению  документов об установлении и изменении границ муниципальных образований  для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, так как в силу закона они не принимают таких решений.

Вопрос: Поясните пожалуйста ситуацию. Как может не соответствовать Генплан ПЗЗ, если ПЗЗ разрабатывался после утвержденного Генплана и на основе его.

Ответ: 1. Согласно п. 9 статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее Градостроительный кодекс), проект правил землепользования и застройки (далее-ПЗЗ), представленный комиссией должен соответствовать  генеральному плану поселения.

В тоже время имеются случаи их несоответствия, о чем свидетельствует и многочисленная судебная практика. Следовательно,  в случае выявленного несоответствия ПЗЗ генеральному плану необходимо внести  в них изменения. 

Вопрос: Для сельского поселения изменения в генплан и ПЗЗ вносят муниципальный район с 01.01.2015г. или поселения?

Ответ: В соответствии с частью 3 Федерального закона от 01.01.2001 «Об общих принципах организации местного самоуправления» вопрос местного значения «утверждение генеральных планов и правил землепользования и застройки» сельских поселений, а следовательно и все полномочия по данному вопросу  решаются органами местного самоуправления муниципальных районов, за исключением полномочия «утверждение правил землепользования и застройки и внесенных в них изменений», которое в  соответствии с пп.5 ч.1 ст. 2, Закона  Ульяновской области от 01.01.2001 N 210-ЗО "О перераспределении полномочий в области градостроительной деятельности между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области»  отнесено к полномочиям субъекта (с 01.01.2015г. по 01.01.2016г. в отношении  Мелекесского, Новомалыклинского, Старомайнского, Ульяновского, Цильнинского и Чердаклинского районов Ульяновской области, с 01.01.2016г. в отношении всех  остальных  муниципальных образований области).