Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

6. Основными ценообразующими факторами при определении стоимости земельных участков, согласно документу «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» (утверждено распоряжением Минимущества России от 01.01.01 ), являются:

- местоположение и окружение;

- целевое назначение,

- разрешенное использование,

- права иных лиц на земельный участок;

- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

- транспортная доступность;

- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т. п.).

После подбора объектов сравнения, выделяются их различия с оцениваемым объектом в части основных ценообразующих характеристик и вносятся корректировки:

    вид права; на условия рынка; на местоположение (на расположение относительно транспортных магистралей); на различия в физических и иных характеристиках (поправка на масштаб); на инфраструктуру (наличие или близость коммуникаций (инженерных сетей) и условия подключения к ним). на время продажи

Отдаленность нахождения земельного участка от областного центра влияет на итоговую стоимость объекта недвижимости. Фактор местоположения и коммерческая привлекательность каждого объекта индивидуально является очень важными ценообразующим фактором. Местоположение объектов коммерческой недвижимости за пределами областного центра характеризуется двумя параметрами: районом расположения и положением внутри района. Исходя из уровня экономического развития, районы Нижегородской области можно объединить в группы по уровню экономического развития, определяемому по таким данным как: объем промышленного производства на душу населения, средняя заработная плата и т. п. Согласно ФСО-7, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

7. Согласно ФСО №3 в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.

Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую информацию:

- состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

- характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

- права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

Таким образом, в ФСО №3 «Требования к отчету об оценке» не указанно, что в обязанности оценщика входит запрашивать информацию в соответствующих организациях о наличии коммуникациях. Информация об обременениях на обследуемый земельный участок, как правило, отражена в правоустанавливающих документах на объект оценки, копии которых обязательно подлежат включению в качестве приложений к отчету, а также относятся к документам необходимым для дальнейшей подачи заявления в Комиссию  по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости. 


Администрация Городецкого муниципального района Нижегородской области

Вопрос: Почему объекты незавершенного строительства не имеют кадастровой стоимости и будет ли она определена?

Ответ:

Согласно ст.24.19 Федерального закона -ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в ЕГРН соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Определение кадастровой стоимости вновь образованных объектов недвижимости  осуществляется в порядке, установленном приказом «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в ГКН внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» (далее – Порядок).

Согласно положениям Порядка кадастровая стоимость зданий в случаях, если осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в ГКН внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, определяется путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения по кадастровому кварталу, в котором расположено здание, на его площадь.

Порядком не установлены механизмы определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае для объектов недвижимости с наименованием  «сооружение» и «объект незавершенного строительства».

Учитывая вышеизложенное, определение кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства возможно только в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.


Администрация Ковернинского муниципального района Нижегородской области

Вопросы:

1. Может ли арендатор земельного участка подать документы на снижение кадастровой стоимости арендуемого земельного участка;

2. На какую величину возможно снижение кадастровой стоимости или это всегда - до уровня рыночной стоимости.

Ответы:

Согласно п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 01.01.01 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Изменение кадастровой стоимости происходит на основании отчета о рыночной стоимости (следовательно изменение произойдет до уровня рыночной стоимости), либо на основании недостоверности сведений (в данном случае пересчет кадастровой стоимости осуществляет исполнитель работ, на основании верных данных).
Администрациия Павловского муниципального района Нижегородской области

Вопросы:

- основные факторы, влияющие на установление рыночной стоимости при сравнительном и затратном методах оценки;

- наличие у объекта оценки коммуникаций, в отчетах оцещиков на дату оценки, определяется на основании данных собственника участка, почему нет согласования данных с администрацией или обслуживающими организациями;

- расчет корректировки на «красную линию» в зависимости категории дороги и удаленности от проезжей части (диапазон расстояния);

- каждая корректировка имеет интервал, например 10-20%, имеется ли законодательная норма по применению минимальных, средних и максимальных значений.

Ответы:

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

2. Пунктом 12 ФСО №3, установлено, что документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.

Пункт 8 ФСО №7 предусматривает, что в задании на оценку должны содержаться характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики.

Для целей оценки рыночной стоимости объектов недвижимости законодательно не предусмотрено проведение согласований данных о коммуникациях с администрацией или обслуживающими организациями.

Корректировки, принимаемые оценщиками, должны быть подтверждены либо расчетами, либо источниками информации, которыми пользовался оценщик. Такими источниками, например, являются справочники оценщиков, в которых приведены значения корректировок по различным факторам стоимости.

В таких справочниках могут содержаться пояснения, при каких условиях нужно выбирать максимальное, минимальное и среднее значение корректировки. Кроме того, в отчете выбор той или иной корректировки должен быть аргументирован, логичен.

Считаем возможным осуществлять Комиссией информирование о готовящемся заседании, в том числе посредством электронной почты/text/category/organi_mestnogo_samoupravleniya/" rel="bookmark">органом местного самоуправления отчетов об оценки и возможной подготовки мотивированных возражений.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4