Ответы на вопросы органов местного самоуправления, подготовленные к семинару: «Оценка кадастровой стоимости объектов недвижимости» (стр. 1 )

Ответы на вопросы органов местного самоуправления, подготовленные к семинару: «Оценка кадастровой стоимости объектов недвижимости»

Администрация Шатковского муниципального района Нижегородской области

Вопрос: Когда база кадастровой палаты будет приведена в полный порядок? База кадастровой палаты содержит много дублей - одни и те же объекты (ОКСы - объекты капитального строительства и земельные участки) числятся под несколькими кадастровыми номерами (присутствуют небольшие различия в адресе - например, написание рп Шатки, р. п.Шатки, область или обл. и т. д.). При выгрузке базы для налоговой инспекции при налогообложении иногда берется неточная информация по кадастровой стоимости.

Например: 52:50:0080014:1094 - ОКС с кадастровой стоимостью 137032,06руб. и ОКС 52:50:0080014:1281 с кадастровой стоимостью 1296638,47руб. Это один и тот же объект: жилой дом р. п.Шатки, ул. Железнодорожная.. Для налогообложения была взята стоимость в 137тыс. руб., а не 1млн.296тыс. руб. Потери бюджета по налогу на имущество физических лиц составили только по данному объекту 1тыс. руб.

Ответ: В рамках проведения работ по повышению качества данных ЕГРН осуществляется процедура выявления дублирующих записей, установления приоритета, исключение дублирующих записей и исправление ошибок в сведениях ЕГРН в отношении ОКС.

В соответствии с Налоговым Кодексом - налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

В отношении ОКС с кадастровым номеромзарегистрировано право общей долевой собственности, регистрация права на ОКС 52:50:0080014:1281 в ЕГРН отсутсвует.

Администрация Тоншаевского муниципального района Нижегородской области

Вопрос: Существует ли возможность проверки правильности расчета кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости?

Ответ: Проведение работ регулируется Федеральным законом от 01.01.01 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и другими нормативными документами.

Министерство экономического развития Российской Федерации утверждает Методические документы по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, содержащие концептуальные положения по массовой оценке объектов недвижимости. В развитие каждого из методических документов для исполнителей работ разработаны технические указания с подробным описанием технологического процесса и особенностей применяемых методов оценки. Работы по государственной кадастровой оценке земель автоматизированы, что обеспечивается применением специальных программных комплексов. Финансирование работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости осуществляется за счет средств федерального бюджета и бюджетов субъектов Российской Федерации в рамках федеральных и региональных целевых программ. Подтвердить ошибку в отчете об определении кадастровой стоимости в части некорректного отнесения объекта недвижимости к группе видов разрешенного использования может только оценщик (исполнитель работ), составивший такой отчет, или соответствующая саморегулируемая организация оценщиков. Ошибки в отчете об определении кадастровой стоимости, подтвержденные оценщиком или соответствующей саморегулируемой организацией оценщиков, могут быть устранены в рамках гарантийных обязательств по соответствующему государственному контракту на проведение работ по определению кадастровой стоимости.

Для проверки правильности расчета величины полученной в результате проведения работ по массовой оценке объектов недвижимости Управлением направляется запрос исполнителю работ по государственной кадастровой оценке. В случае обнаружения ошибки в расчетах, исполнителем работ осуществляется пересчет кадастровой стоимости, который направляется в Управление, а затем заказчику работ по государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. На территории Нижегородской области заказчиком последних туров государственной кадастровой оценки выступало Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области. После чего Министерством вносятся изменения в постановление об утверждении результатов государственной кадастровой оценки.

В период между массовыми оценочными работами определение кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется органом кадастрового учета в соответствии с Методическими указаниями, разработанными Министерством экономического развития Российской Федерации. В данном случае при обнаружении ошибки в расчете кадастровой стоимости пересчет кадастровой стоимости осуществляется органом кадастрового учета (филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Нижегородской области).

Также проверка правильности определения кадастровой стоимости может быть осуществлена, в случае подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости при Управлении по недостоверности сведений, использованных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости. Для подтверждения правильности расчета кадастровой стоимости Управлением направляется запрос исполнителю работ по государственной кадастровой оценке или в орган кадастрового учета, в зависимости от того кто выполнял расчет кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости. После чего Комиссией принимается решение об изменении кадастровой стоимости, либо об отклонении заявления, в случае отсутствия ошибок в расчетах.

Администрация Шарангского муниципального района Нижегородской области

Вопрос: Почему кадастровая стоимость объектов недвижимости на территории Шарангского муниципального района выше рыночной стоимости?

Шарангское районное потребительское общество определили рыночную стоимость 22 земельных участков, расположенных на территории Шарангского муниципального района, принадлежащих им на праве собственности, в результате кадастровая стоимость превышает рыночную по всем земельным участкам, например:

Земельный участок площадью 767,77 кв. м., , кадастровая стоимость 759800,55 руб., рыночная стоимость 210000 руб., и так по всем земельным участкам.

Отчет об оценке рыночной стоимости составлен центр судебных экспертиз» и подтвержден экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков «Национальная коллегия специалистов - оценщиков».

Ответ: Кадастровая стоимость – это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости проводится методами массовой оценки на основе рыночных данных. Массовая оценка недвижимости – процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Результаты последних туров кадастровой оценки объектов недвижимости в среднем превышают результаты предыдущих туров оценки. Изменение уровня кадастровой стоимости земельных участков связано, прежде всего, с изменением рыночной ситуации: инфляция, значительный рост цен на недвижимость, изменения инфраструктуры города, рост инвестиционной привлекательности, развитие рынка недвижимости. Ещё одной причиной изменения кадастровой стоимости являются изменения в уровне развития отдельных секторов экономики и инфраструктурного обеспечения территорий, а также изменением уровня социально-экономического развития территории.

Кадастровая стоимость земельного участка - это публичный эквивалент стоимости земельного участка, который учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы за пользование земельными участками, выкупной стоимости земельного участка при его приобретении из государственной и муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Очевидно, что размер кадастровой стоимости является одной из основных составляющих, определяющих экономическую эффективность использования земельного участка и затраты, связанные с приобретением и использованием земельных участков.

В связи с этим кадастровая стоимость должна быть единообразно рассчитана для всех объектов и зафиксирована на определен­ную дату. Так как индивидуальная оценка такого количе­ства объектов была бы чрезмерно затратна с точки зрения времени и финансов, для исчисления их стоимости используется метод массовой оценки, который основан на тех же подходах, что и индивидуальная оценка, но использует для облегчения процесса методы прикладной математической статистики.

Кроме того, для такой оценки в качестве ценообразующих факторов берутся укрупнённые, типичные показатели, характерные для большого количества объектов, и не учитываются более мелкие и редко встречающиеся (например, близость свалки промыш­ленных отходов, соседство с вредным производством, дорогой и т. п.).

Таким образом, в результате использования метода массовой оценки определяется именно рыночная стоимость соответствующих объектов, на что обращает внимание Президиум ВАС РФ, ссылаясь на п. 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

В постановлении Президиума ВАС РФ /11 указывается на то, что, для удовлетворения требования заинтере­сованного лица об установлении кадастровой стоимости в размере доказанной им рыночной стоимости земельного участка суду нет необходимости проверять достоверность результатов государственной кадастровой оценки в виде кадастровой стоимости спорного земельного участка или законность нормативного акта, которым они утверждены, потому что такое требование направлено не на оспаривание кадастровой оценки в целом, а на уточнение ее результатов применительно к данному конкретному земельному участку. Рыночная оценка производится индивидуально в отношении уникального объекта с проведением осмотра объекта оценки.

Администрация городского округа Навашинский Нижегородской области

Вопрос: При анализе начисления налога на имущество физических лиц были выявлены случаи отсутствия сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости в базе налоговой инспекции для начисления налога, тогда как в Государственном кадастре недвижимости данные сведения присутствуют. Просим проанализировать причины возникновения данной ситуации.