Методология и особенности оценки земли (стр. 5 )

  При экономической оценке земли учитывается и местоположение земель. Оно сказывается, прежде всего, на издержках производства сельскохозяйственной продукции. аркс отмечал, что местоположение земельных участков имеет важное значение для последовательности, в которой могут вводиться в обработку земельные участки один за другим, и что плодородие и местоположение как два качественных фактора земли и основания дифференциальной ренты могут действовать в противоположном направлении /70/.

  Во многих случаях, худшее местоположение как по удаленности от рынков, мест сбыта, снабжения, так и в зависимости от обжитости, развитости производственной и социальной инфраструктуры, будет решающим фактором определяющим цену земли, а не отнюдь одно плодородие почвы. При установлении базовых ставок платы и оценке земельных участков в республике были разработаны поправочные коэффициенты, учитывающие условия размещения земельных участков и состояние их, в таблице 26. приведены усредненные их показатели.

Таблица 26. - Усредненные поправочные коэффициенты на условия земельного участка при оценке по видам  земельных угодий

Показатели	Поправочные коэффициенты
Многолетние насаждения	Пашня орошаемая	Пашня богарная	сенокосы	пастбища	Прочие земли
мелиоративное состояние уклон поверхности обводненность местоположение удаленность от центра обслуживания	0,5-1,3 0,5-1,0 0,-1,2 0,86-1,0 0,7-1,2	0,5-1,3 0,86-1,0 0,-1,2 0,86-1,0 0,85-1,1	0,5-1,2 0,86-1,0 0,5-1,2 0,86-1,0 0,85-1,1	0,5-1,2 0,5-1,0 0,5-1,2 0,86-1,0 0,7-1,1	1,5-1,3 0,-1,0 0,-1,2 0,86-1,0 0,7-1,2	0,5-1,3 0,5-1,0 0,-1,2 0,86-1,0 0,7-1,2

  В общем виде оценка земель сельскохозяйственного назначения в республике проводится в целях:

определения эффективности использования земельных участков с учетом целевого назначения; получения банковского кредита под залог земельного участка; налогообложения, определения арендной платы; определения судом выкупной цены и размеров выплат при принудительном изъятии земельного участка для государственных нужд и в случае реквизиции; при передаче земельного участка в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных товариществ, либо в качестве пая в производственные кооперативы и в иных случаях; при продаже земельного участка или права землепользования.

  Переход к рыночным отношениям предполагает  широкое использование данных оценки земель. Они необходимы для развития рынка земли, при приватизации сельскохозяйственных предприятий, развития фермерства, при совершенствовании налогообложения и ценовой политики. Поэтому в 1996году правительством Республики Казахстан были утверждены ставки платы за землю, продаваемую в частную собственность и предоставляемую в землепользование государством.

  Эти ставки базируются, на рассчитанной по видам земель - нормативной средней цене земли. Предполагается, что в дальнейшем по мере развития рынка земли,  будут складываться рыночные цены, то есть появится  возможность применения и метода оценки земель, основанного на сравнении продаж, который широко применяется в развитых странах запада.  Ставки, в основу которых положены нормативные цены, сейчас являются основой и для заключения договора аренды и исчисления арендной платы.

  Остановимся на основных моментах, применяемой в настоящее время в республике методики расчета нормативной цены пахотных земель и естественных кормовых угодий. Для упрощения сбора исходной информации, нормативная урожайность принята по земельно-оценочным районам на уровне определенных при проведении 3-го тура экономической оценки земель, проводившегося в условиях стабильной экономической ситуации в республике. Нормативный уровень рентабельности принят - 30%, считается, что такой уровень рентабельности достаточен для расширенного воспроизводства в сельском хозяйстве.

  В связи с введением рыночного ценообразования, нормативный уровень цен на сельскохозяйственную продукцию, целесообразно устанавливать на уровне мировых (биржевых) цен, что нашло применение в данной методике. Расчет средней нормативной урожайности по группам почв в разрезе земельно-оценочных районов (ЗОР) производится с учетом сложившейся структуры посевных площадей, удельных весов возделываемых культур, или по ведущей культуре. Расчет нормативной базовой цены пахотных земель проводится в два этапа: - составляются шкалы нормативной цены оценочных групп почв; - на основе полученных оценочных шкал производится расчет нормативной цены пахотных земель.

  С учетом сложившейся структуры посевных площадей, рассчитывается средневзвешенная урожайность пахотных земель по каждой оценочной группе почв:

Унср. вз.= Ун1*Ув1 + Ун2*Ув2 + .....+ Унп*Увп; где:

Унср. вз. - средневзвешенная нормативная урожайность по группе почв, ц. з.е./га;

Ун, 1,2,....нп - нормативная урожайность ведущих сельскохозяйственных культур, ц. з.е./га;

Ув,  1,2,....п - удельные веса площадей ведущих сельскохозяйственных культур в структуре посевных площадей ;

  Стоимость нормативной валовой продукции с единицы площади определяется путем умножения продуктивности почв на биржевую (рыночную) цену единицы продукции:  ВПн = Унср. вз. * Ц;  где  ВПн - стоимость нормативной валовой продукции с 1га, тенге/га;  Ц - мировая цена единицы продукции, тенге.

  Нормативная прибыль определяется: Пн = ВПн * Р деленная на 1 + Р; где Пн - нормативная прибыль, тенге;  Р - нормативная рентабельность, в долях единицы. Расчет нормативной цены земли производится как отношение дохода, полученного от эксплуатации земли к ставке капитализации или эффективности приложения капитала в отрасли ( в принятой методике в размере 8%):  Цэн = Пн / К;  где  Цэн - нормативная цена, тенге/га;

К - ставка капитализации (0,08).

  Пример расчета нормативной цены 1 га орошаемой пашни (бурые почвы):

ВПн = 13242,66тенге;  Р - 30%;  К - 0,08; 

Пн = (13242,66* 0,30) / 1+0,30 = 3056тенге;

Цэн = Пн / К = 3056 / 0,08 = 38,2 тыс. тенге.

  В основе методики расчета нормативной цены  природных кормовых угодий лежит доходность земель различного качества, определяемого через плодородие (урожайность), издержки производства по использованию земель в целях получения соответствующей продукции и ее рыночной цены. Природные кормовые угодья непосредственно товарной продукции не дают, урожай их через соответствующие нормативы затрат корма на определенный вид животноводческой продукции пересчитывается в молоко, мясо шерсть, смушки. Для упрощения задачи оценка естественных угодий проводится по ведущему направлению животноводства, наиболее выгодному в этих условиях.

Умножив, ожидаемое количество животноводческой продукции за счет кормов с 1га пастбищ или сенокосов на биржевую цену, получим ее стоимость, на 1га, а при расчете продукции на 1 ц. к.ед., получим стоимость валовой продукции животноводства на 1 ц. к.ед. При этом важно методически правильно вести расчеты, так как, например, в овцеводстве получают несколько видов продукции.

  В каракульском овцеводстве - получают смушки, шерсть, прирост живой массы, то есть затраты корма надо правильно распределить по видам продукции. Так в этом случае для получения 1ц. Шерсти затраты корма составляют - 135, 0 ц. к.ед., 1ц прироста живой массы - 10,2 ц. к.ед., смушек - 1,09 ц. к.ед. В расчетах принято, по научно-обоснованным нормам, структура распределения затрат корма на сопряженные виды продукции при каракульском овцеводстве: - на производство шерсти расходуется 34%, на привес - 48%, на смушки - 18% корма.  Кроме того, как показал анализ, надо очень внимательно подходить к выбору нормативов, их соответствию местным зональным условиям. 

  Пример расчета нормативной цены пастбищ Тупкараганского района Мангистауской области: 

Пн = (1251,60*0,3) / (1+0,3) = 288,83тенге; 

  Цена 1га пастбища с урожайностью 3 ц. к. ед., используемых каракульскими овцами, составит :Цзн = 288,83 / 0,08 = 3610,38 тенге.

Ценовое зонирование сельскохозяйственных угодий

Как известно при проведении экономической оценки земель в республике в каждой области провели земельно-оценочное  районирование (ЗОР). Ценовое зонирование Тупкараганского района Мангистауской области выполнено на основе материалов почвенного и геоботанического обследований, в увязке с схемой природно-сельскохозяйственного районирования (ЗОР). Результаты математической обработки исходных данных третьего тура экономической оценки земель, показали высокую корреляционную связь урожайности сельскохозяйственных угодий и основными почвенными параметрами.

  Поэтому в основу определения нормативной цены сельскохозяйственных угодий положена их производительная способность, выраженная урожайностью конкретного участка (контура), а для пашни с учетом структуры посевных площадей или по ведущей культуре севооборота. Ценовые контуры являлись низшей единицей при оценке земли. Контура затем объединяются в более крупные образования - классы. По каждому контуру рассчитывается средневзвешенная урожайность в ц. к.ед. и определяется цена земли в тенге на 1га. При оценке природных кормовых угодий составлена оценочная шкала, в которой выделено 11классов с диапазоном нормативных цен 0,5 тыс. тенге /га.

  Оценочная шкала пастбищ:  1 - 0-0,5 тыс. тн./ га

  2- 0,6 - 1,0  3- 1,1-1,5 и т. д.  11- более 5,0 тыс. тн./ га.

  На территории района выделено 16 ценовых контура пастбищ, объединенных в четыре ценовых класса - 3, 4, 5, 6. Территория района расположена в одной природно-сельскохозяйственной зоне - пустынной и двух почвенных зонах - бурой и серо-бурой. Специализация производства - каракульское овцеводство.

  Отметим, что ценовое зонирование земель позволяет обеспечить достоверными материалами, определяющими качество и цену земель для проведения государством налоговой и ценовой политики, для разработки мероприятий по рациональному использованию и охране земель, создания единой информационно-вычислительной системы по земельным ресурсам, земельному кадастру и мониторингу земель. Кроме того, ценовое зонирование позволяет упростить и уменьшить расчеты по определению нормативной цены сельскохозяйственных земель.