Методология и особенности оценки земли (стр. 8 )

  Местные представительные органы на основании проектов (схем) зонирования земель,  имеют право понижать или повышать базовые ставки земельного налога, но не более чем на 50 %, в зависимости от местонахождения земельного участка, его водообеспеченности, производственных и иных условий хозяйствования. При этом запрещается понижение или повышение ставок земельного налога индивидуально для отдельных налогоплательщиков. Это положение отражает опыт применения закона, так как во многих случаях местные органы произвольно устанавливали льготы, то есть снижали ставку налога или произвольно повышали, что приводило к злоупотреблениям, поэтому введены ограничивающие положения в эту статью закона.

  Используемые для сельскохозяйственных целей участки, входящие в состав земель населенных пунктов, промышленности, связи, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий, облагаются налогом также как и земли сельскохозяйственного назначения.

  В целом по отношению к нормативной цене сельскохозяйственных земель, земельный налог в республике колеблется от 0,002 % - в зоне хлопководства до 0,03 % - для пашни орошаемой и богарной. Сравнительно низкий уровень земельного налога в Казахстане наглядно иллюстрируется данными следующей таблицы 30.

Таблица 30.  - Удельный вес земельного налога

Страна	В процентах от стоимости валовой продукции	В процентах от нормативной цены земли	В абсолютном выражении, доллар/га
Казахстан  Киргизия  Узбекистан  Россия  США  Развитые страны запада	0,10 3,5 - - 6,4 4 -12	0,01 2,5 - 2,0 1-2 1-3	О,1 - 1,4 0,1-2,0 0,4-3,4 10-120 44-62 40-100

  Практика применения  качественной оценки почв для определения базисных ставок налога за период 10 лет в республике показала их надежность и доступность для применения, тем более, что надежной оценочной (денежной) базы  земли, особенно в начале реформы еще не было, однако изменившаяся ситуация, прежде всего развитие рынка земли, требуют других подходов, больше отвечающих рыночным условиям. 

  В связи с изменениями социально-экономических условий, становлением и развитием рынка земли и учитывая опыт большинства развитых стран Европы и Америки наиболее приемлемым и целесообразным принципом определения земельного налога должно быть налогообложение с учетом производительной способности земли, прибыли, получаемой в результате хозяйственной деятельности и в конечном итоге цены земли. В развитых странах Запада уровень земельного налога сложился в пределах 1-3% от стоимости земли.

  Расчеты по отдельным регионам республики для некоторых категорий земель и видов угодий показали, что принципы определения земельного налога через долю его от стоимости земли позволит более точно дифференцировать его размер в зависимости от производительной способности, специализации сельского хозяйства, доходности, будет способствовать более рациональному использованию земель. 

  Порядок и условия взимания налога за использование земельных участков, предоставленных другим государствам, определяется договором, заключенным Республикой Казахстан с этими государствами.

  Налог на земли населенных пунктов. В облагаемую налогом площадь включаются земельные участки, занятые строениями и сооружениями, участки, необходимые для их содержания, а также санитарно-защитные зоны объектов, технические и иные зоны. Базовые ставки налога на земли населенных пунктов устанавливаются в расчете на один квадратный метр площади.

  Не облагаются налогом земли населенных пунктов общего пользования, придомовые земельные участки подлежат налогообложению по следующим базовым налоговым ставкам: - для городов Астаны, Алматы и городов областного значения при площади до 1000 квадратных метров - 0,20 тенге, на площадь превышающую 1000  - 6,00 тенге; - для остальных населенных пунктов при площади до 5000 квадратных метров - 0,20 тенге, на площадь превышающую 5000 - 1,00 тенге. В связи с развитием в городах и других населенных пунктах различных рыночных объектов инфраструктуры, в налоговом кодексе в статье 337 предусмотрены налоговые ставки на земельные участки, занятые под автостоянки, автозаправочные станции и рынки. Принцип построения этих ставок налогов основан на применении за основу базовых ставок для земель соответствующих населенных пунктов, увеличенных на коэффициенты поправки.

  Земли промышленности, связи, транспорта, и иного несельскохозяйственного назначения, расположенные в черте населенных пунктов, но за пределами селитебной территории, облагаются налогом по ставкам, предусмотренным статьей 332 налогового кодекса, с корректировкой до 50 % (29). Конкретные размеры снижения устанавливают местные представительные органы.

  Базовые ставки налога за расположенные вне населенных пунктов земли промышленности, транспорта, связи и иного несельскохозяйственного назначения устанавливаются в расчете на один гектар в следующих размерах пропорционально баллам бонитета (таблица 31).

  Таблица 31.- Базовые ставки земельного налога на земли промышленности (фрагмент).

Балл бонитета почв участка	Базовая ставка налога (тенге)
0-20 21-40 41-60 61-80 81-100 свыше 100	48,25-1084,66 1138,70-2074,75 2126,86-3136,25 3247,75-4319,34 4371,45-5693,50 5790,00

  Подлежат обложению налогом земли особо охраняемых природных территорий, предоставленные во владение или пользование юридическим и физическим лицам, по ставкам, зависящим от целевого использования их, то есть если в сельскохозяйственных целях, то облагаются как сельскохозяйственные земли и т. д.

  Налог на земли лесного фонда. Подлежат обложению налогом земли лесного фонда: - используемые для сельскохозяйственных целей (аналогично сельскохозяйственным землям, ст.329); - занятые зданиями, сооружениями и другими объектами органов лесного хозяйства (ст.332); - предоставленные в пользование лесозаготовительным предприятиям, здесь налог устанавливается на период лесопользования с единицы площади освоенных лесов эксплуатационного назначения, на которых проводится заготовка древесины и взимается в составе платы за пользование лесами в размере 5 % от таксовой стоимости древесины, отпускаемой на корню.

  Налог на земли водного фонда. Участки, входящие в состав земель водного фонда и используемые в сельскохозяйственных целях, облагаются налогом по статье 329, а земли занятые зданиями, сооружениями и другими объектами органов водного хозяйства, подлежат налогообложению в порядке и на условиях, предусмотренных статьей 332 налогового кодекса.

  Льготы по земельному налогу. Не подлежат налогообложению земли запаса, земли особо охраняемых природных территорий, лесного и водного фонда, за исключением земель, указанных выше. Налог не взимается с земельных участков общего пользования населенных пунктов, государственными автомобильными дорогами общего пользования.

  Учитывая особую роль земли в осуществлении деятельности сельскохозяйственных предприятий, а также необходимость государственной поддержки их развития в условиях рынка, в республике введен специальный налоговый режим для крестьянских (фермерских) хозяйств и для юридических лиц - производителей сельскохозяйственной продукции (главы 65,66 налогового кодекса). При этом крестьянские хозяйства и юридические лица вправе самостоятельно выбирать специальный налоговый режим или общеустановленный налоговый режим.

  Право применения специального налогового режима предоставляется крестьянским (фермерским) хозяйствам при наличии земельных участков на праве частной собственности и на праве землепользования (включая право вторичного землепользования).

  Крестьянские (фермерские) хозяйства, применяющие специальный налоговый режим на основе уплаты единого земельного налога не являются плательщиками следующих видов налогов:

индивидуального подоходного налога с доходов от деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, на которую распространяется специальный налоговый режим; налога на добавленную стоимость - по оборотам от осуществления деятельности, на которую распространяется данный специальный налоговый режим; земельного налога по деятельности, на которую распространяется данный специальный налоговый режим; налога на транспортные средства по объектам обложения в пределах нормативов потребности, установленных Правительством Республики Казахстан; налога на имущество по объектам обложения в пределах нормативов потребности, установленных Правительством Республики Казахстан.

  Базой для исчисления единого земельного налога является оценочная стоимость земельного участка. Определение оценочной стоимости земельного участка (права землепользования) производится в порядке, определенном земельным законодательством Республики Казахстан. Исчисление единого земельного налога производится путем применения ставки 0,1 % к оценочной стоимости земельного участка.

Таблица 32. - Специальный налоговый режим для юридических лиц - производителей сельскохозяйственной продукции  на основе патента

Патент (20 % от суммы всех налогов)
Земельный налог	Подоходный налог	НДС	Налог на транспортные средства	Социальный налог

  Налоговым периодом для исчисления налогов, включенных в расчет стоимости патента, является календарный год. В расчет стоимости патента включаются корпоративный подоходный налог, социальный налог, земельный налог, налог на имущество, налог на транспортные средства, налог на добавленную стоимость.

Предоставляемые сельскохозяйственным товаропроизводителям налоговые льготы составляют в республике  значительные величины, так размер льгот по земельному налогообложению для крестьянских хозяйств составлял по данным МСХ РК в 1996  999,6 тыс. тнг, или 23,9 %  от всех льгот в отрасли сельского хозяйства, а в 2000 году соответственно - 131 млн. тнг, или 31,5 %, то есть Правительство увеличило льготы для них с 1996 по 2000 г. г. на 130,3 млн. тенге. По юридическим лицам размеры льгот по налогообложению за этот же период увеличились в 89,7 раза.

  Таблица 33. - Размеры налоговых льгот для сельскохозяйственных товаропроизводителей за период 1996 и 2000годы, тыс. тнг. (МСХ РК) 

Показатели	Крестьянские (фермерские) хозяйства	Сельхозтоваропроизводители - юридические лица
Льготы по земельному налогу: 1996г.   2000г.	999,6 131261,3	3178,0 285100,0
Все налоговые льготы: 1996г. 2000г.	17825,5 2311262,0	309623,3 11540126,1

  В таблице 33 в показателях размеров всех налоговых льгот входят кроме льгот по земельному налогу, льготы по подоходному налогу, по НДС, по налогу на имущество, по налогу на транспорт, по социальному налогу. Эти данные свидетельствуют с одной стороны о том, что государство в последние годы предоставляет серьезные налоговые льготы для сельскохозяйственных товаропроизводителей, а с другой о незначительной доле земельного налога в общем налогообложении.

  Хотя земельный налог для сельскохозяйственных товаропроизводителей должен быть приоритетным, в настоящее время он является самым необременительным налогом, так в Южно-Казахстанской области он занимает в структуре налоговых платежей всего 1,3 %, такая же тенденция  прослеживается в хозяйствах Алматинской области.

  Это свидетельствует о том, что изымание земельной ренты происходит посредством других платежей. Так, по данным КазНИИЭОАПК размер земельного налога на 1 га в составе патента для юридических лиц  составляет от 3,2 до 7,5 тнг, а  максимально,  в отдельных случаях до 72 - 86 тнг. При этом удельный вес патента в затратах составил  в ПК «Каракемир» - 1,45 %, ТОО «Тургень» - 1,4 %, ПК им. Мусабека - 1,4 %, ТОО «Талапты» - 2,1 %. 

  Расчеты показали, что единый земельный налог, введенный для крестьянских (фермерских) хозяйств, также создает большие льготы по налогам, так расчеты по данным нескольких хозяйств Алматинской области показали, что удельный вес единого земельного налога в затратах составляет незначительный удельный вес - от 0,2 до 0,8 %.

Анализ, проведенный на основании расчетов по единому земельному налогу и патенту показывает, что для юридических лиц льготы заложены в несколько больших размерах, чем для крестьянских (фермерских) хозяйств, что можно видимо объяснить неточностью при расчетных обоснованиях. В целом, налоговые льготы для сельскохозяйственных товаропроизводителей имеют достаточно большие размеры, а размеры земельного налога, рассчитанные как на основе принятых базовых ставок на основе баллов бонитета, так и по единому земельному налогу слишком незначительны, поэтому и не ощущается остроты в вопросах пересмотра методических основ земельного налогообложения.

  Хотя с научной точки зрения, безусловно, кадастровая оценка земель, в том числе и сельскохозяйственных, должна проводиться на основе определения рыночной стоимости, на которой должно базироваться и земельное налогообложение. Установление ставок земельного налога в зависимости от баллов бонитета почв недостаточно, по причине оторванности их от показателей доходности земель различного качества, местоположения и водообеспеченности, а значит их реальной ценности.

Таблица 34. - Расчеты по единому земельному налогу К(Ф)Х Алматинской  области, тыс. тнг.(2000г.)

Показатели	К(Ф)Х «Кайрат»	К(Ф)Х «Табигат»	К(Ф)Х «Лепсы»
Площадь  пашни, га В т. ч. орошаемая, га Оценочная стоимость, тыс. тнг Единый земельный налог, тыс. тнг Удельный вес единого земельного налога, % Единый земельный налог на 1 га, тнг.	386 14 10040,0 10,04 0,23 26	86 27 5170,0 5,17 0,84 60,1	365 43 14240,0 14,24 0,61 39

  Таким образом, основным  недостатком земельного налога является определение его ставок по качественной характеристике почв, пропорционально баллам бонитета. Представляется целесообразным перейти к ставкам, исчисляемым в процентах к нормативной оценочной стоимости сельскохозяйственных угодий.

В связи с этим, ряд специалистов предлагают провести работы по определению на территории республики земельно-налоговых (ценовых) зон, на основе группировок сельскохозяйственных товаропроизводителей по специализации на производстве ведущих сельскохозяйственных культур, что на наш взгляд достаточно сложная задача, так как большинство хозяйств относятся к негосударственному сектору, и получить объективную информацию для проведения зонирования сейчас сложно.

  Поэтому на наш взгляд, необходимо проведение в республике кадастровой оценки земель, для определения нормативной цены или рыночной стоимости земли, а земельный налог исчислять в процентах от них, как принято в большинстве стран мира.