Методология и особенности оценки земли (стр. 7 )

Объект оценки: Земельные участки: собственников и землепользователей
Нормативная цена земельных угодий по ЗОР
пашня	сенокос	пастбище	Многолетние насаждения	прочие
Ценовое зонирование земель по ЗОР
Кадастровая оценка земельного участка (сумма нормативных цен угодий)

Рисунок 30. - Методологическая схема  видов оценки земли в РК

В целом можно отметить, что для большей достоверности в республике все таки необходимо еще раз изучить вопрос  необходимости кадастровой оценки сельскохозяйственных земель, прежде всего, изучить наличие и применимость, имеющихся базовых материалов оценки в системе ГосНПЦзем, определить возможность применения методических подходов  кадастровойоценкиАнализ сложившихся методик оценки земли в республике - показал, что в связи с неразвитостью рынка земли,  необходимо для целей налогообложения и ведения операций с землей провести в государственном масштабе кадастровую оценку земель всех категорий земельного фонда и прежде всего, земель сельскохозяйственного назначения, применяя  и совершенствуя методику капитализации фактического рентного дохода.

7. Платность землепользования,  земельное  налогообложение

  Одним из основных принципов нового земельного законодательства Республики Казахстан является, впервые закрепленный в статье 3 Указа «О земле» принцип платности землепользования. В статье 8 Указа «О земле» разъясняется содержание принципа платности землепользования в Казахстане. Передача земельных участков из государственной собственности в частную производится за плату, если иное не предусмотрено законом /1/. Предоставление государством (ст.38) осуществляется за плату, за исключением случаев, когда землепользователями являются:

государственные юридические лица; негосударственные юридические лица, получающие земельный участок для целей ведения сельскохозяйственного производства в пределах установленных норм; крестьянские (фермерские) хозяйства - за землю, предоставленную в пределах установленных норм;  в иных случаях, предусмотренных законодательством;

  Плата за землю, предоставляемую государством, взимается в формах земельного налога или арендной платы, определяемых в зависимости от качества, местоположения и водообеспеченности земельного участка. Собственники земельных участков, а также первичные землепользователи  платят земельный налог в порядке и на условиях, предусмотренных налоговым законодательством Республики Казахстан.

  При продаже земельных участков в частную собственность, при их предоставлении государством в постоянное землепользование, а также при сдаче государством или государственными землепользователями земельных участков в аренду размер платы за передачу земельных участков устанавливается Правительством Республики Казахстан.

  При продаже или сдаче в аренду собственником земельного участка, при продаже негосударственным землепользователем принадлежащего ему права землепользования другим лицам, а также при сдаче им земельного участка в аренду вторичным землепользователям размер платы (арендной платы) за передачу земельных участков определяется соглашением сторон. По соглашению сторон арендная плата может вноситься в натуральной форме. При предоставлении на территории Республики Казахстан земельных участков в аренду другим государствам размер арендной платы определяется договорами, заключенными с этими государствами.

  Предоставление негосударственным землепользователям права временного землепользования производится на основании договора аренды земельного участка или договора временного безвозмездного землепользования.

  Передача права землепользования другому лицу на определенный срок производится на основе договора аренды или временного безвозмездного землепользования. Отчуждение права землепользования производится на основе гражданско - правовых сделок.

  Целью земельного налога является обеспечение экономическими методами рационального использования земель и формирования доходов бюджета для осуществления мероприятий по землеустройству, повышению плодородия земель, их охране, а также для социально - культурного развития территории. Объектом налогообложения является земельный участок. Согласно, Налогового кодекса Республики Казахстан в целях налогообложения все земли рассматриваются в зависимости от их целевого назначения и принадлежности к следующим категориям:

земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения (далее - земли промышленности); земли особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения (далее - земли особо охраняемых природных территорий); земли лесного фонда; земли водного фонда. Земли запаса.

При этом не подлежат налогообложению земли категорий:

особо охраняемых природных территорий; лесного фонда; водного фонда;

  -  запаса. В случаях передачи земель указанных категорий (за исключением земель запаса) в постоянное землепользование или первичное безвозмездное временное землепользование они подлежат налогообложению (ст.323 налогового кодекса). В отношении земель запаса отметим, что в случаях их передачи в землепользование или собственность, они автоматически переходят в ту или иную категорию земель и подлежат налогообложению по этой категории.

  Земли населенных пунктов в целях налогообложения разделены на две группы: - земли, занятые жилищным фондом, в том числе строениями и сооружениями при нем; - остальные земли населенных пунктов. К особенностям земельного налога относится то, что его размер не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников и землепользователей,  он зависит только от площади земельного участка, качества почвы, местоположения и других свойств и характеристик участка. Для государства важность земельного налога заключается в его относительной стабильности, хорошей собираемости и контролируемости.

  Плательщиками земельного налога являются юридические и физические лица, имеющие в собственности,  постоянном землепользовании или первичном безвозмездном временном землепользовании земельные участки. По новому Налоговому кодексу Республики Казахстан (ст.324, п.3) не являются плательщиками земельного налога:

-плательщики единого земельного налога;

-организации, содержащиеся только за счет государственного бюджета, а также еще пять категорий плательщиков, указанных в этой статье кодекса.

  Комментируя эту статью кодекса, отметим, что в новых законах введено новшество в земельное налогообложение республики - это единый земельный налог, основанный на введении специального налогового режима для крестьянских (фермерских) хозяйств и для юридических лиц - производителей сельскохозяйственной продукции.

  В республике вопрос о платности сельскохозяйственного землепользования был принят в «Земельном кодексе Казахской ССР» (1990г.), при этом рассматривались две точки зрения: согласно первой, плата за землю должна определяться уровнем естественного плодородия; по второй, плата за землю должна базироваться на разнице в экономическом плодородии, а ее величина - равняться дифференциальной ренте. Верховный Совет республики принял решение положить в основу налогообложения сельскохозяйственных земель естественное плодородие, измеряемое и выражаемое баллами бонитета. Этот вид налога сохранился до сих пор.

  Земельный налог устанавливается в виде ежегодных фиксированных платежей за единицу земельной площади. Базовые ставки разрабатываются Государственным Агентством по управлению земельными ресурсами и представляются в Правительство, то же касается коэффициентов к этим ставкам.

  Базовые ставки налога на земли сельскохозяйственного назначения устанавливаются в расчете на 1 гектар и дифференцируются по качеству почв. На земли степной и сухостепной зон равнинных территорий с черноземами обыкновенными и южными, темно - каштановыми и каштановыми почвами, а также предгорных территорий с сероземами темными (серо-коричневыми), каштановыми (коричневыми) и черноземами предгорными (первая группа), земли полупустынной, пустынной и предгорно-пустынной территорий со светло-каштановыми, бурыми, серо-бурыми, сероземами светлыми и обыкновенными, а также горных территорий с горно-степными, горно-лугово-степными и горными альпийскими и субальпийскими почвами (вторая группа) установлены следующие базовые ставки земельного налога пропорционально баллам бонитета (таблица 29).

  Таблица 29. - Фрагмент таблицы базовых ставок земельного налога по группам и баллам бонитета почв  по Налоговому кодексу РК.

Баллы бонитета	Базовые ставки по группам почв (тенге)
первая	вторая
1-20 21-40 41-60 61-80 81-100 св.100	0,48-4,82 5,31-24,12 28,95-53,07 57,90-110,97 115,80-193,00 202,65	0,48-4,82 5,31-14,47 14,96-24,12 24,61-36,15 36,71-48,25 50,18

  Отметим, что базовые ставки земельного налога сельскохозяйственных земель пересматривались в республике в связи с инфляцией, так если в 1996 году базовая ставка по первой группе почв при балле бонитета 50 составляла 27,50 тенге, то в 2000 г.- 53,07 тенге, то есть в тенге они выросли почти в 2 раза.

  Ставка налога на земли сельскохозяйственного назначения, предоставленные физическим лицам для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и дачного строительства, включая земли, занятые под постройками, были установлены  еще в 1996 году в размере 20 тенге за 0,01 гектара. Учитывая, неравные условия в обеспечении этими землями в разных зонах республики, в новом законе, введена ставка налога на площадь, превышающую 0,50 гектара - 100тенге за 0,01 гектара, а при площади до 0,50 гектара оставлена ставка - 20 тенге за 0,01 гектара.