Методология и особенности оценки земли (стр. 6 )

Таблица 27. - Фрагмент ведомости оценки пастбищ Тупкараганского района По ценовым классам и контурам.

Индекс ценового класса	Номер контура	Площадь, га	Цена 1га, тыс. тн.	Стоимость пастбищ тыс. тн.
1	2	3	4	5
3 итого	3 8 10 11 12 -	52362 18268 52090 3437 80668 206825	1,1 1,4 1,2 1,1 1.1	67598,2 25575,2 62508,0 3780,7 88734,8 238196,9

  В целом можно отметить, что применение методики расчета нормативной цены сельскохозяйственных земель позволило в короткие сроки, используя ранее полученные результаты экономической оценки сельскохозяйственных угодий всех природно-сельскохозяйственных зон, земельно-оценочных районов республики, получить показатели цены земель (нормативные), которые были положены в основу ставок платы и налогообложения.  На наш взгляд, положительное здесь в том, что были использованы ранее апробированные, увязанные с результатами бонитировочных работ и ценовым зонированием, материалы экономической оценки земель. Можно отметить достаточно высокую достоверность этих данных, так как здесь статистически коррелируются  баллы бонитета с среднемноголетней урожайностью основных культур, а также использованы фактические материалы множества типичных хозяйств как относительно урожайности, так и экономические показатели (валовая продукция, затраты, кадастровые цены).

  В то же время сейчас, когда нормативная цена сельскохозяйственных земель применена в практике, есть определенные замечания. Так в целом их уровень  несколько завышен, что на наш взгляд  связано с тем, что эти цены (нормативные) являются потенциально возможными (теоретическими), что обусловлено методикой их расчета.

  Так при расчете нормативных цен природных кормовых угодий учитываются все 100 % травостоя, но ведь практически невозможно, чтобы корова, овца или лошадь за пастбищный период съели все  100%  пастбищной травы, тем более сейчас, когда пастбища пустуют, даже в периоды когда в совхозах, колхозах было много скота и то никогда 100% травостоя не поедалось, тем более, что участки пастбищ используются поочередно или по сезонам года. В методике расчета, к примеру,  если урожайность пастбищ по данным геоботанического обследования, составляла 3 ц сухой массы, то на этот объем кормов в переводе на кормовые единицы рассчитывается выход животноводческой продукции (молоко, мясо, шерсть, смушки), затем по мировым ценам определяется стоимость валовой продукции, т. е. искусственно завышается в этом случае цена пастбищ.

  Поэтому необходимо ввести коррективы в методику, фактические показатели имеются в результатах экспериментальных опытов так, что ввести поправки можно.  Кроме того, разве реализуется вся продукция животноводства рассчитанная по нормативам затрат кормов на производство единицы животноводческой продукции, а также, разве вся продукция практически может быть реализована по мировым (биржевым) ценам, ведь вся продукция, полученная расчетным путем не может быть 100% одинакового качества и реализована только по высоким ценам, поэтому даже используя этот методический подход необходимо перейти к использованию фактической –урожайности за 3-5 лет, а также к фактическим средним реализационным (рыночным) ценам продукции.

По нашим оценкам, применяющиеся в республике для установления базовых ставок земельного налога и оценки земельных участков, нормативные цены 1 га пастбищ и сенокосов рассчитаны на потенциальную продуктивность, вследствие этого завышены в 1,5 - 2 раза, кроме того большинство пастбищ в пустынной и полупустынной зонах необводнены, отсутствуют дорожная сеть, связь, места эти малообжиты, удалены  на сотни километров от сел, городов, станции ит. п. Вследствие этого, нормативные цены  естественных кормовых угодий полупустынной и пустынной зон завышены в 2-4 раза. Эти факторы необходимо учесть при корректировке, в сторону снижения цены пастбищ и сенокосов.

В Казахстане с 1996 года применяется оценка,  основанная на расчете нормативной цены сельскохозяйственных угодий (Временная методика по определению нормативной цены сельскохозяйственных угодий, ГосНПЦзем, Алматы, 1995г.), в основе которой положен метод капитализации расчетной прибыли, ГосНПЦзем на основе этого метода разработал базовые ставки платы за землю, дифференцированные в зависимости от качества почв и по областям и зонам республики, эти ставки применяются в практической работе по оценке земельных участков. 

  В то же время, специалисты высказывают  мнения о необходимости проведения сплошной кадастровой оценки земель и прежде всего сельскохозяйственного назначения. Это становится актуальным в связи с земельного кодекса РК 2003 года и введением частной собственности на сельскохозяйственные земли.

  В Российской Федерации, в последние годы (с 2000 года) ведутся работы  по кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий,  разработана методика, в основе которой следующие основные положения:

- этапность оценочных работ: - первый этап определение средней кадастровой цены сельхозугодий в среднем по субъекту федерации, получение базовых показателей; - второй этап оценка по, земельным участкам, землепользованиям, землевладениям, З. О.Р., административным районам;

-применение следующих понятий: - качество сельскохозяйственных угодий – интегральные  характеристики земельных участков по плодородию и технологическимсвойствам;
- местоположение земельных участков – характеристика земельных участков по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения товарами с учетом транспортных условий грузоперевозок;
- дифференциальный рентный доход – дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения;

- абсолютный рентный доход равный 1% от стоимости валовой продукции;

- расчетный рентный доход равный сумме дифференциального и абсолютного рентного доходов;

- кадастровая стоимость – капитализированный расчетный рентный доход при сроке капитализации 33 года;

  Проведенный анализ методических параметров применяемой в Р. Ф. кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий  показал, что имеются достаточно большие различия с методикой определения нормативной цены сельскохозяйственных угодий, применяющейся в РК. 

  Главными отличиями являются следующие: В Казахстанской методике в основу нормативной цены положены расчетные показатели, за исключением средних показателей урожайности, по данным 3 тура экономической оценки земли, то есть в большей степени полученные показатели зависят от правильности выбранных нормативов и коэффициентов, в результате мы получаем нормативную цену в виде капитализации расчетной (условной) прибыли. Поэтому имеются замечания к таким моментам как: - нормативная рентабельность (30%), а  в Р. Ф. взят минимально необходимый доход в размере 7% от затрат, срок капитализации 12,5 лет (в Р. Ф. - 33 года), соответственно ставка капитализации - 0,08%; - весь объем валовой продукции пересчитывается в мировых ценах; продуктивность пастбищ берется как 100% урожайности; и так далее.

Таблица 28. - Сравнительный анализ основных параметров методик оценки сельскохозяйственных угодий, применяемых в Р. Ф. и Республике Казахстан

№п/п	Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в РФ	Нормативная цена сельскохозяйственных угодий в РК
1	Условия, учитываемые при оценке:
- плодородие земли (урожайность средняя, фактическая за 1966-1998г. г. по субъектам РФ; продуктивность пастбищ по ЗОР по IVтуру экон. Оценки); - технологические свойства по поIVтуру экон. Оценки; - местоположение;	-плодородие и технологические свойства (урожайность и баллы бонитета почв по материалам III тура экономической оценки ); - местоположение;
2	Нормативная база оценки:
-ср. факт. урожайность с/х культур взята за 1966-1998 г. г. по субъектам РФ; - продуктивность пастбищ и сенокосов взята по IVтуру оценки; - стоимость ВП в ср. ценах реализ. 1999 года; - оценочные затраты на 1 га с/х угодий взяты за 1992-1999 годы; - минимально необход. Доход = 7% от оценочных затрат 1999 г.; - абсолютный рентный доход = 1% от ст. ВП на 1 га с/х угодий по РФ; - срок капитализации = 33 года;	- на пашне, многолетних насаждениях (валовое производство * мировые (биржевые цены); - сенокосы и пастбища (валовая урожайность переводится в животноводческую продукцию и умножается на мировые (биржевые цены); - продуктивность сельхозугодий берется по материалам III тура оценки; - расчетная рентабельность = 30%; - ставка капитализации = 8%;
3	Последовательность расчетов:
-стоим. ВПст=Уф*Цр; где Уф - урожайность факт.; Цр - ср. ценыреализ. за 1999г.; -цена производства Цвп=Зоц+7%Зоц; где Зоц - ср. оцен. затраты за 1992-1999 годы, а 7% от Зоц - это минимально необходимый рентный доход; - дифференциальный рентный доход ДРД=ВПст - Цвп; -абсолютный рентный доход АРД= 1% от ВПст в среднем по РФ; расчетный рентный доходРРД=ДРД+АРД; -кадастровая стоимость (капитализированный расчетный рентный доход) 1га с/х угодий = РРД*Тк; где Тк - срок капитализации;	-нормативная ВПн = Унср. взв.*Цмир.; где Унср - урожайность 1 гапашни, Цмир - мировые цены; -нормативная прибыль Пн = ВПн * Р /1+Р; где Р - расчетная рентабельность (30%), Пн - прибыль; - нормативная цена 1 га - Цн = Пн/К; где К - ставка капитализации (8%);

В то же время к достоинствам методики можно отнести то, что в применении она очень проста. 

Объект оценки - земельный фонд РК
Категории  земельного фонда - виды оценки
Земли сельскохозяйственного назначения	-кадастровая оценка (нормативная цена); -рыночная цена;
Земли населенных пунктов: -земельные участки жилищной и производственной  застройки; - общего назначения и использования.	-кадастровая оценка (нормативная цена); - рыночная цена. -кадастровая оценка (нормативная цена).
Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и др. несельскохозяйственного назначения	-кадастровая оценка (нормативная цена); -рыночная цена.
Земли особо охраняемых природных территорий	-кадастровая оценка (нормативная цена).
Земли лесного фонда	-кадастровая оценка (нормативная цена)
Земли водного фонда	-кадастровая оценка (нормативная цена)
Земли запаса	-кадастровая оценка (нормативная цена)

Теоретические основы оценки земли: